九華湖公園經(jīng)營方案

1、湘潭九華湖德文化公園運(yùn)營管理初案（送審稿）湘潭九華資產(chǎn)管理與經(jīng)營有限公司二一五年五月目 錄一、方案說明- 1 -二、公園簡介- 1 -三、總體思路- 2 -（一）發(fā)展定位- 2 -（二）發(fā)展目標(biāo)- 3 -（三）功能定位- 4 -四、招商運(yùn)營規(guī)劃- 4 -（一）項目規(guī)劃- 4 -（二）特色經(jīng)營- 9 -（三）大型活動開展- 10 -（四）區(qū)域結(jié)合形成互動- 10 -五、智慧化公園- 11 -六、管理模式- 11 -（一）管理模式- 12 -（二）市場化運(yùn)營合作模式- 12 -（三）運(yùn)營管理的組織架構(gòu)- 17 -七、財務(wù)測算- 22 -（一）成本分析- 22 -（二）收益分析- 26 -八、宣傳方

2、案- 28 -（一）宣傳目的- 28 -（二）宣傳策略- 28 -（三）宣傳與媒介形式- 30 -（四）資金預(yù)算- 31 -九、亟需推動工作及相關(guān)建議- 32 -（一）亟需推動的工作- 32 -（二）相關(guān)建議- 34 - 附件1：九華湖德公園新增沙灘公園及游樂園方案附件2：九華湖德文化公園管理考核細(xì)則湘潭九華湖德文化公園運(yùn)營管理初案一、方案說明本方案根據(jù)資產(chǎn)公司在長沙洋湖濕地、梅西湖以及株洲文化園、上海世紀(jì)公園、蘇州金雞湖景區(qū)等公園、景區(qū)的學(xué)習(xí)調(diào)研，結(jié)合九華園區(qū)實際情況，現(xiàn)提出運(yùn)營管理的初步方案。最終運(yùn)營方案可根據(jù)后期考察、聘請專業(yè)團(tuán)隊論證后進(jìn)行最終確定（2015年6月前完成）。確定后的方案在

3、公園實施運(yùn)作管理一年后，再根據(jù)實際運(yùn)營經(jīng)驗，聘請專家團(tuán)隊調(diào)整規(guī)范人員配備和管理方案（2016年9月開展），修正后實施。二、公園簡介九華湖德文化公園位于湘潭經(jīng)開區(qū)濱江新城的中心區(qū)，北起滬昆高速公路，南至學(xué)府路，東臨湘江，西接濱湖路，公園總投資約6.5億元（建設(shè)投資約4億元），總面積1009.8畝，水體面積572.76畝，綠地面積338畝，公園是全國唯一以德文化為主題的公園，具有獨(dú)一無二的德文化體系，濃縮中華民族上下五千年傳統(tǒng)道德文化。擁有忠、孝、禮、義、廉五大主題區(qū)，以德樓為統(tǒng)領(lǐng)，以德泉為中心，通過德門、德島、二十四忠軒、二十四孝臺、彩繪長廊、正衣閣等一系列景觀節(jié)點的打造來展示忠、孝、禮、義、廉

4、五大德文化精髓。德文化公園是九華生態(tài)系統(tǒng)、城市景觀的重要組成部分，是為滿足新九華人的休閑需要，為新九華人提供休息、游覽、鍛煉、交往，以及舉辦各種集體文化活動的場所。公園配備有大型音樂噴泉、舒適長椅、免費(fèi)停車場、免費(fèi)園內(nèi)交通等，優(yōu)雅、高貴、莊重的特點，引導(dǎo)人回歸傳統(tǒng)，修身明理，亦體現(xiàn)了九華自建區(qū)以來“以德做人，以德治企，以德治區(qū)”的管理理念?？傮w指標(biāo)。總用地面積：673240；地上總建筑面積16249.6；地下建筑面積15421.8 ；建筑占地面積11934.8；總綠地面積：223983；總水體面積：381840；停車位503（地面車位65個，停車庫車位438個）。經(jīng)營性建筑設(shè)施。主要包括：德樓

5、建筑面積4679平方米，共計6層；商務(wù)樓建筑面積2167平方米，共計2層；茶室3處，建筑面積分別為205平方米、106平方米、237平方米，共548平方米；服務(wù)用房2處，建筑面積分別為356平方米、1351.7平方米。經(jīng)營性設(shè)施建筑面積約9101.7平方米。其他建筑設(shè)施。主要包括：彩繪長廊、廊橋、忠烈軒、二十四孝臺、正衣閣等景觀。 三、總體思路（一）發(fā)展定位以德文化公園為核心，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、新穎的娛樂及餐飲方式、厚重的文化滲入等方式，與風(fēng)光帶及周邊商務(wù)、住宅開發(fā)相結(jié)合，將公園周邊區(qū)域打造為-文化教育、游樂休閑、商務(wù)聚集以及高端住宅四個區(qū)域，形成西部九華湖文化沉淀、中部商務(wù)聚集和東部風(fēng)光帶游樂休

6、閑的特色文化生態(tài)公園。1、西部九華湖文化沉淀。以傳統(tǒng)道德文化為核心，文體愛好、學(xué)生團(tuán)體以及休閑市民為重點市場，依托豐富的人文資源和優(yōu)美的景色，風(fēng)光帶互動結(jié)合展示“三湘勝景、九韻風(fēng)華”和中華德文化的獨(dú)特魅力。2、東部風(fēng)光帶游樂憩息。增加大眾游樂項目吸引人氣，初步選址在德樓東部風(fēng)光帶大堤與濱江路之間的300余畝土地，建設(shè)沙灘公園、摩天輪、游樂場和水上樂園，與德文化公園東西相望、動靜結(jié)合。3、中部商務(wù)聚集。中部主要是指公園與風(fēng)光帶之間的500畝商住區(qū)，引入大集團(tuán)采用ppp合作模式，開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)項目，建設(shè)特色商業(yè)街、酒店、商城、影院、會展等綜合商務(wù)功能區(qū)，打造現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)。（二）發(fā)展目標(biāo)1、全國首家

7、德文化主題公園。如若說到湘潭的名人，想必偉大的毛主席必定國人皆知；如若說到湘潭的特產(chǎn)，檳榔必定名傳湖湘；如若說到湘潭去哪兒，韶山一定不可少。九華湖德文化公園作為全國首家以傳統(tǒng)道德文化為主題的主題性公園，是一座讓人引以為傲的公園，是湘潭城市中的一片美麗綠洲，圍繞“首家”傳統(tǒng)道德文化，不斷擴(kuò)大公園影響力，將九華湖德文化公園打造為湘潭的又一張城市名片。2、打造高端服務(wù)業(yè)。將九華湖德文化公園作為發(fā)展高端商業(yè)旅游業(yè)、文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的突破點，有利于加快九華高端服務(wù)的發(fā)展，充分發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢，促進(jìn)九華產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)向高端的轉(zhuǎn)型，刺激服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級以及優(yōu)化。 3、營造品質(zhì)休閑環(huán)境。

