關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引.doc

佛山市地方稅務(wù)局稅政科便函各區(qū)局稅政科（股）：現(xiàn)將關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引（試行）印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)上報(bào)。 二O一二年一月十一日關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引根據(jù)財(cái)稅2008152號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知的規(guī)定，“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”財(cái)稅2010121號(hào)關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知第三條：關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！睘榱藴?zhǔn)確把握政策內(nèi)涵，統(tǒng)一執(zhí)法口徑，現(xiàn)對(duì)問(wèn)題的操作說(shuō)明如下：一、 宗地、容積率和房產(chǎn)建筑面積（一）宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。（二）容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。容積率=地上總建筑面積該宗土地總用地面積。計(jì)稅的宗地容積率以規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，納稅人應(yīng)自行計(jì)算申報(bào)，并提供工程結(jié)算書等能證明建筑物建筑面積和用地面積的資料供主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。若有確切證據(jù)證明實(shí)際宗地容積率與按建設(shè)工程規(guī)劃許可證確認(rèn)的容積率不相符的，且影響到房產(chǎn)稅的繳納的，納稅人可以申請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)際宗地容積率計(jì)算確定。（三）房產(chǎn)建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和。具體以房產(chǎn)證記載的面積為準(zhǔn)。未取得房產(chǎn)證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程施工許可證上記載的面積確認(rèn)。二、計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)（一）計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)是指納稅人為取得計(jì)稅房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)所支付價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本、費(fèi)用和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)。具體包括：支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、土地契稅、規(guī)劃設(shè)計(jì)、“三通一平”費(fèi)用等。（對(duì)于已經(jīng)計(jì)入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值的費(fèi)用不重復(fù)計(jì)算)具體計(jì)算按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一般體現(xiàn)在：“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)”或其他科目核算的地價(jià)款及契稅和相關(guān)費(fèi)用。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或者要求納稅人按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定重新評(píng)估。對(duì)買地建房的，應(yīng)將有關(guān)地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征繳房產(chǎn)稅；對(duì)直接購(gòu)買房地產(chǎn)的，按買價(jià)確定房產(chǎn)原值，征繳房產(chǎn)稅。（二）納稅人通過(guò)劃撥等方式取得土地，無(wú)支付地價(jià)和其他費(fèi)用的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)為零。（三）如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和支付的其他費(fèi)用并入房產(chǎn)原值。（四）宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)；宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。（五）納稅人如果受讓多宗地塊且分別領(lǐng)取國(guó)有土地使用證的，應(yīng)視為多宗地，應(yīng)分別計(jì)算確認(rèn)各地塊的宗地容積率。如果同一宗地分期開發(fā)，在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按該期（棟）房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)規(guī)劃總建筑面積的百分比配比地價(jià)并入房產(chǎn)原值。三、計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)的分?jǐn)?。（一）建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積的分?jǐn)?。?yīng)按建成和在建的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。其中：建成房產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值，待房產(chǎn)建成后再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。（二）因宗地內(nèi)各獨(dú)立房產(chǎn)，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受稅收優(yōu)惠，因此，地價(jià)應(yīng)在宗地內(nèi)各獨(dú)立房產(chǎn)間進(jìn)行分?jǐn)偅謩e計(jì)入各獨(dú)立房產(chǎn)原值，申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。因同一宗地只有一個(gè)容積率，因此，分?jǐn)倳r(shí)容積率可作分配率來(lái)使用。某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟挠玫孛娣e某獨(dú)立房產(chǎn)建筑面積容積率某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟挠玫孛娣e單位地價(jià)單位地價(jià)為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等取得土地使用權(quán)面積。對(duì)上述用地的占地面積，納稅人應(yīng)提供真實(shí)完整的證明材料，供主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。否則，不得扣除。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人提供中介機(jī)構(gòu)相關(guān)報(bào)告。四、其他。為便于房產(chǎn)稅的征管實(shí)際及大集中單項(xiàng)稅種房產(chǎn)稅登記信息的更新維護(hù)，要求納稅人在填寫申報(bào)表的同時(shí)填報(bào)從價(jià)征收房產(chǎn)稅政策調(diào)整信息采集表，見附表。五、常見問(wèn)題解答（一） 問(wèn)：財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“本通知自發(fā)文之日（注：2010年12月21日）起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。”納稅人按照財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整后，2010年12月21日至2010年12月31日期間是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算房產(chǎn)稅補(bǔ)（退）稅額？ 答： “納稅單位的房產(chǎn)，當(dāng)月發(fā)生增減變動(dòng)的，均從次月份起調(diào)整房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。因此，納稅人因執(zhí)行財(cái)稅2010121號(hào)文件造成2010年12月份房產(chǎn)計(jì)稅原值發(fā)生增減變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)從2011年1月份起相應(yīng)調(diào)整其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，即2010年12月21日至2010年12月31日期間不需要計(jì)算房產(chǎn)稅補(bǔ)（退）稅額。 （二）問(wèn)：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價(jià)的，是否應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅原值？ 答： 財(cái)稅2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算?！币虼耍{稅人發(fā)生房產(chǎn)評(píng)估增值（或減值）以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價(jià)值發(fā)生變化，并按國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。