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文檔簡介
- 1 - 新工廠項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 . - 4 - 一、項目概要 . - 4 - 二、項目提出的背景及發(fā)展概況 . - 5 - 三、可行性研究報告編制依據 . - 7 - 四、 主要技術經濟指標 . - 7 - 五、可行性研究評價意見 . - 8 - 六、有關建議 . - 8 - 第二章 項目背景及建設必要性 . - 10 - 一、項目建設背景 . - 10 - 二、項目建設必要性 . - 11 - 第三章 市場分析與預測 . - 15 - 一、 市場定位分析 . - 15 - 二、市場預測 . - 17 - 第四章 項目地址選擇及建設條件 . - 17 - 一、項目地址選擇 . - 17 - 二、建設條件 . - 19 - 第五章 建設方案與規(guī)模 . - 21 - 一、發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設置 . - 21 - - 2 - 二、建設方案 . - 23 - 三、工業(yè)廠房建設規(guī)模 . - 23 - 第六章 工程技術方案 . - 24 - 一、總體規(guī)劃 . - 24 - 二、建筑結構方案 . - 28 - 第七章 公用工程 . - 30 - 一、道路 . - 30 - 二、給排水 . - 31 - 三、供電工程 . - 34 - 四、采暖空調工程 . - 36 - 第八章 環(huán)境保護、消防安全與節(jié)能 . - 37 - 一、環(huán)境保護與有關環(huán)保措施 . - 37 - 二、消防 . - 41 - 三、節(jié)能與勞動安全 . - 44 - 第九章 項目管理與實施進度 . - 47 - 一、項目管理 . - 47 - 二、項目實施進度 . - 48 - 第十章 組織機構和與運營策略 . - 49 - 一、組織機構 . - 49 - 二、管理措施配套 . - 51 - 三、人員 來源及培訓 . - 51 - 四、運營策略 . - 52 - - 3 - 第十一章 項目招投標方案 . - 53 - 一、 招標范圍及招標組織形式 . - 53 - 二、投標、開標、評標和中標程序 . - 53 - 三、評標委員會的人員組成和資質要求 . - 54 - 第十二章 投資估算與資金籌措 . - 55 - 一、投資估算 . - 55 - 第十三章 項目財務分析與評估 . - 57 - 一、分析評估依據 . - 57 - 二、總成本費用估算 . - 57 - 三、收入估算 . - 58 - 四、稅金估算 . - 58 - 第十四章 經濟效益和社會效益分析 . - 58 - 一、增收效益分析 . - 58 - 二、社會效益分析 . - 58 - 三、社會適應性分析 . - 60 - 四、社會風險及對策分析。 . - 61 - 第十五章 綜合評價結論與建議 . - 62 - 附件一 :編制單位資格證書 - 4 - 第一章 總 論 一、項目概要 1、項目 名稱 房新工廠項目 2、項目承辦單位 房 3、 項目建設地點: 4、項目承辦單位概況 房成立于 2015 年 2 月,公司的目標客戶為東風悅達起亞汽車有限公司,為其提供汽車座椅總成及相關零部件配套。公司現已獲得 椅項目、 椅項目。 房的設立,成功開啟了東風李爾與東風悅達起亞公司的戰(zhàn)略合作和互惠發(fā)展,進一步推進了東風李爾“哪里有東風,哪里就有東風李爾”的市場戰(zhàn)略布局。預計未來五年,將實現 30 萬套座椅年產銷規(guī)模,銷售收入將達到 元。 5、項目總投資 本項目投資總額 30000 萬元人民幣 。 6、項目建設內容 項目總規(guī)劃占地 46649 平方米(約 70 畝),新建廠房 3 幢、生產廠房 1 幢、工廠辦公樓 1 幢及動力中心 1 幢,總建筑面積約12575 平方米,規(guī)劃容積率 筑密度 綠地率 - 5 - 小車位 110 輛,自行車位 175 輛。 二、項目提出的背景及發(fā)展概況 鹽城市位于江蘇北部平原,介于上海浦東工業(yè)區(qū)和淮海經濟區(qū)南北強輻射圈內, X 區(qū)地處蘇北平原中部,位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段,東向一小時車程直達黃海,西臨淮揚縱深 廣闊,北通隴海線、聯新亞歐大陸橋、遠抵荷蘭鹿特丹,南跨蘇通大橋而聯袂蘇錫常、接軌大上海,是長江三角洲城市群中的重要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)。 “十二五”期間,全球經濟一體化趨勢不斷加強,我國正處于新一輪經濟周期的上升階段,經濟增長的重心正由東南沿海向長三角、內地擴展。江蘇省人民政府出于長遠的、戰(zhàn)略發(fā)展的眼光,積極審慎地尋求以南京、上海為軸心的第三個黃金支點城市,以期來帶動全省未來國民經濟的快速增長、繁榮。“環(huán)黃渤海經濟圈”是國家重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一。