領(lǐng)世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案(1).doc

領(lǐng)世郡商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方案第一條 區(qū)域位置及用地范圍1、區(qū)域位置 位于天津市中心城區(qū)東南部、津南區(qū)西北部雙港組團(tuán)西部。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺灣工業(yè)園區(qū)和津南開發(fā)區(qū)。2、四至范圍及項目總體量該商業(yè)項目位于領(lǐng)世郡地塊東北角，東至微山路，南至現(xiàn)狀國際學(xué)校，西至規(guī)劃領(lǐng)世郡1地塊，北至現(xiàn)狀赤龍河，占地面積311畝（約合21萬平米）。3、交通狀況 緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，外環(huán)線與京津塘，唐津，京濱，京滬，津保等多條高速連接，可以快速向整個華北區(qū)輻射。市區(qū)道路交通比較方便。地塊北靠外環(huán)線，北側(cè)有友誼路、解放南路、洞庭路、微山路通達(dá)市區(qū)，西側(cè)緊鄰規(guī)劃的津沽二線高速公路。1）項目北側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線，道路紅線50米寬，地塊沿外環(huán)線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶（擬將高爾夫主題公園和部分高爾夫球場置于其中），外環(huán)線是市區(qū)主要交通干線。2） 地塊沿津沽二線為規(guī)劃中的高速公路，道路紅線100米寬。3） 地塊沿津沽二線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留300米綠化隔離帶（擬建27洞高爾夫球場）4） 地塊南側(cè)梨雙公路道路紅線40米；5） 地塊東側(cè)微山路道路紅線30米；6） 地塊距友誼路3公里。7） 地塊距天津國際機(jī)場10公里。8） 地塊距津濱高速9公里。9） 地塊距津塘公路6公里。10） 地塊距津沽路2公里，地塊西側(cè)緊靠津沽二線（規(guī)劃高速路）。11） 地塊距津港公路1.5公里。附圖1：地塊城市位置圖和宗地區(qū)域位置圖附圖2：地塊現(xiàn)狀圖附圖3：領(lǐng)世郡總體規(guī)劃圖附圖4：項目一期平面圖第二條 項目運(yùn)作背景領(lǐng)世郡項目作為一個復(fù)合型地產(chǎn)項目，集高檔住宅、高爾夫、休閑娛樂、教育等于一身，其項目在運(yùn)作之初，就引起了市場極大的關(guān)注，其商業(yè)地產(chǎn)項目對于一個大盤而言更是優(yōu)勢互補(bǔ)的過程。除了集團(tuán)公司傾其全力打造之外，更得到了來自市政府及區(qū)政府的大力支持，更有眾多的合作單位的關(guān)注，因而本項目是極為可行的。項目面積規(guī)劃：商業(yè)部分 主題公園 別墅部分 高爾夫球場 國際學(xué)校311畝 600畝 3498畝 839畝 100畝總面積 5348畝領(lǐng)世郡商業(yè)地產(chǎn)項目是天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場的旗艦型商業(yè)項目，本項目面向天津市所有中高收入階層人士，并依托于天津市政府全面開發(fā)大南部板塊的政策優(yōu)勢，及便捷的交通條件，旨在打造津城時尚生活新天地。第三條 項目相關(guān)情況介紹1、人文環(huán)境1）本項目地處天津南部，而南部地區(qū)歷來是天津的發(fā)展方向即經(jīng)濟(jì)商貿(mào)重心偏移的方向2）天津南部地區(qū)是天津市家居建材業(yè)態(tài)聚集的地方，人們的消費(fèi)意識習(xí)慣已形成3）南部地區(qū)多水景，別墅集群，生態(tài)環(huán)境好，是人們休閑娛樂、享受生活的首選地區(qū)2、人口情況本項目地處津南區(qū)，與東麗區(qū)、西青區(qū)與河西區(qū)相鄰，與濱海新區(qū)（包括塘、漢、大、津南葛沽鎮(zhèn)、東麗）關(guān)系密切。1）天津濱海地區(qū)位于華北平原東部,環(huán)渤海灣中心,包括塘沽、漢沽、大港三個濱海區(qū)，以及海河下游東麗區(qū)和津南區(qū)的部分區(qū)域，陸域面積約2270平方公里，約占全市面積的20%，常住人口近百萬人，占全市11%，特別是2003年更是創(chuàng)造了相當(dāng)于天津市GDP總額三分之一的GDP，人均GDP超過萬元。 2） 津南區(qū)是天津市四個環(huán)城區(qū)之一。位于天津市東南部，海河下游南岸。總面積420.72平方公里，耕地22萬畝，人口42萬，3）西青區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總?cè)丝?1萬人，區(qū)人民政府駐地楊柳青鎮(zhèn)是中國三大木板年畫之一楊柳青年畫的發(fā)祥地，現(xiàn)有人口10萬人，是天津市加速建設(shè)中的汽車衛(wèi)星城。4）東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝?0.4萬, 非農(nóng)業(yè)人口10.8萬。3、交通優(yōu)勢本項目擁有市內(nèi)繁華商業(yè)中心無可比擬的交通通達(dá)性、便利性，通過近年來天津快速路的建設(shè)，在不遠(yuǎn)的未來，市區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)的消費(fèi)者都能以20-40分鐘的車程到達(dá)本地，未來地鐵一號線的開通更為本項目源源不斷的輸送大量的消費(fèi)人群，因此在本區(qū)域內(nèi)開設(shè)這樣一個購物中心，在滿足周邊高收入人群的購物需求的同時，也能對天津市區(qū)的消費(fèi)人群產(chǎn)生極大的輻射作用。