8、一是充分利用德文化公園蘊(yùn)涵的文化資源優(yōu)勢，打造高品質(zhì)的文化休閑環(huán)境；二是將周邊剩余土地納入德文化公園開發(fā)之中，打造優(yōu)秀的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目；三是充分結(jié)合沿江風(fēng)光帶，利用風(fēng)光帶周邊空閑土地引進(jìn)品牌游樂園運(yùn)營單位，打造優(yōu)秀的娛樂休閑項目； 4、提升區(qū)域價值。提升區(qū)域價值必須有一個個主題明確的載體來支撐，以德文化公園作為九華提升區(qū)域價值的載體，致力發(fā)展休閑度假項目，以旅游業(yè)推動城市營銷，為九華贏得更多關(guān)注和資源，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（三）功能定位主要功能。主要功能為城市生態(tài)、娛樂游憩、文化承載、商業(yè)經(jīng)營4個方面。城市生態(tài)為公園的基礎(chǔ)功能；娛樂游憩是提升片區(qū)人氣的關(guān)鍵功能；文化承載是公園差異化和

9、生命力的所在；商務(wù)開發(fā)是公園運(yùn)營的主要收入來源，周邊500畝土地引入大集團(tuán)合作開發(fā)剩余500畝商業(yè)用地，采用ppp等合作模式打造商務(wù)地產(chǎn)，建設(shè)步行街、特色商業(yè)街及大型城市綜合體；四、招商運(yùn)營規(guī)劃（一）項目規(guī)劃1、特色打造符合德文化主題商業(yè)經(jīng)營。以“禮、樂、射、御、書、食”六藝的主線充實“忠、孝、禮、義、廉”五大主題。將商業(yè)經(jīng)營與“六藝”主線貫穿，以此打造重點招商項目，實現(xiàn)娛樂、商業(yè)和文化承載的融合。主要重點項目如下。禮：主要為文化禮儀項目。（1）中華傳統(tǒng)文化交流協(xié)會。屬于文化部下屬協(xié)會，經(jīng)接洽已有初步意向設(shè)置場所在九華湖德文化公園，舉辦全國性的傳統(tǒng)文化交流活動，對公園品牌建設(shè)、品質(zhì)提升、人流聚

10、集方面有巨大帶動作用。（2）禮儀學(xué)堂。吸引高端白領(lǐng)和商務(wù)人士，著漢服、行漢禮，開展交際禮儀、演講培訓(xùn)。主要分2類團(tuán)體舉行，一是與各中學(xué)、高校展開合作，開展成人禮活動（畢業(yè)季與開學(xué)季各舉行一次）；二是以社會團(tuán)體形式不定期的舉辦交際禮儀、演講培訓(xùn)等活動。宣傳中國傳統(tǒng)道德文化，擴(kuò)大影響力，帶動人流聚集。（3）婚慶園。引入婚慶公司及微電影工作室，成為免費(fèi)婚紗攝影基地，人氣旺盛可可周邊酒店合作經(jīng)營草坪婚禮。（4）愛情文化點染項目。打造一組體驗性、互動性較強(qiáng)的愛情文化點染項目，如月老池、愛情樹、同心鎖長廊、愛情物語（植物）科普展示等。（5）茶道中心。茶道禮儀，在茶社可享受品茶，觀看炒茶等茶藝茶道養(yǎng)生精髓。

11、（6）金魚觀賞點。彩繪長廊長509米，彩繪長廊附近水面打造成為金魚觀賞點，人觀畫、人觀魚、魚畫互映，人魚互動。樂：主要為曲樂項目。（1）曲藝舞蹈培訓(xùn)。引入舞蹈培訓(xùn)班、社區(qū)曲藝培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，管委會或其他企業(yè)工會舞蹈、曲藝活動可在里面開班培訓(xùn)。（2）音樂清吧。休閑音樂酒吧，可欣賞彈唱和觀看投影節(jié)目。最吸引和聚集年輕人，園區(qū)工人下班后社交交友最佳場地。（3）演藝中心（或水上舞臺）?？杀硌莞黝悜蚯⒀莩蜕虡I(yè)活動展出。可設(shè)置在商務(wù)樓天井、文化廣場或湖面。射：體育類休閑項目。（1）沙灘公園。以細(xì)膩海沙吸引兒童和青少年免費(fèi)游玩。兒童的吸引往往帶動家庭游，極利于人氣聚集。例如郴州沙灘公園地處偏遠(yuǎn)，擁有10余畝沙

12、灘游人如織，邊上的咖啡店、餐廳消費(fèi)者大都是等孩子玩耍的父母，夏天到晚上10點停車場及路邊車位常滿。（2）水上拓展訓(xùn)練基地。水上擴(kuò)展訓(xùn)練包括木樁、劃艇、單條鋼絲、水上動力繩、獨(dú)木橋、輪胎橋、團(tuán)隊接龍、水上拔河、竹排戲水競技奪箭賽等項目?？晌苓吰髽I(yè)作為加強(qiáng)團(tuán)隊精神，增加團(tuán)隊凝聚力的培訓(xùn)基地。（3）游樂場及水上樂園。引進(jìn)造浪池、游泳池、彩虹滑道等嬉水樂園和小規(guī)模兒童游樂項目。由于公園陸地布局緊湊，已無用地，建議將游樂園布局在濱江路、沿江風(fēng)光帶。（4）摩天輪。與風(fēng)光帶與九華湖公園間建設(shè)臨江摩天輪，除了運(yùn)營收益外，廣告收益效果明顯，將成為風(fēng)光帶沿岸標(biāo)志性建筑。（5）體育設(shè)施。如健身房、瑜伽館、射箭場

13、等。御：游船及車類休閑。（1）游船碼頭。搖櫓船、腳踏船、畫舫等水上游船，湖面水上碰碰車、垂釣、水上舞臺等。（2）樂搖車。廣場休閑車。書：品書、攝影等文化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。（1）青少年宮。與市少年宮合作，作為青少年德文化教育、漢學(xué)培訓(xùn)班和文化娛樂基地。（目前已有初步接洽）（2）公共圖書館。建設(shè)區(qū)級免費(fèi)開放的圖書館。（3）攝影書畫藝術(shù)機(jī)構(gòu)。舉辦各類攝影書畫比賽，開園初期攝影展是最好的宣傳。食：餐飲行業(yè)。（1）藥膳館。以陰陽五行配置養(yǎng)生食譜，打造特色高端餐飲項目。（目前已有初步接洽）（2）漁餐飲。餐飲與配套，享受垂釣樂趣。（3）咖啡飲品店。主要是休閑咖啡茶飲。（4）美食show。德樓附近可適當(dāng)開發(fā)特色美食聚

14、集點。2、因地制宜，利用文化公園建筑特色招商。抓好重點建筑設(shè)施的定向招商工作。（1）德樓。德樓共6層4679，作為德文化公園的標(biāo)志性建筑?？捎糜谇嗌倌陮m、禮儀學(xué)堂、健身房、瑜伽館、曲藝培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、音樂吧的招商入駐，推薦設(shè)置在德樓2-6層，1樓可引入商業(yè)銷售和展示，以攤位形式誠招手工藝品、紀(jì)念品、毛絨玩具、休閑區(qū)（飲吧）等項目，德樓周邊廣場可適當(dāng)開發(fā)特色美食聚集點。（2）商務(wù)樓。商務(wù)樓共2層2167，區(qū)域依山傍水，曲靜通幽，周圍有正衣閣、彩繪長廊景點，綠樹環(huán)繞，頂樓可隔窗賞泉。由于會所的限制不景氣，建議園區(qū)以合作招商的模式在內(nèi)建小規(guī)模的免費(fèi)市民圖書館，吸引人流，其他區(qū)域引入茶社、藥膳館、咖啡館、棋

