長春項目全策劃結(jié)構(gòu)思路

1、長春項目全策劃結(jié)構(gòu)思路1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。長春項目全策劃結(jié)構(gòu)思路一、 宏觀市場研究I 、 區(qū)域現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、 宏觀經(jīng)濟運行狀況 :( 1) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ( 2) 固定資產(chǎn)投資總額( 3) 各產(chǎn)業(yè)比率、 人口、 收入 ( 4) 社會消費特征及恩格爾系數(shù)( 5) 宏觀購房金融政策 :貨幣政策、利率、 房地產(chǎn)按揭政策( 6) 項目建設(shè)成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù);2、 項目所在地政府相關(guān)的政策法規(guī)和城市發(fā)展方向:( 1) 東北區(qū)域經(jīng)濟政策改變 ( 2) 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ( 3) 政府關(guān)于商品住宅、 市政規(guī)劃等開發(fā)的政策法規(guī)( 4) 經(jīng)過城市

2、規(guī)劃、開發(fā)方向或政府扶持以確定城市發(fā)展方向, 及其對項目正面或負(fù)面的影響。II 、 項目用地周邊環(huán)境分析( 1) 項目土地性質(zhì)調(diào)查: 地理位置、地質(zhì)地貌狀況、土地面積及紅線圖、土地規(guī)劃使用性質(zhì)、七通一平現(xiàn)狀 ( 2) 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 : 地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、 環(huán)境污染狀況 ( 3) 地塊交通條件調(diào)查: 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃、項目的水、路、 空交通狀況、地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀( 4) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 : 購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、 娛樂、 餐飲、 運動、 生活服務(wù)、娛樂休息設(shè)施、周邊可

3、能2資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。存在的對項目不利的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響( 5) 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃。III 、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀:( 1) 所在地項目供給特征: 數(shù)據(jù)及趨勢、項目特征細(xì)分描述( 如下新建在建項目信息) 、 從特征得到的借鑒和警惕、價格、 熱銷戶型等 ( 2) 項目所在地土地供應(yīng)情況及其帶來的潛在供應(yīng)量 ( 3) 項目所在地的居民住宅現(xiàn)狀 : 形態(tài)及比重 ( 4) 項目所在地市場板塊的劃分及其差異 ( 5) 項目所在地項目平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)。供給調(diào)研所需數(shù)據(jù)資料內(nèi)容:a、 土地市場信息 :

4、區(qū)域特征、 土地供給、 購買方信息、 政策法規(guī)變化、 規(guī)劃 ;b、 新建在建項目信息 : 區(qū)位特征板塊、 項目特征 ( 風(fēng)格、 戶型結(jié)構(gòu)、 建筑結(jié)構(gòu)、 材料、 裝修、 樓間距、 綠化率、 電梯量、 車位 ) 、 戶型 ( 面積大小、 數(shù)量配比、 客戶群 ) 、 價格 ( 價格現(xiàn)狀、 價格走勢、 價格手段、 層次朝向差價 ) 、投資商、 開發(fā)商、 代理商、 承建商、 物業(yè)管理、 內(nèi)部配套特征、 周邊配套信息。c、 顯性消費者基本信息: 客戶群特征、購房目的、區(qū)位選擇、 房型選擇、面積選擇、總價范圍、貨款比率。d、 房地產(chǎn)市場交易信息。e、 房地產(chǎn)項目推廣基本信息: 廣告 ( 出現(xiàn)媒體、時間與期間

5、、版面、色彩、 投放數(shù)量、載體、廣告市場價格、主題特3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。色) 促銷活動 ( 形式特點、時間段 ) 。f、 居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)IV 、 項目所在地房地產(chǎn)市場需求調(diào)研內(nèi)容市場研究在于如何將以上所得到的供給數(shù)據(jù)和市場需要相結(jié)合進行整合分析 , 從而得到符合市場、 符合需求和能超越需求的項目所需的結(jié)論。需求研究結(jié)構(gòu)如下:第一部分研究目的( 叢需求調(diào)研中希望得到的結(jié)論支撐)對消費者購房目的研究 ,住房信息傳播途徑研究 ,住房消費決策模式研究 ,購房考慮因素研究 ,住房價位選擇研究 .消費者對住房面積、 裝修等方面的考慮 , 對聯(lián)排

6、別墅、 儲藏室、 開放式陽臺、 框架結(jié)構(gòu)等房屋賣點的接受度研究都能對項目定位發(fā)展模式提供理論基礎(chǔ)。第二部分研究方法( 整個需求研究方法、需要注重點和全過程的描繪 )其中 , 調(diào)研所得到的數(shù)據(jù) ( 問卷 ) 整理分析是關(guān)鍵過程。其中樣本容量公式 : ( 為滿足精度要求的數(shù)學(xué)模型 ) 總量 Y 樣本中有意購房者比率 ( 百分率 ) , 若 95% 的置信空間寬度為 0.05 則 =0.025,則在總量Y 下需要的精確樣本容量為=Y* *(1- )/Y*( 2/4)+*(1- ) 。項目調(diào)研中有必要對消費者需求和消費模式的了解和研究。例如總量為 份問卷中有 25%有購房意向 , 我們需要多少才能精確

7、說明問題 ( 數(shù)量多并不能體現(xiàn)需求 ) 因此能夠得出 *0.25( 1-4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。0.25) / *( 0.0252/4) +0.25*(1-0.25)= 700 ,這就是我們需要的結(jié)論。第三部分 研究分析 ( 整個需求研究分析的過程 ) 我正試著做這個業(yè)務(wù)建模 , 希望能拿出些結(jié)果來和大家交流。1、 住房消費者群體特征研究( 1) 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 ( 各種檔次商品住宅客戶分析、 商品住宅客戶購買行為分析 ) ( 2) 已購房者的群體特征研究 ( 3) 未來打算購房者的群體特征2、 房屋購買的決策方式.( 1) 購買決策方式(

8、 2) 購房信息的主要途徑3、 購房需求研究( 1) 購房目的( 2) 購房考慮的主要因素( 3) 價位的選擇( 4) 付款方式( 5) 需求程度( 6) 面積選擇( 7) 房屋模式需求度分析第四部分 結(jié) 論總括購房消費調(diào)研應(yīng)該包括的內(nèi)容如下 : A 人口統(tǒng)計特征 : 年齡分布、 性別、 收入、 職業(yè)、 教育、 家庭生命周期與購買行為、 家庭規(guī)模。 B 行為特征 : 誰買、 如何買、 何時買、 哪里買、為什么買。 C 消費的社會性特征 : 對示范的追隨、 家庭結(jié)構(gòu)及其主導(dǎo)、 角色和地位。 D 消費者心理特征 : 動機、 直覺、 信念和態(tài)度。4、 需求研究總結(jié)V 市場總結(jié)5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和人口統(tǒng)計的研究應(yīng)該市場研究的核心內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟狀況 ( 利率、 通貨膨脹、 就業(yè)保障、 等 ) 形成消費者信心和商業(yè)投資活動的基礎(chǔ) , 零售業(yè)狀況是否需要尋求更多的商鋪 , 家庭狀況是否改進居住條件的愿望以及該地區(qū)旅游資源是否有更多的旅客預(yù)訂賓館。本地市場的動態(tài)變化是用于確定居住需求來源的最重要因素。消費者人口統(tǒng)計資料( 人口增長、家庭構(gòu)成、年齡和家庭特征、收入及消費偏好) 對決定建造量、確定適銷適租的建筑產(chǎn)品類型、確定單元面積及確定適當(dāng)?shù)匿N售價格等都指導(dǎo)意義。分析市場特征, 得出供給與需求