房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn){詳細(xì)}

1、二、住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),三、工程進(jìn)度計(jì)劃管理指引,一、銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,主要內(nèi)容,-銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,1 構(gòu)建目的,為統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)總部各部門、各大區(qū)、各城市公司、各項(xiàng)目，規(guī)范、加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在編制、評審、執(zhí)行、監(jiān)控、調(diào)整、考核等方面的工作，保證項(xiàng)目計(jì)劃符合項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃要求，保證公司的年度經(jīng)營目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，特構(gòu)建銷售物業(yè)計(jì)劃管理體系。,2 術(shù)語說明,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：分為一、二級節(jié)點(diǎn)，均設(shè)置為起始點(diǎn)或完成點(diǎn)，而非時(shí)間段。由總部統(tǒng)一制定指導(dǎo)性模板，各大區(qū)可根據(jù)項(xiàng)目特殊性在模板上對二級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行增加。 一級節(jié)點(diǎn)：對公司戰(zhàn)略及經(jīng)營有關(guān)鍵意義的節(jié)點(diǎn)，即總部管控的9大節(jié)點(diǎn)； （總部管控；總部要求大區(qū)全部管

2、控。） 二級節(jié)點(diǎn)：支持一級節(jié)點(diǎn)達(dá)成、對項(xiàng)目進(jìn)度有重要影響的，以及涉及到大區(qū)與城市公司職責(zé)交界面的重要節(jié)點(diǎn)，總部要求大區(qū)管控的節(jié)點(diǎn)； （總部要求大區(qū)全部管控。）,-銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,3 管控方式,4 一級關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（9個）,-銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（含一級9個、二級36個）,-銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（含一級9個、二級36個）,-銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引,5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（含一級9個、二級36個）,1 編制目的與原則,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 編制目的 在充分調(diào)研華潤置地住宅項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)2011版完成情況的基礎(chǔ)上，通過與標(biāo)桿企業(yè)深入對標(biāo)，分析得出：目前公司不同大區(qū)、不同項(xiàng)目產(chǎn)

3、品實(shí)現(xiàn)能力不均衡，工期差異較大，主要表現(xiàn)在“一級指標(biāo)基準(zhǔn)”由于地域性及項(xiàng)目特點(diǎn)的差異參差不齊，“二級指標(biāo)基準(zhǔn)”則較為寬松，特別是封頂至竣工較標(biāo)桿公司工期要長。 為進(jìn)一步提高各大區(qū)項(xiàng)目開發(fā)效率，縮小與標(biāo)桿企業(yè)的工期差距，既實(shí)現(xiàn)“早開工”，又實(shí)現(xiàn)“早竣工”，特對2011年發(fā)布的華潤置地住宅項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)中“二級指標(biāo)基準(zhǔn)”部分進(jìn)行了修訂，聚焦項(xiàng)目建設(shè)工期，形成華潤置地住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)V1.0版。 編制原則 與同行對標(biāo)原則。修訂過程中參考了優(yōu)秀同行相關(guān)建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)。 地區(qū)及產(chǎn)品差異原則。重點(diǎn)考慮了由于地域氣候差異、項(xiàng)目檔次差異、產(chǎn)品類型差異、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式差異等對工期的影響。 可操作性原則。分類盡

4、量簡化，定義界定清晰，增加可操作性。,2 編制依據(jù),-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引V1.0 華潤置地工程進(jìn)度計(jì)劃管理指引V1.0 關(guān)于調(diào)整住宅成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V2.0項(xiàng)目檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知 （2014華潤置地通字第049號） 華潤置地住宅項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)制率評分作業(yè)指引（2011試行版）,3 適用范圍,本工期標(biāo)準(zhǔn)適用于華潤置地所有在建住宅項(xiàng)目。,4 術(shù)語介紹,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)定義,注： （1）“開工”、“主體結(jié)構(gòu)封頂”、“竣工備案”節(jié)點(diǎn)編號、節(jié)點(diǎn)名稱及節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)均與華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引V1.0一致，但對完成標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了補(bǔ)充說明； （2）對于部分地區(qū)存在

