投資分析作業(yè)(財務(wù)測算).doc

投資估算（一）土地費用：126139萬元1土地價款“XX”項目土地由成都XX房地產(chǎn)公司于2009年7月24日通過公開拍賣取得。根據(jù)企業(yè)提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，項目出讓土地面積43682.22平方米，拍賣成交價1860萬元/畝，拍賣成交總額121873萬元。2土地契稅按成都市收費標(biāo)準(zhǔn)，土地契稅按出讓金的3%計算，為3656萬元。3土地交易手續(xù)費按成都市收費標(biāo)準(zhǔn)，“XX”項目土地交易手續(xù)費共約610萬元。所以，“保利中心”項目土地費用共約126139萬元。（二）前期工程費：2177萬元房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測、工程咨詢，以及場地平整費等階段的費用支出。1總平設(shè)計、建筑工程設(shè)計費：根據(jù)成都市類似工程情況并結(jié)合項目業(yè)主的具體情況，按建筑面積每平方米35元計算，共計13818萬元。2規(guī)劃可研費、地勘、測量、打井降水費：根據(jù)成都市類似工程情況并結(jié)合項目業(yè)主的具體情況，按每平方米（建筑面積）4元計算，共計158萬元。3環(huán)境景觀設(shè)計費：根據(jù)成都市類似工程情況，按5元/平方米計算，共計198萬元。4臨時設(shè)施費：按成都市類似工程情況，按每平方米（建筑面積）5元計算，共計198萬元。5臨時用水用電費：按成都市類似工程及項目的具體情況，按50萬元計算。6場地平整費：按成都市類似工程及項目的具體情況，按每平方米（用地面積）20元計算，共計87萬元。7防空地下室設(shè)計費：按成都市類似工程及項目的具體情況，按100萬元計算。以上合計2177萬元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費：6514萬元房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施建設(shè)費主要包括項目小區(qū)供水、供電、供氣、光纖、工程費用，及小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)道路、環(huán)境綠化等費用支出，本次評估按類似工程估算，共計6514萬元。詳見下表：序號項目金額單位工程量標(biāo)準(zhǔn)（元/單位）估算說明1供水工程1188平方米396022.9330類似項目2供氣工程1584平方米396022.9340類似項目3供電工程1980平方米396022.9350類似項目4光纖電視396平方米396022.9310類似項目5小區(qū)配套設(shè)施792平方米396022.9320類似項目6小區(qū)道路、地面停車場492平方米24582.62 200類似項目7小區(qū)園林景觀工程82平方米2717.26300類似項目合 計6514（四）報建費：6951萬元房地產(chǎn)項目投資估算中項目所負擔(dān)各種稅費主要包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、文物勘探發(fā)掘費、工程定額測定費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、新建房屋白蚊預(yù)防費、異地綠化建設(shè)費、防空地下室異地建設(shè)費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金等費用。根據(jù)成都市政策及本項目的具體情況，本項目防空地下室建設(shè)費可以免。所以，本項目報建費為6951萬元。序號項目金額工程量（平方米）標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）1特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費6336.00396022.93160.002文物勘探發(fā)掘費119.00396022.933.003工程定額測定費48.00396022.931.204建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費32.00396022.930.805新建房屋白蟻防治費59.00396022.931.506防空地下室易地建設(shè)費396022.9325.007異地綠化建設(shè)費119.00396022.9338新型墻體材料專項基金198.00396022.9359散裝水泥專項基金40.00396022.931合計6951.00396022.93175.5（五）建筑安裝工程費：119051萬元建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用。