江津區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、 江津區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一 江津房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1. 人口概況2011年統(tǒng)計顯示全區(qū)戶籍人口150.4萬人，比上年增加0.8萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口55.6萬人，農(nóng)業(yè)人口94.8萬人。全年出生人口21857人，出生率為 14.5；死亡人口10672人，死亡率為7.1；出生嬰兒男女性別比為99.75：100，人口自然增長率0.74。人口年齡結(jié)構(gòu)：18歲以下的人口為人，占17.6%；18-35歲的人口為人，占18.1%；35-60歲的人口為5，占45.0%；60歲以上的人口為人，占19.3%。人口受教育結(jié)構(gòu)：普通高校本專科招生0.93萬人，在校1.95萬人；中等職業(yè)學(xué)校招生0.84萬人，在校2.

2、32萬人，畢業(yè)0.84萬人；普通中學(xué)招生2.16 萬人，在校6.54 萬人，畢業(yè)2.25萬人；小學(xué)招生 1.26萬人，在校 7.43 萬人，畢業(yè)1.37萬人。幼兒園在園幼兒 3.87萬人。初中畢業(yè)升入普通高中0.77萬人，升入中職0.84萬人，學(xué)齡兒童入學(xué)率 100 %，普通初中入學(xué)率99.9 %。2. 經(jīng)濟發(fā)展概況2011年全年實現(xiàn)江津區(qū)生產(chǎn)總值383.8億元，按可比價格計算，比上年增長17.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值55.3億元，增長5.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值230.9億元，增長23.3%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值205.8億元，增長23.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值97.7億元，增長12

3、.7%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻為 5%、76.5%、18.5%，其中工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻為69.1 %。三次產(chǎn)業(yè)比重由2006年的17.7：44.2：38.1調(diào)整為14.4：60.1：25.5。從經(jīng)濟增長匹配的相關(guān)因素看，一些產(chǎn)業(yè)的增長，呈現(xiàn)出近年少有的現(xiàn)象。全年進出口總額85399萬美元，比上年增長360.9%。其中，出口56604萬美元，增長452.0%；進口28795萬美元，增長248.1%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值576.9億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的93.6%，同比增長37.6%。 3居民生活水平 2011年，是“十二五”開局之年，全區(qū)人民在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入

4、貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，積極推進“千億工業(yè)強區(qū)、區(qū)域性中心大城市建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”三大戰(zhàn)略，提速建設(shè)“五個江津”，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的良好態(tài)勢，全區(qū)經(jīng)濟增長處于歷史最快時期，各項社會事業(yè)發(fā)展取得全面進步。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19330元，比上年增長16.1%；農(nóng)民人均純收入8694元，比上年增長22.9%。城鎮(zhèn)居民家庭食品消費支出占消費總支出的比重為40.1%，比上年上升1.7個百分點。年末全區(qū)參加城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險人數(shù)24.9萬人，比上年末增加 4萬人。全年享受城市最低生活保障1.7萬人，同比下降19.1%。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，江津經(jīng)濟正向良好方向發(fā)展，居民的購買力正在

5、逐年增長，隨著收入水平的提高，居民的消費性支出在不斷增加的同時，非消費性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。4.城市規(guī)劃根據(jù)江津的城市規(guī)劃，未來的江津?qū)ⅰ敖虮粍澾M一小時經(jīng)濟圈，融入主城。首先將實施“北進東延”城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快構(gòu)筑以幾江、德感“一江兩岸”為主的大城市核心區(qū)，完善幾江主城“一環(huán)三橫五縱”城市道路；其次要塑造江津生態(tài)宜居城市功能，突出“江城”、“綠城”的山水園林風(fēng)貌和深厚的歷史文化底蘊，加強城市生態(tài)景觀與綠地系統(tǒng)建設(shè)，全面提升人居環(huán)境，打造獨具山水園林特色的宜業(yè)宜居城市；完善大城市框架，提升城市服務(wù)功能，加快區(qū)域中心大城市建設(shè)。二 江津房地產(chǎn)消費市場特征。1 2011年江津區(qū)購

6、房者人口結(jié)構(gòu)特征（1） 消費者年齡構(gòu)成：50以下年齡段有較強的購房欲望；30歲以下的年齡段正是消費者成家立業(yè)的階段，購房需求較大；41-50歲年齡段的購房行為主要是二次置業(yè)，為子女買房。（2） 消費者文化程度構(gòu)成：具有較高文化程度的消費者超過半數(shù)，說明消費者文化程度越高，購買愿望越強烈。（3） 消費者家庭收入構(gòu)成：由于購房行為在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消費行為，購房群體的收入水平明顯高于居民收入水平。3. 江津房地產(chǎn)市場消費需求總體狀況根據(jù)江津區(qū)國土與房屋管理局新信息表明：江津的房價呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，廣大消費者對價格的承受力也在穩(wěn)步增強。2011年全區(qū)個人購房比重已經(jīng)達到80%

