【廣告策劃-PPT】2009綠箭你好路演活動執(zhí)行手冊

1 綠箭你好路演活動 小路演執(zhí)行手冊 廣州市閃創(chuàng)文化傳播有限公司 20090624 2 活動概述：綠箭 “ 一聲你好 親近中國 ” 綠箭的品牌宣言 綠箭 “ 清新口氣 ” 是什么？ 它是一種讓人們積聚在一起的力量，讓彼此之間的關(guān)系生根發(fā)芽，讓你和我之間的距離更近一些。 它讓代溝消失，它修補人和人之間的裂痕，它可以讓你的關(guān)懷表達至真，也讓彼此之間的互動更加深刻。 因為 “ 清新口氣 ” 人和人之間的距離更近一些。 活動的背景 中國政府一直宣揚并著力建設(shè) “ 和諧社會 ” ，而其中一個重要的方面就是國民之間謙遜有禮的溝通。中國消費 者們也響應(yīng)政府的號召，將 “ 和諧 ” 的概念引入到日常的行動中。根據(jù)央視的調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 80%的國民都希望能 和其他人建立良好的日?；?， 35%的國民因為沒有好的機會無法讓他們和別人更親近，更有 20%的國民因 為 “ 害羞 ” 而拒絕或很少與他人交往。 有鑒于此 .綠箭號召廣大消費者 ,帶著綠箭的清新口氣，說一聲 “ 你好 ” ，讓整個中國親近無比 ! 活動的概念 綠箭號召大家 說 “ 你好 ” ，讓中國人更親近；親近，讓我們凝聚成強大力量能夠共同完成許多有意義的大事， 如援建一所 最多中國人參與建設(shè)的親近小學 你必須記下的信息 1、綠箭帶來清新口氣，能令人和人之間的距離更親近 2、本次活動主題：一聲你好 親近中國 3、周迅是我們活動的 “ 親近大使 4、本次活動是一件非常有意義的大事，我們的目的是援建一所最多中國人參與建 設(shè)的親近小學 3 活動要素： 整體介紹 你必須記下的信息 1、情景互動區(qū)：自由自在體驗親近情景及進行親近達人測試，送出紫色小達人 2、你好視頻錄制區(qū)：錄制 “ 我 ” 的你好視頻！，送出中綠色、黃色小達人 3、你好墻：援建一所最多中國人參與建設(shè)的親近小學，每簽上一個名字代表一份親近力量 4 活動要素：區(qū)域介紹 視頻 錄制區(qū) 1、邀請消費者參與你好視頻錄制 2、操作視頻錄制系統(tǒng) 3、送出中綠色、黃色親近小達人 情景 互動區(qū) 1、介紹情景活動區(qū) 2、邀請現(xiàn)場觀眾留影及做親近測試 3、送出紫色親近小達人 你好墻 禮品區(qū) 1、 介紹你好墻 2、檢查消費者手機鏈上小達人是否完整： - 憑 3色小達人可在你好墻上留名 - 憑完整的 7色小達人可在送出禮品 3、引導消費者簽名并記下信息 4、送出禮品，讓消費者簽收 舞臺區(qū) 路演車 1、主持人介紹活動及組織互動游戲 2、舞臺劇表演（每天 4輪進行，每輪 30分鐘） 3、音樂曖場、吸引消費者注意與聚人氣 產(chǎn)品特色 陳列 1、派發(fā)試吃裝 5 數(shù)量 工作職責主持人 1 主 持 4 輪 到 舞 臺 及 互 動 活 動A V 控 制 員 1 負責活動現(xiàn)場音響/ 燈光/ 視頻播放引導員 4 邀請消費者參與現(xiàn)場活動/ 人流增多時協(xié)助各區(qū)域執(zhí)行視頻區(qū)錄制員 3望遠鏡介紹員 2情景區(qū)介紹員 2你好墻介紹員 1 介紹你好墻及引導簽名禮品派發(fā)員 1 記錄你好墻簽名消費者的信息，按要求送出禮品舞蹈員 6 負責舞臺劇演出保安員 3 負責維持現(xiàn)場秩序，協(xié)助處理突發(fā)事件分別對現(xiàn)場的視頻錄制/ 零距離望遠鏡/ 