作為銜接蘇南、華北咽喉地位的蘇北重鎮(zhèn)鹽城市,其未來的戰(zhàn)略 及經濟地位引起了江蘇省政府的高度重視,作為連接東北與東部沿海、溝通日韓與內陸的重要節(jié)點城市,城市地位、特色和優(yōu)勢將更加突出,綜合競爭力將進一步增強,國內外知名度和影響力將顯著提高。 而位于美麗的黃海之濱 鹽城市 X 區(qū)位于中國長三角經濟圈的北側,鹽龍街道辦事處距鹽城市中心 8 公里,距市、區(qū)行政中心約 6 公里,總面積 70 萬平方公里,由核心區(qū)、規(guī)劃控制區(qū)和綜合配套區(qū)組成。具體四址為:東至寧靖鹽高速,西至鹽淮高速 - 6 - 秦南出口處,南至鹽淮高速,北至蟒蛇河。 2006 年 7 月,鹽城市委、市政府將 X 鹽龍街道辦事處確定為鹽城市高新技術 產業(yè)區(qū),形成集研發(fā)、教育、生產、生活于一體的新城區(qū),作為蘇北地區(qū)的高新技術產業(yè)輻射中心。按照高定位規(guī)劃、高起點開發(fā)、高標準建設的要求, X 鹽龍街道辦事處(高新區(qū))主要引進產業(yè)層次高、投資規(guī)模大的高新技術產業(yè)和外向規(guī)模項目,重點發(fā)展精密機械、電子信息、軟件開發(fā)以及新能源、新材料等產業(yè)。 通過近幾年的發(fā)展,高新區(qū)已初步形成“兩中心六大園”,即高新園區(qū)管理中心、三產服務中心、電子信息技術產業(yè)園、機械制造產業(yè)園、農副產品深加工產業(yè)園、新能源和高效節(jié)能技術產業(yè)園、農業(yè)龍頭加工產業(yè)園和物流裝備產業(yè)園等特色區(qū)中園。 隨著 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)工業(yè) 經濟發(fā)展戰(zhàn)略的定位和招商引資力度的不斷加大,來 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū) 投資的客商與日俱增 ,由于國家土地政策的調整和沿海地區(qū)產業(yè)的轉移,大多數客商在沿海地區(qū)發(fā)展起來的穩(wěn)定產業(yè)需向內地拓展,逐步實現向內地梯度發(fā)展的戰(zhàn)略,但由于資金和市場等多方面的因素,大多數企業(yè)決策層在沒有十足把握的前提下不愿將資金大量向內地投入,抱著一種少投入,快見效的思維方式,隨著企業(yè)壯大逐步投入, 逐步新征地建設廠房, 因此在目前這種產業(yè)轉移的機遇下,在我區(qū)工業(yè)園區(qū)采取 廠房新建 的形式,發(fā)展前景十分廣闊。 鹽城市東風李爾汽車座椅有 限公司經過認真的市場調研和考 - 7 - 察,決定在 X 區(qū) X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)新征地 70 畝,新建標準工業(yè)廠房項目 。 項目總投資 30000 萬元人民幣,有望實現工業(yè)產值銷售收入 65000 萬元,利稅 3822 萬元。 三、可行性研究報告編制依據 1、國家發(fā)改委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南( 2002年版); 2、國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數( 2006 年第三版); 3、國土資發(fā) 2008( 24)號國土資源部關于發(fā)布和實施工業(yè)項目建設用地控制指標的通知; 4、建設單位用地紅線、規(guī)劃要點及其他設計要求。 5、建設用地地質資料。 6、國家有關建設、設計規(guī)范與標準。 7、建設單位提供投資估算的有關資料。 四、 主要技術經濟指標 序號 項目名稱 單位 規(guī)模 備注 1 就業(yè)規(guī)模 人 308 2 占地規(guī)模 畝 70 3 標準化廠房 2575 4 行政辦公及生活服務設施占地面積 5 行政辦公及生活服務設施建筑面積 6 綠化面積 6020 - 8 - 7 容積率 8 項目總投資 萬元 30000 五、可行性研究評價意見 1、項目建設是必要的 房新建廠房項目是園區(qū)建設、發(fā)展產業(yè)、創(chuàng)業(yè)指導等于一體的多功能產業(yè),是一所以發(fā)展工業(yè)經濟、增加勞動就業(yè)為主要目的項目。該項目在工程選址、項目建設內容方面均通過了具體分析和多方論證,且建設單位有能力按要求落實建設資金、落實建設用地。項目建成后,可以進一步優(yōu)化地方人才專業(yè)結構,優(yōu)化 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)產業(yè)發(fā)展的布局結構、層次結構和學科結構,對承接產業(yè)轉移,促進經濟發(fā)展,增加勞動就業(yè),安置失地農民,是十分必要的。由此可見,無論從工程技術上還是從社會效益方面,該項目都是必要的,可行的。 2、建設規(guī)模是合理的 建設單位提出的“工業(yè)廠房項目占地面積 46649 平方米,建筑面積 12575 平方米”,按照國家有關建設標準,經計算核定本項目占地面積 46649 平方米,建筑面積 12575 平方米,建設規(guī)模是合理的。 六、有關建議 項目建設,應進行全面規(guī)劃,分期建設,根據財力、物力條件量入為出。