通過對成都市高層電梯住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房土建成本并本項目特點進行分析，本項目各建筑安裝工程費各分項部分造價如下：序號項目投資額技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)一地下室工程22873.00萬平方米8.79742600二高層住宅樓19631.0010.06757719501土建工程12081.00萬平方米10.06757712002裝飾工程3524.00萬平方米10.0675773503給排水工程604.00萬平方米10.067577604強電工程805.00萬平方米10.067577805弱電工程503.00萬平方米10.067577506消防工程403.00萬平方米10.067577407外墻保溫1510.00萬平方米10.0675771508室外工程201.00萬平方米10.06757720三寫字樓35700.001035701土建工程16000.00萬平方米1016002裝飾工程5000.00萬平方米105003給排水工程600.00萬平方米10604強電工程1500.00萬平方米101505弱電工程500.00萬平方米10506消防工程400.00萬平方米10407外墻保溫1500.00萬平方米101508幕墻工程10000.00萬平方米1010009室外工程200.00萬平方米1020四LOFT24272.008.79385627601土建工程15829.00萬平方米8.79385618002裝飾工程4397.00萬平方米8.7938565003給排水工程704.00萬平方米8.793856804強電工程1055.00萬平方米8.7938561205弱電工程440.00萬平方米8.793856506消防工程352.00萬平方米8.793856407外墻保溫1319.00萬平方米8.7938561508室內(nèi)精裝修0.00萬平方米8.7938569室外工程176.00萬平方米8.79385620五商業(yè)用房4194.000.97746642901土建工程1759.00萬平方米0.97746618002裝飾工程489.00萬平方米0.9774665003給排水工程78.00萬平方米0.977466804強電工程147.00萬平方米0.9774661505弱電工程49.00萬平方米0.977466506消防工程39.00萬平方米0.977466407外墻保溫147.00萬平方米0.9774661508外墻石材工程1466.00萬平方米0.97746615009室外工程20.00萬平方米0.97746620六設(shè)備設(shè)施10701.0039.602293 270 1住宅電梯工程805.00萬平方米10.067577802寫字樓中央空調(diào)工程8000.00萬平方米108003寫字樓電梯工程1500.00萬平方米101504發(fā)電機396.00萬平方米39.60229310七配套設(shè)施用房462.00萬平方米0.1543000八架空層避難所1218.00萬平方米0.8120341500九合計119051.00萬平方米39.602293 3006（六）其它費用：792萬元其它費用主要包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、承包管理費、合同公證費、工程監(jiān)理費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖編制費、工程保險費等。合計按成都市行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）20元估算。（七）不可預(yù)見費：5953萬元不可預(yù)見費是指在投資估算中難以預(yù)料的工程費用。本次測算按成都市房地產(chǎn)業(yè)平均水平并結(jié)合項目實際情況，按建筑安裝工程費的5%考慮。（八）管理費用：5953萬元管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本次測算按建筑安裝工程費的5%考慮。（九）財務(wù)費用：23085萬元財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。企業(yè)計劃向銀行貸款180000萬元，年利率按經(jīng)營行計劃的5.13%(按1-3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率下浮5%)，期限3年。本次評估考慮到貸款分期發(fā)放，分期收回，按全部貸款額計2.5年期利息。（十）銷售費用：13342萬元銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用、專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用、以及提取的專項維修基金。本次根據(jù)項目情況，按銷售收入的3%測算。第五章 項目財務(wù)效益分析一、項目財務(wù)效益預(yù)測經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期總利潤總額、稅后利潤、銷售利潤率分別為： 靜態(tài)效益指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元256203.12項目總投資萬元143968.263利潤總額萬元112234.844凈利潤萬元93716.095總投資利潤率%77.966總投資凈利潤率%65.097銷售利潤率%43.818銷售凈利潤率%36.58二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)過評估測算，在設(shè)定折現(xiàn)率為12%的情況下，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：序號項 目數(shù)值1項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率72.11%2項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）69108.563項目投資回收期（年）靜態(tài)2.134項目投資回收期（年）動態(tài)2.26三、項目償債能力評估項目還款資金來源于由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入，經(jīng)測算項目全部借款償還期為2.50年，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為72.11%，綜合償債備付率為2.60，利息備付率為10.77，表明項目償債有較大保證。