行業(yè)經(jīng)濟論文-外資大量進入我國房地產(chǎn)市場背后的思考.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-外資大量進入我國房地產(chǎn)市場背后的思考目前國外資本大舉挺進我國房地產(chǎn)市場，而我國房地產(chǎn)的直接融資渠道卻十分狹窄，對銀行貸款依賴性較強，在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)采取宏觀調(diào)控的情況下，開發(fā)商不得不采取與國外投資商合作的形式來獲取開發(fā)資金。面對這種情況，提出了要通過加強我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方式來擴大房地產(chǎn)融資渠道，完善房地產(chǎn)金融市場。1、外資進入我國房地產(chǎn)市場的程度1.國外資本目前對我國房地產(chǎn)市場的投資國家統(tǒng)計局的資料表明，2005年境外機構(gòu)購買中國建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了過去前5年的總和。而且這一幾何級數(shù)的增長態(tài)勢在進入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業(yè)顧問服務(wù)公司之一的世邦魏理仕的研究結(jié)果推算，今年前兩個季度，至少10億美元的境外資金投入到中國內(nèi)地房地產(chǎn)購買市場。境外機構(gòu)和個人購買商品房的資金的結(jié)匯也在同期增長2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國際地產(chǎn)基金成為進入我國房地產(chǎn)的急先鋒。過去5年里，摩根士丹利在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資總額達(dá)15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團計劃未來3年內(nèi)將其對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計劃在今年斥資3億美元投入中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。而該銀行在進入中國的11年中已經(jīng)陸續(xù)完成了9個大商場的收購。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國房地產(chǎn)市場。與此同時，亞洲地區(qū)的投資機構(gòu)也以其靈敏矯健的身軀快速進入中國的房地產(chǎn)市場。資料顯示，2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來投資房地產(chǎn)，其中約有20%到25%的資金投向中國房地產(chǎn)市場。進入今年以來，亞洲國家流向中國地產(chǎn)的資金有增無減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構(gòu)放量投入到中國房地產(chǎn)市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時間內(nèi)，僅境外機構(gòu)在中國以獨立或者入股的形式投資形成的房地產(chǎn)項目就達(dá)15項之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續(xù)吃進4個巨型項目。另據(jù)筆者了解新加坡長成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時間在天津通過合資入股的方式連續(xù)拿下了兩個項目，總投資額達(dá)4億元人民幣。主要境外投資者在未來13年對中國房地產(chǎn)的預(yù)計投資額(見表1)2.外資進入我國房地產(chǎn)的原因國外資本之所以這么積極進入中國房地產(chǎn)市場，主要是基于對中國經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展前景的看好，以及隨著經(jīng)濟快速發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)增值收益，從房地產(chǎn)的平均收益率來看，19792000年，房地產(chǎn)投資的市場平均回報率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業(yè)每年的增值可達(dá)15%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國的4.5%。同時境外投資者對人民幣增值的預(yù)期也普遍看好，據(jù)世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數(shù)投資者都預(yù)期人民幣還將升值2%到20%。同時國際市場上對人民幣的升值預(yù)期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，除此之外，我們也不能忽視我國房地產(chǎn)市場自身存在的一個先天性的缺陷，就是房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄。2、我國單一的房地產(chǎn)融資渠道和較高的居民儲蓄存款余額1.單一的房地產(chǎn)融資渠道對于中國房地產(chǎn)市場的主要參與者中國房地產(chǎn)發(fā)展商來講，其資金來源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個最主要方面。根據(jù)2005年12月16日國務(wù)院第一次全國經(jīng)濟普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和中華人民共和國國家統(tǒng)計局發(fā)布的第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報(第三號)的有關(guān)數(shù)據(jù)，至2004年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)61790億，總負(fù)債達(dá)45784億，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.1%，1999年至2005年國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資資金的來源情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)也說明了這一問題。2005年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21178億元，其中企業(yè)自籌資金7039億元，占資金來源的比重為33.24%；國內(nèi)貸款3835億元，占資金來源的比例為18.11%，其他資金來源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、銀根的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商完全依賴銀行貸款的項目很難付諸于實踐，因此很多開發(fā)商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，都往往選擇和境外的開發(fā)商來一起合作進行項目開發(fā)的原因。2.較高的居民儲蓄率和狹窄的投資渠道與房地產(chǎn)開發(fā)商由于缺乏大量的開發(fā)資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國國內(nèi)居民的儲蓄存款余額確在連年攀升，我國居民儲蓄存款額繼續(xù)高增，而且居民儲蓄率是居高不下。根據(jù)中國人民銀行2006年1月14日的最新統(tǒng)計，1月末居民人民幣儲蓄存款余額達(dá)到14.8萬億元，同比增長21.1%。“十五”時期城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額的增長趨勢也說明了這一問題。與高額的儲蓄存款余額相矛盾的是我國狹窄的居民投資渠道，目前我國居民收入除了用于基本消費和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當(dāng)?shù)耐顿Y渠道。3.美國較低的居民儲蓄率和多元化的投、融資渠道與中國相反，美國居民的儲蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲蓄率相對應(yīng)的是美國發(fā)達(dá)的資本市場和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場。