建議建設單位加快項目前期工作,積極落實建設資金,做好項目建設實施工作,早日開工,保質保量按施工進度安 - 9 - 排完成項目建設,早日投入使用,盡快發(fā)揮其應有的社會效益。 - 10 - 第二章 項目背景及建設必要性 一、項目建設背景 房新建廠房項目是集約用地、節(jié)約用地的有效舉措,有利于提高土地利用率、減少配套成本、縮短投資周期、減低企業(yè)入門門坎和提高單位土地效益。今后,除納稅較多的大企業(yè)或特殊行業(yè)由政府直接供地外,中小企業(yè)原則上不再單獨批地,鼓勵建設和使用配套完善的工業(yè)廠房,是推進土地集約利用、提高園區(qū)發(fā)展水平和經濟運行質量的一項重要舉措,對于建設節(jié)約型社會、確保經濟社會可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。建設配套完善的工業(yè)廠房對政府和大多數中小企業(yè)來說,是一種“雙贏”的辦法。 政府之所以要大力推進工業(yè)廠房建設,是可 以一舉多得: 首先,可以提高單位土地面積的效益。標準工業(yè)廠房配套完善、可以靈活分隔。容積率比普通企業(yè)廠房高,主要是鼓勵建設項目向空中發(fā)展。產生的經濟效益自然也就提高了。 其次,可以徹底消除“三合一”廠房火災隱患。在全國很多地區(qū),“三合一”企業(yè)屢禁不止,這和企業(yè)規(guī)模小、多數租用民房、流動性較大有直接關系。你今天在這個鎮(zhèn)查封一家“三合一”企業(yè),明天又會在另一個鎮(zhèn)冒出一家“三合一”企業(yè) 沒有能將生產區(qū)、生活區(qū)分開的廠房,“三合一”企業(yè)就和政府“捉迷藏”。工業(yè)廠房在規(guī)劃建設時,已將生產區(qū)、生活區(qū)分開建設,可徹 底避免“三合一”回潮現象。 - 11 - 房建設設施完善的標準工業(yè)廠房還可以促進第三產業(yè)發(fā)展。根據實施的鹽城市工業(yè)園區(qū)土地使用強度控制規(guī)定,政府主導的工業(yè)區(qū)用地建筑密度必須 45 容積率必須在 間,且生活、辦公等配套設施建筑占總面積不得超過 7。 政府鼓勵建設和使用配套完善標準工業(yè)廠房 ,其實最大的受益者是眾多的中小企業(yè),因為: 我市正處于加快新型工業(yè)化進程的關鍵時期,面臨著多區(qū)域合作、多機遇重疊的發(fā)展新興機遇。建設和使用工業(yè)廠房是貫徹落實科學發(fā)展觀,轉變經濟增長方式,構建資源 節(jié)約型經濟體系和資源節(jié)約型社會的具體體現;是優(yōu)化我市土地資源配置,緩解用地緊張矛盾,為中小企業(yè)搭建發(fā)展平臺,解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段;是培育優(yōu)勢行業(yè),促進工業(yè)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設,推進工業(yè)集聚發(fā)展,加快推進我市建設先進制造業(yè)基地的有效途徑。各級各部門要高度重視推進工業(yè)廠房建設和使用的重要意義,加快建設和使用工業(yè)廠房 ,促進產業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。 近幾年來,隨著經濟發(fā)達地區(qū)產業(yè)的更新換代,大量制造業(yè)向經濟欠發(fā)達地區(qū)轉移,而工業(yè)集中區(qū)工業(yè)區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢和相對低廉的勞動力,造 就企業(yè)投資發(fā)展的黃金地帶。 二、項目建設必要性 標準化工業(yè)廠房項目是我區(qū)為加快工業(yè)步伐而建設的一個企 - 12 - 業(yè)孵化園,企業(yè)老板極力看好工業(yè)集中區(qū),紛紛前來 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)實地考察,投資興業(yè), X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)將對新建工業(yè)廠房項目實行單獨優(yōu)惠傾斜政策,同時對入駐企業(yè)實施一系列的優(yōu)惠措施。新建標準化廠房符合市場經濟發(fā)展的規(guī)律,市場前景廣闊,獲利空間巨大。項目建成后將帶動工業(yè)園區(qū)營業(yè)收入、利潤、稅收的大幅增長。 1、標準化廠房建設項目,符合高新區(qū)開發(fā)建設的布局要求,是實現資源配置的有效途徑。 美國經濟學家巴頓分析工業(yè)企 業(yè)在城鎮(zhèn)(園區(qū))聚集的原因,將之歸結為十個方面的效應:( 1)可以充分利用城鎮(zhèn)的銷售市場 ;( 2)可以促進企業(yè)的專業(yè)化分工和擴大企業(yè)的生產規(guī)模;( 3)可以充分利用城鎮(zhèn)便利的交通運輸條件;( 4)有利于相關輔助性工業(yè)的成長;( 5)有利于形成高素質的勞動力市場;( 6)有利于形成職業(yè)經理和各專業(yè)技術人員的市場;( 7)有利于獲得金融機構在融資和管理方面的幫助;( 8)有利于企業(yè)經理階層的相互交流和彼此溝通;( 9)有利于刺激企業(yè)之間的競爭和改革;( 10)可以為企業(yè)職工提供較好的休息娛樂條件。