2008年房產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》真題及答案解析

1、2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務(wù)。A傳統(tǒng)價(jià)值評估B價(jià)值分配C相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估D價(jià)值減損評估2、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，而不適用于城市房屋拆遷估價(jià)是（ ）。A最高最佳使用原則B合法原則C替代原則D謹(jǐn)慎原則3、采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是被迫轉(zhuǎn)讓前提。該估價(jià)是因（ ）的需要。A房地產(chǎn)作價(jià)入股B法院強(qiáng)制拍賣C房地產(chǎn)稅收D房地產(chǎn)征收補(bǔ)償4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬元，出租人

2、權(quán)益價(jià)值為1600萬元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。A-40B400C1800D36005、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣希謩e為道路20元、燃?xì)?8元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用為（ ）元/A98B102C108D1166、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100的住宅，單價(jià)為5000元/。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ ）元。A4296.96B5560.86C5839.91D30838.917、房地產(chǎn)既與

3、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ）的結(jié)合體。A實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位B實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C實(shí)物、權(quán)利、位置D實(shí)體、權(quán)益、位置8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價(jià)格為5 000元/，出租的年末總收益為500元/，管理費(fèi)用等其他支出為100元/。估計(jì)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%。該期房目前的價(jià)格為（ ）元/。A4395B4486C4636D48509、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ）萬元。A370B385C420D55010、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列

4、幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格的是（ ）。A第（1）、（3）種情況B第（3）、（4）、（5）種情況C第（23、（4）種情況D第（2）、（4）、（5）種情況11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是（ ）。A上漲B下跌C保持相對穩(wěn)定D先漲后跌12、評估某套建筑面積為1

5、20 的住宅在2008年9月底市場價(jià)值，收集了以下個交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（ ）。交易實(shí)例建筑面積（）用途價(jià)格（元/）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A甲B乙C丙D丁13、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中（ ）。A區(qū)位因素B社會因素C實(shí)物因素D權(quán)益因素14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（ ）。A配套設(shè)施建設(shè)的限制B房地

6、產(chǎn)使用管制C房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制D房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ ）。A收益遞增遞減原理B均衡原理C替代原理 D適合原理16、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ ）。A估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去17、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會

7、高也可能會低時，一般應(yīng)采用（ ）的收益估計(jì)值。A較高B較低C最高D居中18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲03%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為（ ）元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9319、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)

8、值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）萬元。A40B48C50D6020、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（ ）元人民幣/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D2053921、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540

9、元/，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/和60元/，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時，其中的投資利息為（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/。假定層高沒增加0.1m，建

10、造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（ ）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A11.80B16.07C23.57D31.0724、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。A95.40B97.87C98.55D99.3325、某套住宅的采光受到影響。受影響前

11、的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為（ ）萬元A0.50B5.63C6.25D28.1426、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（ ）。A8.8%B10%C18%D18.6%27、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為2%，商場建筑面積為40 000，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為（ ）萬元。A690.40B8284.79C872

12、0.83D9746.8128、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是（ ）。29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)20052008年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價(jià)格為（ ）元/。A5362B5374C5532D570230、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（ ）萬元。（采用四三二一法則）A150.8B160.8C170.8D180.83

13、1、下列估價(jià)公式中，錯誤的是（ ）。A土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格B房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)C建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值D房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成份的價(jià)格32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（ ）萬元A500B1000C2250D300033、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的事（ ）。A估價(jià)對性B估價(jià)目的C估價(jià)時點(diǎn)D價(jià)值類型34、某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付

14、了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（ ）。A2008年9月20日B2008年9月23日C2008年9月26日D2008年9月27日35、若假定估價(jià)時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價(jià)對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價(jià)值應(yīng)是（ ）。A謹(jǐn)慎價(jià)值B市場價(jià)值C快速變現(xiàn)價(jià)值D投資價(jià)值二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全

15、部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ ）。A應(yīng)做到誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)B為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括（ ）。A土地B建筑物C裝飾裝修D(zhuǎn)動產(chǎn)E特許經(jīng)營權(quán)3、下列屬于成本

16、租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ）。A折舊費(fèi)B維修費(fèi)C管理費(fèi)D保險(xiǎn)費(fèi)E房產(chǎn)稅4、下列價(jià)值種類中，屬于基本價(jià)值類型的有（ ）。A抵押價(jià)值B市場價(jià)值C計(jì)稅價(jià)值D投資價(jià)值E在用價(jià)值5、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（ ）。A房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B房地產(chǎn)區(qū)位的限制C房地產(chǎn)使用管制D房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制6、城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時，（ ）。A估價(jià)時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格的估價(jià)時點(diǎn)一致B期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來市場價(jià)值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價(jià)值C期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價(jià)值-被拆遷房屋的未來市場價(jià)值D期房

17、的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)E在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價(jià)格的20%7、下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（ ）。A估價(jià)委托書B估價(jià)委托合同C估價(jià)對象權(quán)屬證明D估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表E估價(jià)師注冊證書復(fù)印件8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ）。A位置B房地產(chǎn)規(guī)模C環(huán)境景觀D外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E朝向、樓層9、根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（ ）。A單位比較法B市場提取法C分解法D工料測量法E指數(shù)調(diào)整法10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承

18、租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（ ）。A電費(fèi)B物業(yè)管理費(fèi)C水費(fèi)D供暖費(fèi)E房地產(chǎn)稅11、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項(xiàng)目有（ ）。A土地取得成本B續(xù)建管理費(fèi)用C續(xù)建投資利息D續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用E取得在建工程的稅費(fèi)12、長期趨勢法的作用主要有（ ）。A用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等B用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整C用于成本法計(jì)算重置價(jià)格D用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力E用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的（ ）。A容積率B土地使用稅C土地

19、開發(fā)程度D土地使用期限E征地補(bǔ)償費(fèi)14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（ ）。A按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%B按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%C按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%D按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%E按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%15、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（ ）。A規(guī)范估價(jià)行為B節(jié)省估價(jià)工作C保障估價(jià)質(zhì)量D提高估價(jià)效率E規(guī)避估價(jià)監(jiān)管三、判斷題（共15題，每題1

20、分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、在任何時候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。（ ）2、任何一個估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。（ ）3、市場法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。（ ）4、房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（ ）5、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（ ）6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（ ）7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（ ）8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的

21、方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。（ ）9、在采用市場法進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)時，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。（ ）10、在運(yùn)用成本法估價(jià)時，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。（ ）11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（ ）12、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ）13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)20032007年的價(jià)格逐年上漲，分別為：3500元/、3700元/、3950元/、4250元/、4550元/，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/。（ ）14、劃分路線價(jià)區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價(jià)區(qū)段。（ ）15、在