房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析綜述.ppt

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析 第五章房地產(chǎn)投資的成本分析 第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念 投資成本的概念房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價(jià) 包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用等 在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用成為籌資成本 分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用 籌資成本的直接費(fèi)用 籌資成本的直接費(fèi)用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費(fèi)用 包括 1 借款利息及有關(guān)的手續(xù)費(fèi) 管理費(fèi) 承諾費(fèi)等各種附加費(fèi) 2 股票 債券的發(fā)行費(fèi)用 3 其他直接費(fèi)用 如必要的印刷費(fèi) 廣告費(fèi) 人工費(fèi) 差旅費(fèi) 代辦費(fèi) 郵費(fèi)和其它雜費(fèi) 籌資成本的間接費(fèi)用籌資成本的間接費(fèi)用 指以某種方式籌資時(shí)非直接付出的費(fèi)用 包括 1 籌資風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)費(fèi)2 由資金使用的某種限制條件引起的費(fèi)用3 籌資后企業(yè)負(fù)債上升 資信下降 以致下一次再度籌資時(shí)籌資成本上升4 籌資的風(fēng)險(xiǎn)損失 房地產(chǎn)投資成本分析的目的通過投資成本分析 來得到判斷和計(jì)算籌資成本的指標(biāo)和方法 選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容1 房地產(chǎn)投資資金來源分析2 房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3 房地產(chǎn)投資籌資成本分析 第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金 生產(chǎn)發(fā)展基金 后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金 上年地方財(cái)政預(yù)算的結(jié)余 當(dāng)年地方財(cái)政超收分成 地方預(yù)算預(yù)備費(fèi)用 地方財(cái)政掌握的預(yù)算外資金等聯(lián)營單位資金 設(shè)立獨(dú)立企業(yè) 可作自有資金規(guī)定 開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30 銀行貸款分析1 房地產(chǎn)投資的銀行貸款 不容任何抵押或擔(dān)保條件 借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶 自由流動(dòng)資金占生產(chǎn)流動(dòng)資金得30 健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu) 具備有權(quán)部門下達(dá)的年度開發(fā)計(jì)劃和經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 開工前預(yù)收購房款不低于開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)的30 有償還貸款本息的能力 提供相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報(bào)告期限 2年 按流動(dòng)資金貸款利率或浮動(dòng)計(jì)息 銀行貸款分析2 房地產(chǎn)抵押貸款 借款人以抵押房地產(chǎn)為條件 來獲取銀行貸款的貸款方式 包括 土地開發(fā)抵押 房屋開發(fā)抵押 住房抵押貸款 抵押條件 貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價(jià)70 利率 建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利率 根據(jù)貸款期限浮動(dòng) 國外可分固定 浮動(dòng)兩種結(jié)算 按季從帳戶中扣除強(qiáng)行拍賣的條件 到期未還本付息 未按要求完成建設(shè)項(xiàng)目 重大事件可能影響貸款人的利益 集資分析房地產(chǎn)投資的集資 指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項(xiàng)目的高附加值為吸引力 運(yùn)用各種籌資手段或方式籌集社會(huì)閑散資金 主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種 1 發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的 房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序 申報(bào)準(zhǔn)備工作 申報(bào) 股票發(fā)行3個(gè)階段股票籌資的好處 集資分析2 發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析債券的分類 記名式和無記名式發(fā)行債券的種類 短期債券 1年中期債券 1 10年長期債券 10年以上發(fā)行債券的好處 靈活 不存在中途停貸的危險(xiǎn) 對公司進(jìn)行了宣傳 信譽(yù)好 利用外資分析利用政府貸款 利率低 期限長國際金融組織貸款 利率低于商業(yè)銀行 期限也較長 25年 審查嚴(yán)格外國商業(yè)銀行 利率根據(jù)國際金融市場行情來決定的 利率較高 期限較短與外資合營 中方投地 外方投錢發(fā)行國際債券 