美國著名學者伯特也認為,產業(yè)在地理 上的集群,能夠對產業(yè)的發(fā)展產生廣泛而積極的影響,并進而形成整個地區(qū)的競爭優(yōu)勢。聯合國貿易與發(fā)展大會 2005 年國際投資報告指出,跨國公司的投資已經從低成本的區(qū)轉向產業(yè)集群的區(qū)位,那些沒有新的產業(yè)組織而僅有廉價生產要素的城市正面臨新的危機。因此,規(guī)劃工業(yè)集 - 13 - 中區(qū)、建立中小企業(yè)標準化生產廠房,集中安排工業(yè)項目,符合工業(yè)布局規(guī)律和工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)(園區(qū))聚集的規(guī)律,同時也符合當前產業(yè)發(fā)展和轉移的趨勢。 集中建設標準廠房,走的是集中開發(fā)的規(guī)模經營之路,從供水、供電、供氣、提供社會大生產的服務,到科技開發(fā)的協調、職工培 訓的組織、企業(yè)污染的綜合治理與環(huán)境美化、企業(yè)與企業(yè)之間開展協作聯合等,都可以在園區(qū)內得到較好的解決,充分實現資源共享,走集約化經營之路,一方面方便了企業(yè)運作,降低了企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本,同時使社會資源得到優(yōu)化配置,大大提高了資源的產出效率。 2、標準廠房建設項目,將大大強化工業(yè)集中區(qū)的功能和作用,積極推動工業(yè)集中區(qū)的建設,拉動高新區(qū)經濟增長。 就當前集中區(qū)發(fā)展現狀而言,基礎設施配套和開發(fā)建設的時效性要求工業(yè)集中區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施”的模式發(fā)展,從而是集中區(qū)的政策優(yōu)勢、體制優(yōu)勢、對外招商等優(yōu)勢得以逐步施展。標 準廠房建成后,將拓展集中區(qū)的發(fā)展空間,進一步強化集中區(qū)的功能和作用,有利于推進集中區(qū)的發(fā)展。將會使企業(yè)在工業(yè)集中區(qū)內集聚成群,形成群體優(yōu)勢,產生集聚效應和輻射帶動效應,并且通過產業(yè)鏈條的拉長、地方稅收的增加、土地的增值、創(chuàng)造就業(yè)機會等,有效拉動 X 高新區(qū)的經濟增長。同時,在工業(yè)集中區(qū)內有正對性的引導企業(yè)入住,完善政策,強化服務,激發(fā)各類主體投資的積極性,從而拉動整個工業(yè)集中區(qū)以及全市 - 14 - 經濟的快速增長,達到工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展目的。 3、標準廠房建設項目,縮短項目建設周期,減少企業(yè)資金投入,能增強招商引資的競爭力,強 力推進項目引進工作。 建設標準廠房,為企業(yè)提供良好的生產和工作環(huán)境,將極大地縮短入住企業(yè)的項目建設周期,減少企業(yè)資金投入,并且通過強化工業(yè)區(qū)管理和服務,增強吸引力,吸引國內外的資本、人才、技術以先進的技術集聚園區(qū),從而使用地高新區(qū)成為招商引資和項目引進工作的平臺,對外開放交流的窗口,大力推進招商引資工作。 4、標準廠房建設項目,有利于改善園區(qū)生態(tài)環(huán)境,滿足資源節(jié)約型經濟社會的發(fā)展要求,實現經濟社會協調發(fā)展。 標準廠房是指在規(guī)定區(qū)域范圍內由政府統(tǒng)一規(guī)劃,多元主體投資建設,為中小企業(yè)集聚發(fā)展提供生產經營的重要場 所,具有通用性、配套性、集約性等優(yōu)點。標準廠房的設計采用多層廠房設計,可以有利于優(yōu)化資源配置,緩解用地緊張矛盾,有效節(jié)約土地資源。同時標準廠房建設區(qū)域內配置完善的道路、電力、通信、給排水及污水處理等功能化配套設施,能確保標準廠房建設的實用,功能的完善,滿足企業(yè)生產的發(fā)展要求,形成低投入、低消耗、低排放和高效率的節(jié)約型工業(yè)區(qū),滿足園區(qū)生態(tài)建設的規(guī)劃要求。 綜上所述,建設中小企業(yè)標準廠房有利于拉動 X 高新區(qū)經濟增長,是 X 高新區(qū)建設發(fā)展的客觀要求,將有效地增強招商引資 - 15 - 的競爭力,強力推進項目引進工作;有利于改善園區(qū)生 態(tài)環(huán)境,滿足資源節(jié)約型經濟社會的發(fā)展要求,對促進經濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此,項目的建設不僅是必要的,而且迫在眉睫。 第三章 市場分析與預測 一、市場定位分析 本項目主要圍繞標準工業(yè)廠房及辦公等附屬設施的整體開 - 16 - 發(fā),采取標準工業(yè)廠房生產為主和自主生產為輔的經營方式,對市場前景良好、環(huán)保污染少的項目優(yōu)先引入,擇優(yōu)選擇生產商,同時又可以對整個項目進行協調管理,形成小區(qū)域內的經濟互補,減少投資的盲目性和失誤。 