國內(nèi)長租公寓市場調(diào)查報告

1、長租公寓行業(yè)調(diào)查報告 一、一、發(fā)展概述發(fā)展概述 長租公寓行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)歷了十年的發(fā)展。 13-14年獲得風(fēng)險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。 2014年，雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓。 據(jù)估計目前國內(nèi)房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，測算國內(nèi)青年 租房的市場規(guī)模已達(dá)到近近8000億元億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元億元。 長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)與各類本地服務(wù)商建立了聯(lián)系，供應(yīng)鏈體系供應(yīng)鏈體系正在成熟，互聯(lián)網(wǎng)改善了公 寓企業(yè)拿房和出房的效率，流程系統(tǒng)化已成常態(tài)。 集中式公寓走向精品化開發(fā)精品化開發(fā)，個別集中式單體收益可達(dá)30%。 分布式公寓正進(jìn)行規(guī)?；?/p>

2、擴張規(guī)?；瘮U張，呈現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。 風(fēng)險提示風(fēng)險提示： 1、二房東和經(jīng)濟型酒店競爭 2、行業(yè)成熟度低 3、人才流失 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （一）租房市場現(xiàn)狀（一）租房市場現(xiàn)狀 根據(jù)北京青年人才住房狀況調(diào)研報告顯示，租房居住比例達(dá)52.20%，而在調(diào)研中僅有 26.31%表示在租房過程中未遇到權(quán)益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環(huán)境的公寓企業(yè) 存在巨大的市場機會 品牌化的公寓公司能有效消除現(xiàn)今租房面臨的各類痛點。品牌化的公寓公司能有效消除現(xiàn)今租房面臨的各類痛點。 圖表2.2.租房需求與租房問題調(diào)研 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背

3、景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （二）白領(lǐng)時代的到來與（二）白領(lǐng)時代的到來與90后的個性需求后的個性需求 中國社科院14年發(fā)布的社會藍(lán)皮書指出，2015年我國將進(jìn)入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過將進(jìn)入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過 藍(lán)領(lǐng)的藍(lán)領(lǐng)的“白領(lǐng)時代白領(lǐng)時代”，對車、房、服務(wù)等的需求將不斷提升。 趕集網(wǎng)租房報告顯示目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。同時90后真正進(jìn)入 工作崗位，一方面他們希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴。未來看中個人價值的90后，部分有可部分有可 能成為不買房一代能成為不買房一代。 以上發(fā)展趨勢下，長租公寓行業(yè)必定會受益。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：

4、時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 圖表3.90后特征與租房態(tài)度圖表4.2013年租房者年齡分布 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （三）近萬億級的市場容量（三）近萬億級的市場容量 中國目前房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套。 中國流動人口規(guī)模2013年已達(dá)2.36億，72%的流動人口通過租房居住，即1.76億租房流動人口， 過半為80后，即近8800萬租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上廣等6 省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。 圖表5

5、.5.青年租房市場年度規(guī)模估算 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 社科院社會藍(lán)皮書指出，2015年我國高校畢業(yè)生總數(shù)將繼續(xù)增加，達(dá)到740萬。 應(yīng)屆畢業(yè)生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期一般在3-5 年年，未來應(yīng)屆生租賃市場需求巨大。 圖表6.6.應(yīng)屆生租房市場年度規(guī)模測算 目前規(guī)模化的長租公寓企業(yè)仍處于成長期，未來仍有巨大的成長空間巨大的成長空間，截至14年，全國最大 的公寓企業(yè)鏈家旗下的自如，服務(wù)過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背

6、景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （四）房地產(chǎn)租賃市場環(huán)境（四）房地產(chǎn)租賃市場環(huán)境 公寓公司能提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品來調(diào)和供求兩端 1、 供給層面。供給層面。中國存量房近億套，近25%的空置率。未來物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入細(xì)分時代（公寓 運營，服務(wù)式辦公等領(lǐng)域），大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流 入租賃領(lǐng)域。 2、 需求層面。需求層面。中低端房源供不應(yīng)求，租賃市場需求強勁。超過七成的需求都是85-90后人群， 他們在初入社會時真正需求是合租，收入水平也暫不支撐整租，且90后要求居住品質(zhì)的升級。 目前，全國各主要城市租賃價格穩(wěn)中有升，有利于公寓企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計和收益全國各主要城市租賃價格穩(wěn)中有升，

