房地產(chǎn)估價期末復習資料.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請 聯(lián)系網(wǎng)站刪除一 房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判定并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（掌握）（一）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格（二）房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證（四）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)（五）房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素一、估價當事人（熟悉）二、估價目的（掌握）三、估價對象（掌握）四、估價時點（熟悉）五、價值類型（掌握）六、估價依據(jù)（熟悉）七、估價假設（熟悉）八、估價原則（熟悉）九、估價程序（熟悉）十、估價方法（熟悉）十一、估價結(jié)果（熟悉）房地產(chǎn)含義的總結(jié) 三部分 土地 建筑物 其它土地定著物 三位一體的綜合體 實物 權(quán)益 區(qū)位第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性一、不可移動（掌握）二、獨一無二（掌握）三、壽命長久（熟悉）四、供給有限（熟悉）五、價值量大（熟悉）六、用途多樣（熟悉）七、相互影響（熟悉）八、易受限制（熟悉）九、難以變現(xiàn)十、保值增值（了解）第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金（買賣價格和租賃價格，廣義價格和狹義價格）房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格房地產(chǎn)價格形成的時間較長房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響3. 市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值-按價值前提或評估價值的本質(zhì)劃分的價值種類3.1 市場價值（5+3條件）一般條件（5個）交易雙方自愿進行交易交易雙方是出于利己動機進行交易交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情交易雙方有充裕的時間進行交易不存在買者因特殊興趣而給予附加出價隱含條件（3個）最高最佳使用繼續(xù)使用市場參與者與集體觀念和行為特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應當采用市場價值標準3.2 快速變現(xiàn)價值賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值不符合市場價值形成的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”條件由于交易時間較短，一般低于市場價值3.3 謹慎價值謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹慎原則（高估風險與費用，低估收益）評估出的價值一般低于市場價值如抵押價值、保險價值3.4 在用價值在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次它可能是最高最佳使用，也可能不是當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值3.5 清算價值清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值一般低于市場價值特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值進行拆遷補償3.6 投資價值是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值投資價值與市場價值的區(qū)別市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。市場價值是唯一的投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎上。投資價值會因投資者的不同而不同5. 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值-按經(jīng)濟行為類型來劃分的價值5.1 買賣價格買賣價格也稱為銷售價格，也稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益5.2 租賃價格概念是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利潤5.3 抵押價值概念抵押價值是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金7. 實際價格和名義價格估價中最常用到的含義 實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格 【重點】名義價格與實際價格的換算根據(jù)資金的時間價值的換算，交發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格10. 基準地價、標定地價和房屋重置價格評估價值的幾種基準地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權(quán)在某一時點的平均價格12. 總價格、單位價格和樓面地價12.3 樓面地價樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低2.房地產(chǎn)價格影響因素的分類自身因素區(qū)位因素實物因素權(quán)益因素外部因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟因素社會因素國際因素心理因素其他因素房地產(chǎn)自身因素（掌握）一、區(qū)位因素二、實物因素三、權(quán)益因素1 區(qū)位因素 區(qū)位經(jīng)濟理論概述 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論 經(jīng)濟地租理論 位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設施 位置 方位 距離 朝向 樓層2. 實物因素土地實物因素土地面積土地形狀地形地勢土壤地基土地開發(fā)程度 建筑物實物因素建筑規(guī)模外觀建筑結(jié)構(gòu)設施設備裝飾裝修層高和室內(nèi)凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照維修養(yǎng)護情況及完損程度3. 權(quán)益因素 權(quán)利狀況（權(quán)利的設立和行使的限制） 使用管制 相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)估價原則的種類（熟悉）l 六項（普適性原則，或一般原則）：l 基本原則，最高行為準則獨立、客觀、公正原則l 技術(shù)性原則合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則；謹慎原則l第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則（掌握）l 獨立：要求估價師憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進行估價，而不受任何單位和個人的非法干預。l 客觀：要求估價師從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，不帶著自己的好惡、情感和偏見。l 公正：要求估價師公平正直地進行估價，不要偏袒相關(guān)當事人任何一方。第三節(jié) 合法原則（掌握）1、合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益下的價值。此處的“法”是廣義的“法”。第四節(jié) 最高最佳使用原則（掌握） 最高最佳使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用必須同時滿足四個條件下：（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟上可地（4）價值最大化第五節(jié) 估價時點原則（掌握） l 估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。第六節(jié) 替代原則（熟悉） l 替代原則要求估價結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。第七節(jié) 謹慎原則（熟悉） 謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。一、市場法的含義（熟悉） 選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。 可比實例 交易類型與估價目的吻合 成交日期與估價時點接近 成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格 市場法的本質(zhì) 以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值市場法估價的操作步驟（熟悉） 搜集交易實例 選取可比實例 對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?價格換算建立比準基準 價格修正交易情況修正 價格調(diào)整市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 求取比準價格、成本法的含義（熟悉） 含義：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 重新購建價格：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。 折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。 又稱“積算法”；成本法測算出來的價值簡稱“積算價格?！?本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值。、成本法估價的操作步驟（熟悉） 弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料 測算估價對象重新購建價格 測算建筑物折舊 求取估價對象積算價格 房地產(chǎn)價值的表達式： 房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊、建筑物重新購建價格的求取方法（掌握）（一）單位比較法（二）分部分項法（三）工料測量法（四）指數(shù)調(diào)整法、建筑物折舊的求取方法（一）年限法（二）市場提取法（三）分解法一、收益法的含義（熟悉） 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。 根據(jù)資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法：直接資本化法：是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。四、收益法估價的操作步驟（熟悉）搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。二、凈收益每年不變的公式（掌握）（一）收益期限為有限年的公式 此公式的假設前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報酬率不等于零為Y； 收益期限為有限年n六、凈收益按一定比率遞增的公式（掌握）（一）收益期限為有限年的公式公式的假設前提： 凈收益未來第1年為A，以后按比率g逐年遞增； 凈收益逐年遞增的比率g不等于報酬率Y； 收益期限為有限年n一、假設開發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。四、假設開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）n 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；n 選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；n 預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；n 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；n 預測后續(xù)必要支出及應得利潤；n 進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。一、假設開發(fā)法最基本的公式o 待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)必要支出及應得利潤o 其中，后續(xù)必要支出及應得利潤取得稅費后續(xù)開發(fā)成本后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費后續(xù)開發(fā)利潤一、路線價法概述（熟悉） 路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率和和其他價格修正率，計算出該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。一、城鎮(zhèn)基準地價的概念 城市基準地價是以一個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段一定使用期限的建設用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。 補地價的測算（熟悉）、含義：補地價是指建設用地使用權(quán)人因改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。一、房地產(chǎn)估價程序的含義（熟悉） 房地產(chǎn)估價程序