“望、聞、問(wèn)、切”做房地產(chǎn)市調(diào)

1、“望、聞、問(wèn)、切”做房地產(chǎn)市調(diào) 市場(chǎng)調(diào)研，掌握第一手信息，生產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)同的產(chǎn)品，對(duì)任何一個(gè)行業(yè)都是非常重要的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房子是對(duì)人類(lèi)的終極關(guān)懷，關(guān)系老百姓日常生活的大事情，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)甚至是一輩子的大事情，人們?cè)诜孔?，“家”的方面傾進(jìn)了太多的心血?！皭?ài)之切，責(zé)之深”。如何拿到第一手信息，建造令人喜聞樂(lè)道的好房子，或者把這種信息點(diǎn)撥開(kāi)來(lái)，都是我們市調(diào)人員的使命！“望、聞、問(wèn)、切”是傳統(tǒng)中醫(yī)診斷治療方法，我這里就是要借用傳統(tǒng)中醫(yī)診斷原理到做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研領(lǐng)域，做一方探討。第一步，“望”-判斷地塊、建筑物的大致情況所謂“望”就是看，分三個(gè)步驟來(lái)講，我們接到一個(gè)任務(wù)的時(shí)候，如果時(shí)間允許的情

2、況下，不是立即出發(fā)去案場(chǎng)所在地，而是從身邊著手，挖掘能夠和本案有關(guān)的信息，一個(gè)重要的突進(jìn)就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，或者np稿等媒介途徑，這就是“望”的第一步?！巴钡牡诙绞沁M(jìn)入了案場(chǎng)所在地十五米處立足，查看本案所在地的現(xiàn)況，包括：本案的地段商業(yè)價(jià)值（附近的商業(yè)，社區(qū)的情況）；建筑物外立面的風(fēng)格特色；風(fēng)向；采光；有無(wú)特別的優(yōu)勢(shì)（如靠山、臨水；學(xué)校旁、公園處）?！巴钡牡谌剑亲哌M(jìn)去，走到案子內(nèi)部去，察看建筑細(xì)節(jié)，如外立面是怎么樣的？是石材；面磚；墻漆；還是結(jié)合體！包括社區(qū)的總體色調(diào)搭配。查看售樓處細(xì)節(jié)，包括接待人員服務(wù)細(xì)節(jié)，筆者曾經(jīng)在重慶察看一個(gè)商業(yè)大廈的時(shí)候，同行的人肆無(wú)忌憚的在拍照，當(dāng)時(shí)案場(chǎng)服務(wù)人員

3、走過(guò)來(lái)說(shuō)，“先生，如果可以的話，能不能不拍？”這樣的話語(yǔ)，自然沒(méi)有多少人能夠拒絕了。這就是一種細(xì)節(jié)，別小看了服務(wù)人員的細(xì)節(jié)，一個(gè)好服務(wù)，可以讓同行都幫助你說(shuō)好話，可以發(fā)揮很好的耳語(yǔ)傳播。第二步，“聞”-聽(tīng)聞相關(guān)人員對(duì)本案及相關(guān)信息的見(jiàn)解“聞”，就是聽(tīng)聞，也包括三個(gè)途徑，第一個(gè)途徑是在出發(fā)前、途中，聽(tīng)聽(tīng)相關(guān)人員的解說(shuō)，對(duì)案子有了一個(gè)大概印象，這樣方便我們?nèi)プC實(shí)這些信息。人都一個(gè)證實(shí)的喜好，旅游區(qū)的很多景點(diǎn)說(shuō)像猴子，像馬，像什么的，結(jié)果自己親自一看真是那么回事，這個(gè)可以為我們省卻很多時(shí)間。當(dāng)然市調(diào)人員，還必須有自己的獨(dú)立見(jiàn)解，不能人云亦云！。第二個(gè)途徑上進(jìn)入案場(chǎng)所在，聽(tīng)案場(chǎng)服務(wù)人員的解答，這個(gè)也是

4、非常重要的，他們會(huì)盡量把案子的特色之處表達(dá)出來(lái)，這個(gè)也是我們市調(diào)人員需要學(xué)習(xí)的。我們從中知道了建筑、選材上多一筆，少一點(diǎn)，可能帶來(lái)的不同反響。有的時(shí)候就是那么幾句話，竟有“一言驚醒夢(mèng)中人”的感覺(jué)。第三個(gè)途徑是聽(tīng)聽(tīng)其他來(lái)訪人員的問(wèn)答，一方面是學(xué)習(xí)問(wèn)答的技巧；另一個(gè)方面也是我們了解案子可能存在的機(jī)會(huì)點(diǎn)的途徑。售樓人員一般不會(huì)把案子可能的劣勢(shì)表露出來(lái)，這個(gè)就需要我們市調(diào)人員細(xì)心去挖掘了。當(dāng)然這也是市調(diào)人員要了解的重要內(nèi)容之一，細(xì)心聆聽(tīng)可以借別人之口得知，當(dāng)然有所裨益。第三步，“問(wèn)”-有針對(duì)的詢(xún)問(wèn)一些相關(guān)的問(wèn)題問(wèn)，是對(duì)接觸的信息抗性反映，當(dāng)信息進(jìn)入我們大腦時(shí)有一個(gè)門(mén)檻，只有通過(guò)門(mén)檻才能進(jìn)入指點(diǎn)信息站點(diǎn)

5、，也只有這樣我們的信息才是有效的，才能為我們利用。對(duì)市調(diào)人員來(lái)說(shuō)，要適時(shí)問(wèn)一些問(wèn)題，加深我們對(duì)案子的了解，通過(guò)對(duì)問(wèn)題的思考，可以使我們更主動(dòng)，更客觀的了解案子要點(diǎn)。畢竟我們不是在做流水賬的工作，而是做有自己見(jiàn)解的作品。第四步，“切”-對(duì)上述得到的信息進(jìn)行歸類(lèi)、匯總，得出自己的見(jiàn)解。通過(guò)上述“望”，“聞”，“問(wèn)”三步驟得到的信息，我們案子有了一個(gè)大概的信息，但是這些還是凌亂的，無(wú)序的，或者不那么全面。我們就有必要對(duì)其進(jìn)行整理成文字，這樣我們才能發(fā)現(xiàn)，自己到底知曉了什么？那些還需要完善的。sowt分析就是一個(gè)很好的公式，我們可以利用這個(gè)公式，得出自己的見(jiàn)解，這個(gè)也是我們市調(diào)的最終目的。后記：研展市調(diào)是一個(gè)復(fù)雜，隨機(jī)應(yīng)變的工作，不是說(shuō)做好了以上四個(gè)步驟，市調(diào)就可以說(shuō)“水到渠成”了，關(guān)鍵是對(duì)這四個(gè)步驟的把握，