（合同范本）合作框架協(xié)議書(shū)[共同拿地]

附件5（B） 項(xiàng)目合作框架協(xié)議（適用共同拿地合作開(kāi)發(fā)）本協(xié)議由以下雙方于 年 月 日在 市簽訂：甲方：上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司住所地：法定代表人：乙方：住所地：法定代表人：鑒于：1、甲方是在上海注冊(cè)的企業(yè)法人，具有豐富的城市綜合體投資開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，與乙方有著良好的合作基礎(chǔ)，甲方愿與乙方共同投資合作開(kāi)發(fā)本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目。2、乙方是在_市注冊(cè)成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有意在_市_區(qū)依法通過(guò)出讓方式聯(lián)合甲方取得約_畝土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目土地”）。甲、乙雙方本著自愿、平等、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，依照國(guó)家法律法規(guī)和項(xiàng)目所在城市法規(guī)條例的規(guī)定，就雙方合作開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目事宜，經(jīng)充分協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議。第一條 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目土地概況：1.1.1土地位置和面積：位于_ _市_區(qū)，東至_路，南至_路，西至_路，北至_路，占地面積約為 平方米（折合約 畝）。土地位置和范圍詳見(jiàn)附件1土地紅線圖。1.1.2土地?cái)M控規(guī)指標(biāo)：容積率約 %，建筑密度 %，綠化率 %，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)。1.1.3土地用地性質(zhì)： 。1.1.4土地現(xiàn)狀：目前為 ，預(yù)計(jì)在 年 月 日前以凈地掛牌出讓。1.2項(xiàng)目名稱及建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目暫定名為“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”，計(jì)劃規(guī)劃為集百貨MALL、SOHO、寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街、精品住宅、酒店等為一體的城市綜合體。（此處建設(shè)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體情況填寫(xiě)）第二條 合作的前提條件2.1乙方承諾在_ _年_月_日之前（最晚應(yīng)在_年_月_日之前），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和配合政府完成土地的拆遷和土地整理工作，促成項(xiàng)目土地按照以下要求達(dá)成公開(kāi)出讓條件：（1）項(xiàng)目土地為國(guó)有建設(shè)用地，并具備本框架協(xié)議第一條的控規(guī)指標(biāo)；（2）項(xiàng)目土地為凈地，即地上建筑物（或構(gòu)筑物）或附著物全部拆遷安置完畢；（3）項(xiàng)目土地可作為獨(dú)立宗地掛牌可以單獨(dú)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同并單獨(dú)辦理國(guó)有土地使用證。第三條 合作方式3.1在項(xiàng)目土地達(dá)到公開(kāi)出讓條件后，甲、乙雙方應(yīng)簽訂正式協(xié)議。正式協(xié)議簽訂后由甲、乙雙方按照約定的條件聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)土地；如成功競(jìng)得項(xiàng)目土地，由甲、乙雙方在國(guó)有土地使用證辦理前成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司取得國(guó)有土地使用證并開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目。3. 2甲、乙雙方以項(xiàng)目公司為合作平臺(tái)，甲方負(fù)責(zé)按本協(xié)議約定提供品牌、籌措建設(shè)資金、負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，乙方按照本協(xié)議約定提供國(guó)有土地使用權(quán)。