15、牌休閑、攝影書畫機(jī)構(gòu)等，營造區(qū)域性文化消費(fèi)熱點。（目前已有湘潭最好的茶樓項目銜接）（3）茶室。茶室共3處548（205、106、237）?？梢氩枭?、音樂清吧、咖啡茶飲店等。（4）服務(wù)用房。服務(wù)用房共2處1707.7（356、1351.7），部分服務(wù)用房可引入零售點、攝影工作室、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。（5）彩繪長廊和廊橋。附近可設(shè)置為放生池、月老池、同心鎖長廊。（6）湖面。600畝湖面可招商引入水上舞臺、水上拓展訓(xùn)練基地，建立游船碼頭、垂釣中心等。（7）游樂區(qū)用地。增加大眾游樂項目吸引人氣，初步選址在德樓東部風(fēng)光帶大堤與濱江路之間的300余畝土地，建設(shè)沙灘公園、摩天輪、游樂場和水上樂園，東西相望、動靜結(jié)

16、合。（8）其他設(shè)施。公園廣場及部門服務(wù)用房招商定位主要設(shè)置服務(wù)中心、樂搖車、便利超市、大眾餐飲、休閑小吃等。園區(qū)部分節(jié)點可布置攤點或承包給自動售貨機(jī)商，路燈廣告位可租賃。（二）特色經(jīng)營1、游客至上的體驗。德文化公園建設(shè)的景點、雕像等標(biāo)志性景點較多，魚類繁多，垂釣、刻畫“到此一游”現(xiàn)象屢禁不絕，與其禁止不如規(guī)范。一是在主要雕像、景點等附近埋設(shè)大理石塊，通過引導(dǎo)，在預(yù)設(shè)位置免費(fèi)書寫或有償?shù)窨獭暗酱艘挥巍?。二是通過規(guī)劃定點垂釣區(qū)，對外免費(fèi)開放垂釣區(qū)域，建立放生池，讓釣魚愛好者適當(dāng)放生魚苗。三是在花開集中處，售賣鮮花，對兒童免費(fèi)發(fā)放，教導(dǎo)不要隨意摘取盛開的花卉，講述文明禮節(jié)故事。2、公眾參與互動性強(qiáng)。

17、鼓勵和發(fā)動公眾參與公園綠化和設(shè)施建設(shè)和管理，既可以降低運(yùn)營成本，又能增強(qiáng)游客歸屬感，增加再游可能性，對游客的長期吸引非常有利。一是公園內(nèi)綠地維護(hù)成本較大，建議園區(qū)建立綠化公司利用部分綠地開展特色經(jīng)營。例如情侶愛情樹種植，可自行或委托維護(hù)；親子園林種植體驗，認(rèn)領(lǐng)植物種植成功后，可自己帶回或出售給綠化公司。一方面可產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)省綠地維護(hù)成本。又能舉辦園藝花卉展等活動吸引人流。二是鼓勵社會與個人捐獻(xiàn)公園座椅等設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)經(jīng)費(fèi)，座椅及捐贈設(shè)施上可按捐獻(xiàn)者意愿制作特色標(biāo)牌，內(nèi)容是捐獻(xiàn)者所紀(jì)念的人的名字、出生年月和想表達(dá)的語句。三是開通網(wǎng)絡(luò)參與平臺，公眾用手機(jī)可以隨時收取或參與園區(qū)各類捐贈、認(rèn)領(lǐng)等

18、互動活動，實現(xiàn)廣泛推廣。（三）大型活動開展策劃特色活動，擴(kuò)大營銷宣傳。精心策劃組織，力爭做到月月有亮點、季季有活動。市場營銷方面重點策略如下。1、開展主題節(jié)慶及活動。一是舉辦節(jié)慶活動。積極與商家合作，免費(fèi)提供場地，開展節(jié)慶。例如清明踏青，德島賞桃花，踏青、炒茶、品茶看茶藝茶道表演等；7月賞荷花、采蓮蓬、剝蓮子、聽?wèi)蚯?、放荷花燈祈福；七夕相約廊橋同心橋偶遇、祈愿定情；中秋夜游九華湖賞月觀歌舞等。二是定期舉辦主題煙花匯演，煙花并放，音樂噴泉交匯，倒印湖中美景，聚集人流。三是承接各類文化和道德評比活動，例如書畫、攝影、模特、十佳青年、成人禮等文化活動。四是承接婚紗攝影及影視拍攝，與2-3家婚紗攝影公

19、司或微電影拍攝公司形成合作關(guān)系，逐步面向全社會進(jìn)行宣傳推廣。2、分類營銷推廣。一是與本地旅行社開展聯(lián)營，每個重點客源區(qū)域選擇送客量最多的5家旅行社進(jìn)行獎勵；與攜程等旅游網(wǎng)絡(luò)平臺合作。二是政府及企事業(yè)單位團(tuán)體。爭取湘潭市政府及企事業(yè)單位的會務(wù)、活動承接。三是積極與各類團(tuán)體或非營利性組織攜手合作，支持開展各類團(tuán)體活動。四是面向?qū)W生市場，建議學(xué)校開展各類郊游、德文化教育，內(nèi)容包括參觀展覽、參與實踐活動等。（四）區(qū)域結(jié)合形成互動德文化公園的開放運(yùn)營是周邊商業(yè)運(yùn)營的一個契機(jī)，合理利用德文化公園文化要素，開發(fā)特色資源，圍繞德文化公園發(fā)展旅游和休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。依托沿風(fēng)光帶優(yōu)美景觀，建設(shè)步行街、特色商業(yè)街及大型

20、城市綜合體，形成西部九華湖文化沉淀、東部風(fēng)光帶游樂休閑和中部商務(wù)聚集的九華湖文化商務(wù)區(qū)。以公園及風(fēng)光帶襯托商務(wù)區(qū)運(yùn)營管理、以商務(wù)區(qū)及風(fēng)光帶帶動公園人氣的聚集、以公園及商務(wù)區(qū)打造風(fēng)光帶游樂休閑的重要節(jié)點，形成公園、風(fēng)光帶和商務(wù)區(qū)的互動經(jīng)營模式。五、智慧化公園九華經(jīng)開區(qū)是智慧城市的試點區(qū)，在德文化公園開園之前將公園監(jiān)控管理系統(tǒng)并入園區(qū)智慧化管理體系中，著力提升公園管理效率，將其打造為長株潭首家智慧公園。一是線上游客統(tǒng)計，通過手機(jī)基站，準(zhǔn)確統(tǒng)計游客數(shù)量，同時可以對游客客源進(jìn)行分析；二是在線游客中心，通過手機(jī)app實現(xiàn)有可定位、導(dǎo)覽、聞訊和評價，進(jìn)入景區(qū)后手機(jī)app可以實現(xiàn)詳細(xì)的語音、圖片及文字介紹，

