城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報(bào)批程序

1、城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報(bào)批程序XX村城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報(bào)批程序 一、編制原則及方法： （一）按照“政府主導(dǎo)，以區(qū)為主”的原則，列入改造目錄的村莊，在各區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)城改辦）主持下完成城中村改造工作方案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)方案）編制工作。 （二）方案的編制單位可以是改造村或其委托的中介機(jī)構(gòu)、參與改造的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是區(qū)城改辦。 （三）方案的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律法規(guī)及我市城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，統(tǒng)籌考慮區(qū)域城市功能、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。 （四）方案的編制應(yīng)廣泛聽(tīng)取各方面意見(jiàn)和建議，特別是改造村村民意見(jiàn)，堅(jiān)持“尊重民意、利民益民”原則，充分體現(xiàn)“一村一案”

2、的特色。 （五）已完成無(wú)形改造的村莊，可以不編制無(wú)形改造方案的內(nèi)容，但應(yīng)填報(bào)無(wú)形改造結(jié)果及相關(guān)文件。 二、方案的主要內(nèi)容及深度要求 （一）、村莊概況和改造條件 、村莊基本情況：主要包括地理位置；村內(nèi)總?cè)丝冢ㄞr(nóng)業(yè)人口、居民人口），暫住人口；村域土地總面積，建設(shè)用地面積（包括宅基地、企業(yè)用地、公建用地）、農(nóng)業(yè)用地面積（包括基本農(nóng)田、一般農(nóng)田）、人均耕地；現(xiàn)有房屋面積（包括住宅房屋、集體辦公房屋、公共設(shè)施房屋、企業(yè)用房）；村集體經(jīng)濟(jì)及村民收入狀況等（填報(bào)附表一）。 2、改造的必要性和可行性：根據(jù)村莊的區(qū)位、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、村民意愿、組織建設(shè)等自身?xiàng)l件，村莊與城市建設(shè)、管理產(chǎn)生的矛盾等外在因素，深入分析

3、改造村的個(gè)性特點(diǎn)，論述改造必要性和可行性。 （二）無(wú)形改造工作按照“改制先行，改建跟進(jìn)”原則，依據(jù)市政辦發(fā)200699號(hào)文件的要求及西安市城中村無(wú)形改造工作手冊(cè)的內(nèi)容編制無(wú)形改造工作方案，各階段工作都應(yīng)編制具體的工作計(jì)劃、時(shí)間安排、保障措施、確定工作班子具體負(fù)責(zé)無(wú)形改造工作（各區(qū)也可根據(jù)工作實(shí)際，分批次安排無(wú)形改造工作）。 1、農(nóng)業(yè)戶(hù)口轉(zhuǎn)為居民戶(hù)口農(nóng)業(yè)戶(hù)口人員的基本狀況：人口總數(shù)，結(jié)構(gòu)情況等，填寫(xiě)轉(zhuǎn)戶(hù)申請(qǐng)審批表。 2、清產(chǎn)核資與經(jīng)濟(jì)體制改造 （1）清產(chǎn)核資的對(duì)象，范圍，清產(chǎn)核資工作小組的產(chǎn)生辦法及職責(zé)，應(yīng)明確工作小組是村上直接組建還是聘請(qǐng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，清產(chǎn)核資結(jié)果的評(píng)估及認(rèn)定辦法。 （2）清產(chǎn)

4、核資后的經(jīng)濟(jì)體制改制方向、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及分配方案，組建股份合作社、股份制公司等法律范圍內(nèi)允許的資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)量化、分配方式及受益人員資格條件。 3、撤村建居 撤銷(xiāo)村民委員會(huì)、組建社區(qū)的建議方案，內(nèi)容應(yīng)包括社區(qū)劃分及名稱(chēng)，社區(qū)組織的產(chǎn)生方法，辦公場(chǎng)所及經(jīng)費(fèi)來(lái)源等。撤村建居后村民的社會(huì)保障措施，包括保障方式、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、資金來(lái)源及需要申請(qǐng)享受城市最低生活保障人員情況。 4、集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地 （1）土地存量、用途，權(quán)屬。 （2）城中村集體土地，逐級(jí)報(bào)請(qǐng)省政府一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，在省政府未批準(zhǔn)前，土地轉(zhuǎn)性?xún)?nèi)容仍按照現(xiàn)行土地管理辦法的規(guī)定編制。 （三）、有形改造工作 1、實(shí)施主體及改造模式 （1）