通過國內(nèi)大銀行和國際信托投資公司等金融機(jī)構(gòu) 在國際金融市場上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式 利率略低于銀行貸款 財(cái)政撥款分析房地產(chǎn)的財(cái)政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地和資金 政府撥出一定資金或地塊給國有房地產(chǎn)公司 微利房 政府撥出一定資金給企事業(yè)單位為其職工建房 本企業(yè)職工居住 預(yù)售款分析房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用前 預(yù)先向購房者收取的房款 好處 買主賣主條件 投資25 以上或基礎(chǔ)工程完工后比例 不得超過房價(jià)70 開工時(shí)40 建一半時(shí)30 承包商帶資承包建設(shè)工程房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指由承包商墊資進(jìn)行建設(shè)工程施工的籌資方式好處 合作 第三節(jié)房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析 資金籌措方案的涵義籌措方案 是指房地產(chǎn)投資者在籌措資金之前所制定的計(jì)劃方案 方案 幣種 數(shù)量 期限 成本方案的內(nèi)容 資金籌措的幣種和數(shù)額資金籌措的流量資金來源結(jié)構(gòu)資金籌措的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)資金籌措成本資金籌措方式資金籌措的步驟 投資籌措方案的制定過程確定籌資的最終目標(biāo)調(diào)查資金需要調(diào)查資金的來源渠道設(shè)定所籌資金的幣種 數(shù)量 期限 成本研究籌資風(fēng)險(xiǎn)確定籌資方式提出籌資資金的分階段工作計(jì)劃準(zhǔn)備籌措資金方案文件形成正式的資金籌措方案 投資籌措方案中的資金流通模型 指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在何時(shí)用多少資金的表格或圖形1 資金投入表資金投入表的依據(jù) 項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 設(shè)備材料和勞動(dòng)力的投入時(shí)間要求 工程承包合同中確定的工程付款計(jì)劃投入表的資金分類 投資籌措方案中的資金流通模型2 資金回收表資金回收表的依據(jù) 房地產(chǎn)租售量計(jì)劃 房地產(chǎn)租售價(jià)格估算和初定結(jié)果 房地產(chǎn)租金或售價(jià)的受款計(jì)劃回收表的資金分類 投資籌措方案中的資金流通模型3 資金流通表資金流通表的依據(jù) 資金投入表和資金回收表流通表的資金分類 兩種 如圖 投資籌措方案中的評價(jià)選擇兩種不同的觀點(diǎn) 利用籌資來解決所需資金 房地產(chǎn)投資成功要利用自有資金籌資的目的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營能順利完成并做到成本低廉分級評估方法 安全性 籌資風(fēng)險(xiǎn)盡可能低經(jīng)濟(jì)性 籌資成本盡可能小可行性 籌資渠道和籌資方式盡可能穩(wěn)妥不同籌資方案比較 安全性風(fēng)險(xiǎn)消除措施金融機(jī)構(gòu)資信代理資信意外事故A級基本消除等級高等級高可能性小B級未完全消除較高較好可能性較小C級未消除風(fēng)險(xiǎn)大不高沒有代理可能D級沒有措施較低沒有代理可能性很大 經(jīng)濟(jì)性綜合籌資成本利用率 銀行同期貸款利率 A級 成本低B級 成本較低C級 成本較高D級 成本高 可行性A級 完全落實(shí)100 資金得到承諾B級 基本落實(shí)90 資金已得到承諾C級 不太落實(shí)80 90 資金已得到承諾D級 沒有落實(shí)80 資金得到承諾分析 若有一個(gè)D級 淘汰 都是A級 最優(yōu) A C級組合 具體分析 按安全 可行性 經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序評價(jià) 可行性安全經(jīng)濟(jì)可行甲方案 ABA乙方案 AAB 甲 優(yōu)于 乙 不同籌資方案的投資收益率比較融資杠桿 指項(xiàng)目貸款對投資收益率的影響 即使用貸款或不是貸款在投資收益率上的差異 收益率是投資收益 稅前收益 與投資額之比 即 其中 R為投資收益率 F為稅前收益 P為投資總額 不同籌資方案的投資收益率比較若項(xiàng)目投資為自有資金 則當(dāng)項(xiàng)目為若干可能狀態(tài)時(shí) 判定每種狀態(tài)的發(fā)生概率及其相應(yīng)投資收益率 其中 E 投資收益率期望值R 狀態(tài)i的投資收益率Pi 狀態(tài)i的發(fā)生概率Fi 狀態(tài)i的稅前凈收益P 項(xiàng)目投資額 例 某物業(yè)投資2500萬元 A方案全部由公司自有資金投資 B方案總投資70 1750萬元 靠抵押貸款解決 貸款利率6 貸款期限20年 要求在20年內(nèi)按年等額償還 假設(shè)該項(xiàng)目經(jīng)營將面臨三種效益狀態(tài) 各狀態(tài)的發(fā)生概率及每年的經(jīng)營收益如表 試據(jù)此進(jìn)行該項(xiàng)目的投資收益率分析及融資方案決策 第四節(jié)房地產(chǎn)投資的籌資成本分析 籌資成本的構(gòu)成及估算貸款成本股息 或債券利息 自有資金存款利息籌資的直接費(fèi)和間接費(fèi) 籌資成本率的另一種涵義基本定義 籌資凈現(xiàn)值 n 期數(shù) 第t年投資者付款 籌資成本率 籌資成本率的另一種涵義 令K 記為F 若F 0 減小 令 代入求 若 0 0 則 幾種資金來源籌資成本率的計(jì)算1 長期債券f 僅考慮費(fèi)用 第t年本金 第t年利息 種資金來源籌資成本率的計(jì)算1 長期債券成本率期末一次還本 幾種資金來源籌資成本率的計(jì)算1 長期債券期末一次還本付息 幾種資金來源籌資成本率的計(jì)算2 優(yōu)先股籌資成本率稅息凈利支付優(yōu)先股股息 不減少所得稅股息利率 高于債券的利息率 因此風(fēng)險(xiǎn)大 幾種資金來源籌資成本率的計(jì)算3 普通股投資成本率 1 固