21、查詢周邊的活動、住宿、購物、美食以及衛(wèi)生間、atm、便利店等信息。三是線上綜合管理，對景區(qū)實施綜合監(jiān)管，合理分布環(huán)衛(wèi)、保安人員，監(jiān)管公園。將德文化公園作為智慧管理的亮點，對外推廣公園，讓市民更放心、舒適的暢玩公園。六、管理模式該管理模式初步方案根據(jù)全國公園管理條例、湘潭市公園管理辦法制定，體現(xiàn)“以德做人，以德治企，以德治區(qū)”的管理理念。（一）管理模式牢樹經(jīng)營理念，市場化運(yùn)營。采用公開招商、招標(biāo)等方式確定具備豐富管理經(jīng)驗和經(jīng)營管理能力的專業(yè)運(yùn)營企業(yè)，對公園實施經(jīng)營管理。資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)制定經(jīng)營管理目標(biāo)，對專業(yè)運(yùn)營企業(yè)的經(jīng)營管理情況進(jìn)行運(yùn)營監(jiān)管和考核，收取經(jīng)營收益。綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)公園行業(yè)行政監(jiān)管，對違

22、反規(guī)定行為依法實施處罰。（二）市場化運(yùn)營合作模式資產(chǎn)公司采用委托經(jīng)營的模式，采用公開招商、招標(biāo)等方式，將物業(yè)管理和盈利性經(jīng)營項目整體委托給專業(yè)運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行管理運(yùn)營，資產(chǎn)公司制定經(jīng)營管理方案，負(fù)責(zé)收取運(yùn)營收益，并制定考核辦法對受托運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行考核，考核成績經(jīng)投資公司董事會認(rèn)可后，按考核結(jié)果支付受托方委托經(jīng)營費(fèi)用。1、運(yùn)營合作模式比較。目前國內(nèi)公園管理模式主要有：1、政府管理模式；2、買斷經(jīng)營模式；3、委托管理模式；4、特許經(jīng)營權(quán)授予模式；5、委托經(jīng)營模式；6、現(xiàn)代企業(yè)制度模式（ppp）。下面對六種模式的優(yōu)劣勢進(jìn)行對比：（1）政府管理模式。是指政府按照我國的法律法規(guī)實施政府投資項目，從決策到實施所

23、需要經(jīng)歷的一整套流程以及一系列管理制度體系的設(shè)置安排。該模式集公園所有權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于一體，具有強(qiáng)烈的非盈利性，比較契合公園公共服務(wù)性的功能特點；缺點是缺乏明確的經(jīng)營目標(biāo)，不利于公園的市場化運(yùn)作和可持續(xù)發(fā)展，對財政資金補(bǔ)貼有較大依賴性。（2）買斷經(jīng)營模式。指政府通過招標(biāo)以租賃或承包的形式，將公園交給中標(biāo)者或承包人經(jīng)營管理，該模式在不改變所有制性質(zhì)的前提下，最大限度實現(xiàn)城市公園所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，賦予經(jīng)營管理者較大的經(jīng)營自主性和靈活性；缺點是價值易被低估導(dǎo)致賤賣國有資產(chǎn)，公園公益性難以保障，經(jīng)營者可能會過度開發(fā)導(dǎo)致對公園的嚴(yán)重破壞。（3）委托管理模式。指通過社會招投標(biāo)形式確定年度公園、

24、綠地養(yǎng)護(hù)管理者，并委托其對公園實施全面管理。該模式的優(yōu)點在于專業(yè)管理水平較高，管理理念先進(jìn)，有利于市場化運(yùn)作；有利于降低管理成本、節(jié)約資金。弊端是難以明確受托管理人的權(quán)利與責(zé)任；管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)難以界定，對財政資金補(bǔ)貼有較大依賴性。（4）特許經(jīng)營權(quán)授予模式。是指通過簽訂合同，政府將公園的經(jīng)營管理等權(quán)限授予給特定的被特許人，被特許人按照合同約定在統(tǒng)一經(jīng)營體系下從事經(jīng)營活動，并向特許人支付特許經(jīng)營費(fèi)。該模式的優(yōu)點在于資金限制較小，有利于提升公園整體管理水平；有利于提升受許人的管理水平，不斷改進(jìn)、改善公園環(huán)境及設(shè)施。弊端是價值易被低估導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失；被特許人可能會過度開發(fā)，導(dǎo)致對景區(qū)的嚴(yán)重破壞；被特許人管

25、理水平影響，經(jīng)營風(fēng)險較高。（5）委托經(jīng)營模式。是公園所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一種經(jīng)營模式，即符合一定條件的企業(yè)接受政府委托，定期由政府支付一定的管理成本，企業(yè)享有或部分享有公園運(yùn)營權(quán)，承擔(dān)管理責(zé)任的管養(yǎng)模式。該模式適用于具備經(jīng)營性且公益性較強(qiáng)的城市公園，適合已建成公園。這種方式的優(yōu)點在于管理責(zé)任明晰，社會公眾利益易于得到保障；弊端是經(jīng)營收益由政府統(tǒng)收統(tǒng)支，資金調(diào)配靈活性不足。委托經(jīng)營模式最優(yōu)的操作方法是物業(yè)管理和盈利項目整體委托經(jīng)營。（6）現(xiàn)代企業(yè)制度模式（ppp模式）。指以市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，以企業(yè)法人制度為主體，以有限責(zé)任制度為核心，以產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)為條件的新型企業(yè)制度。該

26、模式的優(yōu)點在于可以引入其他投資者，融通社會資金，減輕財政資金壓力；有利于明確經(jīng)營模目標(biāo)，提升管理效率等問題，有利于提升投資者的信心，減輕投資者融資和還貸壓力，降低投資風(fēng)險。弊端是信息不對稱，監(jiān)督權(quán)執(zhí)行力較低；企業(yè)財力限制，改善和提升公園的環(huán)境和設(shè)施能力有限；公園盈利能力有限，企業(yè)成長能力較低。2、合作模式的選擇。德文化公園現(xiàn)處于起步階段，周圍人氣聚集度較低，商業(yè)尚未開發(fā)，主題定位整體偏于公益性，要實現(xiàn)“以園養(yǎng)園可持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路，必須將公園所有權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)合理分配，通過相互制約、相互依賴、相互促進(jìn)、相互融合，組成有機(jī)統(tǒng)一的管理體系。通過上述對六種經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢進(jìn)行梳理得出買斷經(jīng)

27、營、委托經(jīng)營模式適合九華湖公園。選擇分析如下。（1）政府經(jīng)營模式不符合市場化運(yùn)營要求，行政化色彩濃重，不建議采用。（2）買斷經(jīng)營模式是最大限度實現(xiàn)城市公園所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離的一種經(jīng)營模式。適用適合商業(yè)經(jīng)營強(qiáng)、公益性弱的公園，買斷經(jīng)營模式下，公園所有管理及經(jīng)營完全買斷給企業(yè)，需運(yùn)營支出約458萬元/年，公園估算收益約725萬元/年（詳細(xì)測算見第五章），具備買斷條件，事實買斷經(jīng)營后，我方不需再投入資金，但買斷經(jīng)營實施后，公園公益性難以保障，可選擇性采用。（3）委托管理模式中引入的運(yùn)營企業(yè)維護(hù)與經(jīng)營不掛鉤，沒有經(jīng)營積極性，運(yùn)營企業(yè)為獲取最大利潤容易減少管理維護(hù)投入，物業(yè)市場化企業(yè)管理，而招商運(yùn)營依

