房子評估了多久會拆

1、房子評估了多久會拆一、機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值評估中所面臨的問題實(shí)際評估工作中涉及的拆遷機(jī)器設(shè)備種類繁多在實(shí)際工作 中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達(dá)成協(xié)議的機(jī)器設(shè)備拆 遷，一般不請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估其價(jià)值。一般只有在機(jī)器設(shè)備繁 雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達(dá)成協(xié)議的，才會請專業(yè)評估 機(jī)構(gòu)介入。拆遷當(dāng)事人的利益沖突對評估操作的影響。拆遷當(dāng)事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得 更多的拆遷補(bǔ)償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程 或特殊設(shè)備等會提出各種要求增加補(bǔ)償?shù)睦碛珊涂量桃螅械?甚至有意不提供應(yīng)當(dāng)提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利 完成評估工作的挑戰(zhàn)。二、拆遷評估中機(jī)器設(shè)備的

2、分類在機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的價(jià)值評估中，要評什么和不要評什么， 一般是由評估委托人先行提出，然后再與評估人員商洽后確定。 由于在不同的情況下，機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)評估的對象是不同的，因 此，應(yīng)對拆遷的機(jī)器設(shè)備有一個(gè)簡單的分類：1、按機(jī)器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備；2、按機(jī)器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安 裝設(shè)備；3、按機(jī)器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失，與機(jī)器 設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè) 備；4、按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo)，可分 為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持原有功能的設(shè)備；5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行，可分 為不

3、允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。需要注意的是，將不能保持原有功能的機(jī)器設(shè)備歸為不可搬 遷設(shè)備時(shí)應(yīng)當(dāng)慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一 次性損失，其損失價(jià)值應(yīng)該是設(shè)備的評估價(jià)值扣除設(shè)備被拆卸后 的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價(jià)值是拆卸費(fèi)、拆卸損 失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn) 的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總。當(dāng)然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備 的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。至于機(jī)器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不 是機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)價(jià)值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委 托。三、機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值評估的實(shí)務(wù)操作機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)值評估，除了應(yīng)

4、認(rèn)真執(zhí)行一般的評估程序 之外，還應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：1、評估基準(zhǔn)日似乎應(yīng)為機(jī)器設(shè)備拆遷所在地的拆遷公告 日。但由于在實(shí)際工作中，機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的價(jià)值評估經(jīng)常是在 被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進(jìn)行委托的，機(jī)器設(shè)備的評 估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達(dá)現(xiàn)場后才得以 明確，因此，宜以此三方人員共同進(jìn)入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基 準(zhǔn)日。2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負(fù)責(zé)人、拆 遷方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與評估人員同時(shí)在場時(shí)進(jìn)行。評估現(xiàn)場勘查必 須達(dá)到盡可能的細(xì)致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述 三方共同簽字確認(rèn)。對重要的、特殊的機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)攝影、攝 像，并建立備份。3、對于電

5、梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的 書面法定檢測證明、報(bào)告與許可證等資料。4、分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備 等各種評估對象，并必須關(guān)注機(jī)器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān) 管、抵押以及已進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等各種現(xiàn)狀。5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能 取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測試。6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應(yīng)盡可能與拆遷方 和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當(dāng)要使拆遷雙方明確：機(jī)器設(shè)備拆 遷的價(jià)值評估報(bào)告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于 受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報(bào)告中的評估結(jié)果不 是拆遷雙方最后達(dá)成拆遷協(xié)議的唯

6、一依據(jù)；機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)值 評估報(bào)告僅能作為拆遷雙方談判的一個(gè)平臺或一種參考。四、機(jī)器設(shè)備拆遷評估價(jià)值確定采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值的公式如下：不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置全價(jià)X綜合成 新率一設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中：設(shè)備重置全價(jià)=外購市價(jià)+運(yùn)雜 費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)或設(shè)備重置全價(jià)=設(shè)備制造成本+應(yīng)攤期間 費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+大型設(shè)備的資金成本+應(yīng)計(jì)稅費(fèi)+合理利 潤評估可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值的公式如下：可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=拆除費(fèi)+拆除損失+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi) +大型設(shè)備的聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)其中：運(yùn)雜費(fèi)=基本運(yùn)費(fèi)+裝卸費(fèi)+基本包裝費(fèi)丨 合理損耗費(fèi)+運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)大量的小型設(shè)備購置時(shí)只有極少的

