房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

武漢市潤(rùn)土房地產(chǎn)評(píng)估公司武漢市潤(rùn)土房地產(chǎn)評(píng)估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 報(bào)報(bào) 告告 委托方 宮志博 潤(rùn)土房估字 2012 第 33 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽(yáng)光小區(qū) B5 4 幢 2001 室轉(zhuǎn) 讓價(jià)值評(píng)估 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu) 武漢市潤(rùn)土房地產(chǎn)評(píng)估公司 作業(yè)日期作業(yè)日期 2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 錄錄 精品文檔 一 致委托方函 3 二 估價(jià)師聲明 4 三 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6 四 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 8 五 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宮志博 本公司接受你的委托 我們對(duì)位于武漢市光谷世界城加州陽(yáng)光小 精品文檔 區(qū) B5 4 幢 2001 室房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估 估價(jià)目的是 為委托人 轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2015 年 5 月 27 日 價(jià)值 類(lèi)型 估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中 本公司估價(jià)師遵守 中華人民共和國(guó)城市房 地產(chǎn)管理法 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 及國(guó)家相關(guān)法律 法規(guī) 和政策規(guī)定 經(jīng)過(guò)詳實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查 遵循客觀 公正 科 學(xué) 合理的原則 按照必要的估價(jià)程序 選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了 分析和測(cè)算 確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為 969370 元 大寫(xiě)玖拾陸萬(wàn)玖仟叁佰柒拾圓整 人民幣 單價(jià) 9693 7 M2 上海市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 法定代表人 楊鵬飛 2012 年 7 月 4 日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明 1 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 精品文檔 2 本估價(jià)報(bào)告中的分析 意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分 析 意見(jiàn)和結(jié)論 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限 制 3 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng) 事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn) 4 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行 分析 形成意見(jiàn)和結(jié)論 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 5 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師李振研 藍(lán)金玲 呂夢(mèng) 楊鵬飛 楊燕琪 謝育華已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu) 室內(nèi)外 狀況進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄 但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維 護(hù)管理狀況 尤其因提供資料有限 我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu) 質(zhì)量 建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任 也不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象 建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量 建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任 也不承擔(dān)其 他被遮蓋 未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任 6 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助 7 本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托 精品文檔 人提供 委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí) 可靠性負(fù)責(zé) 8 本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常 市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算 報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作 為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù) 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn) 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 楊鵬飛 注冊(cè)號(hào) 333333 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 呂夢(mèng) 注冊(cè)號(hào) 666666 估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件 1 本次估價(jià)的假設(shè)前提 精品文檔 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰 手續(xù)齊全 可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓 洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定 未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì) 性改變 交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息 對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè) 知識(shí) 不考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià) 2 未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù) 1 本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn) 本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ) 結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題 