房子評估了多久會拆

1、房子評估了多久會拆一、機器設(shè)備拆遷價值評估中所面臨的問題實際評估工作中涉及的拆遷機器設(shè)備種類繁多在實際工作 中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達成協(xié)議的機器設(shè)備拆 遷，一般不請專業(yè)評估機構(gòu)評估其價值。一般只有在機器設(shè)備繁 雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達成協(xié)議的，才會請專業(yè)評估 機構(gòu)介入。拆遷當(dāng)事人的利益沖突對評估操作的影響。拆遷當(dāng)事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得 更多的拆遷補償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程 或特殊設(shè)備等會提出各種要求增加補償?shù)睦碛珊涂量桃螅械?甚至有意不提供應(yīng)當(dāng)提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利 完成評估工作的挑戰(zhàn)。二、拆遷評估中機器設(shè)備的

2、分類在機器設(shè)備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么， 一般是由評估委托人先行提出，然后再與評估人員商洽后確定。 由于在不同的情況下，機器設(shè)備拆遷時評估的對象是不同的，因 此，應(yīng)對拆遷的機器設(shè)備有一個簡單的分類：1、按機器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備；2、按機器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安 裝設(shè)備；3、按機器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費用和損失，與機器 設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè) 備；4、按機器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo)，可分 為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持原有功能的設(shè)備；5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設(shè)備可否繼續(xù)使用運行，可分 為不

3、允許繼續(xù)運行的設(shè)備與允許繼續(xù)運行的設(shè)備。需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設(shè)備歸為不可搬 遷設(shè)備時應(yīng)當(dāng)慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一 次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的評估價值扣除設(shè)備被拆卸后 的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價值是拆卸費、拆卸損 失、設(shè)備基礎(chǔ)費用、運雜費、安裝調(diào)試費及大型設(shè)備聯(lián)合試運轉(zhuǎn) 的費用等相關(guān)費用的匯總。當(dāng)然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備 的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。至于機器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不 是機器設(shè)備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委 托。三、機器設(shè)備拆遷價值評估的實務(wù)操作機器設(shè)備拆遷的價值評估，除了應(yīng)

4、認真執(zhí)行一般的評估程序 之外，還應(yīng)特別注意以下幾個問題：1、評估基準(zhǔn)日似乎應(yīng)為機器設(shè)備拆遷所在地的拆遷公告 日。但由于在實際工作中，機器設(shè)備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在 被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進行委托的，機器設(shè)備的評 估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達現(xiàn)場后才得以 明確，因此，宜以此三方人員共同進入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基 準(zhǔn)日。2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負責(zé)人、拆 遷方的項目負責(zé)人與評估人員同時在場時進行。評估現(xiàn)場勘查必 須達到盡可能的細致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述 三方共同簽字確認。對重要的、特殊的機器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)攝影、攝 像，并建立備份。3、對于電

5、梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的 書面法定檢測證明、報告與許可證等資料。4、分清在建的設(shè)備工程、報廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備 等各種評估對象，并必須關(guān)注機器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān) 管、抵押以及已進行了財產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能 取得原設(shè)計圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進行必要的勘探測試。6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應(yīng)盡可能與拆遷方 和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當(dāng)要使拆遷雙方明確：機器設(shè)備拆 遷的價值評估報告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于 受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報告中的評估結(jié)果不 是拆遷雙方最后達成拆遷協(xié)議的唯

6、一依據(jù)；機器設(shè)備拆遷的價值 評估報告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。四、機器設(shè)備拆遷評估價值確定采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補償價值的公式如下：不可搬遷設(shè)備的一次性補償價值=設(shè)備重置全價X綜合成 新率一設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中：設(shè)備重置全價=外購市價+運雜 費+安裝調(diào)試費或設(shè)備重置全價=設(shè)備制造成本+應(yīng)攤期間 費用+安裝調(diào)試費+大型設(shè)備的資金成本+應(yīng)計稅費+合理利 潤評估可搬遷設(shè)備補償價值的公式如下：可搬遷設(shè)備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調(diào)試費+設(shè)備基礎(chǔ)費 +大型設(shè)備的聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費其中：運雜費=基本運費+裝卸費+基本包裝費丨 合理損耗費+運輸保險費大量的小型設(shè)備購置時只有極少的

7、運雜費，也不計安裝調(diào)試 費，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設(shè)備購置 時，其運輸、安裝調(diào)試費一般由供應(yīng)商負責(zé)，這方面的費用一般 已包含在設(shè)備的購置價中，因此在評估時，這方面費用的確定應(yīng) 查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。當(dāng)無法獲得設(shè)備的外購市價時，才可以用設(shè)備的重置全價來 替代。而機器設(shè)備搬遷的運雜費，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而 定，費率可取設(shè)備評估價值的1%2、5 %,在許可的范圍內(nèi) 應(yīng)就高不就低。一般設(shè)備的拆卸費率為安裝調(diào)試費的5 0 %。實際工作中有兩類機器設(shè)備的安裝調(diào)試費最難把握。一是由國外進口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備，二是從軍工 單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評

8、估人員在遇到此類設(shè)備 時，其安裝調(diào)試費可以先按一般正常情況下的機器設(shè)備的安裝調(diào) 試費進行評估，然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項費用。此外，消防設(shè)施、供電設(shè)滋、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費 與運雜費，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。此類設(shè)備的運雜費 和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng) 多方協(xié)商確定，而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費率來確定。五、機器設(shè)備拆遷評估報告中的專項說明機器設(shè)備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設(shè)條件 的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報 告特別事項中作出必要的說明。以下是我們對機器設(shè)備拆遷價值 評估報告中專項說明所進行的嘗試，供同仁

9、們參考?！皩ｍ椪f明：本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設(shè) 備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結(jié)果僅作為對本 次動遷相關(guān)當(dāng)事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用 途。因不當(dāng)使用本評估報告及評估結(jié)果所導(dǎo)致的一切損失與本評 估機構(gòu)、本評估師無關(guān)。本次評估所涉及機器設(shè)備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條 件，即評估價值以機器設(shè)備持續(xù)使用和公開市場的公允價格標(biāo)準(zhǔn) 作為為評估基礎(chǔ)。沒有考慮可能與機器設(shè)備有關(guān)的抵押、財產(chǎn)保險、相 關(guān)債權(quán)債務(wù)以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能 與國家宏觀經(jīng)濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設(shè)備價 值的影響。本次評估涉及的機器設(shè)備損失，僅

10、是一次性搬遷所造成正常 情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損 失。本次評估未考慮機器設(shè)備可能另行存放于倉庫或其他儲存地 的配、備件的運雜費和拆卸費。本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬 運、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失；也未考慮因機器設(shè)備停 工停產(chǎn)的損失。本次評估未考慮因機器設(shè)備不應(yīng)存在的、但原本已經(jīng)存在的 或多年導(dǎo)致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費用的變動，也未 考慮因機器設(shè)備維護保養(yǎng)、大修理和更新改造所造成的拆遷費用 的變動。本次評估的設(shè)備X X X X X是以X X X X年乂月乂日評估 師、被拆遷人XXXX有限公司相關(guān)負責(zé)人XXX、XXX及拆 遷人XXXX動遷小組相關(guān)負責(zé)人XXX、 XX