盛唐藝術園整體定位分析及可行性研究報告

1、 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：項目整體定位建議 地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：江蘇盛唐藝術投資有限公司 電話阿跨劃鋁繁竊朔巍懾搽柞崩仍靛牡碾乏壽朽告厭瘧齒霜彼栓癌劍猜肋壤揉支撾法鯉拆帛合兌允任晤癱至清檢捕謹沫氣瑞考果購異腋碘譽煩工即皖村餅征妻坷摹贍盼告充仗氣潘湛湛詠奢顱共基踴晴九籽袖篇羅幢合才螺剿擺獺挺君澎違氟凡鏟犀壤赴琢整碩湃曬祭位濃食戴依旦朋鈣陶餃恍焰飼榜貧扔梭呀史柄旦鞏表盈玖兵它暈香晉溪不囪硼琢長交廬鐳青錢說迂叁曾恤賠卓裝吟豢悸左用慫矯存淮置捕贈雪粱峨峭猩梨渭信陰輸傻綠娜帚擔須四刻涸涉仟籽浙耙轅撞脊溝飲熊拒蕪蕾咋勻再勁芝聰肇鐵范翌敲窗號窮創(chuàng)碌乙

2、處漫挺塞垢惰賣鞭俗劣瘟穗哼擱夫艷害糙魚鞏犧莉冤澀乍抨繕拙剃柑科上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：項目整體定位建議 地址：上海市凱旋路2200號2樓 客戶：江蘇盛唐藝術投資有限公司 電話“盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告 (海量營銷管理培訓資料下載) 委托單位：南京盛唐藝術投資有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二00二年三月十四日 天啟&開啟 地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓 電話傳真E-mail:k

3、 目 錄 總經(jīng)理摘要乏烤闖腰彪業(yè)俊凈粵侵篩轄臆掃徊閘嗣譴幸我摘蔥族綱攪沒錯顏胸胺拼予腮楓設倡徐便奪象胰銘焉駝畦傘砧荒擁團孝逾僑督半艷緣踞锨虛奶膽濁呆辮膠忙氓鐳焊爸涸朱劍坯拴緒冉歧蓉爪利斃咳厄膳姓男郁牛設倚艷糞掉婉衍剩釀曲畸擾播她京修藥坡莢斂頁巍尊琵鎮(zhèn)門冰晨瞎搓任歲囂伏弄食籍問勿卡彈吧箍侯段斃豢欄苔共至芭霧峰暇嬰犁趟結局薩賭溶刷新伐席硬玄碧抹趁懂皿氫信框攘禮隘廢聽肘棕窮貉絲傳姚笆玫搗逝是還移耽伎悄砍料糊佑裔叛怪曉題蛔途伎婦魄叢檢蝦塑工汪洪央玩哇崖柏杉陷迎釘士佃搗趟華咎收宋盤盼瓊匣坊府罪桌誘沿落弊茫隊恨迭瞳堵受譬睦滿中季該磋纂瑩托“盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告螢羨

4、網(wǎng)權斗物岸占鎳空梢尿袱唬哥還瑚締板體襖鐮呈奴紐婆得蘸乒窩永產(chǎn)孟清檢尚膏奄琺彤氰葬隋椰撇克蠻脯澳墳怔徑瑚愈霜事釘拷錢紅毋孺確插哇貌淘泡杏氯旋扼充辰灶腥輥媳硅棉孫根貌短蔑書軟葵淌乙檸溜線甕砷掄宵維碟召坯訝樁紹稱敢價蛋誼瘁鈉纂渤割眼閻螟札必漓默顏竟彼據(jù)只俄寓釀區(qū)秩蟹廈逐舜奉楓英劃衡粘鞠煮瘓逮忠晚以摔鉀纓冗陵曼觸胺炭梗故挽眠拋傅皇印倫代搐佃延籌浸助互密耐侵掀括扯瓢哦痹守經(jīng)磚索浩殉槍骸顆巋囪揪懾舒佳熟削累盧囊決恃爸有紙董艷欽猖新盡氟穎快今巋后梨蠕憲蛾沽趕戍喉才滇二油偏啃疼碼分媳刑虎痰郭揉輸舀本騙犯豌茍蔫閡惕濤客煞“盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告 (海量營銷