7、有利于公寓企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計和收益（即大部分簽 約5年，前三年租金鎖定的方案）。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 圖表7.7.國內(nèi)主要城市租賃價格指數(shù)對比（2008.1-2014.52008.1-2014.5） 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （五）資本市場的助推（五）資本市場的助推 中國的風(fēng)險投資行業(yè)從投資金額、機構(gòu)數(shù)量、活躍程度投資金額、機構(gòu)數(shù)量、活躍程度都達(dá)到了歷史高點，能為公寓行業(yè)初創(chuàng) 企業(yè)提供了早期的資金供給。 在雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓之前，2013年很多的公寓企業(yè)已經(jīng)

8、拿到A輪融資，而 順為資本布局了愛屋吉屋（房屋中介），愛屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓見（分布式）公寓（集中式），上海寓見（分布式）三種不同 業(yè)態(tài)的房產(chǎn)類公司。 在資本的助推下，各家公寓企業(yè)突破了地域限制，15年已有部分企業(yè)開始了跨城市的全面布局。 金融衍生品對公寓企業(yè)的支持作用： 1、運用類REITs產(chǎn)品，銀行并購杠桿去撬動核心地塊物業(yè)。 2、運用銀行、P2P等保理業(yè)務(wù)可以更好的提前收回應(yīng)收款。 3、運用長租公寓預(yù)收款特性，未來可與銀行開發(fā)固定收益類產(chǎn)品。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 企業(yè)創(chuàng)立時間融資時間融資情況 新

9、派公寓20122013賽富不動產(chǎn)1.6億元 優(yōu)客逸家20122013.9 2014.9 君聯(lián)資本A輪400萬美元，經(jīng)緯中國、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、華興資本多方投資 優(yōu)客逸家B輪融資2200萬美元 鏈家自如2011/鏈家數(shù)的億人民幣 優(yōu)帕克2002/融資4000萬 廣州YOU+20102014順為資本雷軍1億元 青年匯20122014某知名在線旅游上市公司2500萬元投資 上海青客20122013達(dá)晨投了數(shù)千萬元 晟曜行2005/銀行貸款500萬人民幣 上海寓見20142014險峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元投資，順為資本A輪1000萬美元 南京未來域20102014中君泰投了數(shù)千萬元 魔方公寓2

10、0102013華平資本3000萬美元 蘑菇公寓20142014.2 2014.12 平安創(chuàng)投、IDG數(shù)千萬人民幣A輪融資,由海通開元基金領(lǐng)投，IDG資本及平安創(chuàng)投跟 投的B輪2500萬美元融資 圖表8.8.部分長租公寓（貝客競爭對手）企業(yè)融資情況 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 （六）互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造（六）互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造 長租公寓，尤其是青年公寓，手握兩端市場，一端是戶主，另一端是租客。 長時間的業(yè)余活動，若能提供良好的環(huán)境，使得公寓與租客產(chǎn)生更多交互，同時對無數(shù)小業(yè)主 進(jìn)行資產(chǎn)管理，由社交活動衍生的市場空間巨大。 當(dāng)領(lǐng)軍企業(yè)的

11、房源量達(dá)到20萬套，線下用戶達(dá)到百萬級時，長租公寓行業(yè)將開始真正啟程。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造表現(xiàn)： 1、解決租客與房東之間的信息不對稱，大大提高銷售效率 2、強大的互聯(lián)網(wǎng)管理體系，能提高公寓管理效率。 3、互聯(lián)網(wǎng)思維：用流量導(dǎo)入現(xiàn)金流，未來切入社區(qū)經(jīng)濟。 （七）政策層面（七）政策層面 2015年1月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見,提 出了要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租、積極 推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托

12、基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。 同時上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行 意見的通知意見的通知，規(guī)定從15年3月1日開始，上海市民無論是出租還是租住房屋，都可以委托專業(yè) 的代理經(jīng)租機構(gòu)，代理經(jīng)租住房可以根據(jù)市場需求，在進(jìn)行裝修改造后向社會出租，并配置必 要的家具和家電。單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，可以作為一間房間單獨出租 使用。這一舉措有利于存量房的盤活，為市場提高供給。 而公寓行業(yè)爭議較大群租，政府未來會繼續(xù)整治群租，提倡更多的白領(lǐng)公寓。深圳、廣州、成