3.3甲、乙雙方在項(xiàng)目獲取及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，充分利用各方優(yōu)勢(shì)資源，為雙方創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第四條 項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲取4.1乙方應(yīng)爭(zhēng)取項(xiàng)目土地應(yīng)付的土地出讓金不超過(guò) 萬(wàn)/畝（或樓面地價(jià)不超過(guò) 元/平方米）。如項(xiàng)目土地起拍價(jià)/競(jìng)價(jià)超過(guò)此價(jià)格的，甲方有權(quán)放棄本項(xiàng)目合作并無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任，已經(jīng)交納的土地競(jìng)買(mǎi)保證金，由甲、乙雙方從國(guó)土部門(mén)收回。4.2項(xiàng)目公司應(yīng)付的土地競(jìng)買(mǎi)保證金，由乙方負(fù)責(zé)向國(guó)土部門(mén)支付，項(xiàng)目土地競(jìng)得后，項(xiàng)目公司應(yīng)支付的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，先由項(xiàng)目公司以注冊(cè)資金中乙方投入部分支付，注冊(cè)資金不夠支付的部分，由乙方以借款形式投入項(xiàng)目公司并由項(xiàng)目公司支付。（如在雙方合作時(shí)尚有土地款未交清，雙方協(xié)商同意由紅星支付部分款項(xiàng)的，則紅星的持股比例應(yīng)相應(yīng)提高，此種情況下可以約定為：甲方需按照股權(quán)比例應(yīng)承擔(dān)的土地款項(xiàng)，先以甲方投入項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金支付，不足部分由甲方以股東借款形式在項(xiàng)目公司注冊(cè)成立之日后七天內(nèi)投入項(xiàng)目公司，再由項(xiàng)目公司向土地部門(mén)支付土地款項(xiàng)。如在雙方合作時(shí)尚有土地款未交清，雙方協(xié)商同意由紅星支付部分款項(xiàng)但此部分的款項(xiàng)由合作方借款給紅星的，則紅星的持股比例應(yīng)相應(yīng)降低，此種情況下可以約定為：甲方需按照股權(quán)比例應(yīng)承擔(dān)的土地款項(xiàng)，由乙方在項(xiàng)目公司注冊(cè)成立之日后七天內(nèi)出借給甲方，再由甲方以股東借款形式出借給項(xiàng)目公司，該借款按照銀行同期貸款利率計(jì)算利息，該借款和利息在分配時(shí)由甲方在項(xiàng)目開(kāi)工后一年半以內(nèi)用所得收入予以償還。）第五條 項(xiàng)目公司治理架構(gòu)5.1項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為 萬(wàn)元人民幣，其中甲方以貨幣資金出資 萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目公司 %股權(quán)（具體比例根據(jù)項(xiàng)目情況談判確定，原則上甲方持股比例不低于30%），乙方以貨幣資金出資 萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目公司 %股權(quán)。5.2項(xiàng)目公司股東會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，股東按照出資比例行使表決權(quán)。項(xiàng)目公司的日常管理及項(xiàng)目建設(shè)由甲方負(fù)責(zé)。5.3項(xiàng)目公司設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)由3名董事組成，其中甲方委派2名董事，乙方委派1名董事。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭(zhēng)取紅星派多數(shù)董事，但合作方不同意，也可由合作方委派多數(shù)董事）5.4項(xiàng)目公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)2名監(jiān)事，由甲、乙雙方各委派1名監(jiān)事。5.5項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)由乙方委派的董事?lián)?。?xiàng)目公司總經(jīng)理暨法定代表人（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，紅星應(yīng)盡量爭(zhēng)取委派人員擔(dān)任法定代表人，如合作方不同意，也可由合作方委派擔(dān)任董事長(zhǎng)的人員擔(dān)任法定代表人），財(cái)務(wù)總監(jiān)由甲方委派的人員擔(dān)任；項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)由乙方委派的人員擔(dān)任；除甲、乙方委派到項(xiàng)目公司的人員以外的管理人員，通過(guò)雙方推薦或公開(kāi)市場(chǎng)方式招聘，并由總經(jīng)理聘任或解聘。