最高院關(guān)于商品房買賣糾紛的司法解釋

1、年月日最高人民法院審判委員會第次會議通過最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱解釋），并公告宣布該解釋將自年月日起施行。解釋出臺的目的在于保護參與商品房買賣合同的各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，逐步規(guī)范商品房交易市場的交易行為，最終保護商品房交易的安全和穩(wěn)定。正確理解該解釋，對于開發(fā)商規(guī)范經(jīng)營行為，正確處理糾紛、購房人防范購房風(fēng)險，理智對待因購房而產(chǎn)生的糾紛、商品房交易的參與者保護自身合法權(quán)益都有重要意義。下面就作者本人的理解，對解釋作出解讀及相關(guān)提示： 首部 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地

2、產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 解讀或提示：解釋的首部明確了兩個問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定。本解釋依據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門或地方的法規(guī)、規(guī)章。如果相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時，將不會適用相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社

3、會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調(diào)整的因素相當(dāng)高，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場化程度的不同；個人私房的交易中，交易各方都不是開發(fā)商，他們之間的交易不經(jīng)過生產(chǎn)到進入銷售領(lǐng)域的過程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與

4、其他房屋交易的區(qū)別，就能弄清本解釋的適用范圍。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 解讀或提示：城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強制性規(guī)定。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例、城市商品房預(yù)售管理辦法亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可，而無效的合同自始沒有法律約束力。作為有過錯的

5、一方，開發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內(nèi)容，在以前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購房人若想解除合同，則應(yīng)及時通過訴訟主張權(quán)利。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合

6、同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則。要約和要約邀請的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內(nèi)容不同。要約的內(nèi)容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同，發(fā)出要約邀請的人也不承擔(dān)法律后果。我國合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請

7、?！?，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在購房人就此內(nèi)容提出訂立合同時，該銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化，根據(jù)合同法第5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”。解釋進一步明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將這類廣告內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發(fā)商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條解釋解決

8、了以往司法實踐中長期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開發(fā)商對購房人的正式承諾的爭議，更有利于保護需要購房人的合法權(quán)益。需要提示的是購房人應(yīng)妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時，作為證據(jù)使用。 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購房人訂立認(rèn)購書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金。擔(dān)

9、保法第89條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄Ｔ诖藨?yīng)當(dāng)提示，購房人在與開發(fā)商簽定認(rèn)購書并交付定金時應(yīng)反復(fù)斟酌認(rèn)購書條款，明確定金所擔(dān)保的交易內(nèi)容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達(dá)成一致后，無法收回定金的后果。因為，根據(jù)本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會損失：第一，雙方最終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊，雙方就合同主要條款無法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責(zé)于一方？言之不詳。鑒于這種情況

10、的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購房人這將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位，利益受損。 第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購、認(rèn)購、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時具備兩個條件：第一，該協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“（一） 當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；（二） 商品房的基本情況；（三） 商品房的銷售方式；（四）

11、房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；（五） 交付使用的條件及日期；（六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 ；（七） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九） 面積差異的處理方法；（十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（十一） 解決爭議的方法；（十二） 違約責(zé)任；（十三） 雙方約定的其他事項?！?；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進交易和保證交易的穩(wěn)定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備

12、案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 解讀或提示：最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！薄Ｎ覈F(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買賣預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定。所以，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定，進一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。但對于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且

13、對方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對被拆遷人予以補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下，補償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取

14、得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 解讀或提示：本條是關(guān)于購房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰

15、性賠償責(zé)任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者

16、提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；或是訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等情形下，購房人可以在請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效，法院應(yīng)予支持：1、開

17、發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。這是關(guān)于購房人可以行使合同撤消權(quán)的規(guī)定。 第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所

18、有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實際占有人承擔(dān)風(fēng)險。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。應(yīng)提示購房人，即使在與開發(fā)商或物業(yè)公司發(fā)生糾紛情況下，也應(yīng)及時接收房屋，同時，通過正常渠道解決糾紛。否則，不能對房屋進行管理和進一步發(fā)現(xiàn)房屋的其他問題，卻可能承擔(dān)房屋毀損的實際風(fēng)險。 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定，房屋若出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提

19、示：本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 解讀或提示：本條是對房屋存在一般質(zhì)量問題時的保修規(guī)定。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 解讀或提示：本條規(guī)定開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按

20、照約定處理； （一）面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的，在一定的誤差幅度（3%）內(nèi)，據(jù)實結(jié)算。 （二）面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人

21、。 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出的，購房人可以請求解除合同。還規(guī)定了若購房人同意繼續(xù)履行合同，負(fù)擔(dān)或返還房價款的原則。 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 解讀或提示：本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題。 第十六條 當(dāng)事人以約定的違

22、約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 解讀或提示：本條規(guī)定了合理確定違約金的原則。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 解讀或提示：本條規(guī)定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計

23、算方法的情況下，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算標(biāo)準(zhǔn)和方法。 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 解讀或提示：本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因，購房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外，由開

24、發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護了購房人的合法權(quán)益。 第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定的是由于開發(fā)商的原因，使購房人無法辦理房屋權(quán)屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權(quán)并有權(quán)要求賠償損失。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房

25、屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定在開發(fā)商與包銷人的包銷合同中，如果當(dāng)事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷價格由包銷人購買。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。需提示，代理合同、包銷合同應(yīng)明確規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù)，條款完備。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定如果開發(fā)商違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。 第二十

26、二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 解讀或提示：本條規(guī)定了購房人與開發(fā)商因商品房買賣合同發(fā)生糾紛時，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則。 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本

27、金及其利息或者定金返還買受人。 解讀或提示：本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有有關(guān)的規(guī)定。作為一種社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失?！?，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過錯未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償

28、損失?！?，銀行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責(zé)任。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。購房人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，購房人特定的貸款目的已不能實現(xiàn)，如果不允許解除合同，對

29、購房人無疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風(fēng)險。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當(dāng)事人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨立請求權(quán)的第三人的身份

30、提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在第24條的情況出現(xiàn)后，商品房買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同解除后，合同各方當(dāng)事人的基本權(quán)利、義務(wù)。 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知