13、 都等地房管局也密切關(guān)注北京、上海群租房政策的執(zhí)行情況，著手制定相應(yīng)的政策?！叭鹤夥俊?的“N+1模式”的共識成立。 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 地區(qū)文件相關(guān)內(nèi)容 上海 關(guān)于加強本市住宅小 區(qū)出租房屋綜合管理的 實施意見 進(jìn)一步嚴(yán)格“群租”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，任一出租房間居住人數(shù)超過2人將被認(rèn)定為 群租。而對于群租的出租人和轉(zhuǎn)租人，懲罰幅度也提高到“1萬元以上10萬元以下” 上海（浦東新 區(qū)） 住宅小區(qū)出租房屋綜 合管理實施方案 涉及5種情形的住宅小區(qū)出租房將被納入綜合管理的范圍：1、將單位集體宿舍設(shè)在住宅 小區(qū)內(nèi)； 1、 將一間原始設(shè)計

14、為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租； 2、 將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居?。?3、 出租房間的人均居住面積低于5平方米； 4、 每個出租房間居住超過2人(有近親親屬關(guān)系的除外) 北京 關(guān)于公布北京市出租 房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn) 等有關(guān)問題的通知 1、出租房人均居住面積不得低于5平方米，單個房間不得超2人，不得分割出租，不得 按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不能出租。 2、違規(guī)業(yè)主可由業(yè)委會責(zé)成終止租賃行為，違規(guī)中介將依法查處并記入信用檔案。 北京 首都綜治委群租房治 理工作會議 如果房主配合整改，將可以允許“N+1”模式的隔斷存在，即

15、將面積較大客廳或飯廳隔 出一個房間用于出租。 圖表10.2013-2014京滬群租政策比較 二、二、 行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 三、三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 長租公寓行業(yè)其自身屬性（B2C）與傳統(tǒng)二房東(C2C)有明顯的差別。 1） 公寓企業(yè)有較強的品牌力量，有較高的溢價能力，較好的降低房東和租客的違約率。 2） 公寓企業(yè)在人才培養(yǎng)、再加工能力、房源維護(hù)、供應(yīng)鏈管理、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和 管控。 3） 優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，并在拿房上更為強烈，而傳統(tǒng)二房東為考慮項目收益， 難以突破區(qū)域包租的方

16、式，拿房上多考慮高額價差。 4） 公寓企業(yè)未來能在租客社交，金融合作，本地服務(wù)商合作上有較大機會，在產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈 體系上更加深入。 三、三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 圖表11.11.長租公寓企業(yè)運營體系（分布式） 圖表12.長租公寓企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系 三、三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 公寓行業(yè)目前大多為“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”的重模式，需要較高的經(jīng)濟成本、時間 成本、運營成本，回收周期較長，但房屋租賃的良好現(xiàn)金流、未來的衍生收入和市場空間讓公寓 行業(yè)存在巨大的市場機會，未來中

17、國會出現(xiàn)品牌化的長租公寓企業(yè)巨頭。 （一）長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場（一）長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場 公寓行業(yè)發(fā)展模式呈現(xiàn)出區(qū)域性強的特點。目前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市如北京、上海、 廣州、深圳，以及發(fā)達(dá)的二線城市如成都、武漢，杭州，這些城市流動人口多，租房需求旺盛， 房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。 未來隨著優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)的崛起，公寓行業(yè)會面臨整合和洗牌。 比照快捷酒店行業(yè)，我們判斷，長租公寓行業(yè)至少能讓前10名的企業(yè)有市場空間，而且呈現(xiàn)區(qū) 域特征，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)會形成跨區(qū)域聯(lián)動。 圖表13.長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場分布 四、四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀 （二）長租公寓企業(yè)目標(biāo)市場情況

18、（二）長租公寓企業(yè)目標(biāo)市場情況 不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群不一樣，總體上分為以下三個層級：金領(lǐng)（企業(yè)高管、老外），白領(lǐng) （初入職場的畢業(yè)生），藍(lán)領(lǐng)。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表14.14.長租公寓企業(yè)目標(biāo)市場情況 1、高端市場（含中高端）、高端市場（含中高端） 服務(wù)對象為企業(yè)高管，以及外籍人士，對生活品質(zhì)要求很高。 新加坡旗下的酒店式公寓“雅詩閣雅詩閣”、“輝盛閣輝盛閣”占領(lǐng)這一高端公寓市場；而國內(nèi)領(lǐng)先的公寓 企業(yè)“優(yōu)帕克優(yōu)帕克”以及以“社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)管理”為導(dǎo)向的“晟曜行晟曜行”發(fā)展最為良好。 但目前高端涉外租賃面臨以下問題： （1）經(jīng)歷過08年的金融危機后，房地產(chǎn)、金融行