4、項目特點(diǎn)本項目是天津市乃至全國首個美式購物中心，購物中心內(nèi)的各個商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營業(yè)態(tài)既是相對獨(dú)立存在，同時又通過各種業(yè)態(tài)合理和有效的安排組合，充分利用該區(qū)域的土地資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，將該項目打造成為一個集購物、餐飲、娛樂與休閑一身，兼有大尺度空間、大停車場的商業(yè)建筑群。區(qū)別于國內(nèi)其他購物中心各商業(yè)設(shè)施相對集中的特點(diǎn)，本購物中心著力營造一種開放式的模式，消費(fèi)者除了享受購物的樂趣之外，通過各經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理組合，讓消費(fèi)者真正體會到舒適性和隨意性，為中高收入人士購物、娛樂、休閑開辟一片體驗特區(qū)，讓十分注重購物環(huán)境和質(zhì)量的擁有雙重身份的高收入群體在優(yōu)雅、時尚的環(huán)境中得到享受。因此引導(dǎo)時尚消費(fèi)觀念是本項目的亮點(diǎn)之一。第四條 項目定位1、 定位思路1） 目前天津市未來城市發(fā)展及物流、商貿(mào)中心南移的戰(zhàn)略2） 津南區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策規(guī)劃3） 天津市高檔商業(yè)及娛樂業(yè)態(tài)的相對匱乏4） 項目自身的發(fā)展優(yōu)勢2、客戶定位有車一族，成長中的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層、金領(lǐng)階層、富豪階層、政府中高層官員、外籍人士；集團(tuán)消費(fèi)客戶。3、主題定位l 天津商貿(mào)南移戰(zhàn)略下，未來南部商業(yè)的核心地帶 打造津城時尚生活新天地l l 強(qiáng)調(diào)功能性與品牌檔次的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目 休閑、體驗、購物、娛樂、文化l4、品牌檔次定位 中高檔次 新穎時尚 名家名品5、業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)差異化、創(chuàng)新型，業(yè)態(tài)組合是新形式復(fù)合型，強(qiáng)調(diào)購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游的價值。專業(yè)市場 大型高檔餐飲、洗浴、娛樂聚集地 家居家飾用品專業(yè)市場 百貨精品店 名品折扣店 大型超級市場6、形象定位時尚、高品質(zhì)、健康、舒適。第五條 設(shè)計要求1、規(guī)劃風(fēng)格 通過該地塊的規(guī)劃設(shè)計，營造一個開放式的、注重生態(tài)、集購物、娛樂、休閑功能為一體，以休閑娛樂為主，高檔次的美式娛樂景觀型Mall。2、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)使用功能要求集購物、休閑、娛樂、餐飲各項功能為一體，為前來購物的人群創(chuàng)造一種舒適的購物環(huán)境，更加強(qiáng)調(diào)購物中心的休憩功能、最大限度地延長購物者的停留時間。原則：符合科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)、美觀的要求，各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)范及文件規(guī)定，功能及布局要求詳見經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；景觀要求突出項目的個性特征，以完整的整體設(shè)計，使商業(yè)空間、休閑空間與景觀環(huán)境溶為一體，形成具有特色的景觀環(huán)境。本項目內(nèi)的相關(guān)植被應(yīng)符合天津的氣候特點(diǎn)、植物種類的搭配適應(yīng)季節(jié)變化，四季常青，并要求在購物中心內(nèi)部合理地布置一些符合本購物中心特色的小品，旨在為購物中心營造一種良好的生態(tài)和休憩環(huán)境，使之有別于市區(qū)購物中心的擁擠與局促。道路設(shè)計商業(yè)項目的出入口安排在微山路一側(cè)，實(shí)現(xiàn)貨流與客流交通的分離，設(shè)置集中停車場，保證項目有充足的停車位。科學(xué)合理的進(jìn)行交通組織。建筑設(shè)計1、 建筑立面體現(xiàn)美式購物中心的風(fēng)格；2、 購物中心的各個商業(yè)建筑相對獨(dú)立存在，同時又相互關(guān)聯(lián)，以使整個SHOPPINGMALL渾然一體；3、 各個商業(yè)建筑在尊重各商戶自身對外檐的特定需求外，強(qiáng)調(diào)整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。4、 在整個SHOPPINGMALL的建筑群體內(nèi)，應(yīng)至少有一個地標(biāo)性建筑物。建筑規(guī)劃彈性要求應(yīng)考慮到招商進(jìn)程中的變更事宜及進(jìn)駐商家的不確定性，盡量給后期的招商進(jìn)駐留出一定的規(guī)劃設(shè)計調(diào)整空間。第六條 規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、 業(yè)態(tài)分布：娛樂休閑 ： 餐飲： 購物40 ： 20 ： 402、 各業(yè)態(tài)所占面積功能 業(yè)態(tài)類別 占地面積 建筑面積 合計 比例 合計購物 百貨業(yè) 7,000 14,000 92,000 10 37 綜合超市 8,000 24,000 8 名品折扣賣場 7000 14,000 5 家居建材類大賣場 28,000 40,000 14 餐飲 餐飲 28,000 53,000