5、先交房后辦理竣工備案證明的情況，以項(xiàng)目交付日期作為上表“P1009 竣工備案”節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間，其中：交付日期以入伙通知書列示的截止日期為準(zhǔn)。,4 術(shù)語介紹,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定義,別墅/多層：地面7層及以下的建筑； 小高層：地面7層以上，17層及以下的建筑（工期標(biāo)準(zhǔn)按17層計(jì)算）； 高層：地面17層以上，33層及以下的建筑（工期標(biāo)準(zhǔn)按33層計(jì)算）； 超高層：地面33層以上，55層及以下的建筑（工期標(biāo)準(zhǔn)按55層計(jì)算）。, 創(chuàng)新項(xiàng)目定義,創(chuàng)新項(xiàng)目是指除華潤置地住宅項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)制率評分作業(yè)指引（2011試行版）明確的復(fù)制項(xiàng)目外，其余都屬于創(chuàng)新項(xiàng)目。,4 術(shù)語介紹,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)

6、, 項(xiàng)目檔次定義,根據(jù)公司2014年7月18日下發(fā)關(guān)于調(diào)整住宅成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V2.0項(xiàng)目檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知（2014華潤置地通字第049號），確定項(xiàng)目檔次劃分標(biāo)準(zhǔn),5 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 各產(chǎn)品業(yè)態(tài)建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),5 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充說明,（1）冬歇期及春節(jié)假期說明 上述工期不含冬歇期和春節(jié)假期； 考慮北方地區(qū)冬季施工的影響，每經(jīng)歷一個冬季，增加因寒冷天氣導(dǎo)致的額外施工工期，但冬歇期和春節(jié)假期增加工期不疊加。其中： 工期增加5個月：哈爾濱； 工期增加4個月：長春； 工期增加3個月：沈陽、大連、鞍山； 工期增加2個月：北京、天津、唐山、

7、秦皇島、太原； 工期增加1個月：石家莊、煙臺、威海、青島。 其余已進(jìn)入城市暫不考慮冬歇期；新進(jìn)入城市，結(jié)合上述列示城市區(qū)域，適用同類城市基準(zhǔn)； 春節(jié)假期：每跨一個春節(jié)增加20天。,5 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充說明,（2）精裝房補(bǔ)充說明 本標(biāo)準(zhǔn)中精裝房，是指以精裝報(bào)建及精裝備案的項(xiàng)目； 上述工期標(biāo)準(zhǔn)適用于項(xiàng)目檔次為C/D檔的精裝項(xiàng)目。在C/D檔基礎(chǔ)上，項(xiàng)目檔次為A/B檔的，精裝修工期增加1個月；項(xiàng)目檔次為T檔的，精裝修工期增加2個月； 若是毛坯竣工驗(yàn)收、竣工備案之后再進(jìn)行戶內(nèi)精裝修施工的，按照對應(yīng)產(chǎn)品檔次的精裝修工期增加額外工期3個月。 （3）結(jié)構(gòu)形式說明 有結(jié)構(gòu)

8、轉(zhuǎn)換層的，工期增加1個月； 有坡屋面的，增加20天工期。,5 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn), 建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充說明,（4）產(chǎn)品層數(shù)說明 小高層、高層、超高層如低于各自樓層上限值，則每少一層減少10天工期； 上述工期標(biāo)準(zhǔn)中，超高層產(chǎn)品包含二層地下室，其他產(chǎn)品包含一層地下室。每額外增加一層地下室，增加20天工期； 55層以上的超高層，每增加一層，增加10天工期。 （5）創(chuàng)新項(xiàng)目說明 創(chuàng)新項(xiàng)目建設(shè)工期如超過標(biāo)準(zhǔn)工期，需單獨(dú)報(bào)總部工程管理部評審。,6 實(shí)施辦法,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),1、此工期標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，考核辦法如下： （1）根據(jù)華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引V1.0，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃尚未通過總部