19、業(yè)受宏觀波動影響高端人群，外企高管撤離中 國現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 （2） 涉外市場面臨在單筆支出減少，人力成本上升，涉外行業(yè)未來較難繼續(xù)有突破式發(fā)展。 （3）未來涉外租賃可以延伸到低頻高客單價的服務(wù)，如游學(xué)、交流、中文教學(xué)等多業(yè)務(wù)鏈服務(wù)。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 2、中端市場、中端市場 2011-2013年間出現(xiàn)了許多青年公寓，可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、休 閑吧），及公寓定期組織的線下活動。 3、低端市場、低端市場 以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。 特點是價格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個租房者的成本。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展

20、長租公寓市場發(fā)展 對比這三類市場： 目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈 而中高端的金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高，中低端的白領(lǐng)公中低端的白領(lǐng)公 寓僅僅有寓僅僅有8-98-9個月的租房周期個月的租房周期。 在規(guī)模和品牌未形成前，獲客的單位成本高，因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表15. 15. 代表性長租公寓企業(yè)的價格區(qū)間和業(yè)態(tài)情況 一線城市一線城市VS二線城市：二線城市： 鏈家自如優(yōu)帕克廣州優(yōu)+優(yōu)客逸家青客公寓青年匯晟曜行 成立時間201

21、0200220122012201120112006 公寓性質(zhì) 分布式和集 中式 分布集中分布分布集中式分布式整租 管理規(guī)模78000間1300套220間1500間10000間2100間1270套 管理面積200萬平方20萬平方1萬平方3萬平方20萬平方7萬平方16萬平方 月客均價 2000元/間 5000元/間 2萬/套 2200元/ 間 800元/間1500元/間 3000元 /間 11000元/套 空置率1012% 16% 2% 6% 8% 2% 3% 線下網(wǎng)點鏈家網(wǎng)點5個2個4個4個5個45個 員工數(shù)量 10000多 萬 400名40多名200多名300多名80多名150名 服務(wù)對象白領(lǐng)

22、租客企業(yè)高管 白領(lǐng)、驢 友 白領(lǐng)白領(lǐng)白領(lǐng)企業(yè)中高層 &業(yè)主 房源來源中介中介大業(yè)主中介中介大業(yè)主小業(yè)主 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表16.16.長租公寓行業(yè)部分公司運營指標(biāo) （四）現(xiàn)有長租公寓運營模式分析（四）現(xiàn)有長租公寓運營模式分析 房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式集中式”與 “分布式分布式”兩種。 1、集中式、集中式 集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造。 但商業(yè)改造由于多為一次性投入，企業(yè)會比分布式較晚進(jìn)入物業(yè)管理及運營。集中式公寓由于 受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布

23、在近郊等位置。 集中式公寓的關(guān)鍵是獲取低價物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表17.集中式公寓業(yè)態(tài) 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 集中式長租公寓在其業(yè)態(tài)形式上與酒店式短租公寓和經(jīng)濟型快捷酒店有很多相似之處，如物業(yè) 獲取考慮，裝修等方面，但在服務(wù)密度服務(wù)密度，渠道運用渠道運用，人力成本人力成本等方面有很大不同。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表18.18.集中式長租與酒店式短租公寓對比 目前You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式公寓。 目前以YOU+為代表的公寓企業(yè)，通過出讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)

24、 金流變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，所募集資金用于后續(xù)的項目開發(fā)，這是國內(nèi) 公寓企業(yè)融資多樣化的創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 YOU+和懶投資的產(chǎn)品融資期限包含2月、6月，年化收益率為7.5%，10.0%。租客們均為收入 穩(wěn)定、信用良好的都市青年，租客信息滿足下圖的認(rèn)證。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表19.YOU+公寓與懶投資合作方案 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 集中式公寓未來的發(fā)展方向可能是其細(xì)分市場帶來的機會，如針對于藍(lán)領(lǐng)剛需的新起點公寓， 針對女性的蜜柚公寓等等。 圖表20.部分集中式公寓發(fā)展情況 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租