該項目 是指在規(guī)定區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃,具有通用性、配套性、集約性等 特點,主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產經營場所的發(fā)展平臺。推進標準廠房建設,有利于優(yōu)化資源配置,緩解用地緊張矛盾;有利于優(yōu)化生產力布局,促進中小企業(yè)發(fā)展;有利于培育產業(yè)集群,建設先進制造業(yè)基地;有利于改善生態(tài)環(huán)境,實現經濟社會和諧發(fā)展。 適應中小企業(yè)發(fā)展,促進經濟社會發(fā)展 中小企業(yè)創(chuàng)辦初期,經常碰到政策、人才、資金、技術等創(chuàng)業(yè)“瓶頸”。由于缺乏基本經驗、管理知識和市場信息,企業(yè)成功率比較低。因此,如何幫助企業(yè)提高成活率,提高壽命,成為事關中小企業(yè)發(fā)展、壯大的關鍵環(huán)節(jié)。本項目的建設 對完善當地投資環(huán)境、提升創(chuàng)業(yè)品位形象、更大程度地引進資金和企業(yè)意義重大,項目建成后,可以為當地引進大量的具有現代管理經驗和理念的企業(yè)以及大量的企業(yè)資金,對繁榮地方經濟,促進地區(qū)經濟發(fā)展十分有效。 項目所在地 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)正在實施工業(yè)強區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略,致力于做大工業(yè)經濟、做強骨干企業(yè),作優(yōu)特色產業(yè),一批重點項目的竣工投產,促進了高新區(qū)產業(yè)快速發(fā)展,使產業(yè)聚集 - 17 - 優(yōu)勢進一步凸現。 在 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)工業(yè)經濟快速發(fā)展,帶動當地社會經濟強勁發(fā)展的同時,對勞動力的需要也日益明顯,企業(yè)的發(fā)展尤其需要素質好 、技術高的專業(yè)技術人才。因此,隨著 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)的不斷發(fā)展,勞動力的需求也會不斷加大,這對工業(yè)區(qū)工業(yè)廠房的建設是及其有利的。 二、市場預測 目前 X 高新區(qū) 已成為經濟熱點地區(qū),匯集了國內眾多知名 企業(yè) 前來 投資 辦廠,一些發(fā)展態(tài)勢較好又急于擴張的企業(yè)苦于沒有用于擴大再生產的基礎條件(如土地等),生產已難以滿足市場的快速增長形勢。另外,企業(yè)在發(fā)展過程中對土地的需求日益加大,它們?yōu)闈M足市場需求,均提出了擬擴產建設的要求。 近年來,隨著當地招商引資、項目推進的不斷深入,經濟建設和社會發(fā)展取得了顯著成就, 發(fā)展勢頭良好, 入園企業(yè)逐年增加并呈加速擴展的態(tài)勢。未來隨著園區(qū)硬件設施的不斷完善,入園企業(yè)數量的增加,產業(yè)的集聚效益和規(guī)模效應將逐步得到體現,園區(qū)對外部資本的吸引力將日益顯現,因此,項目的前景很好。 第四章 項目地址選擇及建設條件 一、項目地址選擇 1、選址原則 - 18 - ( 1)工業(yè)企業(yè)集中,立足產業(yè)發(fā)展。 ( 2)符合城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃,推進互動。 ( 3)返鄉(xiāng)農民工和大學生創(chuàng)業(yè)人員相對集中,提高投資效益。 ( 4)凝聚農民工培訓力量,體現眾志成城。 2、選址評價因素 選址工作,用系統(tǒng)分析的方法,結合工業(yè)廠房發(fā)展目標,對項目建設選址方 案進行了分析、決策,項目建設選址評價指標體系包括影響項目選址三大方面的因素,即社會政治因素、經濟因素和環(huán)境因素。 3、項目場址確定 ( 1)位置 根據鹽城市總體規(guī)劃及 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)的實際情況,該項目選址位于擬在 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)內,規(guī)劃占地面積 46649平方米 (合 70 畝 )。該項目場地地勢平坦,地面無附屬物,場地條件適宜準標化廠房建設。 ( 2)地塊現狀 該項目選址 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)內,地勢平坦。 ( 3)區(qū)位 本項目位于 X 區(qū)西部,地處蘇北平原中部,位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段,東向一小時車程直達黃海,西臨 淮揚縱深廣闊,北通隴海線、聯新亞歐大陸橋、遠抵荷蘭鹿特丹,南跨蘇通大橋而聯袂蘇錫常、接軌大上海,是長江三角洲城市群中的重 - 19 - 要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)。 