5、改造模式 有形改造的模式可以是村改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)改造，城市建設(shè)項(xiàng)目帶動(dòng)改造，統(tǒng)征儲(chǔ)備改造，根據(jù)實(shí)際填報(bào)，并說(shuō)明具體情況。 （2）實(shí)施主體 有形改造工作的實(shí)施主體應(yīng)只有一個(gè)，可以是由村組織成立的集體經(jīng)濟(jì)組織、政府土地統(tǒng)征儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、各區(qū)成立的改造實(shí)體、社會(huì)投資商等，也可以是村與各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)實(shí)際情況填報(bào)。 改造主體資質(zhì)及項(xiàng)目資本金情況：一般情況下，改造主體資質(zhì)應(yīng)符合項(xiàng)目規(guī)模要求，項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于項(xiàng)目投資規(guī)模的20%。社會(huì)投資商作為改造實(shí)施主體，應(yīng)載明區(qū)城改辦審查意見(jiàn)。村與社會(huì)投資商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作改造應(yīng)報(bào)雙方合作協(xié)議。 2、規(guī)劃與土地利用方案 （1）編制方案

6、的改造村應(yīng)取得控制性規(guī)劃，并依據(jù)控制性規(guī)劃編制規(guī)劃與土地利用方案。 建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)模、范圍，包括改造用地、城市儲(chǔ)備用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍及畝數(shù)，根據(jù)以上指標(biāo)編制土地利用方案，范圍應(yīng)涵蓋村莊全部土地； 各地塊主要規(guī)劃指標(biāo)，包括建筑密度、容積率、綠地率及配套公建指標(biāo)等； 建設(shè)項(xiàng)目總平面布局及效果圖； （2）與城市社區(qū)交叉共處的改造村，應(yīng)統(tǒng)籌用地、統(tǒng)一規(guī)劃。 3、拆遷安置方案 （1）方案的編制應(yīng)堅(jiān)持整村拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則。 自行改造的，可根據(jù)本村實(shí)際情況，自行制定拆遷安置補(bǔ)償方案及過(guò)渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。其它方式進(jìn)行改造的，其拆遷安置補(bǔ)償方案及過(guò)渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)可參照西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則

7、及配套政策執(zhí)行，應(yīng)對(duì)村民提供實(shí)物和貨幣兩種補(bǔ)償方式，供村民選擇。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，人均安置面積最低不得少于65平方米。 （2）方案內(nèi)容： 整村拆除計(jì)劃及時(shí)間安排，明確拆遷總量及各期拆遷量（附拆遷安置花名冊(cè)、村居民房屋匯總表）； 安置補(bǔ)償方式、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積認(rèn)定、被拆遷人員資格認(rèn)定辦法等； 拆遷項(xiàng)目資金準(zhǔn)備情況； 工作班子組建情況及拆遷保障措施。 4、建設(shè)方案與實(shí)施計(jì)劃 （1）建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：總建筑面積及總投資規(guī)模，村民安置、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、開(kāi)發(fā)商品房及配套設(shè)施的面積和主要建設(shè)內(nèi)容。 （2）建設(shè)周期及實(shí)施計(jì)劃：根據(jù)工程總量合理分期實(shí)施，優(yōu)先建設(shè)村民安置住宅，制定改造項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與具體