四、項目不確定性分析（一）盈虧平衡分析因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點： 開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用 盈虧平衡點 1-(稅費率+銷售費率)銷售單價項目可銷售面積為391989.84平方米，經(jīng)濟評價采用的平均售價為6536元/平方米。通過計算當(dāng)銷售面積達到230177.67平方米時或銷售面積達到建筑面積的58.72%就可收回投資；或在全部銷售的情況下其平均銷售單價為3588元/平方米時，項目達到盈虧平衡。項目盈虧平衡點73.76%,安全邊際26.24%，表明項目經(jīng)營處于較安全狀態(tài)。盈虧平衡分析表項 目售價盈虧平衡狀態(tài)銷售量盈虧平衡狀態(tài)可銷售面積(平方米)售價(元/平方米)可銷售面積(平方米)售價(元/平方米)基本方案391989.846536391989.846536盈虧平衡點391989.843588230177.676536保本作業(yè)率(%)54.9058.72安全邊際率(%)45.1041.28（二）單因素敏感性分析本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。從評估表“項目敏感性分析表”可以看出，項目對銷售價格、開發(fā)成本相對敏感，項目銷售收入提高或降低10%，項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值將增加或減少約27.65%；項目總投資提高或降低10%，項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值將減少或增加約17.65%。分析表明項目有較強的抗風(fēng)險能力。詳見下表：敏感性分析（多因素同時變動） 因素變動 財務(wù)指標(biāo)基本方案銷售收入建設(shè)投資經(jīng)營成本0.00%0.00%0.00%內(nèi)部收益率72.11%72.11%凈現(xiàn)值(單位：萬元)69,108.5669,108.56靜態(tài)投資回收期2.13年2.13年動態(tài)投資回收期2.26年2.26年敏感性分析表 敏感性分析（單個因素變動5%）項目基本方案銷售收入建設(shè)投資經(jīng)營成本5%-5%5%-5%5%-5%內(nèi)部收益率72.11%81.10%63.31%63.73%81.58%72.11%72.11%凈現(xiàn)值(單位：萬元)69,108.5678,662.7759,554.3463,009.7775,207.3569,108.5669,108.56靜態(tài)投資回收期2.13年2.06年2.22年2.21年2.06年2.13年2.13年動態(tài)投資回收期2.26年2.17年2.37年2.36年2.17年2.26年2.26年敏感性分析（單個因素變動10%）項 目基本方案銷售收入建設(shè)投資經(jīng)營成本10%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率72.11%90.31%54.71%56.26%92.39%72.11%72.11%凈現(xiàn)值(單位：萬元)69,108.5688,216.9950,000.1256,910.9781,306.1469,108.5669,108.56靜態(tài)投資回收期2.13年2.00年2.31年2.29年1.98年2.13年2.13年動態(tài)投資回收期2.26年2.09年2.48年2.46年2.08年2.26年2.26年九、項目售價及銷售1本次評估結(jié)合該項目的開發(fā)周期及所處地理位置的實際情況，采用市場比較法對本項目高層住宅、商業(yè)用房、車庫的售價進行預(yù)測。評估人員通過對本地塊周邊樓盤銷售均價為6500-7500元/平米左右，其中目前品質(zhì)較高的中海國際社區(qū)觀園均價在7500元/平米左右。目前區(qū)域在售物業(yè)的銷售速度基本都在70套/月以上，項目開盤認購率均在60%以上，銷售情況較好。所以，本次評估對本項目電梯住宅均價取7000元/平方米。LOFT辦公帶有公寓、酒店的特性，但由于其使用性質(zhì)為商業(yè)，使用年限僅40年，正常情況下其售價應(yīng)低于同類住宅。但本項目LOFT辦公由于層高為5.2米，可隔成2層以提高使用效益，將有一定的使用效率溢價。本次評估經(jīng)綜合分析后，對LOFT辦公銷售單價取7500元/平方米（建筑面積）。區(qū)域目前商鋪售價較低，考慮到整體收益，建議項目開發(fā)到中后期開始出售商鋪，一層銷售均價預(yù)計可達到15000-20000元/平米，二層可達到8000-12000元/平米。對商業(yè)的平均銷售單價取12000元/平米。地下停車位銷售單價取10萬元/個。2預(yù)測的項目銷售收入項 目 收 入 測 算 表序號項目名稱建筑面積(m2)售 價(元/m2)銷售金額(萬元)1高層住宅152559.997000106791.992LOFT 132536.83750099402.623商業(yè)20773.741200024928.494地下車位86119.28（2508個）10（萬元/個）250805合計256203十、銷售期的確定根據(jù)本項目實