項(xiàng)目公司具體的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制、薪資待遇、職能職責(zé)等由總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)和制定。5.6項(xiàng)目公司注冊(cè)成立后，應(yīng)將項(xiàng)目公司新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章、財(cái)務(wù)專用章、法人私人印鑒以及國(guó)土證等證照資料、財(cái)務(wù)資料等現(xiàn)存的所有資料移交給甲方管理人員。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭(zhēng)取單獨(dú)管理使用印章，如合作方不同意，可以采取印章共管使用的方式）5.7有關(guān)項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)、職權(quán)、議事規(guī)則等具體事項(xiàng)，由甲、乙雙方按照本協(xié)議約定的原則協(xié)商后在項(xiàng)目公司章程中約定。第六條 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)6.1甲方負(fù)責(zé)在本協(xié)議約定期限內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，乙方應(yīng)全力配合甲方完成開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售等各項(xiàng)工作。當(dāng)甲方確有重大過(guò)錯(cuò)給項(xiàng)目造成巨大損失的，乙方方可采取合法措施。6.2在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的總規(guī)報(bào)批和項(xiàng)目配套費(fèi)減免、項(xiàng)目稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等手續(xù)，甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)的報(bào)批工作。雙方應(yīng)給予對(duì)方必要的協(xié)助和配合。6.3項(xiàng)目公司應(yīng)在項(xiàng)目獲取第一份建設(shè)工程施工許可證之日起 年內(nèi)竣工完成整個(gè)項(xiàng)目。（根據(jù)具體談判情況填寫(xiě)）如遇乙方原因及不可抗力、政府行為、法律法規(guī)變化、項(xiàng)目所在地冬季出現(xiàn)超常規(guī)天氣無(wú)法施工造成工期拖延的，則整項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收的時(shí)間也相應(yīng)順延，甲方不承擔(dān)項(xiàng)目延期的責(zé)任。6.4 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、總平面設(shè)計(jì)等由甲方根據(jù)市場(chǎng)情況提出建議，由甲方和乙方討論同意后進(jìn)行正式設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)由乙方負(fù)責(zé)報(bào)批，甲方配合。各類產(chǎn)品售價(jià)參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品價(jià)格并考慮本項(xiàng)目實(shí)際優(yōu)勢(shì)后，住宅銷售均價(jià)不低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)格、報(bào)乙方備案，如果該價(jià)格確實(shí)偏高導(dǎo)致銷售困難時(shí)可由雙方共同商定合理的銷售價(jià)格；商業(yè)及辦公價(jià)格根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)情況由雙方商定后進(jìn)行定價(jià)。6.5為保障規(guī)劃的合理性以及開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)安全性，甲、乙雙方同意本項(xiàng)目的建設(shè)工程由項(xiàng)目公司委托給甲方推薦/指定的總承包施工單位施工建設(shè)，具體內(nèi)容由項(xiàng)目公司與總承包施工單位簽訂總承包施工合同予以明確。第七條 項(xiàng)目建設(shè)資金投入、融資及財(cái)務(wù)安排7.1在項(xiàng)目公司獲取融資前，項(xiàng)目所需的建設(shè)資金由雙方按照股權(quán)比例以股東借款方式投入。