房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù) 圣 才 財(cái) 務(wù) SANT & TALENT 2014/8/5 1 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 第一模塊：會(huì)計(jì)科目設(shè)置與稅種 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點(diǎn) 業(yè)務(wù)種類 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃 房屋的開發(fā)、銷售與出租 住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓 其他建筑物、附著物等配套設(shè)施 代建工程 周轉(zhuǎn)房 業(yè)務(wù)特點(diǎn) 開發(fā)周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)高 產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)，位置固定 投資額大 單價(jià)高 產(chǎn)品具有多樣性 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 2 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 3 公司注冊(cè) 獲取土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 持有房地產(chǎn) 三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算體系與科目設(shè)置 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的演進(jìn) 1983年底前 基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度 1984.1.1 1988年底 國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1989.1.1 國(guó)營(yíng)城市綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1992 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 和 企業(yè)財(cái)務(wù)通 則 ， 分行業(yè)會(huì)計(jì)制度與分行業(yè) 財(cái)務(wù)制度 即兩則兩制 1993.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 1998.1.27 股份有限公司會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 4 2001.1.1 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 2006.2.25 基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及 38項(xiàng)具體準(zhǔn)則 目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 （ 2006） 、 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 或 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)會(huì)計(jì)制度 。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置 除會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會(huì)計(jì)科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點(diǎn)，開設(shè)以下會(huì)計(jì)科目： 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 5 一、存貨類 材料采購(gòu) 在途材料 原材料 材料成本差異 開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 委托加工物資 周轉(zhuǎn)房 二、非流動(dòng)資產(chǎn)類 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 6 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 長(zhǎng)期應(yīng)收款 在建工程 工程物資 三、成本類 開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用 工程施工 工程結(jié)算 四、兩個(gè)成本類二級(jí)明細(xì)科目 成本類兩個(gè)重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸 集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下： 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 7 房屋開發(fā)成本 - - -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) - - -前期工程費(fèi) - - - 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) - - - 建筑安裝工程費(fèi) - - - 公共配套設(shè)施費(fèi) - - - 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) - - - 人工費(fèi) - - - 折舊費(fèi) - - - 辦公費(fèi) - - - 水電費(fèi) - - - 勞保費(fèi) - - - 其他 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 8 房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率 一、主要稅種 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 印花稅 契稅 城建稅 教育費(fèi)附加與河道管理費(fèi) 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 9 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段納稅稅種與稅率 第一階段：企業(yè)設(shè)立階段 稅種計(jì)算依據(jù) 1.權(quán)利與許可證照 5元 /件 2.記錄資金的賬簿 (實(shí)收資本 印花稅 +資本公積 )*0.5, 其他 5元 /件 3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同 , 合同金額的 0.5 契稅 1. 自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，免稅 2.接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。 按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋 買賣價(jià)的 3%- -5% 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 10 第二階段：獲取土地階段 稅種 計(jì)算依據(jù) 印花稅 同上 契稅 同上 耕地占用稅 1.獲取土地使用權(quán)，符 合耕地條件的，根據(jù)面 積和稅額一次性繳納； 2.不合條件，不繳納。 第三階段：開發(fā)建設(shè)階段 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 11 稅種 計(jì)算依據(jù) 印花稅 據(jù)各類合同的 0.3-0.5 城鎮(zhèn)土地使用稅 從取得的紅線圖次月起， 據(jù)實(shí)際占用面積與定額 稅率計(jì)算 第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段 稅種 計(jì)算依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅 5% 城建稅 7%、 5%、 1% 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 12 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 土地增值稅 查賬征收： 1.項(xiàng)目全部 竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入，預(yù)征； 2.待項(xiàng) 目全部竣工且辦理結(jié)算 后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 核定征收 印花稅 同上 企業(yè)所得稅 查賬征收： 1.