情景互動區(qū)進行區(qū)域介紹及系統(tǒng)操作，并送出親近手機鏈、試吃品、與相應(yīng)的親近小達人區(qū)域人員活動要素：人員設(shè)置（常規(guī)） 3 物料員 1 后臺物料進出管理 4 6 活動要素：人員設(shè)置（舞臺活動） 數(shù)量 工作職責主持人 1 主 持 4 輪 到 舞 臺 及 互 動 活 動A V 控 制 員 1 負責活動現(xiàn)場音響/ 燈光/ 視頻播放引導員 4 邀請消費者參與現(xiàn)場活動/ 人流增多時協(xié)助各區(qū)域執(zhí)行視頻區(qū)錄制員 3望遠鏡介紹員 2情景區(qū)介紹員 2你好墻介紹員 1 介紹你好墻及引導簽名禮品派發(fā)員 1 記錄你好墻簽名消費者的信息，按要求送出禮品舞蹈員 6 負責舞臺劇演出保安員 3 負責維持現(xiàn)場秩序，協(xié)助處理突發(fā)事件分別對現(xiàn)場的視頻錄制/ 零距離望遠鏡/ 情景互動區(qū)進行區(qū)域介紹及系統(tǒng)操作，并送出親近手機鏈、試吃品、與相應(yīng)的親近小達人區(qū)域人員3 物料員 1 后臺物料進出管理 其中 1人協(xié)助舞臺活動 其中 1人協(xié)助舞臺活動 4 7 活動要素： 消費者參與線索 你好視頻錄制區(qū) 換取黃色 /中綠色小達人 消費者完成上述 2個區(qū)域活動后，手上應(yīng)收集齊 3色小達人及 1條單色手機鏈 8 活動要素：工作人員標準話術(shù) 現(xiàn)場所有工作人員接觸消費者的標準話術(shù)（下劃線為關(guān)鍵字，緊記！）標準話術(shù)第一句：你好！歡迎參加 “綠箭一聲你好親近中國” 活動，我們號召全中國的人一起說你好， 這個活動非常有意義， 我們將凝聚所有人親近的力量，援建一所最多中國人參與建設(shè)的親近小學 。這次活動覆蓋全國7 1 個大中城市， 邀請您也一起參與 ， 代 表 X X 城 市 貢 獻 一 份 力 量 吧 ！情 況 1 ：消費者不了解，但想繼續(xù)聽下去標準話術(shù)：（ 1 ） 你 只 要 參 與 我 們 的 現(xiàn) 場 活 動 就 能 獲 親近親近手機鏈一條 （手指手機鏈）（ 2 ） 同 時 每 參 加 一 個 區(qū) 域 的 活 動 我 們 就 會送出一個相應(yīng)的小達人 （手指小達人）（ 3 ） 只 要 你 集 齊 黃 色 、 紫 色 、 中 綠 色 親 近小達人，就能在你好墻上簽名為親近小學添磚加瓦、貢獻一份力量，而你的名字將會記錄在“校史校志”上，更有機會記錄在親近小學的一面真實的你好墻上。（ 4 ） 如 果 你 集 齊 7 種 顏 色 ， 我 們 還 會 送 出 一份很精美的禮品給你（ 5 ） 請 問 你 有 興 趣 一 起 參 與 我 們 的 活 動 嗎情 況 2 ：消費者已有手機鏈，但中綠、黃色、紫色小達人顏色不齊標準話術(shù)：（ 1 ） 你 現(xiàn) 在 還 差 一 個 X 色 小 達 人 ， 你 可 以 參加那邊的區(qū)域活動獲得（ 2 ） 拿 到 這 個 X 色 小 達 人 后 ， 你 就 成 功 完 成了 3 色 小 達 人 的 收 集 ， 可 以 在 你 好 墻 上 簽 名啦。（ 4 ） 如 果 你 現(xiàn) 在 集 齊 7 種 顏 色 ， 我 們 還 會 送出一份很精美的禮品給你，剩余4 個顏色的小達人，你可以向拿到其他單色手機鏈的消費者相互兌換，又或者可以在我們的產(chǎn)品銷售區(qū)購買產(chǎn)品獲得情 況 2 ：消費者已有手機鏈，而且中綠、黃色、紫色三色收集齊標準話術(shù)：（ 1 ） 你 已 成 功 完 成 了 3 色 小 達 人 收 集 ， 可 以在那邊的你好墻上簽名啦 （手指你好墻）（ 2 ） 但 是 如 果 你 現(xiàn) 在 集 