某公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財務(wù)討論成果(75頁).ppt

1、1,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財務(wù)討論,2,目 錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述 二、企業(yè)設(shè)立階段 三、獲取土地階段 四、開發(fā)建設(shè)階段 五、轉(zhuǎn)讓及銷售階段 六、持有階段 七、企業(yè)所得稅業(yè)務(wù),3,第一部分企業(yè)會計與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍 二、開發(fā)經(jīng)營流程 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述,4,一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的活動。具體包括: 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃 房屋的開發(fā)、銷售、出租 其他建筑物的開發(fā)、銷售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不包括房產(chǎn)

2、的建筑施工活動,5,房地產(chǎn)企業(yè)的特點,資金密集 受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大 投資周期較長，市場風(fēng)險較大 售后服務(wù)工作要求高,6,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)流程,7,目前企業(yè)會計制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（財會199302號）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006）或企業(yè)會計制度及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度執(zhí)行。 本次討論以企業(yè)會計準(zhǔn)則2006及應(yīng)用指南為依據(jù)。,三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點,1、存貨核算的特殊性 工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的借

3、款費用可以進行資本化。 2、預(yù)收賬款核算的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)大多實行商品房預(yù)售制度，在符合確認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)注預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例。,8,3、收入核算的特殊性 收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣） 收入確認(rèn)的特殊性 各期收入的波動性 4、成本核算的特殊性 核算時間跨度大 開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同 開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分,9,5、產(chǎn)品售價與其成本不配比 通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。均攤計算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營成果核算會失真。,10,11,四、

4、會計科目設(shè)置,通用科目,行業(yè)科目,設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接 費用”成本類科目和“開發(fā)產(chǎn)品” 、“周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類科目。,大部分通用,12,開發(fā)項目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級科目,13,4301.401 土地費用的歸集 注：其他土地費用含交易服務(wù)費1.5元/平方米土地面積、土地登記費40元/500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等。,14,4301.402 前期工程費（開發(fā)前期準(zhǔn)備費） 注：規(guī)劃設(shè)計費中包括項目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計審查、模型、動畫等。 領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設(shè)費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、規(guī)劃服務(wù)費、

5、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。,15,4301.402 前期工程費（續(xù)） 注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。 臨時設(shè)施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等。,16,4301.403 建安工程費（主體建筑工程費） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。,17,4301.403 建安工程費 （續(xù)） 注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材

6、料等。,18,4301.403 建安工程費 （續(xù)） 注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施工費通風(fēng)和采暖工程費等。 甲/直供材料中包括給排水主材及配件強弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。,19,4301.403 建安工程費 （續(xù)） 注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 專項安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費、

7、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費、室內(nèi)燃氣工程費、電梯設(shè)備及其安裝費等。,20,4301.403 建安工程費 （續(xù)） 注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費 、公共部位精裝飾材及施工費、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費、商鋪精裝材設(shè)及施工費架空層精裝材設(shè)及施工費等。,21,4301.404 社區(qū)管網(wǎng)工程費,22,4301.405 園林環(huán)境工程費,23,4301.406 公共配套設(shè)施費,24,4301.407 開發(fā)間接費,25,五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述,應(yīng)納稅種及稅率 1、設(shè)立階段：印花稅（5元、萬分之五）、契稅（3%-5%） 2、獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無） 3、開發(fā)建設(shè)：城鎮(zhèn)土地使用稅（14

8、元/平方米年）、印花稅 4、轉(zhuǎn)讓銷售：營業(yè)稅5%、城建稅、教育費附加、土地增值稅（預(yù)征1.5%）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預(yù)計毛利率15%預(yù)征） 5、房產(chǎn)持有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%或租金12%）,26,第二部分企業(yè)設(shè)立階段,一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述 二、納稅處理 三、會計處理 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述,27,一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述,設(shè)立條件 其主要組織形式是房地產(chǎn)開發(fā)公司。應(yīng)符合公司法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等具體條件。 出資方式 可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等方式出資。非貨幣財產(chǎn)應(yīng)評估作價，并辦理財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 開發(fā)

9、資質(zhì) 應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。新設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，由主管部門30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書，自證書發(fā)出1年有效?？裳娱L到2年。,二、納稅業(yè)務(wù),稅務(wù)登記 納稅處理 1、印花稅（營業(yè)賬簿記載資金萬分之五計算、權(quán)利證照每件5元、土地使用權(quán)合同記載金額萬分之五） 2、契稅（成交價格3%),28,三、會計處理（舉例）,以土地使用權(quán)出資 借：開發(fā)成本 貸：實收資本 開辦費核算 直接計入管理費用,29,四、納稅處理,印花稅直接計入管理費用 契稅應(yīng)視土地使用權(quán)用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納契稅直接計入“開發(fā)成本”科目；自用計入“無形資產(chǎn)”科目。,30,房地產(chǎn)注冊資本尺度把握