2 假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有的抵押情況已 注銷(xiāo) 3 估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理 1 估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參 考 估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影 響 也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜 以及特殊交 易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響 當(dāng)上述條件發(fā)生變化 時(shí) 評(píng)估結(jié)果一般變會(huì)發(fā)生變化 2 估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn) 3 估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù) 或 有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響 4 本報(bào)告使用的限制條件 1 本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)值 參考 不作它用 精品文檔 2 本報(bào)告使用期限為一年 即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年 內(nèi)實(shí)現(xiàn) 估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考 超過(guò)一年 需生新 進(jìn)行估價(jià) 3 本報(bào)告專(zhuān)為委托人所使用 未經(jīng)本公司同意 不得向委托 人和估價(jià)報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供 報(bào)告的全部或部分內(nèi) 容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上 5 其他說(shuō)明 1 估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素 或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè) 水平和能力所能評(píng)定估算 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)事項(xiàng)不承擔(dān)任 何責(zé)任 2 委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性 完整性 合法性負(fù)責(zé) 如因資料的失真 不完整等原因引起的后果 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不 承擔(dān)任何責(zé)任 估估 價(jià)價(jià) 結(jié)結(jié) 果果 報(bào)報(bào) 告告 一 估價(jià)委托人 一 估價(jià)委托人 宮志博 二 估價(jià)機(jī)構(gòu) 二 估價(jià)機(jī)構(gòu) 武漢市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 精品文檔 住所 武漢市洪山區(qū)光谷步行街 法定代表人 楊鵬飛 資質(zhì)等級(jí) 一級(jí) 證書(shū)編號(hào) 建房估證字 2011 號(hào) 有效期限 2011 號(hào) 5 月 20 日至 2014 號(hào) 5 月 19 日 三 估價(jià)對(duì)象三 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為武漢市光谷世界城加州陽(yáng)光小區(qū) B5 4 幢 2001 室房地產(chǎn) 房屋建筑面積為 100 平方米 兩室兩廳一衛(wèi) 框架結(jié)構(gòu) 南北朝向 簡(jiǎn)單裝修 個(gè)人完全產(chǎn)權(quán) 四 估價(jià)目的四 估價(jià)目的 為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012 年 5 月 27 日 六 價(jià)值定義六 價(jià)值定義 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值 即為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 七 估價(jià)依據(jù)七 估價(jià)依據(jù) 本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院 建設(shè)部 國(guó)土資源部 頒布的法律 法規(guī)和政策性文件 以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料 主 要有 1 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2 中華人民共和國(guó)土地管理法 3 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB T50291 1999 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 4 本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料 精品文檔 5 本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料 6 委托方提供的 國(guó)有土地使用證 房屋所有權(quán)證 復(fù)印件 八 估價(jià)原則八 估價(jià)原則 1 合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán) 合法使用 合法處分等方面 在合法產(chǎn)權(quán)方 面 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù) 在合法使用方面 應(yīng)以 城市規(guī)劃 土地用途管制等為依據(jù) 在合法處分方面 應(yīng)以法律 法 規(guī)或合同 如土地使用權(quán)出讓合同 等允許的處分方式為依據(jù) 在其 他方面 如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策 2 最高最佳使用原則 最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用 這種最可能的使用 是法律上允許 技術(shù)上可能 財(cái)務(wù)上可行 經(jīng)過(guò)充分合理的論證 并 能給予估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用 它的一種具體表現(xiàn) 是以能使 估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量 這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng) 中 每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力 采 用最高最佳利用方式 取得最大的收益 3 替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律 在同一商品市場(chǎng)中 商品或提供服務(wù)的效用 相同或大致相似時(shí) 價(jià)格低者吸引需求 即有兩個(gè)以上互有替代性的 商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí) 商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)相互影響與比較之 后來(lái)決定的 房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律 受其它具有相同使用 價(jià)值的房地產(chǎn) 即同類(lèi)型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制 換言之 具有相同使用價(jià)值 替代可能的房地產(chǎn)之間 會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng) 