齊 7 種 顏 色 ， 我 們 還會送出一份很精美的禮品給你，剩余4 個顏色的小達人，你可以向拿到其他單色手機鏈的消費者相互兌換，又或者可以在我們的產(chǎn)品銷售區(qū)購買產(chǎn)品獲得9 活動要素：總體時間表 現(xiàn)場活動完 成 搭 建 / 電 子 設(shè) 備 安 裝 工 作工 作 人 員 / 主 持 / 舞 蹈 員 集 合舞臺區(qū)活動彩排各區(qū)域彩排最后的大清潔幕后音 宣布活動開始時間及鼓勵公眾踴躍參與舞臺上 宣布活動正式開始、介紹整體活動及各功能區(qū)域活 動 開 始 各 區(qū) 域 運 作 啟 動 10:00 10:00 幕后音 宣布表演開始時間及鼓勵公眾踴躍參與舞臺活動10:20 主持人 幕后音 告知舞蹈劇正式開始（工作人員停止親近手機鏈派發(fā)）10:30 舞臺上 開始演繹綠箭親近舞蹈劇舞臺下 4 名 工 作 人 員 分 別 在 舞 臺 兩 側(cè) 準 備舞蹈尾聲 臺上舞蹈員及臺下工作人員一起舞出相同動作，帶動現(xiàn)場氣氛10:38 舞 蹈 結(jié) 束 4 名 工 作 人 員 向 聚 攏 在 舞 臺 前 的 觀 眾 派 發(fā) 親 近 手 機 鏈10:40 主持人 舞臺上 手持親近手機鏈介紹手機鏈使用線索和“親近小達人”的收集方式10:45 視 頻 錄 制 區(qū) 望 遠 鏡 情 景 互 動 11:00 你 好 墻 介紹區(qū)域功能、現(xiàn)場訪問簽名活動參與者11:1513:3014:0015:3016:0017:3018:00當天活動結(jié)束 19:30工作人員總結(jié)會議閃創(chuàng)內(nèi)部人員討論會物料收場9:00-9:3019:30-19:4019:40-20:1020:10-21:306:007:308:00-9:008:00-9:00親近手鏈派發(fā)區(qū)視頻錄制區(qū)望遠鏡情景互動區(qū)你好墻銷售區(qū)上述區(qū)域持續(xù)運作不休場時間軸 主 持 人 / 舞 蹈 / 舞 臺 環(huán) 節(jié) 流 程播放暖場音樂9:30主持人9:50第1輪舞蹈員主持人 舞臺下介紹區(qū)域功能、操作流程、親近小達人換領(lǐng)方式、隨機現(xiàn)場訪問送禮品第 4 輪 舞 臺 表 演 + 互 動 游 戲2 款 互 動 游 戲 ： 親 近 力 量 / 親 近 速 配 （ 名 字 暫 定 ）第 3 輪 舞 臺 表 演 + 互 動 游 戲第 2 輪 舞 臺 表 演 + 互 動 游 戲主持人 舞臺上各城市根據(jù)場地人流情況，在箭牌銷售確認后，調(diào)整開始及結(jié)束時間 10 - 路演各區(qū)域操作指南 11 情景互動區(qū) （一頁精要：工作人員隨身攜帶） 1、 1名負責親近指數(shù)測試， 1名負責親近情景留影 2、邀請消費者親近測試或留影 3、送出紫色親近小達人 4、維持該區(qū)域的秩序 5、看護設(shè)備，防止人為損壞 主要職責 主動邀請：“你好，先生 /女士”。請問你想?yún)⒓游覀兙G箭情景互動活動嗎？ 。 介紹活動：“這是親近達人測試和親近情景留影區(qū)，如果你參與其中一項就能獲 得一個紫色親近小達人” “親近達人測試能測試出你的親近類型 （ 讀出測試題 ） ” “這里有三組親近情景留影，你可以拍照留影，請問你有無相機或手機，我可以幫你們拍照的，對話框 內(nèi)的文字也可以自己填寫” 檢查手鏈 ：“先生 /小姐，請問你有沒有拿到我們的親近手機鏈呢”（說沒有，檢查手背上是否有薄荷葉印章） 送出手鏈： “這是親近手機鏈，還有一個紫色的親近小達人，現(xiàn)在你只差 2個顏色就可在我們的你好墻上簽字 了，黃色在這邊、中綠色的在那邊獲得”（同時在參與者的手上蓋一個薄荷葉印章 標準用語 -親近測試： 介紹員讀出親近測試題，讓消費者選擇答案并協(xié)助記下答案記號（不要求消費者說出答案），完成測試題后協(xié)助消費者在背板后找到答案。