需要說(shuō)明的是，根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值（或減值）而隨意調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值。 （三）問(wèn)：財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”對(duì)于“地價(jià)”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評(píng)估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價(jià)？ 答：財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定的“地價(jià)”應(yīng)為納稅人實(shí)際支付的地價(jià)，包括納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款以及開發(fā)土地實(shí)際支出的成本費(fèi)用。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地評(píng)估增值計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目（土地價(jià)值單獨(dú)核算）而未計(jì)入房?jī)r(jià)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，不需要將土地評(píng)估增值部分加計(jì)入地價(jià)。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)對(duì)土地進(jìn)行攤銷的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，攤銷額也不得從地價(jià)中扣減。納稅人因租賃土地支付的土地租金不構(gòu)成地價(jià)。納稅人通過(guò)劃撥等方式取得土地未支付地價(jià)的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)可為零。 （四）納稅人既有從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，又有免稅房產(chǎn)和從租計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)如何分?jǐn)偟貎r(jià)？ 答：宗地容積率低于0.5的納稅人，在計(jì)算從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，可按“從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)”確定計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)。宗地容積率大于等于0.5的納稅人，可按“從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積房產(chǎn)總建筑面積（包括免稅房產(chǎn)和從租計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)）土地總價(jià)”確定計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)。 （五） 財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，并且申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征2010年度以前的房產(chǎn)稅？ 財(cái)稅2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說(shuō)明的是，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，可只將房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，房產(chǎn)未占用的土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)，可不計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。但是，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)已經(jīng)將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，或者計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過(guò)房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)的，在2010年底以前，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。2011年以后，容積率在0.5以下且計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過(guò)財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，可按照財(cái)稅2010121號(hào)文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值。 根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，納稅人可將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，不必補(bǔ)征房產(chǎn)稅。 （六） 財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以后，納稅人的會(huì)計(jì)處理和所得稅處理是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整？ 答：財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定僅適用于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)納稅人的會(huì)計(jì)處理和所得稅處理不產(chǎn)生影響。財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)后，納稅人會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值與申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值可以存在差異。附：舉例：1、某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1000元。如該宗土地上房屋建筑面積7800平方米，該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可證登載的容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)=7800平方米21000元平方米=1560萬(wàn)元2、某企業(yè)有一宗地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1000元，建設(shè)工程規(guī)劃許可證登載的容積率為2.5，規(guī)劃地上房屋總建筑面積50000平方米。該宗地分兩期開發(fā)，第一期于2011年完成，已建成房屋建筑面積20000平方米。因此，2011年計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=宗地總地價(jià)（已建成房屋建筑面積規(guī)劃規(guī)劃地上房屋總建筑面積）=20000平方米1000元/平方米（20000平方米50000平方米）=800萬(wàn)元。附表從價(jià)征收房產(chǎn)稅政策調(diào)整信息采集表納稅編碼： 單位或個(gè)人名稱： 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或居住地址：土地用途土地使用證號(hào)房產(chǎn)證號(hào)土地所在地宗地號(hào)行次項(xiàng) 目數(shù) 額1土地面積2地價(jià)（3行+4行）3其中： 取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款4 開發(fā)土地發(fā)生的成本、費(fèi)用和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)5土地單價(jià)（2行1行）6應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積7未建、待建房屋占用土地面積8未含地價(jià)的房產(chǎn)原值9宗地容積率10計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)（宗地容積率0.5）（6行25行）11計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)（宗地容積率0.5）（5行（1行-7行）12從價(jià)征收房產(chǎn)原值（8行+10行或8行+11行）13從價(jià)征收的房產(chǎn)稅(11行70%1.2%)聲明：此表是根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例和財(cái)稅2008152號(hào)、財(cái)稅（2010）121號(hào)文及其有關(guān)規(guī)定填報(bào)的，是真實(shí)的、可靠的、完整的. 納稅人（簽章）： 年 月 日稅務(wù)管理意見:管理員簽字:年 月 日填表說(shuō)明：1、財(cái)稅（2010）121號(hào)文規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，對(duì)宗地容積率低于0.5的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)；宗地容積率大于或等于0.5，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=地價(jià)。對(duì)于通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，無(wú)支付地價(jià)和其他費(fèi)用的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零。2、地價(jià)：包括取得土地