10、,1，稅務(wù)風(fēng)險加大：注冊資金在2億以的，就會進入國家稅務(wù)局重點企業(yè)網(wǎng)中，給予重點關(guān)注 2，稅費加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費越大了。印花稅萬分之五 驗資報告費用、工商登記費用、審計費用、捐助、其他費用等,31,32,第三部分 獲取土地階段,一、土地獲取方式 二、納稅處理 三、會計處理,33,一、土地獲取方式,以出讓方式取得土地使用權(quán) 1、招拍掛制度（公告-資格審查-中標(biāo)-簽訂合同-付清全部出讓金-取得土地使用權(quán)證） 2、合同簽訂執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本 3、土地出讓金支付 4、按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，20%土地閑置費） 5、改變土地用途（土地變性）,以劃撥取得 以轉(zhuǎn)讓取得

11、投資投入 收購、兼并等方式 土地使用期限：居住地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年。一般開發(fā)期限不超過3年。,34,35,二、納稅處理,契稅（獲取土地使用權(quán)） 印花稅（權(quán)證） 城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。,36,三、會計處理,（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn) 出讓取得 入賬價值=土地出讓金+相關(guān)稅費 轉(zhuǎn)讓取得 入賬價值=轉(zhuǎn)讓價款+相關(guān)稅費 投資投入 入賬價值=協(xié)議價 （二）財務(wù)處理 根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號-無形資產(chǎn)應(yīng)用指南規(guī)定，通常確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地用途，用于

12、賺取租金，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn)。用于建造對外銷售房屋建筑物，應(yīng)計入所建造的房屋建筑物成本。,會計處理舉例,用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 借：開發(fā)成本-土地開發(fā)-土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶 用于商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶 自建用房 借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 貸：銀行存款 契稅、印花稅相應(yīng)計入開發(fā)成本。,37,賺取租金 借：投資性房產(chǎn)-土地使用權(quán) 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā) 暫時無確定用途 借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 貸：銀行存款,38,39,1、契稅 視用途而定，房地產(chǎn)開發(fā)計入“開發(fā)成本”；自行建造計入“無形資產(chǎn)”；

13、2、土地使用稅 兩種處理觀點，一種是計入“管理費用”；一種是在商品房建設(shè)期計入“開發(fā)成本”。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號-存貨和國稅發(fā)【2009】31號開發(fā)成本項目構(gòu)成未明確土地使用稅，建議先計入開發(fā)成本。,四、納稅處理,40,第四部分 開發(fā)建設(shè)階段,一、業(yè)務(wù)概述 二、成本費用核算 三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算 四、職工薪酬核算 五、開發(fā)產(chǎn)品核算 六、開發(fā)建設(shè)階段納稅業(yè)務(wù)會計處理,41,一、業(yè)務(wù)概述,報建報批手續(xù) 一般在項目開工前辦理 開工建設(shè)需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及項目建設(shè)用地的國有土地使用證。預(yù)售需要預(yù)售許可證，俗稱“五證”。 項目施工建設(shè) 房地產(chǎn)開

14、發(fā)企業(yè)一般不直接從事項目上施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進行項目施工。 此階段工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等。 竣工驗收備案 開發(fā)產(chǎn)品的竣工驗收事項備案制，由政府城市規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗收并負(fù)責(zé)竣工備案。 產(chǎn)權(quán)初始登記 時間為竣工后三個月內(nèi)。統(tǒng)稱換大產(chǎn)權(quán)證，由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售。,項目施工主要包括,材料及設(shè)備供應(yīng) 可選擇“甲控材”（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價格，施工方采購）或“甲供材”方式對材料控制（直接采購供給施工單位） 工程發(fā)包 一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又分邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)?？刹捎冒丛隆⒎侄?、竣工一次、工程分包

15、結(jié)算方式。 工程分包 主體一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，其他電梯、門窗、防水、保溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費用，專業(yè)公司施工。,42,43,成本費用核算概述 一般有六個步驟。 1 .確定開發(fā)產(chǎn)品種類 開發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本 2.確定成本核算對象 3.確定成本項目 4.歸集開發(fā)成本費用 5.分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本 6.確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計算總成本及單位面積的工程成本,二、成本費用核算,1.土地征用費及開發(fā)補償費,2.前期工程費,3.建筑安裝工程