項目區(qū)域交通條件: 鐵路:境內有新長鐵路,有 18 列火車途徑鹽城火車站,可以直達北京、哈爾濱、蘭州、太原、南京、成都、青島等城市。 公路:境內有 204 國道、寧靖鹽高速公路、鹽徐高速和沿海高速公路,其中寧靖鹽高速公路在鹽城市區(qū)以西方向,向南可至南京,向北可至連云港,它與東邊的沿海高速平行,這兩條高速公路是鹽城境內重要的高速公路。 航空運輸:鹽城南洋機場,位于亭湖 區(qū)南洋鎮(zhèn)境內,距市中心直線距離約 里,并和鹽城機場寧鹽、連鹽、淮鹽、鹽通等高速公路連接。民航開通了至北京、廣州、溫州及韓國首爾的國際航班,是江蘇省第二個開通國際航線的城市。 海上運輸:鹽城有約 582 公里的海岸線,鹽城港大豐港區(qū)、陳家港港區(qū)、濱海港區(qū)、射陽港區(qū)等海港已建成千噸級以上碼頭 14 個,年吞吐能力達 1100 萬噸,年貨物吞吐量 700 萬噸。 良好的鐵路、高速公路、水路、航空等立體交通網可為企業(yè)提供便捷的物流、人流服務。 二、建設條件 項目所在區(qū)域位于處于北半球中緯度,為北亞熱帶向南 暖溫帶氣候過渡地帶,屬季風濕潤氣候區(qū),季風環(huán)流支配著主要氣象要素的變化。由于瀕臨黃河、海洋,對境內氣候有明顯的調節(jié)作 - 20 - 用,與我省同緯度的西部地區(qū)相比,春季氣溫低而且回升遲,秋季氣溫下降緩慢而且秋溫高于春溫,年降水量比西部同緯度地區(qū)明顯偏多??偟膩碚f,境內氣候特點可概括為:氣候溫和,光照充足,季風盛行,四季分明。夏季炎熱多雨,冬季寒冷干燥,春季冷暖多變,秋季先濕后干。 鹽城現為國家和省地震重點監(jiān)測區(qū)域之一。根據江蘇省主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度規(guī)定,鹽城抗震設防烈度為 7 度,設計基本地震加速度值為 上所述,項目建設地的自然環(huán)境條件,在正常情況下對本項目建設沒有影響。 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)交通路網比較完善,振興路、龍騰路、經二路、經三路等公路交通網絡。 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)打造“七通一平”,基礎設施完善,可以滿足現代化工業(yè)生產的需要。 ( 1)給排水 該地塊位于 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)內,基礎設施配套較好,有完善的給水和排水管網,可保證項目建設期及建成后的用水和排水需要。 ( 2)供電 該宗土地有供配電線路,可滿足項目用電需求。 ( 3)通訊 - 21 - X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)現已全部架設開通全國直撥程控電話 及移動通訊,可滿足項目固定和移動通訊要求。 工程所需的建設材料如:鋼材、彩鋼、木材、水泥、電纜等均可通過汽運,由當地建筑材料市場供應。 第五章 建設方案與規(guī)模 一、發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設置 逐步完善產業(yè)入園體制,政府要高度重視,積極引導、大力扶持、完善服務。積極實施“產業(yè)扶持工程”,落實政策、場地、培訓、服務和維權等扶持措施。 - 22 - 一是制定優(yōu)惠政策,營造良好產業(yè)環(huán)境。制定鼓勵中小創(chuàng)業(yè)的稅收、信貸等方面的優(yōu)惠政策,樹立中小企業(yè)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)先進典型,營造濃厚的回鄉(xiāng) 投資氛圍。 二是完善服務,為其保駕護航。搭建中小企業(yè)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)服務平臺,提供辦理工商、稅務登記、土地使用等手續(xù)的“綠色通道”,提供各種信息服務和政策咨詢,組織政府部門與創(chuàng)業(yè)者進行結對幫扶,幫助中小企業(yè)解決創(chuàng)業(yè)中的困難,幫助中小企業(yè)把創(chuàng)業(yè)項目做大做強,不任其自生自滅。 三是拓寬融資渠道。政府可在扶貧、新農村建設資金中切塊安排一部分資金專門扶持創(chuàng)業(yè)。引導金融機構加大對回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的信貸資金支持,有效解決企業(yè)創(chuàng)業(yè)資金短缺的問題。 2、隊伍建設 建設一支觀念先進、業(yè)務精煉、開拓進取、團結協作、務實高效、勤政廉潔的干部隊 伍,所有干部具備現代化管理技術的手段和能力。 培養(yǎng)一批創(chuàng)業(yè)能人隊伍。 3、基礎設施 由鹽城市東風李爾汽車座椅有限公司籌建標準化廠房配套服務,添置先進的生產加工設備,引進先進技術工藝,加快技術成果轉化,加快產業(yè)創(chuàng)業(yè)園信息化進程,采用多樣化的計算機輔助技術研發(fā)手段。 