使 精品文檔 價(jià)格相互牽制而趨于一致 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的 房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性 它是 某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格 在不同時(shí)點(diǎn) 同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格 所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的 價(jià)格時(shí) 必須假定市場(chǎng)停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上 同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀 況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn) 5 獨(dú)立 客觀 公正原則 獨(dú)立 客觀 公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上 評(píng) 估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格 九 估價(jià)方法九 估價(jià)方法 根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB T 50291 1999 通行的估 價(jià)方法有市場(chǎng)法 收益法 成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法等 因估價(jià)對(duì)象為完整房產(chǎn) 慮到目前與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 比較活躍 且類(lèi)似交易案例較多 宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià) 為了讓 房地產(chǎn)價(jià)格由依有據(jù) 表明房地產(chǎn)的價(jià)值是由哪些部分組成的 又采 用了成本法進(jìn)行估價(jià) 市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途 規(guī)模 檔次 建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例 對(duì)影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析 建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比 基礎(chǔ) 并分別進(jìn)行交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè) 別因素修正 求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊 然后 精品文檔 將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 十 估價(jià)結(jié)果十 估價(jià)結(jié)果 注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的 遵循估價(jià)原則 按照估價(jià)程序 采用科學(xué)的估價(jià)方法 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上 經(jīng)過(guò)周密 細(xì) 致的測(cè)算 并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn) 確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012 年 5 月 27 日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣 969370 元 大寫(xiě)玖拾陸萬(wàn)玖仟叁佰 柒拾圓 人民幣 整 單價(jià) 9693 7 元 M2 十一 估價(jià)人員十一 估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 楊鵬飛 注冊(cè)號(hào) 333333 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 呂 夢(mèng) 注冊(cè)號(hào) 666666 十二 估價(jià)作業(yè)日期十二 估價(jià)作業(yè)日期 二 一二年七月二日至八月二十八日 十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自二 O 一二年六月四日起至二 一三年是六月三日止 估估 價(jià)價(jià) 技技 術(shù)術(shù) 報(bào)報(bào) 告告 一 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析一 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)對(duì)象為武漢市洪山區(qū)光谷世界城加州陽(yáng)光小區(qū) B5 4 幢 2001 室 精品文檔 室房地產(chǎn) 房屋建筑面積為 100 平方米 房屋用途 住宅 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 3 外觀 估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈單元式 南北向樓房 外墻水泥砂漿涂料 4 房屋樓層 20 層 共 32 層 5 平面布局 現(xiàn)房屋平面布局呈兩室 兩廳 一廚 一衛(wèi)的 格局 6 配套設(shè)施 給水 排水 供電 有線電視和通訊等配套設(shè) 施完備 7 裝修情況 簡(jiǎn)單裝修 二 估價(jià)對(duì)象區(qū)位描述與分析二 估價(jià)對(duì)象區(qū)位描述與分析 位于洪山區(qū)商業(yè)中心 光谷步行街 加州陽(yáng)光 1 幢總層數(shù)為 三十二層 估價(jià)對(duì)象位于第二十層 和東湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 光谷高新 開(kāi)發(fā)區(qū)距離很近 周邊有華中科技 大學(xué) 武漢市魯巷中學(xué) 洪山實(shí) 驗(yàn)洪山高級(jí)中學(xué) 長(zhǎng)江職業(yè)學(xué)院 魯巷 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 附近有 703 536 518 540 581 728 等 30 余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn) 地鐵 2 號(hào)線江南起點(diǎn)站 快速連接中環(huán)線 從光谷直達(dá)漢陽(yáng)漢口 到天河機(jī)場(chǎng) 50 分鐘左右 交通方便 三三 估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象權(quán)權(quán)益益描描述述與與分分析析 1 完全產(chǎn)權(quán) 2 建筑年代 2010 年 3 容積率為 4 96 精品文檔 四 估價(jià)方法適用性分析四 估價(jià)方法適用性分析 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況 在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類(lèi)似房地產(chǎn)調(diào) 查后 估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素 考慮到目 前與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍 且類(lèi)似交易案例較多 又因?yàn)橐婪康禺a(chǎn)價(jià)值是由哪些具體部分價(jià)值組成的 故確定采用 市場(chǎng)比較法和成本法作為本次評(píng)估的方法 遵循市場(chǎng)比較法可比實(shí)例的的選取原則 根據(jù)估價(jià)人員掌握的房 地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料 