16、費,4.基礎(chǔ)設(shè)施費,5.公共配套設(shè)施費,6.開發(fā)間接費,未建、在建、已完工產(chǎn)品,開發(fā)成本,共同成本,直接成本,成本費用,全部支出,期間費用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配,間接成本,歸集和分配計入,直接計入開發(fā)成本,分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,成本核算賬戶,土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法,1、土地成本核算,房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)土地，其土地開發(fā)費用應(yīng)先計入“開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋建筑物和商品性建設(shè)場地的開發(fā)產(chǎn)品成本。 土地開發(fā)成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)

17、間接費等成本項目。,47,2、房屋開發(fā)成本核算,開發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類： 商品房（銷售） 投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營） 周轉(zhuǎn)房（拆遷安置） 代建房（委托代開發(fā)） 自用房（自行建造自用房，計入固定資產(chǎn)） 成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六個成本項目。,48,產(chǎn)品開發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖,管理人員薪酬 水電辦公 其他攤銷費用,開發(fā)間接費用分配,開發(fā)產(chǎn)品-商品房,開發(fā)成本-房屋開發(fā),開發(fā)成本-土地開發(fā),3、配套設(shè)施開發(fā)成本核算,建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項目，如會所、車庫等。 按開發(fā)產(chǎn)品處理 與開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同，設(shè)置六個成本

18、項目,不能有償轉(zhuǎn)讓 不需要單獨作為成本核算對象，分別計入開發(fā)的土地、商品房、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品成本,50,4、代建工程開發(fā)核算,向委托方收取手續(xù)費方式 受托方與委托方實行撥付結(jié)算,51,5、開發(fā)間接費用的核算,開發(fā)現(xiàn)場組織管理發(fā)生的費用 先歸集，再按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本 設(shè)置“開發(fā)間接費用”賬戶 分配標(biāo)準(zhǔn)=月內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生直接成本本月實際發(fā)生開發(fā)間接費用各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生直接成本總額,52,施工準(zhǔn)備會計科目設(shè)置,材料采購、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)、累計折舊、固定資產(chǎn)清理、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等會計科目,53,三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會計核算,材料

19、核算,材料增加有外購材料、自制材料、委托加工等方式，會計核算同一般企業(yè) 材料減少業(yè)務(wù)如采用計劃成本日常核算，月末應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異；實際成本法核算，可采用先進先出、加權(quán)平均或個別計價法計價。,54,固定資產(chǎn)核算,核算同一般企業(yè) 折舊月末分別計入開發(fā)間接費用或期間費用,55,出包工程核算,投標(biāo)保證金計入其他應(yīng)付款-履約保證金核算 預(yù)付備料款、工程款 質(zhì)量保證金5%,56,四、職工薪酬核算,設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會計科目 具體內(nèi)容同一般企業(yè),57,五、開發(fā)產(chǎn)品核算,開發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的

20、產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施、代建工程和周轉(zhuǎn)房。 科目設(shè)置開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶,58,六、納稅業(yè)務(wù)處理,城鎮(zhèn)土地使用稅 印花稅 甲供材”涉稅處理 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備價款。”,59,甲供材涉稅啟示,包工不包料，施工方計算營業(yè)稅的營業(yè)額均含房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購材料，并以此計算繳納營業(yè)稅。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價）方式控制成本，以利于工程協(xié)調(diào)。 內(nèi)部成本控制與外部降低稅負(fù)的協(xié)調(diào)、平衡,60,61,第五部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段,一、業(yè)務(wù)概述

21、二、納稅處理 三、會計處理,一、業(yè)務(wù)概述,商品房銷售按銷售時間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根據(jù)銷售主體不同分為自行銷售和委托代理銷售，委托代理銷售包括是視同買斷、手續(xù)費和保底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款。 商品房預(yù)售條件 已付全部土地出讓金；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金占總投資25%以上,62,二、納稅處理,營業(yè)稅及附加費（售房營業(yè)額5.5%） 印花稅（合同額萬分之五） 土地增值稅（增值額的30%-60%，四級超額累進稅率，按預(yù)售收入預(yù)征1.5-2.5%，售完清算） 企業(yè)所得稅（按當(dāng)月預(yù)售收入計算毛利15%）,63,土地增值稅,征收三條件 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬

22、于國家所有（土地出讓金）；土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時具備 具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開發(fā)；自有轉(zhuǎn)出售 出租、抵押、投資、聯(lián)營不征,64,土地增值稅稅率,65,應(yīng)納土地增值稅=增值稅稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù) 增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額,土地增值稅計算舉例,取得土地312萬 開發(fā)成本300萬 開發(fā)費66.6萬 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納稅101.75萬 扣除項目=312+300+66.6+101.75+（312+300） 20%=902.75萬 增值額=1800（收入）-902.75=897.25萬50%，但小于100%，適用稅率40%，扣除系數(shù)5% 應(yīng)納土地