4、工業(yè)廠房管理 - 23 - 完善和創(chuàng)新工業(yè)廠房管理制度,全面提員工思想素質,加強員工的思想道德教育,杜絕較為嚴重的違紀事件,形成專心創(chuàng)業(yè)、苦練技能、團結進取、文明禮貌的良好風尚。 二、建設方案 1、依據 ( 1)關于切實做好當前就業(yè)工作的意見; ( 2) 中共江蘇省委、鹽城市人民政府關于 的實施意見 ( 3)建筑模數協調統(tǒng)一標準 ( 4)廠房建筑模數協調標準 2、建設方案 根據 X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,結合工業(yè)廠房發(fā)展規(guī)劃,確定產業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設規(guī)模為建設生產廠房 1 幢、結構形式為輕鋼結構,層數為 1 層,工廠辦公樓 1 幢、結構形式為框架結構、鋼筋混凝土屋面,層數為 2 層,動力中心 1 幢,結構形式為輕鋼結構,層數為 1 層,配套建設道路、廣場、綠化、亮化及綜合管網工程。 三、工業(yè)廠房建設規(guī)模 本項 目根據相關政策,結合工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃和擬利用土地的場地情況,該項目占地面積為 46649 平方米,基本可以滿足發(fā)展 - 24 - 要求。 2、建設規(guī)模 總建筑面積 12575 平方米。建設道路廣場,綠化、美化工程、給排水、供配電等附屬設施。 第六章 工程技術方案 一、總體規(guī)劃 ( 1) X 區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)總體規(guī)劃; ( 2)建設單位提供的各項基礎資料。 房新建廠房項目建設規(guī)劃科學與否,直接影響到生 - 25 - 產和培訓規(guī)模、結構、質量、效益四者的有機統(tǒng)一。工業(yè)園環(huán)境是與文化形成、發(fā)展密切 相關的生態(tài)基礎,是工業(yè)廠房文化建設重要的物質層面。因此,要有高起點、高標準、高質量的總體規(guī)劃,其基本指導思想為: ( 1)把握現代工業(yè)廠房的發(fā)展趨勢,密切結合創(chuàng)業(yè)園的特點,從規(guī)劃到單體設計的各個層面上全方位配創(chuàng)業(yè)園自身的生產和培訓特點。 ( 2)尊重企業(yè)的主體地位和主體精神,堅持有利于產業(yè)發(fā)展和素質教育的整體規(guī)劃觀念,使自主創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)業(yè)民主化、創(chuàng)業(yè)終身化、產業(yè)多元化和結構多樣化的現代產業(yè)發(fā)展方向得以充分體現。 ( 3)密切結合工業(yè)廠房周邊環(huán)境,在總體結構上把握周邊用地與工業(yè)廠房的關系,保持環(huán)境的整體性,使自然景觀與 人文景觀和諧共生。 ( 4)充分考慮各功能因素的關聯性和景觀的滲透性,走可持續(xù)發(fā)展之路,營造開放性工業(yè)廠房空間。 ( 5)總體布局有利于生產、技術轉化以及專業(yè)的交叉與滲透、產業(yè)鏈條銜接,強調資源共享,簡化功能布局,優(yōu)化建筑群落,利于管理,建立清晰、簡潔、方便的體系; ( 6)符合社會、公共事業(yè)重大建設項目的建設規(guī)律,具有普遍的可操作性,實現投資經濟的合理性、社會和環(huán)境效益的優(yōu)化性。 - 26 - 該項目規(guī)劃應利用自然環(huán)境營造,建筑、環(huán)境和文化的和諧統(tǒng)一,構筑個性典雅的工業(yè)廠房環(huán)境,創(chuàng)造“寧靜致遠”的創(chuàng)業(yè)氛圍 。其總體思路歸結為: ( 1)以簡潔、大方、便民、美化環(huán)境,體現建筑風格為原則使綠化和建筑相互融合,相輔相成。使環(huán)境成為工廠文化的延續(xù)。其設計特點有:充分發(fā)揮綠地效益,滿足廠區(qū)員工的不同要求創(chuàng)造一個優(yōu)雅的環(huán)境,美化環(huán)境、陶冶情操,堅持“以人為本”,充分體現現代的生態(tài)環(huán)保型的設計思想。營造出催人奮進的工作環(huán)境,舒適宜人的休閑環(huán)境,和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。 ( 2)園區(qū)外研究與交往空間的文化創(chuàng)業(yè)園 挖掘中原文化神韻,在和建筑形象和廣場布局的采用上賦予工業(yè)廠房以更多的文化內涵。 立足工業(yè)廠房所在地區(qū)特有的文化基礎,強化 工業(yè)廠房內外環(huán)境對文化的繼承、融合與滲透,有效發(fā)揮培訓創(chuàng)業(yè)的文化再創(chuàng)造價值和人文價值。 ( 3)建筑組群分布的簇群標準化廠房 各功能區(qū)形成簇群式規(guī)劃結構,并合理配置各功能空間。 工業(yè)廠房各功能建筑成組成簇,可分為生產加工區(qū)、技術研發(fā)、服務區(qū)功能簇群,各簇群間相對獨立、互不干擾,又通過合理的規(guī)劃組織使其方便聯系。 ( 4)有機生長的高效工業(yè)廠房 分區(qū)清晰、交通聯系便捷。 - 27 - 營造有歸屬感的生活、生產、學習環(huán)境,形成領域清晰、聯系便捷,具有彈性生長的強烈歸屬感的特色空間。 ( 5)綠化景觀、建筑、地標并重的個性工業(yè) 廠房 理性典雅、新穎統(tǒng)一的建筑形象個性化創(chuàng)業(yè)園。 在建筑形態(tài)規(guī)劃中,配合工業(yè)廠房整體環(huán)境序列要求,建筑形式和層數設置強調錯落有致、莊重典雅、富于個性。在創(chuàng)造個性鮮明的產業(yè)創(chuàng)業(yè)園形象特征的同時,規(guī)劃中也強調體現社會、環(huán)境、經濟效益綜合優(yōu)化。 ( 1)入口 本方案共設 2 個出入口,滿足使用,方便管理。 ( 2)道路 在創(chuàng)工業(yè)廠房內部是以環(huán)形道路劃分了生產加工區(qū)、技術研發(fā)和服務區(qū)。環(huán)形道路的設計使各個區(qū)域既相互分隔,功能獨立,又聯系方便,滿足消防設計的要求。 5、 功能布局 布局:工業(yè)廠房占地面積 46649 平方米( 70 畝),建設生產廠房 2 幢、結構形式為輕鋼結構,層數為 1 層,工廠辦公樓 1 幢、結構形式為框架結構、鋼筋混凝土屋面,層數為 2 層,動力中心 1 幢,結構形式為輕鋼結構,層數為 1 層。 ( 1)設計原則 - 28 - 人車分流,步行優(yōu)先,使產業(yè)創(chuàng)業(yè)園更具人性化。 ( 2)道路系統(tǒng)規(guī)劃 產業(yè)創(chuàng)業(yè)園內部主要車行環(huán)路為 10要車行道路為6功能區(qū)內支路為 4m。 車行 車行系統(tǒng)在本規(guī)劃設計中被作為一個整體系統(tǒng)來設計,基地設置了若干條完整的車行主要環(huán)道和次要環(huán)道,高效快捷的聯系各區(qū),保證各區(qū)內舒適的 步行環(huán)境,創(chuàng)造安靜的學習和生活環(huán)境。 人行 沿兩條軸線構成的景觀步道遠離外部的環(huán)路,是一個幽靜安全的步行區(qū)域,亦與產業(yè)創(chuàng)業(yè)園內各系統(tǒng)組成完整的步行網絡。 ( 1)建設用地面積: 46649 平方米,合 70 畝 ( 2)總建筑面積: 12575含配套設施工程) ( 3)綠化面積: 6020 4)容積率: 5)綠地率: ( 6)建筑層數: 1 ( 7)建筑密度 ( 8)機動車停車位: 110 個 ( 9)自行車停車位: 175 個 二、建筑結構方案 - 29 - 1. 設計規(guī)范 ( 1)工業(yè)建筑設計通則 ( 2)辦公建筑設計規(guī)范 ( 3)輕鋼設計規(guī)程 4)建筑結構荷載規(guī)范 5)門式鋼架輕型房屋鋼結構技術規(guī)程 98 ( 6)建筑設計防火規(guī)范 2001 版); ( 7)各相關專業(yè)設計規(guī)范、規(guī)定等。 根據工業(yè)廠房規(guī)劃設計的總體方案,以及各相關專業(yè)規(guī)范,結合建設方的要求,建筑設計的指導思念與原則可以總結為: 項目主題建筑由車間,文化標 識墻、車棚、附屬設施組成功能齊全。方案設計中貫徹開放、透明的理念。 室內公共空間的目的在于強化公眾的參與,營造更透明公開的環(huán)境。無論是色彩、材質、細部處理,對氣氛的塑造都是很重要的元素。 為了使入口具有親切舒適的感覺,應盡量弱化安全監(jiān)督元素,而突顯建筑物請人入內的氣質。不光是給予訪客一個好的第一印象,同時也是給工人一個回家的感覺,而非工作。主要原則是入口控制區(qū)盡量融于建筑物內部,控制設備安裝隱蔽。 - 30 - 第七章 公用工程 公用工程主要包括道路、給排水、供配電、通 訊、通風空調等設施。 一、道路 路基材料:結合道路土方開挖,盡量采用現場土石材料。 路基壓實:土質應均勻、密實、強度高。采用重型擊實標準,分層回填、分層壓實。當路基壓實度達不到規(guī)范的壓實度要求時, - 31 - 必須 采取技術措施。 平面交叉口設計原則 ( 1)交叉口通行能力要盡可能與路段通行能力相匹配,以充分發(fā)揮路網的整體通行能力。 ( 2)交叉口交通組織要處理好機動車、非機動車與行人交通的關系,既使非機動車、行人能安全通過交叉口,同時也減少機動車在交叉口的延誤時間。 ( 3)交叉口豎向設計要達到雨 水排水良好的效果,同時根據道路等級的不同,豎向設計分別采用兩條相交道路兼顧或以主要道路為主的方法處理。 ( 4)交叉口設計要注意順暢、均稱、美觀,成為園區(qū)景觀的有機結合部分。 本次工程主要是工業(yè)廠房內的道路、對外交通,與工業(yè)區(qū)路網的對接,道路交叉口均采用平交形式,并按照道路等級在交叉口處采用合適的渠化方式組織交通。 二、給排水 ( 1)建筑給水排水設計規(guī)范( ( 2)室外排水設計規(guī)范( ( 3)室外給水設計規(guī)范( ( 4)室外排水設計規(guī)范( ( 5)城市排水工程規(guī)劃規(guī)范 - 32 - ( 6)城市排水工程規(guī)劃規(guī)范 7)建筑給水排水設計規(guī)范 8)建筑設計防火規(guī)范 2001 年版)
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