同時房地產(chǎn)開發(fā)商也可以向其中的任何一個金融主體進行融資，獲取開發(fā)資金。一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道而不得不引進國外資本進行房地產(chǎn)開發(fā)，從而造成大批利潤被外資分享，另一方面是國內(nèi)狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負(fù)利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤回報。這一矛盾突顯出我國狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國金融市場面臨的最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此我們應(yīng)該在金融工具、金融體制和金融管理上進行全方位的創(chuàng)新，不斷推動我國金融國際化進程。而“房地產(chǎn)金融體系與國家金融體系的一體化”已經(jīng)是國際住房金融體系發(fā)展的總趨勢，因此本文將以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新為例，來討論中國的金融創(chuàng)新問題。3、加快我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，從而推動整個金融市場創(chuàng)新金融創(chuàng)新是指在金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內(nèi)容。從國際上金融創(chuàng)新的途徑來看，金融創(chuàng)新一般是通過政府和金融市場兩條途徑來產(chǎn)生。一方面，政府通過立法和有關(guān)管理條例的變更來引導(dǎo)金融創(chuàng)新，我們一般稱之為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新，這一般在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的國家比較多見。另外一個方面是市場主導(dǎo)型的金融創(chuàng)新，它是指金融機構(gòu)根據(jù)金融市場變化和金融服務(wù)的市場需要，通過供給有效的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)而出現(xiàn)的金融創(chuàng)新。而我國目前也正是處于一種全面的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，因此我國的金融創(chuàng)新市場應(yīng)該屬于政府主導(dǎo)型。1.以政府為主導(dǎo)，加大我國房地產(chǎn)金融立法的創(chuàng)新力度隨著2007年中國銀行業(yè)的全面開放，中國金融市場開始全面邁向國際化，在新的市場環(huán)境下與國際金融業(yè)同行同臺競技，這使得金融創(chuàng)新的要求顯得更為迫切。作為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新國家，金融立法創(chuàng)新是金融創(chuàng)新的一個重要組成部分。在房地產(chǎn)金融立法上，我國已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔(dān)保法、證券法、商業(yè)銀行法、中國人民銀行法等，但是在目前我國證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，我們更應(yīng)該積極吸收國外先進的金融創(chuàng)新理念，在立法上加大創(chuàng)新力度。首先要修改和完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如證券法、擔(dān)保法、保險法等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，其次是盡快出臺新的相關(guān)法律法規(guī)，如產(chǎn)業(yè)基金法和涉及全社會的信用立法等，盡快從法律制度上為我國金融創(chuàng)新創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。2.積極開展試點，探索適合我國國情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品任何一種金融工具或制度的應(yīng)用都有其特定的環(huán)境，有些金融工具在國外能夠廣泛應(yīng)用，但在國內(nèi)不一定十分適用，因此我們在吸取國外經(jīng)驗的同時，還要加強我們自身的實踐，積極開展試點工作，對一些金融工具和金融制度進行檢驗，以確定其在國內(nèi)的實用性。如早在2004年底，中國人民銀行就已經(jīng)向國務(wù)院遞交了進行信貸資產(chǎn)證券化試點的申請，并于2005年2月獲得了批準(zhǔn)。而中國建設(shè)銀行則成為了首家獲得批準(zhǔn)推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時在立法上，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合公布了信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法，在立法上為資產(chǎn)債券化提供了保障。類似此類的金融試點工作在未來的幾年還會不斷開展，從而為探索適合我國國情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供依據(jù)。3.以市場為主體，實現(xiàn)融資產(chǎn)品的多元化和公眾化金融機構(gòu)始終是金融市場創(chuàng)新的主體，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，多元化融資已成為房地產(chǎn)融資的主要發(fā)展方向，這就需要加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，提供多種金融產(chǎn)品，實現(xiàn)多層次的金融服務(wù)。如在針對那些風(fēng)險較高、價值較大的物業(yè)時，國外的一般做法就是通過對其重新打包，經(jīng)過評估，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。這樣就能夠?qū)⒘鲃有圆畹找娣€(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較強的證券產(chǎn)品，從而達(dá)到增強資產(chǎn)流動性，分散風(fēng)險的目的。同時房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等融資方式在美國等房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)國家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實現(xiàn)了金融產(chǎn)品公眾化的目的。如在我國開展的資產(chǎn)證券化不僅能夠增強房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。最為重要是資產(chǎn)證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實現(xiàn)金融產(chǎn)品公眾化的目的。4.構(gòu)建兩級房地產(chǎn)金融體系，增強金融產(chǎn)品的流通性一個發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場必須由相互銜接的初級市場和二級市場組成，包括兩級住房抵押市場，即住房資金初級交易市場和住房信用再交易、再流通的二級市場。住房金融一級市場是住房資金的初始交易市場，是房地產(chǎn)金融市場體系的基礎(chǔ)部分。它包括金融機構(gòu)對住房資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新發(fā)行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機構(gòu)、保險機構(gòu)和信托機構(gòu)對住房信貸和證券發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動。具體而言，則包括住房信用借貸市場、住房初級抵押市場、住房有價證券市場、住房保險市場、住房信托投資市場五大分支市場。但是一級市場的風(fēng)險程度較高，而且受經(jīng)濟周期的影響較大，因此可以考慮在市場層次上建立和完善房地產(chǎn)抵押貸款的二級市場，以縱向分散一級市場的風(fēng)險，