28、舊由政府主導(dǎo)，屬于直接聘請物業(yè)管理的模式，易造成財政壓力，不利于德文化公園商業(yè)化運(yùn)作及可持續(xù)發(fā)展，不建議采納。（4）特許經(jīng)營權(quán)授予模式。該模式適合營利性強(qiáng)的公園，和委托管理模式一樣，單純出售經(jīng)營權(quán)，缺乏對管理的市場化。公園運(yùn)營和管理必須由一家企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，才能更好實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。（5）委托經(jīng)營模式。政府委托專業(yè)公司市場化運(yùn)營，通過經(jīng)營收益，支付日常管理開支。運(yùn)營收益與物業(yè)管理支出掛鉤，受托企業(yè)接受政府的監(jiān)督考核，并以此作為支付管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。鼓勵運(yùn)營企業(yè)不斷改善和提升公園的環(huán)境和設(shè)施，增加盈利項目的吸引力，最終達(dá)到以園養(yǎng)園的目的。是目前九華湖德公園最適宜實施的管理模式。（6）現(xiàn)代企業(yè)制度模

29、式（ppp模式）。該方案適用規(guī)劃建設(shè)的公園，主要作用是融資。經(jīng)營性強(qiáng)的公園實施該模式可引入先進(jìn)的市場管理，公益性強(qiáng)的公園實施該模式有利于政府可利用民間資金融資。由于九華湖公園已采用bt模式融資建成，此方案不適用當(dāng)前公園運(yùn)營管理。3、買斷經(jīng)營模式的利弊。通過公開招商引入高端公園運(yùn)營單位，將管理和商務(wù)經(jīng)營全部交給運(yùn)營方，按照公園經(jīng)費(fèi)測算，公園所有管理及經(jīng)營完全買斷給企業(yè)，企業(yè)引入項目必須由資產(chǎn)公司進(jìn)行審核，根據(jù)測算，需運(yùn)營支出約458萬元/年，公園估算收益約788萬元/年（詳細(xì)測算見第五章），預(yù)計5-8年后可以實現(xiàn)完全收益。具體可以通過與經(jīng)營方進(jìn)行招商洽談，公園前幾年年全部免費(fèi)，由運(yùn)營方進(jìn)行管理經(jīng)

30、營，以后每年按收入比例或者固定的費(fèi)用上繳資產(chǎn)公司，并逐年增加上繳進(jìn)行。買斷經(jīng)營的好處：一是由專業(yè)公園運(yùn)營商自負(fù)盈虧負(fù)責(zé)運(yùn)營，管理者較大的經(jīng)營自主性和靈活性，有利于運(yùn)營企業(yè)激發(fā)最大的積極性，提高公園品質(zhì)，吸引人氣。二是減少我方后續(xù)投入，且可穩(wěn)定獲取收益。買斷經(jīng)營的弊端：一是政府對公園經(jīng)營監(jiān)督較弱，可能會過度商業(yè)化開發(fā)。二是國有資產(chǎn)價值易被低估。4、委托經(jīng)營模式的控制管理。委托經(jīng)營模式的控制關(guān)鍵在于對委托目標(biāo)的考核。受托單位在享受物業(yè)管理費(fèi)用帶來利潤的同時，承擔(dān)起委托資產(chǎn)經(jīng)營的責(zé)任。通過招商進(jìn)度與物業(yè)管理費(fèi)用掛鉤的考核，對運(yùn)營企業(yè)加以管理，確保公園運(yùn)營符合園區(qū)發(fā)展需求，最大效益的增加經(jīng)營收益，實現(xiàn)

31、“以園養(yǎng)園可持續(xù)發(fā)展”。（1）公園物業(yè)管理費(fèi)用按管理水平及招商進(jìn)度考核評分，每年度支付一次，宣傳策劃活動經(jīng)費(fèi)單列，不納入物業(yè)管理費(fèi)用。（2）物業(yè)管理考核評分由資產(chǎn)公司管理小組進(jìn)行評定，按百分制，綠化工作占25%、保潔工作占25%、安保25%、維修工作占15%、其他方面工作占10%（詳細(xì)見附件1），每月評定一次，年終將考核評分匯總作為付款依據(jù)。評分以90分作為付款標(biāo)準(zhǔn)，90分及以上支付全款，90分以下每扣1分，扣除1%的物業(yè)管理費(fèi)用，80分以下物業(yè)管理費(fèi)按少于90分的每1分扣除2%的物業(yè)管理費(fèi)用，70分以下物理管理費(fèi)用按50%支付，甲方有權(quán)解除委托經(jīng)營，更換經(jīng)營單位。（3）物業(yè)管理費(fèi)用與招商進(jìn)度

32、掛鉤。以經(jīng)營性建筑面積（9101.7）作為計算依據(jù)，招商比例需第一年目標(biāo)為4500，第二年目標(biāo)為7000，此后每年保持90%入住率，其他商業(yè)經(jīng)營活動的收入目標(biāo)為60萬元。（4）招商經(jīng)營與物業(yè)管理費(fèi)用掛鉤的標(biāo)準(zhǔn)，年度經(jīng)營任務(wù)未完成，每少1%，扣除物業(yè)管理總費(fèi)用的1%，最高扣除50%；超出年度經(jīng)營目標(biāo)部分收入，按一定比例分紅給受托經(jīng)營企業(yè)。（三）運(yùn)營管理的組織架構(gòu)該組織構(gòu)架是根據(jù)其他公園考察調(diào)研結(jié)合九華湖規(guī)劃制定而成，運(yùn)營后根據(jù)實際情況和客流量進(jìn)行調(diào)整。1、組織架構(gòu)。組織機(jī)構(gòu)分為資產(chǎn)公司及運(yùn)營企業(yè)兩大部分。由資產(chǎn)公司的管理人員對運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督考核。運(yùn)營企業(yè)按照清潔、安保、綠化、衛(wèi)生、招商等工作任

33、務(wù)進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊搭建。（1）政府公園管理機(jī)構(gòu)。由資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)管理，管理小組的主要職能是貫徹國家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)等規(guī)章制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理運(yùn)營企業(yè)的日常業(yè)務(wù)，對運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行考核，按考核情況支付運(yùn)營管理費(fèi)用。規(guī)范招商入園經(jīng)營者的經(jīng)營行為，收取租賃及特許經(jīng)營費(fèi)用。向游客、下屬單位等宣傳黨的方正政策，協(xié)調(diào)溝通公園與園區(qū)各部門之間的關(guān)系。處理游客對管理服務(wù)工作的投訴，重大問題報請上級部門處理解決。完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。公園管理小組組織架構(gòu)如下：組長副組長維修專干綠化專干保安、保潔專干招商策劃專干資產(chǎn)公司管理機(jī)構(gòu)重點考核公園運(yùn)營企業(yè)的保安、保潔、綠化及維修（即“四保”）和招商工作，由資產(chǎn)公司專人負(fù)責(zé)公