銷售未完工 產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率，計(jì)算毛利額， 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 13 項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利， 調(diào)整以前毛利合并到其他 項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅 2.銷售完工。稅率 25% 核定征收 印花稅 同上 第五階段：房產(chǎn)持有階段 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 14 稅種 計(jì)算依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅 租金的 5% 城建稅 7%、 5%、 1% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 城鎮(zhèn)土地使用稅 同上 房產(chǎn)稅 自用：計(jì)稅余值 *1.2% 出租：租金的 12% 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 15 第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算與納稅計(jì)算 自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)， 系統(tǒng)講解各階段的實(shí)務(wù)案例。在講解案例前， 請(qǐng)先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè) - 萬(wàn) 科 2010年的年報(bào)。 之后，我們將系統(tǒng)講解案例： 設(shè)立階段 獲取土地階段 開發(fā)與建設(shè)階段 轉(zhuǎn) 讓與銷售階段 持有階段 投資性房 地產(chǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn) 利潤(rùn)形成與 分配 所得稅匯算階段 納稅籌劃 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 16 一、公司注冊(cè)法規(guī)要求與出資方式 房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立是需滿足以下法規(guī) 公司法 城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 出資方式 貨幣出資 30%的注冊(cè)資金 非貨幣財(cái)產(chǎn) 實(shí)物 知識(shí)產(chǎn)權(quán) 非專利技術(shù) 工業(yè)產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán) 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 17 非貨幣出資的程序： 如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦 理： 房地產(chǎn)資質(zhì)： 1、 2、 3、 4共四個(gè)等級(jí)，經(jīng)營(yíng)范 圍，資質(zhì)年檢 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 18 貨幣出資 公司注冊(cè)成立 財(cái)產(chǎn)評(píng)估 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù) 審計(jì)驗(yàn)資 營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更 二、設(shè)立階段納稅案例 案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于 2012年 1月 1日 設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金 5000萬(wàn)， 其中 2000萬(wàn)為甲股東以土地使用權(quán)出資。會(huì)計(jì) 開設(shè)賬本 10個(gè)，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本 與日記賬 9個(gè)，于 1月 31日獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。此外 ，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個(gè)。印花 稅一共繳納多少？（契稅在下章） 答案：（ 5000 萬(wàn) +2000萬(wàn)） *0.5+(9+1+2)*5 元 =35000+60=35060元 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 19 三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例 此階段涉及到資本投入和前期開辦費(fèi)賬務(wù)： 案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由 甲、乙兩個(gè)公司和張凱個(gè)人共三個(gè)股東投資設(shè) 立，三股東分別持股比例為 50%、 30%、 20% 。 2012年 1月 1日，三個(gè)股東以貨幣資金一次性 繳足款項(xiàng)，工商已辦好營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 財(cái)務(wù)程序：先在銀行開立臨時(shí)驗(yàn)資戶，股東一 將出資款存入臨時(shí)賬戶，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn) 資，根據(jù)驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等工商注冊(cè)。 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 20 開立臨時(shí)驗(yàn)資戶： DR: 銀行存款 - -驗(yàn)資戶 10 000 000 CR:實(shí)收資本 - -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 - - 張凱 2 000 000 原始憑證： 現(xiàn)金繳款單 、 銀行進(jìn)賬單 、 公司章程 等 基本戶開好后臨時(shí)驗(yàn)資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶： DR: 銀行存款 - -工商銀行 8976 10 000 000 CR:銀行存款 - -驗(yàn)資戶 10 000 000 原始憑證： 銀行轉(zhuǎn)賬憑證 、 驗(yàn)資報(bào)告 復(fù)印件等 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 21 案例三：發(fā)行股票融資 長(zhǎng)虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股 20 000 000股，每股面值為 1元，發(fā)行價(jià)格為 6元。股 款 120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過(guò)程中發(fā) 生的相關(guān)稅費(fèi) 60 000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？ 解析：計(jì)入股本金額 20 000 000*1=20 000 000 元，計(jì)入資本公積的金額 = （ 6-1） *20 000 000-60 000=99 940 000元 DR:銀行存款 -*銀行 119 940 000 CR: 股本 - -普通股 20 000 000 資本公積 - -股本溢價(jià) 99 940 000 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 22 案例三：以貨幣與實(shí)物財(cái)產(chǎn)混合出資 甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有 限責(zé)任公司，注冊(cè)資本 10 000 000元，甲、乙 以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價(jià) 值為 2 100 000元。 2011年 9月 20日，東方房地 產(chǎn)公司如期收到個(gè)投資者一次性繳足的款項(xiàng)， 丙于 2011年 5月 6日辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做 賬？ 解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時(shí)驗(yàn)資 戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與會(huì)計(jì)師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗(yàn)資 報(bào)告： 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 23 DR:銀行存款 - -銀行 8 000 000 CR: 實(shí)收資本 - -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 第二步： 1.聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估資產(chǎn) 2.辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 3.財(cái)產(chǎn)清單 DR: 固定資產(chǎn) - - -設(shè)備 2 100 000 CR: 實(shí)收資本 - - -丙公司 2 000 000 資本公積 - - - 資本溢價(jià) 100 000 案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán) 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 24 甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資金 10 000 000元，甲、乙、丙持股 比例分別為 50%、 30%、 20%。甲以土地使用 權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為 5 000 000元 ，乙、丙以貨幣資金出。 2011年 3月 20日，新 注冊(cè)的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨 幣資金出資，甲公司于 2011年 5月 6日辦理了財(cái) 產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評(píng)估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 解析：第一步：乙、丙貨幣出資 DR: 銀行存款 - -銀行 5 000 000 CR:實(shí)收資本 - -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 25 第二步：土地使用權(quán)出資 DR: 開發(fā)成本 - -土地開發(fā) 5 000 000 CR: 實(shí)收資本 - -甲公司 5 000 000 備注：如果土地是用來(lái)出租，則使用科目“投 資性房地產(chǎn)” 案例五：以債權(quán)出資 2006年 7月 1日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面 余額 60 000元，由于乙公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無(wú) 法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財(cái)務(wù)將乙 公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù) 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 26 重組，假定乙公司普通股的面值為 1元，乙公司 以 20 000股抵償該項(xiàng)債務(wù)，股票每股市價(jià)為 2.5 元。甲公司對(duì)該項(xiàng)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 2 000 元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對(duì)其作 為長(zhǎng)期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？ 解析： 1. 資本公積增加（ 2.5-1） *20 000= =30 000元。 2.債務(wù)重組利得 =60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分錄如下： 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 27 DR: 應(yīng)付賬款 60 000 CR: 股本 20 000 資本公積 - -股本溢價(jià) 30 000 營(yíng)業(yè)外收入 - - 債務(wù)重組利得 10 000 案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或股本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊(cè) 資本為 1 000萬(wàn)，甲乙丙分別出資 500萬(wàn)、 300 萬(wàn)、 200萬(wàn)。未來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東 方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增 資本。該業(yè)務(wù)如何處理？ 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 28 公司作出 股東會(huì)決議 會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)資，出具 驗(yàn)資報(bào)告 DR: 資本公積 5 000 000 CR: 實(shí)收資本 - -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1 000 000 案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙 持股比例分別為 50%、 30%、 20%， 2011年 3 月 20日，經(jīng)股東會(huì)議決議審批，將盈余公積 500萬(wàn)轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？ 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 29 DR: 盈余公積 5 000 000 CR: 實(shí)收資本 - -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000 附件： 1. 股東會(huì)議決議 2. 驗(yàn)資報(bào)告 案例八：實(shí)收資本減少 - - -減資 例 1：一公司注冊(cè)資金 100萬(wàn)，實(shí)收資本 50萬(wàn)，根據(jù) 公司法 2年內(nèi)必須出資完畢， 2年快到期了， 50萬(wàn)因缺乏資金無(wú) 法增資。怎么辦？ 答案：去工商局申請(qǐng)辦理減資程序，變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照。財(cái) 務(wù)無(wú)需做任何賬務(wù)處理。 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 30 2.一公司注冊(cè)資金 1000萬(wàn)，實(shí)際到位 1000萬(wàn) ，現(xiàn)經(jīng)股東會(huì)議決議減少注冊(cè)資金 500萬(wàn)。 2011年 8月 30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理 該筆業(yè)務(wù)？ 解析：第一步：股東作出減資決議 第二步：向工商局申請(qǐng)減資 第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理 DR: 實(shí)收資本 500 CR：銀行存款 500 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 31 3.東方股份有限公司截至到 2008年 12月 31日共同 發(fā)行股票 10 000 000股，股票面值 1元，資本公 積（股本溢價(jià)） 1 500 000元，盈余公積 1 000 000元。經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn) 金回購(gòu)本公司股票 2 000 000股并注銷。假定東 方房地產(chǎn)按照每股 0.8元回購(gòu)股票，不考慮其他 因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？ 簡(jiǎn)析如下：庫(kù)存股成本 =2 000 000*0.8 =1 600 000元 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 32 1.回購(gòu)股份時(shí) DR: 庫(kù)存股 1600 000 CR: 銀行存款 1600 000 2. 注銷股份時(shí) DR: 股本 2 000 000 CR: 庫(kù)存股 1600 000 資本公積 - -股本溢價(jià) 400 000 3.如果東方股份以每股 2.5元回購(gòu)股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？ 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 33 3.1 回購(gòu)股份 DR: 庫(kù)存股 5000 000 CR: 銀行存款 5 000 000 3.2 注銷股份 DR: 股本 2000 000 資本公積 - -股本溢價(jià) 1500 000 盈余公積 1 000 000 利潤(rùn)分配 - -未分配利潤(rùn) 500 000 CR: 庫(kù)存股 5 000 000 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 34 案例九：開辦費(fèi)的核算 開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費(fèi)用， 一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費(fèi) 、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及 不計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)成本的費(fèi)用。