（如雙方協(xié)商同意項(xiàng)目融資前的建設(shè)資金由甲方投入的，則應(yīng)相應(yīng)提高紅星持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例）7.2除項(xiàng)目公司注冊(cè)資金以外，甲、乙雙方其余投入（包括但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均記作雙方對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款，雙方同意不計(jì)取利息。7.3乙方同意甲方利用項(xiàng)目公司土地使用權(quán)、在建工程抵押等形式進(jìn)行融資，乙方配合辦理融資所需的手續(xù)，融資利息由項(xiàng)目公司承擔(dān)。（如合作方要求項(xiàng)目獲取融資后用融資款償還土地購(gòu)買(mǎi)的股東借款，可以同意在所得融資優(yōu)先用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，融資資金能夠保障建設(shè)資金需求時(shí)，項(xiàng)目公司將融資實(shí)際到賬可用款項(xiàng)的 %用于向乙方償還因購(gòu)買(mǎi)土地形成的股東借款）。7.4甲、乙雙方應(yīng)努力使本合作項(xiàng)目在合法前提下達(dá)到稅務(wù)籌劃最優(yōu)化，具體實(shí)施方案雙方另行協(xié)商確定處理。第八條 項(xiàng)目銷售及利潤(rùn)分配8.1 雙方同意，本項(xiàng)目預(yù)售后獲取的銷售收入，先扣除項(xiàng)目公司應(yīng)支付的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用、到期銀行貸款本息和當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及預(yù)征稅費(fèi)并預(yù)留必要的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用（一般為人民幣1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元），再按照股權(quán)比例償還雙方對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款，最后對(duì)項(xiàng)目公司依法形成的利潤(rùn)，雙方按照股權(quán)比例進(jìn)行分配。（如合作方要求限期收回土地成本的，可以同意合作方在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)一年半以內(nèi)，在銷售收入后扣除前述費(fèi)用的余額按股權(quán)比例優(yōu)先償還項(xiàng)目公司對(duì)乙方的股東借款，甲方按股權(quán)比例應(yīng)獲取的款項(xiàng)暫不拿走留在項(xiàng)目公司，如乙方從項(xiàng)目公司融資及銷售收入中獲取的資金不能在一年半以內(nèi)收回土地成本的，由項(xiàng)目公司一次性補(bǔ)齊，乙方從項(xiàng)目公司融資及銷售收入中獲取的資金達(dá)到土地成本后，項(xiàng)目公司按股權(quán)比例向甲方償還甲方投入的股東借款，雙方按照以上規(guī)定收回各自資金投入后，項(xiàng)目依法形成的利潤(rùn)雙方按照股權(quán)比例進(jìn)行分配）第九條 百貨MALL商業(yè)運(yùn)營(yíng)：9.1 甲、乙雙方同意，項(xiàng)目中百貨MALL物業(yè)由甲方屬下商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)百貨MALL的品牌輸出、招商及運(yùn)營(yíng)管理，具體內(nèi)容由項(xiàng)目公司與該商業(yè)管理公司簽訂的合同確定。（如項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有百貨MALL，本條適用，否則予以刪除）第十條 無(wú)形資產(chǎn)保護(hù)10.1乙方同意，所有依據(jù)本合同由甲方、甲方授權(quán)項(xiàng)目公司或外聘顧問(wèn)創(chuàng)作的，包含甲方商標(biāo)或甲方無(wú)形資產(chǎn)或與甲方商標(biāo)或甲方無(wú)形資產(chǎn)聯(lián)系使用的圖片、圖形、設(shè)計(jì)圖紙、標(biāo)語(yǔ)、名稱、標(biāo)題或類似材料，均應(yīng)屬于甲方的專有財(cái)產(chǎn)，包括但不限于所有可獲得著作權(quán)的事項(xiàng)。甲方無(wú)形資產(chǎn)包括但不限于甲方商標(biāo)、標(biāo)示、商號(hào)、甲方法定代表人或公司高管人員形象、甲方代言人形象。10.2項(xiàng)目公司或合作的任一方在進(jìn)行有關(guān)本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的宣傳和廣告策劃時(shí)，未經(jīng)權(quán)利人書(shū)面許可或同意不得使用“紅星美凱龍”商標(biāo)、標(biāo)識(shí)、名稱等，且不得有任何影響甲方/權(quán)利人商業(yè)信譽(yù)的行為。