34、園管理，資產(chǎn)公司經(jīng)理為負(fù)責(zé)人，保安、保潔專干及招商策劃專干可為資產(chǎn)公司現(xiàn)有人員兼任，綠化及維修專干2個崗位人員聘請具備專業(yè)素質(zhì)的人才擔(dān)任，由我方招聘，屬于資產(chǎn)公司管理，與經(jīng)營企業(yè)簽訂勞動合同，但薪資及福利等由我方管理和支付。（2）管理運(yùn)營企業(yè)的組織架構(gòu)及人員配備。完善的物業(yè)管理體系是德文化公園正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。加強(qiáng)監(jiān)督力度，提升物業(yè)管理單位管理水平，降低公園整體運(yùn)營成本。 組織架構(gòu)：項目經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）行政管理負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人策劃部保潔部綠化部維修部財務(wù)部招商部保安部人員配備。根據(jù)給崗位設(shè)置，德文化公園共需管理、保安、保潔、綠化等人員85人。各崗位部門人員設(shè)置如下。 項目經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）、行

35、政管理負(fù)責(zé)人2人。 維修部：班長1人，維修員2人保安部：實行三班倒制，白天班：7：00-23：00巡崗班每班8人，監(jiān)控值班室每班1人，夜晚公園巡崗及監(jiān)控5人，隊長2人，保安部人員為25人（可根據(jù)實際情況增減）。 保潔部：劃分區(qū)域分工進(jìn)行保潔，根據(jù)區(qū)域劃分，地面清理沿道路800米長度范圍進(jìn)行區(qū)劃，估算約7人，保潔水面清潔片區(qū)劃分為2-3組，按10萬平米/人計算，估算約6人。日常每日1班，作息時間為上午8：00-12：00，下午2：30-5：30，特殊季節(jié)5月-11月安排4名晚班保潔人員，晚上18：00-22：30進(jìn)行環(huán)境保護(hù)。德文化公園需要清潔人員15人，另設(shè)班長和組長，保潔部人員按18人計算（

36、可根據(jù)實際情況增減）。 綠化部：公園智能化噴淋設(shè)施齊全，綠化人員按照10000/人計算，需要綠化人員約25人，班長（園藝師及管理）1人、副班長（園藝師及管理）4人，綠化部人員為30人（可根據(jù)實際情況增減）。財務(wù)部：會計、出納各1人（兼職辦公室職責(zé)）。招商策劃部：招商及策劃人員4人（兼職咨詢導(dǎo)游）。崗位職責(zé)負(fù)責(zé)人：統(tǒng)籌安排公園的日常維護(hù)管理工作，結(jié)合日常工作狀況分析在日常管理中體現(xiàn)出來的制度弊端及不完善處。并及時向上級主管部門反應(yīng)，以不斷提高管理水平。處理群眾的日常投訴與合理性建議，若存在實質(zhì)性困難而難以解決的某投訴或建議，則應(yīng)向群眾給予滿意的解釋。做好綠化、維修、清潔、保安等下屬部門的內(nèi)部管理

37、與協(xié)調(diào)，對各部門有指揮安排、監(jiān)督檢查、批評指正及培訓(xùn)強(qiáng)化的責(zé)任。行政管理部負(fù)責(zé)人： 協(xié)助總經(jīng)理做好公園安全、人文歷史文化宣傳教育、維修、綠化、保潔、經(jīng)營項目招商及全年活動策劃工作和辦公室等方面工作。完成主管部門領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理的其它任務(wù)。保安部：做好消防設(shè)施、器材的管理；制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；保持消防通道的暢通；做好巡邏工作，以保障市民的生命財產(chǎn)安全。保潔部：負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn)工作；負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保潔工作；完成上級安排的其他工作。綠化部:負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點、小品的設(shè)置、保養(yǎng)；負(fù)責(zé)轄

38、區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)、修整工作；負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作；負(fù)責(zé)綠化機(jī)具的保養(yǎng)工作；完成上級安排的其他工作。維修部：負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、廊橋、道路、雕像景觀和場地等的維修處理工作以及水質(zhì)的管理；負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃并組織實施；負(fù)責(zé)各類檢測設(shè)備的管理；負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；完成上級安排的其他工作。財務(wù)部:負(fù)責(zé)財務(wù)報賬發(fā)票審核工作；負(fù)責(zé)財政、審計、稅務(wù)、等單位的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)財務(wù)和人事報表工作；負(fù)責(zé)辦公室日常管理工作；完成上級安排的其他工作。招商策劃部：主要負(fù)責(zé)對園區(qū)經(jīng)營性設(shè)施實行招商；負(fù)責(zé)公園活動策劃，在不影響公園壞境、文化性質(zhì)的前提下，挖掘開發(fā)公園商業(yè)潛力；完成上級安排的

39、其他工作。2、管理內(nèi)容。主要包括公園內(nèi)公用設(shè)施部分、園林綠化養(yǎng)護(hù)管理和運(yùn)行服務(wù)；公共環(huán)境（包括公共場地、水域湖面管理、水上打撈、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；交通、車輛行駛和停泊管理；水上娛樂、房產(chǎn)等項目的運(yùn)營管理；安全、消防管理和巡防工作；公園文化娛樂活動；其他特約服務(wù)；公園管理檔案、資料。七、財務(wù)測算德文化公園正常運(yùn)營后運(yùn)營收入可達(dá)788萬元/年（按10%空置率計算滿狀態(tài)運(yùn)營），支出約為458萬元/年，若不計算財務(wù)成本，正常運(yùn)營后，收入能覆蓋運(yùn)營成本，估算盈余330萬元/年。若計算財務(wù)成本，則虧損7296萬元/年。投資回報只能通過公園的人氣聚集，帶動提升周邊500畝儲備

40、土地價值，增加服務(wù)業(yè)收入來實現(xiàn)整體盈利。測算如下。（一）成本分析運(yùn)營支出費(fèi)用為458萬元/年（詳見表7.1），其中物業(yè)管理費(fèi)用382.6萬元。本次計算的成本分析不包括財務(wù)成本為6500萬/年，建筑折舊約為400萬元/年，如計算財務(wù)成本和建筑折舊，總成本約7267萬元/年。主要構(gòu)成如下。1、人工成本。按照組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)共聘請員工85人，年支出共計277.08萬元（詳見表7.2）。2、公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)是指為保持設(shè)施的完整和正常運(yùn)行所進(jìn)行的預(yù)防性保養(yǎng)和輕微損壞部分的修補(bǔ)，不包括設(shè)施更新和園林建筑主體結(jié)構(gòu)的修復(fù)；為保證設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及維護(hù)設(shè)施的原有功能而進(jìn)行的清潔、

41、緊固、調(diào)整、潤滑及檢修等。包括園林建筑（廁所）、園林小品（園燈、導(dǎo)游牌、果皮箱、園桌椅、欄桿、健身器材、井蓋）、園路及鋪裝場地、園藝設(shè)施（主要為噴灌、噴泉）、園林電氣設(shè)備（主要為廣播、電視監(jiān)控系統(tǒng)、景觀照明，以及電子屏、水泵、配電箱、變壓器、電動門、派接柜等）的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，不含設(shè)施設(shè)備大修。公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用按照總體估算思路進(jìn)行測算，按蘇州城市公園維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1元/年進(jìn)行預(yù)估測算費(fèi)用。公園設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用=1元/年公園陸地面積=291400元/年。 3、開辦及工具費(fèi)。開辦費(fèi)包含辦公費(fèi)、工具購置費(fèi)、消防用品、養(yǎng)化設(shè)施、保安用品等，費(fèi)用支出預(yù)估為250000元/年。4、 宣傳推廣費(fèi)用：前

