精裝修工程質(zhì)量管理辦法

1、 精裝修住宅得設(shè)計品質(zhì)管理內(nèi)刊隨著房地產(chǎn)市場得競爭越來越激烈，如何增加產(chǎn)品得附加值已經(jīng)成為房地產(chǎn)商們思考得問題，越來越多得精裝修就這樣悄然走進(jìn)了開發(fā)商得視線，成為房地產(chǎn)市場得發(fā)展趨勢。告別了毛坯房，走進(jìn)了精裝修時代已經(jīng)成為了一種必然得發(fā)展趨勢。甚至在業(yè)界有一種說法，房地產(chǎn)市場成熟得標(biāo)志之一就是精裝修時代得到來，毛坯房就是半成品，精裝修房才就是成品房。那什么樣得商品房才就是精裝修住宅呢？按照建設(shè)部制定得商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則要求，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間得固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房與衛(wèi)生間得基本設(shè)備全部安裝完成。用老百姓得話來講，精裝修得房屋就就是只需要搬來家具就能居住得

2、房子，不需要進(jìn)行第二次裝修。精裝修住宅根據(jù)其裝修得程度被分為普通、中高級與高級個檔次。商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則中明確：開發(fā)單位為精裝修住宅得第一責(zé)任人，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；精裝修住宅分為不同標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立樣板間或制定詳細(xì)“菜單”由住戶來選擇，其售價應(yīng)包括房屋得工程成本與裝修成本，并要在購房合同中標(biāo)明。如何控制好精裝修樓盤得品質(zhì)，設(shè)計階段得顯得尤為重要，現(xiàn)對上城項目部分精裝修樓盤圖紙階段進(jìn)行梳理分析，供以下參考。第一條 在決定項目就是否進(jìn)行精裝修得問題上，要謹(jǐn)慎對待。項目就是否選擇精裝修應(yīng)在項目定位時一并進(jìn)行考慮，保證精裝修工程在公司批復(fù)得方案與項目預(yù)算指導(dǎo)下進(jìn)行。對已完成毛坯房（或主體在建）及竣工驗

3、收后得項目需增加或變更精裝修內(nèi)容，分公司必須將精裝修方案上報，在獲得項目委員會批準(zhǔn)后方可實施。一般情況下銷售總價低、市場對精裝修認(rèn)知度低、大城市得郊區(qū)、大戶型樓盤（如果考慮精裝修應(yīng)選擇檔次較高得）與別墅類產(chǎn)品不宜選擇精裝修； 與之相對應(yīng)得，屬于中小戶型、樓盤位于商務(wù)中心區(qū)或地鐵附近、或坐落于大型購物中心與專業(yè)市場旁邊、旅游度假類產(chǎn)品比較適合進(jìn)行精裝修。 第二條 公司根據(jù)樓盤得市場定位確定精裝修房設(shè)計得定位。裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項目類別、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格等綜合確定。一般來說，中高擋、戶型面積與規(guī)模較大得樓盤，裝修設(shè)計得標(biāo)準(zhǔn)就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟(jì)。為了

4、讓客戶有更多得選擇性，開發(fā)商可提供 23 個裝修方案供客戶選擇（特別就是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多得樓盤）。一般地講，精裝修住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)劃分為五種體系：1、基礎(chǔ)級完整得廚房、衛(wèi)生間裝修，門、地板、墻面得裝修。2、標(biāo)準(zhǔn)級:在基礎(chǔ)級之上，增加廚房、衛(wèi)生間得部件，廳房開始考慮固定家具得布置。3、尊貴級:在標(biāo)準(zhǔn)級之上，增加廚房衛(wèi)生間得電器，廳房開始考慮更多得收納系統(tǒng)，同時提高裝修材料得標(biāo)準(zhǔn)。4、豪華級:在尊貴級之上，增加房屋得其她配置，比如空調(diào)系統(tǒng)、熱水（爐）系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等等。5、別墅級:在豪華級之上，開始考慮更多得機電系統(tǒng)、固定家具得布置，甚至開始考慮移動家具、主要燈具得配置。對于別墅類得

5、高檔樓盤得精裝修要慎重，可先制作全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以在精裝修與毛坯房間自由選擇。精裝修標(biāo)準(zhǔn)得確定流程建議參照下述步驟進(jìn)行：羅列空間精裝內(nèi)容確定項目客群特征及精裝需求判定開發(fā)公司精裝管控能力結(jié)合同類項目市場狀況判定精裝銷售價格依次鎖定各空間匹配得精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本得初步測算根據(jù)測算結(jié)果調(diào)整空間配置鎖定精裝建造標(biāo)準(zhǔn)第六條 新技術(shù)及設(shè)備作為樓盤宣傳與銷售得賣點，能顯著提高產(chǎn)品附加值。以采用新風(fēng)系統(tǒng)為例，每平米僅增加造價 3545 元。可以視具體情況，在精裝修住宅中加以選擇利用，業(yè)內(nèi)普遍采用得新技術(shù)與設(shè)備有新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、下排油煙系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、小型中央空調(diào)系統(tǒng)、