如消費者不愿意測試則介紹情景留影 - 情景留影： 介紹員協(xié)助消費者用手機或相機留影，如消費者表現(xiàn)出不愿意，就告知消費者可以自己填寫對話框內(nèi)的文字再拍攝，如仍不愿意參加，則介紹親近測試。 - 消費者成功完成上述其中一個操作后同時未拿到手機鏈，送出“親近手鏈”并相應(yīng)送出“小達人”和“綠箭口 香糖試吃裝”。 操作流程 100份單色手鏈、 200粒紫色小達人、 150份綠箭口香糖試吃品、 2個薄荷葉印章、白板 2支和擦子 1個 上崗前的準備 1、低于 12歲的小孩來參與活動并索要手機鏈 /小達人 答：“小朋友，請與 家長一起參加，我們會將親近手機鏈送給他 ”（若家長不在， 可以參與活動，但不發(fā)給手機鏈 ） 2、 消費者詢問多拿親近小達人 答： “ 不好意思，活動規(guī)定每人每個區(qū)域只能獲得一個相應(yīng)顏色的親近小達人，但是你可以在那邊的產(chǎn)品區(qū)購買產(chǎn)品，就能拿到你想要的顏色 ” 3、 將手上薄荷葉印章擦掉，多次來參與活動拿取手機鏈 答：“先生 /小姐，你之前是否已參加過我們的活動呢？”（消費者很難纏的話，馬上報告上級主管，由主管處理） 4、這個薄荷葉的印章很難看，能不能不印上去？ 答：“先生 /小姐，我們這個印章等你參加完所有活動后可以到我們的禮品兌換區(qū)那里領(lǐng)取濕紙巾涂擦掉的?！?5、消費者在情景留影對話框上寫上或畫上不雅內(nèi)容 處理：禮貌勸阻，“先生 /小姐，這次我們的活動主題是一聲你好，親近中國，請您寫一些貼近主題的話語”若勸阻無效，請馬上通知活動主管處理。 6、若消費者沒帶相機，需要我們的相機幫其拍攝 回答：“不好意思，先生 /小姐，我們現(xiàn)場是沒有配備攝影設(shè)備，您手機可以拍攝嗎，或者你稍晚的時候拿相機過來，我們活動一直會做到晚上 7： 30分才結(jié)束?！?Q&A 12 你好視頻錄制區(qū) （一頁精要：工作人員隨身攜帶） 1、介紹你好視頻錄制區(qū) 2、邀請消費者參與視頻錄制 3、送出中綠色、黃色親近小達人 4、維持該區(qū)域的秩序和該區(qū)域衛(wèi)生 5、看護設(shè)備，防止人為損壞 6、 3名介紹員相互補位、相互配合 - 當 1人講解另 2人就看護設(shè)備及接觸其他消費者，不能 2人同時向 1名消費者講解或操作系統(tǒng) 主要職責 主動邀請：“你好，先生 /女士”。請問你想?yún)⒓游覀兙G箭你好視頻錄制區(qū)嗎？ 。 介紹活動：“現(xiàn)在只要你在這里錄制一段 10秒的你好視頻，就能獲得一個中綠色小達人 ， 同時你的視頻我們將上傳 到活動網(wǎng)站上，你可以憑親近密碼在網(wǎng)站上找到，并可下載和分享給你的好友” 操作用語： “你現(xiàn)在準備好錄制了嗎” “這是你視頻的親近密碼”（抄寫在宣傳手冊上） “你只要登陸 WWW.17NIHAO.COM網(wǎng)站就能找到你的視頻”（單張上指出） 檢查手鏈 ：“先生 /小姐，請問你有沒有拿到我們的親近手機鏈呢”（說沒有，檢查手背上是否有薄荷葉印章） 送出手鏈： “這是親近手機鏈，還有一個中綠色的親近小達人，現(xiàn)在你只差 2個顏色就可在我們的你好墻上簽字 了，黃色在這邊、紫色的在那邊獲得”（同時在參與者的手上蓋一個薄荷葉印章 標準用語 -介紹視頻錄制區(qū) -邀請、鼓勵消費者一起參與 -引導消費者在錄制間錄制你好視頻 -錄制完成后，用筆將視頻的“親近密碼”準確記錄在路演單張上 -告知消費者可在官網(wǎng)上下載及分享自己的視頻 -消費者成功完成上述操作后同時未拿到手機鏈，送出“親近手鏈”并相應(yīng)送出“小達人”和“綠箭口 香糖試吃裝”。 