42、期宣傳推廣投入估算約160萬元，后期將逐年減少，預(yù)計持續(xù)期宣傳推廣費(fèi)用約86萬元/年（詳見表8.1）。表7.1 湘潭九華湖德文化公園運(yùn)營費(fèi)用估算表序號項目測算依據(jù)年支出/元(一）物業(yè)管理成本1人工成本人工成本27708002開辦費(fèi)開辦費(fèi)2500003公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)291400小計33122005企業(yè)傭金按以上各項之和的8%計算2649766其他費(fèi)用按以上各項之和的2%計算662447營業(yè)稅金及附加按以上各項之和的5.6%計算的.5.6%5.6%計算185483合計3828903(二）招商宣傳宣傳推廣費(fèi)用宣傳推廣費(fèi)用萬（第一年為160萬）860000 合計860000總

43、計4588903表7.2 湘潭九華湖德文化公園人工費(fèi)用估算表序號項目人數(shù)月薪（元）年薪（元）1負(fù)責(zé)政管理部負(fù)責(zé)營策劃負(fù)責(zé)營策劃23000720005招商專員23000720006財務(wù)22500600007水電維修人員350001800008治安人員2518005400009保潔人員18180038880010綠化人員302200792000小計85226080017員工福利（含餐飲、保險、服裝等）按500元/人/月計算510000小計510000合計2770800 （二）收益分析 德文化公園是中國唯一以中國傳統(tǒng)道德文

44、化的主題公園，公園內(nèi)的德樓、商業(yè)樓、茶社、服務(wù)用房、廊橋等建筑物可以打造為商鋪（商位）位置，商業(yè)價值較高；公園其他的場地景點具有較高的商業(yè)開發(fā)潛力。預(yù)計滿租期間（未包括廣告等其他項目開發(fā)，空置率按10%計算）年收益可以達(dá)到788萬元/年，測算情況如下。 1、商業(yè)門面收益測算。德樓、商務(wù)樓、服務(wù)用房等經(jīng)營性資產(chǎn)共計9101.7，租金按照整體均衡租金標(biāo)準(zhǔn)79.52元/月（詳情見表7.3）計算，可獲得租金收益約801萬/年（詳情見表7.4）。2、 活動場地租賃等收益測算。其他可經(jīng)營性設(shè)施預(yù)計收益為74.8萬元/年（詳情見表7.5）。表7.3建筑物均衡租金測算表建筑物面積占地面積建筑成本土地成本財務(wù)成

45、本折舊均衡租金德樓46791547.63100000046427403564274155000091.09 商務(wù)樓216713336000000399900099990030000049.99 服務(wù)用房1707.71707.763500005123100114731031750071.48 茶室54854842800001644000592400214000122.63 合計9101.75136.347630000154088406303884238150079.52 注：土地成本按照200萬元/畝計算；財務(wù)成本按照10%年利率計算；建筑物折舊按照20年計算。表7.4商業(yè)建筑收益測算表位置面積

46、（）年收益（元/年）德樓46794679*79.52*12=4464888.96商務(wù)樓21672067838.08服務(wù)用房1707.7（按1000）954240茶室548522923.52合計9101.78009890.56表7.5 商業(yè)活動場地租賃收益表位置租賃用途收費(fèi)合計（按十次一年）德樓東門廣場文藝活動、展示活動5000元/天50000彩繪長廊展示活動2000元/天20000水面游船/垂釣/水上舞臺/拓展基地150000元/年150000廊橋露天咖啡館、展示活動等2000元/天20000正衣閣、水榭文藝/展示活動800元/天20000路燈牌廣告各類廣告50000元/月600000合計74

47、8000八、宣傳方案（一）宣傳目的九華湖需要解決的核心問題點:誰會來？什么時候來？來做什么？宣傳的目的就是針對不同人群進(jìn)行品牌的建立和推廣，完善和樹立品牌形象，吸引不同的游客體驗文化公園的特色及主題，聚集人氣，打造慢節(jié)奏文化休閑生活，提升社會形象和影響力。（二）宣傳策略1、宣傳切入點（1）讓大家記住我是誰。九華湖需要一個整體可直觀的形象，具體化就是一個既體現(xiàn)主題又簡單美觀的logo,一套主題吉祥物卡通形象。（2）讓大家知道我是干什么的。針對九華湖德文化公園特色策劃公園的宣傳標(biāo)語，簡潔明了，直入主題，例如“桂林山水甲天下”。進(jìn)行標(biāo)語選取，再通過各類平臺進(jìn)行宣傳。 （3）通過何種形式讓大家認(rèn)識我。

48、公園宣傳的時間上可大致分為四個期間，層層遞進(jìn)，逐步推廣公園，提升公園影響力。 懸念期：4月底之前，由專業(yè)公司策劃好九華湖logo、vi和吉祥物設(shè)計，高調(diào)在媒體征集評選logo、vi、吉祥物和宣傳標(biāo)語。通過高質(zhì)量的文案策劃，建立九華湖微信公眾號，通過網(wǎng)絡(luò)和實體宣傳廣告進(jìn)行渲染，多采用疑問形式，首個中華德文化公園，史無前例的開創(chuàng)，猶抱琵琶半遮面的角度，營造懸念，吸引公眾關(guān)注。 形象期：5月對德文化公園的整體形象以及景觀節(jié)點、娛樂設(shè)施等進(jìn)行初步的宣傳報道，體現(xiàn)德文化“上善若水”的水景資源，“厚德載物”的文化厚重，讓大家初步了解公園。 開園期（品牌形象樹立及概念滲透期）：展現(xiàn)德文化公園“寓教于樂”特色

49、，和以往的公園進(jìn)行區(qū)分，讓大家感覺，原來公園還可以這樣。持續(xù)期：后續(xù)宣傳主要通過網(wǎng)絡(luò)平臺和大型活動開展進(jìn)行，例如音樂煙火匯演、中華文化論壇等。重大節(jié)日發(fā)售公園吉祥物、帶logo的禮品，部分重大節(jié)假日或活動運(yùn)用媒體宣傳，深入報道。 2、宣傳要點 （1）以全國首家道德文化為主題的主題性公園，湘潭最大的水上樂園進(jìn)行前期的渲染造勢。（2）設(shè)計策劃公園logo、導(dǎo)示系統(tǒng)、吉祥物、宣傳口語等，通過一系列策劃展現(xiàn)公園特色及主題。 （3）組織策劃大型慶典活動及年度活動方案，及時對慶典活動進(jìn)行宣傳炒作，營造出良好的活動氛圍，吸引游客，樹立公園形象。 （4）通過招商和宣傳，吸引各種公益性組織、機(jī)構(gòu)及商家入駐公園，