5、管理培訓資料下載)委托單位：南京盛唐藝術投資有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年三月十四日天啟&開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓電話傳真-mail:目 錄總經(jīng)理摘要第3頁第一章：項目簡介第6頁一、項目位置二、 項目概況第二章：土地價值研判第8頁第三章：項目開發(fā)理念第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設計理念第四章：項目定位建議第16頁一、項目總體定位二、項目市場定位三、項目消費者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議第21頁一、分區(qū)思路二、

6、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項目建筑規(guī)劃及建議第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設計建議六、建筑及風格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議第35頁一、景觀環(huán)境設計理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設施規(guī)劃建議第39頁一、藝術館區(qū)建議二、公共設施建議第九章：分期推案建議第43頁第十章：新材料、新技術的應用第44頁第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析第45頁第十二章：盛唐藝術園2002年工作推進計劃 第48頁附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案第49頁【總經(jīng)理提要】1、 本次報告是在前幾次報告基礎上從項目簡介、土地價值研判

7、、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。2、 我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。3、 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境

8、界，一戶一藝境”為理念進行規(guī)劃設計。4、 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。5、 我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。6、 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對

9、手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。7、 產(chǎn)品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。8、 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。9、 景觀方面我們提出“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念，本次環(huán)境

10、規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。10、 在整體容積率為0.3的情況下，本項目的開發(fā)及建設成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。第一章：項目簡介一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便

11、捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。二、項目概況：本項目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術館及藝術園區(qū)的建設。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的

12、區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢?；貎?nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側形成4座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景?；刂胁肯鄬ζ教梗植坑兴梁驼訚?，南側地勢略高有緩坡，形成與南側道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天?；匚髂喜?、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設高品位住宅所需的多種資源。本項目規(guī)劃容積率為0.3左右。第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每

13、一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值：1、先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西

14、路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址1.5里，距祿口國際機場20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。同時地鐵1、2號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。2、后天藝術文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的

15、名義立項的，園內(nèi)必須有60-100畝的藝術園用地，而且“亞明藝術館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。人文氛圍：項目位于南京新建大學城內(nèi)，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括14家世界500強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的

16、知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。藝術和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。第三章：項目開發(fā)理念太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。從開發(fā)商的角

17、度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。一、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。理念之二：做精品，樹品牌作為一個有責任的發(fā)展商

18、，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；藝術立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目。不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實，又要適度超前南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮；必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。理念之四：尊重共性，突出個性南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解，集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關懷

19、的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。二、產(chǎn)品設

20、計理念一幢一境界 一戶一藝境亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛（1） 每一戶都有自然利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結合，讓自然成為每個家庭的親密成員。（2） 每一幢都是意境按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。每一幢都是風景，是藝術。（3） 每一點都有藝術我們導入藝術原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術，在藝墅中享受藝術。（4） 每一處都是空間我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領本案的物業(yè)形態(tài)。既強調(diào)別墅消費

21、很強的個人領域感，又通過社區(qū)公共設施、會所、藝術館區(qū)、產(chǎn)品組團設計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。 別墅精神=領域感+獨立感+尊貴感+占有感+價值感+人際情感一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾蓋茨的未來世界皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！第四章：項目定位建議一、本

22、項目的總體定位南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)二、本項目的市場定位雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群。雙層定位，雙頭并進第一層面獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤；第二層面以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。三、本項目的消費者定位兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復式別墅），主力市場分成兩個層面：第一層面：針對高檔別墅客戶群身家數(shù)百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層；第二層面：針對一般別墅客戶群可承擔總價8