操作流程 100份單色手鏈、 100粒中綠及黃色小達人、 150份綠箭口香糖試吃品、 2個薄荷葉印章、 200份單張、貼紙 /筆 上崗前的準備 1、低于 12歲的小孩來參與活動并索要手機鏈 /小達人 答：“小朋友，請與 家長一起參加，我們會將親近手機鏈送給他 ”（若家長不在， 可以參與活動，但不發(fā)給手機鏈 ） 2、 消費者詢問多拿親近小達人 答： “ 不好意思，活動規(guī)定每人每個區(qū)域只能獲得一個相應(yīng)顏色的親近小達人，但是你可以在那邊的產(chǎn)品區(qū)購買產(chǎn)品，就能拿到你想要的顏色 ” 3、 將手上薄荷葉印章擦掉，多次來參與活動拿取手機鏈 答：“先生 /小姐，你之前是否已參加過我們的活動呢？”（消費者很難纏的話，馬上報告上級主管，由主管處理） 4、這個薄荷葉的印章很難看，能不能不印上去？ 答：“先生 /小姐，我們這個印章等你參加完所有活動后可以到我們的禮品兌換區(qū)那里領(lǐng)取濕紙巾涂擦掉的?！?5、消費者對效果不滿意在反復多次錄制 處理：如沒有人排隊允許消費者反復多次錄制， 如有人排隊：“先生 /小姐，不好意思，請讓下一個消費者先錄制，并請你再一次排隊，謝謝合作” 6、若有消費要現(xiàn)場問我們那視頻文件 處理：我們會在活動結(jié)束后 48小時內(nèi)把你的視頻上傳到官方網(wǎng)站 WWW.17NIHAO.COM上，你登陸網(wǎng)站憑這個親近密碼即可下載您的視頻文件。 Q&A 13 你好墻 （一頁精要：工作人員隨身攜帶） 1、 1名負責介紹你好墻， 1名負責登記消費者信息及發(fā)送禮品 2、引導消費者在你好墻上簽名 3、定期對你好墻上的簽名進行拍照記錄 4、定期擦洗你好墻上的簽名，留出空位讓接下來的消費者簽名（擦細前必須拍照） 5、送出禮品，并登記信息 6、維持該區(qū)域的秩序 主要職責 主動邀請：“你好，先生 /女士”。請問你是否已集齊了黃色、紫色、中綠色的小達人了？ 。 介紹活動： “先生 /小姐，你已經(jīng)成功得到了 3色親近小達人，請先在這里用正楷填寫你的姓名 ， 然后請在我們的 你好墻上簽上你的名字”鼓勵消費者換 7種顏色小達人： “十分感謝你參加本次綠箭“一聲你好親近 中國”主題活動，為親近小學貢獻了一份親近的力量” “你已經(jīng)收集了 3種顏色，如果你能收集齊剩余的 4色，我們就會送出一份精美的禮品” “收集剩余 4色的方法很簡單，你可以通過與現(xiàn)場的消費者相互說你好兌換，也可以購買產(chǎn)品獲得” 標準用語 -檢查消費者手鏈中小達人的顏色 -是否集齊三種顏色：黃色、紫色、中綠色。 -在 你好墻信息記錄表 上寫上消費者的資料 -記錄姓名、時間、視頻錄制號 -在你好墻的指定區(qū)域簽上消費者的名字 -鼓勵其集齊 7種顏色換取禮品 -換取精美禮品并讓消費者在 禮品贈送表 上簽字 操作流程 30張 你好墻信息記錄表 /20張 禮品兌換記錄表 /200份精美禮品 /5支簽字筆和白板筆 上崗前的準備 1、消費者詢問親近小學的地址或更多關(guān)于本次活動的信息 答： “先生 /小姐，學校方面我們先處于選擇階段，更多的詳細信息，請登錄 WWW.17NIHAO.COM?；顒泳W(wǎng)站 了解，謝謝” 2、在你好墻簽字有什么意義？ 答：“先生 /小姐，你的名字將會記錄在綠箭援建的親近小學的“校史校志”上，有機會記錄在親近小學的一面真實 的你好墻上。 