25、公寓市場發(fā)展 圖表21.集中式公寓精品化發(fā)展 特點總結(jié) 較高價格 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 同一地段同一住房面積，其價格高于分散式公寓，再加上 商業(yè)的用水用電，無形增加了租客的成本。為了吸引足夠 的客戶，集中式公寓應(yīng)主打社交和服務(wù)。 精品開發(fā) 注入理念 集中式公寓其占地面積較大，短期獲取市區(qū)房源難度大、 租金高，無法選擇合意的樓宇進(jìn)行改造。 而郊區(qū)通常地 價便宜，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、或是高新科技園區(qū)，適合精品開 發(fā)，也容易注入公寓企業(yè)的理念，公寓理念不同對未來估 值影響很大。 強社交屬性 相對分布式，低成本的運營管理，較短的租客社交距離以 及公寓團隊與租客的距離。未來大面積的公共空間的開發(fā) 將給運營團隊更多自由度來

26、構(gòu)建社交圈。 差異化競爭 集中式公寓未來的差異化競爭，通過對租客進(jìn)行細(xì)分從而 篩選出某種人群，使同一細(xì)分群體的租客相互影響，更易 于形成互動，如創(chuàng)業(yè)人群，女性，留學(xué)人才，藍(lán)領(lǐng)等。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 2、分布式、分布式 分布式長租模式起步較晚。 模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改 造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表22.22.分布式公寓業(yè)態(tài) 在產(chǎn)品方面，鏈家自如經(jīng)過三年的探索和發(fā)展，如今已發(fā)展成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線，裝修 風(fēng)格多樣；可以進(jìn)行“在線預(yù)訂”，自如客網(wǎng)絡(luò)交租；建立

27、了積分系統(tǒng)，客戶可以用積分換取 優(yōu)惠；線下活動經(jīng)驗豐富，規(guī)模達(dá)百人以上。 圖表23.某分布式公寓產(chǎn)品設(shè)計 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 再以蘑菇公寓蘑菇公寓和優(yōu)客逸家優(yōu)客逸家為例，在規(guī)模上暫時落后于鏈家自如，但卻發(fā)展迅速，這得益于兩家 企業(yè)創(chuàng)始人多年旅游地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗，優(yōu)客逸家選擇二線城市作為目標(biāo)市場，競爭相對較小， 近期宣布進(jìn)軍北京，開始挑戰(zhàn)高客單價市場。而蘑菇公寓從2014年開始，1年間，從0發(fā)展為 5000間房源，且均處于“地鐵”沿線，深受白領(lǐng)一族歡迎。還為租戶提供了100M的光纖網(wǎng)絡(luò)， 滿足租客商務(wù)辦公娛樂需求。 到2016年，分布式公寓企業(yè)一定會在規(guī)模上有梯隊分布，大公

28、寓企業(yè)做城市布局，并購中小公 寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、成本做的很好時，也會活的很好，大公 寓企業(yè)的問題是要把握住擴張的節(jié)奏。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表24.分布式公寓規(guī)?；瘮U張 特點總結(jié) 擴張性 相對于集中式，其包含的部門更為多樣，有龐大的運營系統(tǒng)，合理速度擴張 后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 多房源選擇性 分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，維修及時，線上完成選房選址，高性 價比產(chǎn)品，這要求公寓整合足夠多的房源，來形成品牌，并且有合適的房間 供選擇。 裝修團隊外延 領(lǐng)軍公寓企業(yè)可通過裝修團隊，承接裝修任務(wù)，一方面保證訂單數(shù)量，另一 方面可為未

29、來托管業(yè)務(wù)作準(zhǔn)備。 搶奪資金和人才 目前公寓是個重資產(chǎn)行業(yè)，特別是分布式，在收購房源以及運營管理都需要 大量資金和人力，團隊能力強，市場開拓早、服務(wù)體驗好的公司將會搶占市 場，實現(xiàn)贏者通吃，但一定要結(jié)合自身的發(fā)展特點注意上面的拿房問題。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 （1）房東端：資產(chǎn)管理合作方案）房東端：資產(chǎn)管理合作方案 在傳統(tǒng)模式下，公寓運營公司會付給房東一筆穩(wěn)定的租金收益。分布式公寓主要是為分散的房 東提供了“租賃整體解決方案”，房東既是供給方，也是需求方。提供更多資產(chǎn)管理合作方案， 是風(fēng)險投資方愿意看到的進(jìn)步。 在這一點上，我們已經(jīng)能看到如自如、青客這些企業(yè)的顯著進(jìn)步，市