50、逐步充實公園文化內(nèi)涵，提升公園整體檔次。擴(kuò)大公園影響力。（三）宣傳與媒介形式針對湘潭地區(qū)各媒體的廣泛性，以經(jīng)開區(qū)為中心，逐步向周邊縣市地區(qū)擴(kuò)散。以平面廣告（戶外大型立柱、城市l(wèi)ed屏）、網(wǎng)絡(luò)平臺（微信、網(wǎng)站）等媒介為主體，整合電視、報紙、廣播等宣傳途徑。展開對德文化公園文化內(nèi)涵、娛樂特色的宣傳，直接直觀的面對全市人民群眾。1、網(wǎng)絡(luò)廣告。建立德文化公園微信平臺、官網(wǎng)，與微九華共享資源，進(jìn)行廣告推廣，擴(kuò)大傳播力度。在湘潭地區(qū)的各門戶網(wǎng)站發(fā)布開園信息、招聘信息等。建立德文化公園自己專門網(wǎng)站，例如，九華經(jīng)開區(qū)管網(wǎng)等。 2、報紙?？梢赃x擇湘潭日報、湘潭晚報、九華周報等報紙宣傳。廣告形式以軟廣告為主，配合

51、少量新聞炒作，投放收費(fèi)低廉的通欄廣告。 3、電視臺、led。制作九華湖德文化公園專題廣告片，選擇好的頻道或者led廣告屏在黃金時段播出。廣告形式以形象廣告為主。4、公交車車身及公交站廣告。由資產(chǎn)公司出面協(xié)調(diào)，請求執(zhí)法局等部門同意九華環(huán)線公交、公交站臺，開展對德文化公園的宣傳。流動性大，宣傳面廣的特點，并且比較經(jīng)濟(jì)，另外可以選擇在市內(nèi)跑的幾條主要干線的公交車，作為德文化公園形象廣告宣傳車。 5、營銷推廣。一是與本地旅行社開展聯(lián)營，每個重點客源區(qū)域選擇送客量最多的3家旅行社進(jìn)行獎勵；與攜程等旅游網(wǎng)絡(luò)平臺合作。二是政府及企事業(yè)單位團(tuán)體。爭取湘潭市政府及企事業(yè)單位的會務(wù)、活動承接。三是積極與各類團(tuán)體或

52、非營利性組織攜手合作，支持開展各類團(tuán)體活動。四是面向?qū)W生市場，建議學(xué)校開展各類郊游、德文化教育，內(nèi)容包括參觀展覽、參與實踐活動等。（四）資金預(yù)算第一年logo、vi、卡通形象及前期宣傳預(yù)計費(fèi)用將達(dá)到160萬以上，持續(xù)期的后續(xù)品牌推廣資金每年減少至86萬/年，主要為活動策劃舉辦費(fèi)用。表8.1廣告宣傳推廣費(fèi)用序號類型前期（萬元/年）持續(xù)期（萬元/年）備注1策劃設(shè)計及活動費(fèi)用8550外聘策劃團(tuán)隊，設(shè)計公園logo、導(dǎo)示系統(tǒng)、廣告宣傳、紀(jì)念品制作、軟廣告、年度活動策劃等2報紙51可根據(jù)實際情況，選擇性投放3電視或其他可視傳媒30104網(wǎng)絡(luò)105搭建微信平臺、推廣和維護(hù)；網(wǎng)絡(luò)廣告投放（可根據(jù)實際情況，選

53、擇性投放）5戶外媒體1010利用園區(qū)已有資源進(jìn)行宣傳，主要為印刷制作費(fèi)用6其他推廣2010與各平臺展開營銷合作合計16086注：德文化公園宣傳費(fèi)用并非機(jī)械性的一層不變，按公園宣傳需求適當(dāng)?shù)脑黾踊驕p少經(jīng)費(fèi)開支。九、亟需推動工作及相關(guān)建議（一）亟需推動的工作1、由資產(chǎn)公司對公園進(jìn)行臨時接管。由于公園開園在即，先由資產(chǎn)公司聘請人員進(jìn)行臨時接管，對公園物業(yè)進(jìn)行管理，確保6月1日順利開園。2、盡快引入運(yùn)營策劃公司，開展公園宣傳。（1）聘請策劃團(tuán)隊，啟動品牌推廣工作。由資產(chǎn)公司、宣傳部及策劃團(tuán)隊共同征集設(shè)計公園形象logo、吉祥物、vi、主題宣傳廣告語；拍攝制作德文化公園戶外廣告形象宣傳片（視頻）、系列德

54、文化創(chuàng)意形象廣告（平面）。（2）按照方案，由資產(chǎn)公司及招商部門啟動運(yùn)營單位招商、招標(biāo)程序，組織上述單位按方案具體實施。同時啟動公園logo、吉祥物的評選（以評選進(jìn)行廣告宣傳），并確定公園logo和吉祥物，同宣傳部門啟動活動策劃。3、完善公園文化內(nèi)涵，新增游樂設(shè)施。目前公園主體基本完成，主題雕塑、彩繪、碑文等文化設(shè)施尚未設(shè)計建設(shè)，在規(guī)模宏大的設(shè)施構(gòu)架下缺乏充實、支撐文化內(nèi)涵的點睛之筆，綠地景觀苗木過多過密，缺乏休閑放松的草皮綠地，公園游樂設(shè)施空間有限，文化內(nèi)涵和娛樂性有待進(jìn)一步充實。（1）建設(shè)沙灘公園和游樂設(shè)施。以兒童吸引人氣。（2）完善公園北片區(qū)以及相關(guān)設(shè)施建設(shè)，啟動公園雕塑、彩繪的設(shè)計和制作

55、。4、確定功能定位及重新對公園規(guī)劃功能分區(qū)。德文化公園是我國首家以中華傳統(tǒng)道德文化為主題的主題公園，但“德文化”市場定位不突出，國家旅游局李金局長提出的旅游要素“商、學(xué)、養(yǎng)、閑、情、奇”幾大特色，德文化公園的德文化表現(xiàn)形式還沒有準(zhǔn)確定義，似乎樣樣可以覆蓋，但樣樣都無法做到突出特色。一是建議由資產(chǎn)公司、規(guī)劃局、宣傳部及產(chǎn)業(yè)局做好公園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對德文化公園“忠、孝、禮義、廉”五個片區(qū)進(jìn)行重新命名或重新劃分；二是明確德文化公園整體定位，建議將德文化公園及周邊剩余土地納入德文化公園開發(fā)之中，以德文化公園為核心，按德文化公園定位將公園及周邊商業(yè)土地打造為文化休閑區(qū)、娛樂休閑區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)及高端住宅區(qū)四個區(qū)域，致力將德文化公園打造為高端品牌的休閑度假區(qū)域。（二）相關(guān)建議九華湖德文化公園即將開園，提升公園整體運(yùn)營管理水平，建立健全公園管理機(jī)制，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)的意義。借鑒上海世紀(jì)公園及蘇州金雞湖景區(qū)的成功經(jīng)驗，提出以下建議。1、亮化改造和水上舞臺。由規(guī)劃制定公園亮化規(guī)劃，特別是大噴泉的彩光系統(tǒng)，盡快實施，主要建筑和橋梁進(jìn)行亮化，夜間九華湖將成為湘江璀璨明珠。建議于24孝臺西部水面建設(shè)水上舞臺，用于各類演出，舞臺與音樂噴泉燈光呼應(yīng)，可用于音樂會、會展和各類中小型演出。2、引入智慧化管理系統(tǒng)。九華