7、。消費者市場來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過近年來的快速發(fā)展，消費者對房價現(xiàn)狀有了理性的認識，對日漸提高的房價，廣大消費者的承受力也在穩(wěn)步增強，與以往簡單追求低房價的狀況已有較大改觀。隨著人民收入水平的提高，人們心理承受能力同步曾強。人口規(guī)模的增加必將帶來更大的需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。為了更好的促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府出臺一系列的政策，對消費需求將具有很大的引導(dǎo)作用。3.江津區(qū)區(qū)域住宅的需求特征（1） 東部城區(qū)需求持續(xù)上升，西部區(qū)退居其次。（2） 對現(xiàn)房需求比重下降。（3） 房屋類型需求成多元化格局，平層仍是購房首選。（4） 注重室內(nèi)個性化裝飾，清水房仍是市場需求主流。（5） 房價依然是影響

8、市民消費的第一要素。4，江津區(qū)消費群體特征與購房行為（1） 住宅需求消費群體類別：第一類：年齡35歲以下文化程度為大專以上，該群體住房狀態(tài)為公房或租房70%。第二類：41-50歲以上文化程度為高中以下，該群體住房為公房50%第三類：年齡36-50歲，文化程度為大專以上，該群體住房狀態(tài)為公房36%，住商品房的40%。（2）各類消費者群體欲購房面積比較：60-120平方米的住宅得到的類消費者群體超過70%樣本的認同。（3）各類消費者可接受的單價比較：單價在4500元/m2成為各類消費群體的主要選擇區(qū)域。（4）各類消費者對配套設(shè)施要求的比較：第二類消費群體最看重菜市場和超市；第一類消費群體對醫(yī)院、花

9、園和林木花草看重程度超過其他消費者群體；第三類消費群體對學(xué)校的選擇高于其他消費者群體。 （5）購房決定因素：江津區(qū)的消費者購房決定因素排序依次為價格合理、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、周邊的配套設(shè)施完善、戶型合理、有增值的潛力。交通便利、價格合理和有增值的潛力依然是影響消費者購房的最重要的決定因素。 三江津區(qū)房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢 1江津房地產(chǎn)市場形勢我區(qū)作為重慶二環(huán)范圍內(nèi)的衛(wèi)星城市、二線城市，在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，在全區(qū)經(jīng)濟社會快速發(fā)展的帶動下，有效降低了宏觀調(diào)控帶來的影響，市場運行總體基本平穩(wěn)，但部分運行指標(biāo)也呈現(xiàn)出一定的調(diào)整，在投資繼續(xù)保持較快增長的基礎(chǔ)上，房價增幅過大、市場有效供應(yīng)不足、

10、銷售面積有所下降等，市場潛在著一定的不確定因素，值得關(guān)注和重視。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長勢頭盡管國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策頻出，但其影響力更多地在北京、上海、南京等一線大城市，我區(qū)作為發(fā)展中的二線城市，城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，與此同時，東部新城的日益成熟、迎賓長江大橋的加速建設(shè)等利好消息，也使本地和外來投資商看好我區(qū)房地產(chǎn)市場的未來走向，激發(fā)了眾多開發(fā)商的投資熱情，進一步加快了投資開發(fā)的速度。2011年全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資34.98億元，同比增加27.30%。2010年全區(qū)商品房銷售均價為3183元/，同比上升27.10%，其中住宅為3088元/，同比上升26.9%。從季

11、度分析看，第一、二、三、四季度的銷售均價分別為3070元/、2891元/、2970元/和3433元/ ，其中第四季度最高，達到3433元/，比一、二、三季度環(huán)比上漲11.82%、18.75%和15.59%。 （2）政府出臺相關(guān)政策，控制房價增長過熱。（3）整頓房地產(chǎn)市場秩序，改善住房消費環(huán)境。2.江津房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（1）開發(fā)力度有待加強，部分房地產(chǎn)開發(fā)用地閑置，造成市場有效供應(yīng)不足（2）商品房銷售出現(xiàn)波動，市場潛在諸多不確定因素。（3）保障性住房建設(shè)有待加強，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整。（4）開發(fā)企業(yè)實力薄弱，抗市場風(fēng)險能力差。（5）房地產(chǎn)市場監(jiān)管面臨嚴(yán)峻形勢。四結(jié)語 隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的

12、加速，江津房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，政府出臺相關(guān)政策，控制房價增長過熱，整頓房地產(chǎn)市場秩序，從而促進房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。在區(qū)委、區(qū)政府“三大戰(zhàn)略”的引領(lǐng)下，積極推進城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程，不斷培育新的住房消費，實現(xiàn)我區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。2010年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資34.98億元，比上年增長27.30%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比例為13.45%，占全市房地產(chǎn)投資的比例為2.16%。 2010年全區(qū)房地產(chǎn)施工面積425.99萬，同比增加3.5%；其中住宅335.69萬，同比下降2.6%。竣工面積109.69萬，同比下降7.4%；其中住宅97.98萬，同比下降4.4%。 城市房地產(chǎn)市場形式的發(fā)展，取決于多面的因素。一是經(jīng)濟因素。城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)好，人均收入高，居民的購買能力較強。是房地產(chǎn)市場發(fā)展較快。二是政策因素。政府加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府出臺相關(guān)政策，控制房價增長過熱，整頓房地產(chǎn)市場秩序。三是市場因素。主要是產(chǎn)品的供求狀況 。 在看到江津區(qū)房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，我們也應(yīng)該看它的風(fēng)險，）開發(fā)力度有待加強，部分房地產(chǎn)開發(fā)用地閑置，造成市場有效供應(yīng)不足，商品房銷售出現(xiàn)波動，市場潛在諸多不確定因素， 房地產(chǎn)市場監(jiān)管面臨嚴(yán)