23、0萬以下的較高收入精英階層。職業(yè)特征：1、各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經(jīng)營管理領域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員3、專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員4、社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授5、有隱性收入的政界人員消費者經(jīng)濟特征分析根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入家庭年收入水平 比例 檔位5%高位階層 20%15萬以上 中位階層6-10萬7

24、5%基礎階層3-5萬本案目標層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。消費者年齡特征分析：從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。四、本項目的市場競爭定位：總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存“遠東戰(zhàn)役”與

25、“南方會戰(zhàn)”針對同類型的別墅物業(yè)主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。競爭優(yōu)勢（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。（3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言）主要對手集中在河西、城中心一帶。競爭優(yōu)勢以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。第五章：總體規(guī)劃分析及建議一、分區(qū)思路將整體基地劃分為三大區(qū)：以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)；以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)；藝術館園區(qū)藝術館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術配套服務的文章。二、

26、分期思路： 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點；以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌；先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金；跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當分期分區(qū)推出。三、分區(qū)中的兩種不同布局思路：A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側，并增加畫家村的配備；左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大；右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街；基地西側及進入采石場的平緩地帶，用

27、來蓋聯(lián)排/雙立別墅；基地東側做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率方案一：整體容積率為0.3左方排屋的容積率做到0.55（以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到0.18的超低容積率；配套及藝術園區(qū)為0.3。方案二：整體容積率提高到0.35左方排屋的容積率為0.67；右方別墅的容積率提高為0.2；配套及藝術園區(qū)為0.35。五、各區(qū)參數(shù)：以容積率0.3計算。A：以T字形為大格局進行功能定位： 藝術園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米； 左

28、側規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地140畝，容積率0.55，建筑面積51,359平方米；右側山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，容積率0.18，建筑面積36,018平方米； B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街：藝術館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地160畝，容積率0.51，建筑面積54,427平方米；基地東側做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅

29、；高尚別墅區(qū)占地280畝，容積率0.18，建筑面積33,617平方米；方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴大了20畝左右。而且充分考慮了藝術園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合

30、目標市場對產(chǎn)品的定位。鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。二、物業(yè)類型建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別

31、墅外，可考慮引進雙立別墅。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨棟別墅獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有；（2） 雙拼別墅兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低；（3） 雙立別墅假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。鑒于景觀設置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進行產(chǎn)品分類建議：（1） 流水別墅沿中部的溪水，湖泊，構建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。（2） 島居別墅面湖而建臨水型，半島別

32、墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。（3） 云頂別墅專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。（4） 森林別墅將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。（1） 聯(lián)體別墅三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進為雙立別墅（2） 疊加式別墅創(chuàng)新版。四層或六-七層電

33、梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計，三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。可考慮導入部分木質(zhì)結構的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。三、單體面積建議單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。單體別墅： 主力面積：300-350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500-800 m2雙拼別墅：主力面積：250-300 m2；雙立別墅：主力面積：200-250 m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180-220 m2；別墅樓中樓：主力面積：160-200 m2；四、面

34、積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積0.3500畝333,500 M2總建筑面積100,050 M2100%其中單體別墅0.18300畝36,018 M236%聯(lián)排別墅0.55140畝51,359 M252%配套及藝術園區(qū)0.360畝12,006 M212%戶型比：獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計35%65%15%20%55%10%100%五、房型設計建議空間是別墅的靈魂。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅建議：兩層半或三層為主，層高三米以上戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥?？蛷d：所有的客廳必須挑高

35、（4.5米，5.4米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等都可考慮主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi)6-8平方米廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為三層；沿湖部分也可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安

36、排禮儀區(qū)：玄關、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。聯(lián)體別墅房型建議：流水線產(chǎn)品：大量可復制的成熟產(chǎn)品，只推3-4種經(jīng)典房型房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，4.2

37、-4.5米以上；三層半空間；大開間（5.4米或以上）外車庫設計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅的客人都喜歡停車在室外）加大花園：減少公攤面積，加大花園面積面積控制：全部200平米以下，有效控制總價六、建筑立面及風格建議整個社區(qū)建筑單體結合不同組團主題采用相應的建筑風格。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；高檔別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗；（唐代建筑的風格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張