在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用 途 規(guī)模 檔次 建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例 對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析 建立估價(jià)對(duì)象與可比 實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ) 并分別進(jìn)行交易情況修正 交易日期修正 區(qū) 域因素修正 個(gè)別因素修正 求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊 然后 將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 四 估價(jià)測(cè)算過(guò)程四 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1 選擇可比案例 根據(jù)替代原則 選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易 案例進(jìn)行比較 具體條件見(jiàn)表一 可可 比比 案案 例例 情情 況況 表 表一 表 表一 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 項(xiàng)目名稱(chēng) 加州陽(yáng)光 B5 4 幢 2001 室 加州陽(yáng)光 B4 4 幢 1901 室 洪福家園加州陽(yáng)光 單價(jià) 元 m2 待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012 52012 52011 102011 10 精品文檔 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房 區(qū)域繁華程度一般一般一般一般 道路通達(dá)度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共設(shè)施完備 度 較完備較完備較完備較完備 基礎(chǔ)設(shè)施完備 度 完備完備完備完備 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 度 較好較好較好較好 小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般 小區(qū)配套一般一般一般一般 學(xué)區(qū)情況一般一般一般一般 層 次20 3219 325 2811 32 戶 型二室二廳二室二廳二室二廳三室二廳 朝向南北向南北向南北向南北向 結(jié)構(gòu)形式框架平層框架框架 房屋配套設(shè)施完備完備完備完備 建筑年代2010201020072010 個(gè) 別 因 素 裝璜情況簡(jiǎn)裝毛坯精裝精裝 2 比較因素的選擇 根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況 選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較 因素 主要包括 交易情況 交易方式 交易日期 區(qū)域因素和個(gè)別 因素 詳見(jiàn)表二 轉(zhuǎn)下頁(yè) 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正表 表二 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正表 表二 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 項(xiàng)目名稱(chēng) 加州陽(yáng)光 B5 4 幢 2001 室 加州陽(yáng)光 B4 4 幢 1901 室 洪福家園加州陽(yáng)光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 精品文檔 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 交易方式100100100100 交割方式100100100100 區(qū)域繁華程度100100105100 道路通達(dá)度100100100100 交通便利度100100100100 公共設(shè)施完備 度 100100100100 基礎(chǔ)配套完備 度 100100100100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 度 100100100100 小區(qū)環(huán)境100100100100 小區(qū)配套100100100100 學(xué)區(qū)情況100100100100 層 次1009810598 戶 型100100100100 朝向 臥室 100100100100 結(jié)構(gòu)形式10099100100 房屋配套設(shè)施100100100100 房屋成新10010097100 個(gè) 別 因 素 裝修情況10095101104 3 比較因素修正 將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較 從交易情況 交易方式 交易 日期 區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正 得出估價(jià)對(duì)象的比 準(zhǔn)價(jià)格 詳見(jiàn)表三 轉(zhuǎn)下頁(yè) 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格修正表 表三 可比案例比準(zhǔn)價(jià)格修正表 表三 比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 案例單價(jià) 元 平方米 94248020 土地用途100 100100 100100 100 交易日期100 105100 100100 100 交易方式100 100100 100100 100 精品文檔 交割方式100 100100 100100 100 區(qū)域繁華程度100 100100 100100 100 道路通達(dá)度100 100100 100100 100 交通便利度100 100100 100100 100 公共設(shè)施完善度100 100100 100100 100 基礎(chǔ)設(shè)施完備度100 100100 100100 100 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100 100100 100100 100 小區(qū)環(huán)境100 100100 100100 100 小區(qū)配套100 100100 100100 100 學(xué)區(qū)情況100 100100 100100 100 層 次100 98100 100100 98 戶 型100 100100 100100 100 朝 向100 100100 100100 100 結(jié)構(gòu)形式100 99100 100100 100 房屋配套設(shè)施100 100100 100100 100 房屋成新100 104100 97100 100 個(gè) 別 因 素 裝修情況100 95100 101100 104 比準(zhǔn)價(jià)格 元 平方米 9625818611270 采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格為 9625 8186 11270 3 9693 7 元 m2 五 估價(jià)結(jié)果確定五 估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)對(duì)象評(píng)估總值 9693 7 元 m2 100m2 969370 元 上海市天天房地產(chǎn)評(píng)估公司 2012 年 6 月 4 日 一 成本法 一 成本法 成本法 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格 然后扣除折舊 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 成本法費(fèi)用表 序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)費(fèi)率合價(jià) 備注 1 建筑面積 100 房地產(chǎn)合 計(jì) 建筑物合 計(jì) 2 樓面熟地 價(jià) a b c d e480142 建筑面積 樓面熟地價(jià) 精品文檔 2 a 基準(zhǔn)地價(jià) 1967 根據(jù)武漢