一般 包括籌建期間到取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆 收入之前的費(fèi)用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn) 與無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)。 發(fā)生時(shí)： DR: 管理費(fèi)用 - -開辦費(fèi) - -*費(fèi)用 CR:現(xiàn)金（銀行存款 OR其他應(yīng)付款） 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 35 案例十：印花稅的賬務(wù)處理 本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅 在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說(shuō)明。 DR: 管理費(fèi)用 - -印花稅 CR: 庫(kù)存現(xiàn)金 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 36 第三模塊：獲取土地階段 第一部分：土地制度 土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國(guó)有土地 農(nóng)民集體所有 土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得 并購(gòu)重組取得 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 37 第二部分：獲取土地階段納稅 契稅 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 稅率 3%-5% 征收對(duì)象：房地產(chǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起， 10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納 案例一： 2009年 6月 20日，甲公司以賬面價(jià)值 為 1000萬(wàn)元、評(píng)估確認(rèn)價(jià)值為 1200萬(wàn)元的土地 使用權(quán)對(duì)東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)?2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 38 人民政府規(guī)定的契稅稅率為 4%。請(qǐng)問(wèn)該公 司如何計(jì)算和繳納契稅？ 解析： 1.納稅主體與時(shí)限 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司 時(shí)限： 2009年 6月 30日 2.納稅金額計(jì)算 應(yīng)納契稅 =1200*4%=48萬(wàn) 案例二：東方房地產(chǎn)公司 2010年 12月摘牌 取得某市 200畝的綜合用地的土地使用權(quán)， 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 39 每畝地價(jià) 30萬(wàn)元，該公司按照規(guī)定繳納了 契稅。 2011年 7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城 市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅 用地，該公司按照要求對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估， 按照住宅用地評(píng)估后地價(jià)為 11 000萬(wàn)元，按照 綜合用地評(píng)估后地價(jià)為 9 000萬(wàn)元，該公司根 據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果補(bǔ)交了 2000萬(wàn)元的 土地出讓金。該市契稅征收率為 4%，東方地產(chǎn) 公司補(bǔ)繳契稅多少？ 解析：應(yīng)納契稅 =（ 11 000-9 000） *4%=80萬(wàn) 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 40 印花稅 （財(cái)稅 【 2006】 162號(hào)） 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 的規(guī)定，對(duì) 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的 0.5 貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利 許可證按件貼花，每件 5元。 案例三： 2009年 1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo) 取得土地使用權(quán) 100畝，地價(jià)為 6000萬(wàn)， 3月 取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 41 印花稅如何計(jì)算？ 解析： 1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí) 應(yīng)納印花稅 =6 000*0.5=3 萬(wàn)元 2 取得土地使用證應(yīng)納稅 5元。 第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理 案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 獲取土地成本借計(jì)入“開發(fā)成本 - -土地開發(fā) - -土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，同時(shí)貸記“銀行存款 或應(yīng)付賬款”科目。 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 42 東方房地產(chǎn)公司通過(guò)投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價(jià)款 5 000萬(wàn)， 單價(jià) 50萬(wàn) /畝 ,契稅稅率 4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地 占用稅稅額 22.5元 /平方米 ,通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土 地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi) . 解析 :1. 支付土地出讓金 DR:開發(fā)成本 - -土地開發(fā) - -土地征用及 拆遷補(bǔ)償 5000 CR:銀行存款 5000 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 43 2. 應(yīng)交納契稅 =5000*4%=200萬(wàn) DR: 開發(fā)成本 - -土地開發(fā) - -土地征用及拆遷補(bǔ)償 200 CR: 銀行存款 200 3.應(yīng)繳納耕地占用稅 100*666.67*22.5=150萬(wàn) DR:開發(fā)成本 - - 土地開發(fā) - -土地征用及拆遷補(bǔ)償 150 CR: 銀行存款 150 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 44 4.簽訂出讓合同繳納印花稅 5000*0.5=2.5 萬(wàn) DR:管理費(fèi)用 - -印花稅 25000 CR:銀行存款 25000 案例二 :獲取土地用于商品房開發(fā) 獲取土地用于商品房開發(fā)則計(jì)入 ”開發(fā)成本 - -房屋開發(fā) - -土地征用及拆遷補(bǔ)償 ”科目 . 2008年 6月 ,東方房地產(chǎn)公司取得 85畝土地 2014/8/5 厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才 45 使用權(quán)用于商品房開發(fā) ,價(jià)款 2500萬(wàn)元 ,契 稅稅率 4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅 22.5元 /平方米 ,通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓 金及相關(guān)稅費(fèi) . 解析 : 1.計(jì)入房屋開發(fā)成本 =土地買價(jià) +契 稅 +耕地占用稅 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =2727.5萬(wàn) 2.印花稅 =2500*0.5