10.3未經(jīng)甲方事先同意，乙方或其關(guān)聯(lián)方在設(shè)立新公司時(shí)，不得將“紅星美凱龍”、“紅星”、“美凱龍”或近似字樣作為公司名稱中字號(hào)的組成部分。10.4如項(xiàng)目公司或合作的任一方違反本條上述各款約定的，除應(yīng)按照本合同“違約條款”的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)消除因其違約而造成對(duì)甲方和/或權(quán)利人無(wú)形資產(chǎn)所造成的不利影響（包括但不限于在甲方指定的媒體上按甲方要求的內(nèi)容發(fā)布違約聲明和道歉）。第十一條 正式協(xié)議11.1本框架協(xié)議有效期至_年_月底為止。若乙方未能促成項(xiàng)目土地在本協(xié)議有效期屆滿前按第一條約定的控規(guī)指標(biāo)作為獨(dú)立宗地以凈地條件進(jìn)行掛牌出讓，或甲乙雙方最遲未能在項(xiàng)目土地掛牌公告發(fā)布之日起十日內(nèi)簽署正式協(xié)議，或項(xiàng)目公司未能成功競(jìng)得該項(xiàng)目土地的，或因法律、政策障礙導(dǎo)致無(wú)法按約成立項(xiàng)目公司的，則本框架協(xié)議終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。11.2在簽署正式協(xié)議之前，甲、乙雙方均有權(quán)就合作模式的合規(guī)性、項(xiàng)目土地、對(duì)方企業(yè)情況、履約能力等進(jìn)行財(cái)務(wù)、法務(wù)盡職調(diào)查，雙方董事會(huì)均有權(quán)根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否批準(zhǔn)正式開(kāi)展本項(xiàng)目合作。如任何一方董事會(huì)做出否決的決定，則本框架協(xié)議終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。第十二條 排他性與替代性12.1本協(xié)議簽訂生效后，乙方不得與除本協(xié)議以外的任何一方進(jìn)行與本協(xié)議項(xiàng)下交易相同或相似的洽商或簽訂任何法律文件，如有違反，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。12.2本協(xié)議簽訂生效后，甲方可以在簽訂正式協(xié)議時(shí)指定甲方之關(guān)聯(lián)公司按照本協(xié)議原則條款與乙方以及項(xiàng)目公司簽署正式協(xié)議，乙方以及項(xiàng)目公司均無(wú)異議。第十三條 違約責(zé)任13.1甲、乙方以及項(xiàng)目公司各方應(yīng)按本合同約定嚴(yán)格履行，若由于任何一方違約造成項(xiàng)目公司損失或?qū)Ψ綋p失的，違約方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。13.2本協(xié)議生效后，如項(xiàng)目公司或乙方任一方違反“排他性”條款或“甲方無(wú)形資產(chǎn)保護(hù)”條款的任何約定，甲方有權(quán)要求違約方立即停止違約行為、消除影響并支付人民幣2000萬(wàn)元違約金。第十四條 法律適用及爭(zhēng)議解決14.1本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)法律并受其管轄。14.2因本協(xié)議而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，各方首先應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)上海分會(huì)按照其現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁地點(diǎn)在上海，仲裁裁決是終局的，對(duì)各方均有約束力。第十五條 其他約定15.1本協(xié)議是甲、乙雙方關(guān)于項(xiàng)目合作的原則性、框架性約定，具體事宜甲、乙方另行協(xié)商，并在各方簽訂的正式協(xié)議以及項(xiàng)目公司章程中具體約定。15.2乙方應(yīng)提供近期地質(zhì)勘探資料或/和文物勘探資料，如遇重大地質(zhì)缺陷或/和存在文物之情形，雙方另行協(xié)商解決方案。15.3本協(xié)議任何一方因參與本項(xiàng)目和/或?yàn)榍⒄劇⒑炗?、履行本協(xié)議而產(chǎn)生的所有費(fèi)用和開(kāi)支，包括但不限于聘用任何法律顧問(wèn)的費(fèi)用、開(kāi)支和報(bào)銷款項(xiàng)，均由該方自行承擔(dān)。15.4甲、乙雙方一致同意，應(yīng)將本框架協(xié)議全部?jī)?nèi)容以及協(xié)商、訂立和履行過(guò)程中收到或取得的有關(guān)任何信息和文件視為保密信息（以下簡(jiǎn)稱“保密信息”），并僅為本協(xié)議目的使用保密信息。未經(jīng)保密信