8、時(shí)間安排。 （3）資金籌措及使用：資金來(lái)源及籌措方式，如自有資金、銀行貸款，社會(huì)融資等多種方式，資金的使用制度和管理措施。 （4）項(xiàng)目的組織與管理：組織機(jī)構(gòu)與職能劃分，招標(biāo)方式與招標(biāo)范圍，“四制”實(shí)施辦法（項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制、合同制、監(jiān)理制、工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制）。 5、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 （1）改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析：項(xiàng)目成本及收益估算，財(cái)務(wù)及各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)分析等； （2）測(cè)算改造后村民收入情況，包括村民就業(yè)收入、出租房屋收入、經(jīng)濟(jì)實(shí)體分紅等； （3）社會(huì)效益：在提高人居環(huán)境、提升城市品位，改善生活狀況，構(gòu)建和諧社會(huì)方面起到的積極作用。（四）改造方案結(jié)論通過(guò)分析方案具體內(nèi)容，確定方案可行性。 三、報(bào)批程序

9、 （一）方案編制完成后，必須召開(kāi)村（居）民會(huì)議審查同意（附?jīng)Q議，表二），其中清產(chǎn)核資結(jié)果及經(jīng)濟(jì)體制改制方案、拆遷安置方案編制完成后，應(yīng)分別提請(qǐng)村（居）民會(huì)議討論通過(guò)，經(jīng)所在街道辦事處或區(qū)農(nóng)工局簽署意見(jiàn)后，報(bào)區(qū)城改辦審查。 （二）區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)會(huì)議對(duì)方案進(jìn)行初審，明確初審意見(jiàn)后，由區(qū)城改辦上報(bào)市城改辦。 （三）市城改辦組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審論證，做出論證意見(jiàn)，并經(jīng)市城中村改造辦公室主任辦公會(huì)審查通過(guò)后，報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。 四、申報(bào)材料 （一）區(qū)城改辦的請(qǐng)示。請(qǐng)示內(nèi)容主要是村基本情況、改造必要性、村民會(huì)議討論情況，區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議對(duì)方案 初審意見(jiàn)，

10、并載明會(huì)議時(shí)間、內(nèi)容和主持人等； （二）黨支部委員會(huì)、村民委員會(huì)意見(jiàn)及村民（戶(hù)代表）會(huì)議通過(guò)方案 的決議； （三） XX村城中村改造工作方案 文本（一式十五份）及電子文件（兩套） 。附表一：村現(xiàn)狀一覽表村 莊 名 稱(chēng)村 莊 位 置村莊人口戶(hù)村內(nèi)總?cè)丝谌宿r(nóng)業(yè)戶(hù)口 戶(hù) 人所在地派出所確認(rèn)人口 （章）居民戶(hù)口 戶(hù) 人 暫 住 人 口人村域土地建設(shè)用地 畝宅基用地畝所在區(qū)土地局確認(rèn)土地面積（章）公建用地畝企業(yè)用地畝農(nóng)業(yè)用地 畝一般農(nóng)田畝基本農(nóng)田畝人均耕地 畝未 利 用 土 地畝房屋情況住 宅房 屋 萬(wàn)二層以下房屋（含二層）萬(wàn)二層以上房屋萬(wàn)公共設(shè)施房屋萬(wàn)集體辦公房屋萬(wàn)企 業(yè) 房 屋萬(wàn)村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀村民人均年收入元 /年集體分配元/年房屋出租元/年勞務(wù)收入元/年村民委員會(huì)意見(jiàn)（章）街道辦事處（區(qū)農(nóng)工局）意見(jiàn)（章）區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組意見(jiàn)（章） 附表二：村民會(huì)議同意 村城中村改造工作方案 的決議（表二） 村名稱(chēng): 村所在區(qū):議題討論表決 村城中村改造工作方案村民會(huì)議討論表決情況 村村民（戶(hù)代表）會(huì)議于 年 月 日，在 召開(kāi)，村民會(huì)議應(yīng)到 人，實(shí)際到會(huì) 人，討論村 村城中村改造工作方案，同意該方案 人（簽名附后），不同意方案 人 ，棄權(quán) 人。會(huì)