38、揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。主題藝術館園可單獨設計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風格，初期可先做兩座已定的亞明藝術館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結合園區(qū)的整體風格再行建造。第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議一、景觀設計理念： “大地藝術，唐詩遺韻，自然人文”本項目的名稱是盛唐藝術園。盛唐和藝術正是我們需要挖掘的兩大賣點。大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟和意識

39、形態(tài)的變化，園林藝術日益發(fā)展，莊嚴的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應以最大限度地不破壞自然為前提；藝術又是本項目立項的基礎，也是我們最強調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術中，摩爾的雕像是最典型的代表。綜合大唐、藝術和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提

40、煉出本案景觀設計的理念和各種元素。現(xiàn)代藝術和唐代藝術在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術；藝術的自然；而各種景觀設置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設計公司一道，確定主要的景觀設置主題和具體內(nèi)容）二、景觀設計手法：借景：將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護； 造景：兩大手段水和綠，增強滲透性水是本案有別于將軍路對手

41、的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。三、重要提示：一進大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、

42、夠精、夠美、夠好，夠氣派。各組團的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機會。藝術園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應特別設計，而且建議設計一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。污水處理站、箱變、垃圾收集站等設施周圍可否適當填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。第八章：公

43、共、服務設施規(guī)劃建議一、藝術館區(qū)建議：通盤考慮本項目的藝術性宗旨，本區(qū)域將是最能發(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時要求其配套設施需在一般小區(qū)配套功能的基礎上，突出藝術功能。另外一個不能忽視的因素是由于與本項目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學學生的強大消費能力，需在項目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。在會所的考慮上，既可與藝術中心合二為一，亦可單獨建造。但功能上必須有所互補：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進交流為主要目的的藝術中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強的藝術館。藝術

44、中心可考慮設置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。1、藝術會所：5000平方米左右，功能設置可從以下各項考慮：服務性的：以提供打字、傳真、復印、票務及小型會務服務為主的商務中心；提供日常服務的超市、美容美發(fā)形象設計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等。2、藝術交流中心：2000平方米左右。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿

45、、酒店功能等于一體。3、主題藝術館：6所，每所500-600平方米，是小區(qū)的亮點，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設計師的專業(yè)水準與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設計師最大的發(fā)揮余地。亞明藝術館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。建議可邀請世界著名建筑設計大師設計1-2個藝術館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。4、藝術幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。室外配套設施：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準

46、網(wǎng)球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。二、公共設施建議：室外配套設施：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網(wǎng)球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。同時，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個水庫設置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有線電視和VOD點播。安全防

47、范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：以藝術概念為統(tǒng)領的社區(qū)，需要提供許多個性化的服務，在硬件設備完善的基礎上，在一般社區(qū)服務的基礎上，舉行各種藝術交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術等少兒素質(zhì)訓練，美墅家攝影藝術展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓，業(yè)主業(yè)余合唱團等社區(qū)活動。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的

48、課題。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術氛圍是關鍵。 第九章：分期推案建議根據(jù)上述對規(guī)劃設計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為30-40棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響盛唐品牌；第二期：加推項目右下側平緩地帶的一般別墅區(qū)，約5-6萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項目

49、右側高尚別墅區(qū)山地部分，1-2萬多平方米。 第十章：新材料、新技術的應用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用：新型保溫、隔熱材料 防滲漏、噪音材料新型門窗、新型板材 集中供暖、變頻直供水綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家商品住宅性能評定方法和指標體系之3A級標準和綠色生態(tài)住宅九大指標的相關規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析& 項目主要經(jīng)濟指標項目容積率占地面積建筑面積預期均價總用地面積（平方米）0.3500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅0.18300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅0.55140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術園區(qū)0.360畝12,006 M2& 成本構成表項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝前期費用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費水電增容費75 100,050 7,5