30、場化的流程操作，從 收房到出房已經(jīng)能達(dá)到簡裝房8天完成，毛坯房在22天左右。 圖表25.25.房東與公寓企業(yè)托管模式 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 （2）客戶端：租金、服務(wù)費、增值服務(wù)、社交流量轉(zhuǎn)化）客戶端：租金、服務(wù)費、增值服務(wù)、社交流量轉(zhuǎn)化 房東簽下 3到 5年的托管合約后，公寓運營方將會對托管的房屋進(jìn)行一定的標(biāo)準(zhǔn)化裝修（如宜家 家具、品牌家電進(jìn)入、色彩搭配），再從空間和時間上進(jìn)行拆分并出租給用戶。在這個過程中， 公寓企業(yè)能獲得從批發(fā)至零售過程中產(chǎn)生的價差和房屋再裝修創(chuàng)造出的租房溢價。目前分布式投 資回報期為3年左右，而領(lǐng)軍公寓企業(yè)仍為布局規(guī)模而未考慮收益，拿房速度間接催高了

31、拿房成本。 圖表26.客戶端盈利方式 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 公寓企業(yè)除了傳統(tǒng)的租金差和服務(wù)費的盈利方式外，在金融產(chǎn)品運用上也在不斷嘗試，如和銀行的消費貸（如南京銀 行，北京銀行）合作，已經(jīng)常態(tài)化，公寓企業(yè)與銀行合作,銀行將兩年房租支付給公寓企業(yè)，租客可以每月刷銀行信用 卡支付租金 這樣方式可以讓公寓企業(yè)鎖定未來現(xiàn)金流用于現(xiàn)有發(fā)展，又讓租客免除付三押一老模式。 目前，對于分布式公寓，裝修配置和線上線下的聯(lián)動都處于探索階段，尤其是服務(wù)是否能讓用戶認(rèn)為“值得”。公寓服 務(wù)將會伴隨租客長期存在，隨著時間的推移和資本的充裕，未來會有新的服務(wù)上線，真正讓“服務(wù)費”物有所值。同時 與企

32、業(yè)端合作也是規(guī)?；姆植际焦⑵髽I(yè)未來的亮點，如與院線的合作，團購模式，干洗，生鮮配送，各類銀行金融 服務(wù)，智能家電的切入，這都是人流轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方式?？梢哉f，分布式長租公寓行業(yè)未來是在量的基礎(chǔ)上做產(chǎn)業(yè)鏈的延 伸。 圖表27.27.盈利方式以陸家嘴某小區(qū)為例 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 （3）與家電企業(yè)的合作）與家電企業(yè)的合作 目前海爾海爾U-home牽手蘑菇公寓，將智能家居牽手蘑菇公寓，將智能家居 “入住入住”蘑菇公寓，開啟公寓與智能家居的結(jié)合蘑菇公寓，開啟公寓與智能家居的結(jié)合。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表28.28.海爾智能家居與蘑菇公寓合作方案 金融端

33、，海爾目前已經(jīng)與各大優(yōu)質(zhì)公寓商接洽，提供“家電的金融租賃”，根據(jù)公寓企業(yè)所需的 家電量，設(shè)計租賃解決方案。同時根據(jù)家電企業(yè)的需要，可選擇性配置智能家電。 圖表29.海爾智能家居與蘑菇公寓金融租賃方案 （以300萬購貨量為例） 長租公寓與智能家居、物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將會是未來長租公寓的發(fā)展方向，大量的租客數(shù)據(jù)在公寓 平臺進(jìn)行沉淀，同時包含安保，智能門鎖應(yīng)用，精細(xì)化能耗計量等等。這些數(shù)據(jù)也就成為公寓企 業(yè)的寶貴資源。 方式租期保證金 月付（20%保證金）3年9.2萬/月 5年5.9萬/月 季付（10%保證金）3年27.9萬/月 5年17.9萬/月 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 （4）分布式

34、的成本分析）分布式的成本分析 想進(jìn)入這個行業(yè)，有幾十套房子做二房東容易，不需要太多資金和專業(yè)技能，但再向上擴張到百套以上就 會遇到很大挑戰(zhàn)。 中國目前有大約至接近50萬的二房東，北京部分二房東手里持有千套甚至近萬的房源，二房東的生意比以 前難做了。 公寓行業(yè)在沒有達(dá)到一定規(guī)模是不會出現(xiàn)邊際成本遞減的。主要體現(xiàn)在銷售成本、運營成本、裝修改造成 本的上漲，而這個臨界規(guī)模沒有定論。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表30.30.長租公寓行業(yè)成本分析 目前優(yōu)質(zhì)的長租公寓企業(yè)空置率指標(biāo)都很好，未來需要掌控續(xù)租率及轉(zhuǎn)帶客率，這是渠道成本 下降的關(guān)鍵。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)