9、審批的項(xiàng)目，原則上上報(bào)的項(xiàng)目建設(shè)工期不應(yīng)超過本標(biāo)準(zhǔn)工期，如超出標(biāo)準(zhǔn)工期，應(yīng)予以說明，并經(jīng)總部工程管理部審批、確認(rèn)，最終按總裁簽發(fā)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行考核； （2）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃已通過總部審批的項(xiàng)目，按總裁簽發(fā)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行考核； （3）老項(xiàng)目即關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃未走總部審批流程的項(xiàng)目，按原2011年11月下發(fā)的華潤置地項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)進(jìn)行考核。 2、本建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)正式下發(fā)時(shí)生效，同時(shí)2011年11月下發(fā)的華潤置地項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)中“二級指標(biāo)基準(zhǔn)”節(jié)點(diǎn)失效。,7 工期分解建議-別墅類（含多層）項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),7 工期分解建議-別墅類（含多層）項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),1、上述

10、節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)以華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引V1.0及本基準(zhǔn)第三部分“術(shù)語說明”中補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)說明為準(zhǔn)，以下表同； 2、此計(jì)算表為一個標(biāo)段的工期，一個標(biāo)段建筑面積為5-10萬m2左右，考慮灌注樁、地上結(jié)構(gòu)5層（含斜屋面）、帶地下車庫、石材外立面； 3、上表“開始時(shí)間”、“完成時(shí)間”中括號內(nèi)工期為精裝項(xiàng)目工期。,7 工期分解建議-小高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),7 工期分解建議-小高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),1、此計(jì)算表為一個標(biāo)段的工期，小高層住宅的標(biāo)段劃分為10-15萬m2，灌注樁、地下室1層、地上結(jié)構(gòu)17層，外立面選用涂料（一二層石材）； 2、上表“開始時(shí)間”、“完成時(shí)間”中括號內(nèi)工期為

11、精裝項(xiàng)目工期。,7 工期分解建議-高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),7 工期分解建議-高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),1、此計(jì)算表為一個標(biāo)段的工期，高層住宅的標(biāo)段劃分為10-15萬m2，灌注樁、地下室1層、地上結(jié)構(gòu)33層，外立面選用涂料（一二層石材）； 2、上表“開始時(shí)間”、“完成時(shí)間”中括號內(nèi)工期為精裝項(xiàng)目工期。,7 工期分解建議-超高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),7 工期分解建議-超高層項(xiàng)目,-住宅項(xiàng)目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn),1、此計(jì)算表為一個標(biāo)段的工期，高層住宅的標(biāo)段劃分為15-20萬m2，灌注樁、地下室2層、地上結(jié)構(gòu)55層，外立面選用涂料（一二層石材）； 2、上表“開始時(shí)間”、“完成時(shí)間”中

12、括號內(nèi)工期為精裝項(xiàng)目工期。,-工程進(jìn)度計(jì)劃管理指引,1 編制目的,為統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門、各參建單位，規(guī)范、加強(qiáng)項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃在編制、評審、執(zhí)行、監(jiān)控、糾偏、考核等方面的工作，保證項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃符合項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃要求，保證公司的年度經(jīng)營目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，特制定本指引。,3 適用范圍,適用于華潤置地有限公司所有開發(fā)項(xiàng)目在工程實(shí)施階段工程進(jìn)度計(jì)劃的管理工作，具體指從項(xiàng)目投資批復(fù)至集中交付（住宅）、開業(yè)（商業(yè)）期間的工程進(jìn)度計(jì)劃管理工作。,2 編制依據(jù),華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引V1.0,-工程進(jìn)度計(jì)劃管理指引,4 術(shù)語介紹,一二級關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：同第一部分銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引 三級關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：三級計(jì)劃是二級計(jì)劃的進(jìn)一步分解、細(xì)化，是項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部、開發(fā)部、合約部、招標(biāo)采購部、銷售部（招商部）、客服部、物業(yè)部等部門為了確保二級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按期完成，一般把各自承擔(dān)的工作以專項(xiàng)計(jì)劃的形式編制出來進(jìn)行管理，主要包括：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃、手續(xù)報(bào)建計(jì)劃、項(xiàng)目合約招采計(jì)劃、項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃等 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃：可分解為售樓準(zhǔn)備工程進(jìn)度計(jì)劃、工程施工進(jìn)度計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場計(jì)劃、工序工藝樣板制作、驗(yàn)收計(jì)劃、深化設(shè)