Q&A 14 引導員 （一頁精要：工作人員隨身攜帶） 1、積極主動引導消費者到活動現(xiàn)場參與活動 2、向消費者介紹活動主題 3、舞臺活動期間，在舞臺區(qū)協(xié)助舞蹈劇及互動游戲。 4、協(xié)助各區(qū)域處理突發(fā)事件。 5、維持現(xiàn)場周圍的衛(wèi)生環(huán)境 主要職責 主動邀請：你好！歡迎參加“綠箭一聲你好親近中國”活動，我們號召全中國的人一起說你好，這個活動非常有意義，我們將凝聚所有人親近的力量，援建一所最多中國人參與建設(shè)的親近小學。這次活動覆蓋全國 71個大中城市，邀請您也一起參與，代表 XX城市貢獻一份力量吧！ 標準用語 非舞臺時間： 1、手持親近手機鏈及路演單張（不進行派送）。 2、選擇符合要求的目標消費人群（ 20-45歲），注意人流方向應(yīng)是前往活動的方向 3、對目標消費人群主動接觸，扼要介紹活動 4、鼓勵消費者到 3個區(qū)域參與活動。 舞臺時間： 1、在舞臺劇的最后階段，配合舞蹈員一起跳舞帶動氣氛，結(jié)束后向圍觀的消費者派發(fā)試吃品 2、在互動答題游戲環(huán)節(jié)協(xié)助主持人，邀請觀眾上臺參與 3、協(xié)助主持人派發(fā)獎品 操作流程 1、 領(lǐng)取一份活動宣傳單張和一串小達人手鏈 上崗前的準備 1、在你好墻簽字有什么意義？ 答：“先生 /小姐，你的名字將會記錄在綠箭援建的親近小學的“校史校志”上，有機會記錄在親近小學的一面真實 的你好墻上。 2、參與完所有的活動需要多少時間呢？ 答：“約 5-10分鐘的時間”根據(jù)現(xiàn)場參與的人數(shù)而定。 3、參加活動是否需要費用 答：這是一個公益活動，我們不涉及任何形式的費用及強迫性銷售” Q&A 15 THANK YOU. 16 如何進行房地產(chǎn)市場分析 17 學習內(nèi)容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 18 市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項目目標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 19 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 20 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 21 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。 22 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 23 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 24 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 25 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正 常 正常運 行 基本正 常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量， 若無需求匹配，將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總 體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 26 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城