7、運(yùn)雜費(fèi)，也不計(jì)安裝調(diào)試 費(fèi)，因此，在評估時(shí)可針對具體情況酌定。大、中型設(shè)備購置 時(shí)，其運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)一般由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，這方面的費(fèi)用一般 已包含在設(shè)備的購置價(jià)中，因此在評估時(shí)，這方面費(fèi)用的確定應(yīng) 查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。當(dāng)無法獲得設(shè)備的外購市價(jià)時(shí)，才可以用設(shè)備的重置全價(jià)來 替代。而機(jī)器設(shè)備搬遷的運(yùn)雜費(fèi)，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而 定，費(fèi)率可取設(shè)備評估價(jià)值的1%2、5 %,在許可的范圍內(nèi) 應(yīng)就高不就低。一般設(shè)備的拆卸費(fèi)率為安裝調(diào)試費(fèi)的5 0 %。實(shí)際工作中有兩類機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)最難把握。一是由國外進(jìn)口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備，二是從軍工 單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評

8、估人員在遇到此類設(shè)備 時(shí)，其安裝調(diào)試費(fèi)可以先按一般正常情況下的機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào) 試費(fèi)進(jìn)行評估，然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項(xiàng)費(fèi)用。此外，消防設(shè)施、供電設(shè)滋、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi) 與運(yùn)雜費(fèi)，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。此類設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi) 和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng) 多方協(xié)商確定，而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費(fèi)率來確定。五、機(jī)器設(shè)備拆遷評估報(bào)告中的專項(xiàng)說明機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的評估價(jià)值，受許多不確定因素與假設(shè)條件 的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報(bào) 告特別事項(xiàng)中作出必要的說明。以下是我們對機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值 評估報(bào)告中專項(xiàng)說明所進(jìn)行的嘗試，供同仁

9、們參考。“專項(xiàng)說明：本次接受委托所進(jìn)行的評估，是因動遷需要對所涉及機(jī)器設(shè) 備搬遷所造成的正常損失所作的估價(jià)。此項(xiàng)評估結(jié)果僅作為對本 次動遷相關(guān)當(dāng)事人補(bǔ)償費(fèi)確定時(shí)的價(jià)值參考，不能作為其他用 途。因不當(dāng)使用本評估報(bào)告及評估結(jié)果所導(dǎo)致的一切損失與本評 估機(jī)構(gòu)、本評估師無關(guān)。本次評估所涉及機(jī)器設(shè)備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條 件，即評估價(jià)值以機(jī)器設(shè)備持續(xù)使用和公開市場的公允價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 作為為評估基礎(chǔ)。沒有考慮可能與機(jī)器設(shè)備有關(guān)的抵押、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相 關(guān)債權(quán)債務(wù)以及其他特殊事項(xiàng)對評估價(jià)值的影響，也未考慮可能 與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化與自然力和其它不可抗力對機(jī)器設(shè)備價(jià) 值的影響。本次評估涉及的機(jī)器設(shè)備損失，僅

10、是一次性搬遷所造成正常 情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損 失。本次評估未考慮機(jī)器設(shè)備可能另行存放于倉庫或其他儲存地 的配、備件的運(yùn)雜費(fèi)和拆卸費(fèi)。本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬 運(yùn)、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失；也未考慮因機(jī)器設(shè)備停 工停產(chǎn)的損失。本次評估未考慮因機(jī)器設(shè)備不應(yīng)存在的、但原本已經(jīng)存在的 或多年導(dǎo)致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費(fèi)用的變動，也未 考慮因機(jī)器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、大修理和更新改造所造成的拆遷費(fèi)用 的變動。本次評估的設(shè)備X X X X X是以X X X X年乂月乂日評估 師、被拆遷人XXXX有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人XXX、XXX及拆 遷人XXXX動遷小組相關(guān)負(fù)責(zé)人XXX、 XX