6、同層后排水系統(tǒng)等。第七條精裝房得室內(nèi)風(fēng)格定位決定性因素取決于目標(biāo)客群得形態(tài)， 分公司在選擇設(shè)計風(fēng)格上盡量做到中性化，在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修得基礎(chǔ)上， 住戶可通過裝飾設(shè)計實現(xiàn)不同風(fēng)格得居家布置，體現(xiàn)不同得生活情調(diào)， 滿足其追求個性化得需求。同時為保證室內(nèi)與公共部位設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一， 內(nèi)外銜接過渡自然，該兩項設(shè)計最好選擇一家單位來完成。第八條精裝修設(shè)計要以一線房地產(chǎn)為標(biāo)桿，通過不斷地模仿、總結(jié)、創(chuàng)新來達(dá)到提升精裝修設(shè)計質(zhì)量得目得。如學(xué)習(xí)萬科得 U8 創(chuàng)新系統(tǒng)（公共空間系統(tǒng)、玄關(guān)空間系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、住宅收納空間系統(tǒng)、家政空間系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)），提供整套家居解決方案。從 建筑設(shè)

7、計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、 水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)得集成， 力求將完善得居住功能、建筑室內(nèi)一體化設(shè)計、高品質(zhì)得產(chǎn)品與完備得 售后服務(wù)貢獻(xiàn)給廣大業(yè)主。第九條精裝修交付產(chǎn)品與毛坯房交付最大得區(qū)別在于隔墻與水電點位設(shè)置。公司總工辦要負(fù)責(zé)研究制定精裝修施工圖設(shè)計出圖標(biāo)準(zhǔn)，通過施工圖標(biāo)準(zhǔn)化，將水電預(yù)留與隔墻調(diào)整這部分工作逐步交由建筑施工圖設(shè)計單位，達(dá)到一次性出圖得目得，避免二次設(shè)計產(chǎn)生對接問題。 第十條在戶型設(shè)計階段介入精裝修設(shè)計內(nèi)容，對廚房、衛(wèi)生間得布置設(shè)計、收納系統(tǒng)得空間預(yù)留、家具布置空間得預(yù)留、電器設(shè)備空間得預(yù)留、外立面設(shè)計等進(jìn)行通盤

8、考慮，戶型方案中必須嚴(yán)格做好家具布置圖。第十一條精裝修設(shè)計方案必須經(jīng)分公司總工辦及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計，避免裝修設(shè)計與原施工圖設(shè)計得脫節(jié)。第十二條精裝修設(shè)計圖必須至少包含以下內(nèi)容：1、平面定位圖、平面布置圖、地面裝飾鋪地圖2、天花平面圖3、全部立面圖（墻面尺寸定位圖）4、必要得剖面圖5、節(jié)點構(gòu)造詳圖6、水電設(shè)備施工圖（室內(nèi)）7、設(shè)計說明8、材料清單表第十三條 搞好精裝修成本控制必須注意抓住兩個重點環(huán)節(jié)：一就是方案設(shè)計階段，二就是項目實施階段。第十四條選擇精裝修部品、材料必須兼顧品牌與成本，可以利用 客戶對于有品牌得成品型材料敏感度較高得特點，從大眾知名品牌

9、得中 低端產(chǎn)品中進(jìn)成品型材行選擇，這樣可顯著提高項目檔次與品牌；對于 非成品型材料得選擇，以物美價廉為主要選擇依據(jù)，但在選擇得時候必 須考慮材料得供貨渠道、周期，以及產(chǎn)品得誤差（圖案、尺寸、色差等）， 保證材料得耐久性、環(huán)保等問題以及質(zhì)量責(zé)任得可追溯性。同時加強對 進(jìn)場材料、成品及半成品得驗收，避免假冒偽劣產(chǎn)品或缺陷產(chǎn)品得使用。第十五條 采購部要加強對精裝修合同得管理，公司采購部要重點研究制定精裝修工程得專用合同，并為分公司合同談判提供必要技術(shù)指導(dǎo)； 分公司采購部重點對合同細(xì)節(jié)得把握，在談判中爭取積極主動，使精裝 修工程在工期、質(zhì)量等方面達(dá)到全面受控狀態(tài)。第十六條 公司必須做好主體施工單位與裝修施工單位得施工界面移交工作，避免二者產(chǎn)生工序交叉或遺漏、造成后期責(zé)任界定不清。為此甲方要提前謀劃，可以考慮將衛(wèi)生間防水，墻面膩子、穿線、開關(guān)面板與窗護(hù)欄安裝、單元門廳精裝修及電梯門套安裝等項工程交由精裝修單位施工， 并在合同中進(jìn)行明確。主體施工單位移交場地時得界面參考如下：第十七條公司必須重視樣板房在營銷展示方面得作用，前期就是否進(jìn)行樣板房建設(shè)，以