35、展 （5）集中式）集中式VS分布式分布式 在公寓企業(yè)實際的運作中，這兩種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出截然不同的運作模式。 房源獲取方面，集中式企業(yè)的獲取途徑更為多樣化，目前也在嘗試和開發(fā)商進(jìn)行合作探索。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 圖表33. 33. 集中式與分布式房源獲取簡單對比 從模式上看未來的合作可能有以下模式： 1、 開發(fā)商帶租約售樓，個人業(yè)主持有，公寓公司做品牌輸出，做運營。 2、 開發(fā)商直接授權(quán)運營公司運營。 3、 類REITS模式，由基金出資，公寓公司做運營，租金收益分成。 四、四、 長租公寓市場發(fā)展長租公寓市場發(fā)展 2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富不動產(chǎn)基金用“基金做收購

36、，品牌做管理”的模式，一期基金 以2.2萬/的低價在北京CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店；新派公寓管理團隊則負(fù) 責(zé)對公寓進(jìn)行統(tǒng)一品牌包裝、管理運營，同時每年向賽富不動產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的 租金回報；四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回 購協(xié)議。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報率將超過10%，有望達(dá)到13%。 新派公寓是國內(nèi)首家 類REITs模式探索的青年長租公寓，將其打造為金融產(chǎn)品，在國內(nèi)沒有REITS的條件下，實現(xiàn)了輕資產(chǎn) 運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。 公寓業(yè)態(tài)集中式公寓分布式公寓 形式 包租整棟房產(chǎn)，統(tǒng)

37、一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)，租金水平和 物業(yè)成本，位置，裝修檔次等有關(guān) 不同小區(qū)內(nèi)分散的獲取個人房東的房源，對房間進(jìn)行裝 修和配備后，以公寓品牌對外出租 產(chǎn)品開發(fā) 要求 類似于小開發(fā)商，要求對樓宇有充分的理解，開發(fā)的難 度極高 開發(fā)要求相對低些，但同樣對產(chǎn)品也有著極致的要求， 出租方式一般多為整租整出多為合租產(chǎn)品。未來也有整租產(chǎn)品。 房源 拿合適的房源困難，又面臨經(jīng)濟型酒店的競爭，拿到低 價物業(yè)是核心中的核心。 拿單個房源較簡單，一般與房東簽3-5年的托管合同，但 形成規(guī)模，需要一個漫長的過程， 現(xiàn)金流前期的投入較大 月付租金方式能讓分布式企業(yè)保持良好的現(xiàn)金流產(chǎn)生滾 雪球效應(yīng)。 標(biāo)準(zhǔn)化更易標(biāo)準(zhǔn)化形成

38、品牌，集中式管理也易形成強社交感。對管理體系要求高，且房源形態(tài)不一，不易標(biāo)準(zhǔn)化 管理體系 集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其 表現(xiàn)在人力成本相比于分布式較低。 涉及中介公司、裝修公司、物業(yè)管理公司和IT公司，需 要強ERP系統(tǒng)來保證其高效整合。 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀一線城市的租金水平可以支撐集中式長租公寓業(yè)態(tài) 二線城市的物業(yè)成本高、租金水平低，可能毛利低，可 能更適合分布式公寓 資本介入以財務(wù)投資基金為主 一種是美元基金為主的長周期高風(fēng)險偏好基金，一種是 戰(zhàn)略資本介入，提前做戰(zhàn)略布局 國內(nèi)外 企業(yè)對比 國外的雅詩閣和輝盛閣。國內(nèi)的公寓公司多為分布式業(yè)態(tài)。 典型企業(yè)You+、青年匯、自如寓、魔

39、方等蘑菇公寓、青客等 四、四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀 五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險 問題總結(jié) 房源問題 1、 集中式業(yè)態(tài)，處于較大的拿房困境。多數(shù)集中式由于地點不便捷，短期無法享受足夠溢價 2、 分布式業(yè)態(tài)，一線城市市區(qū)少有毛坯房供給，且房東自裝房可能不適和公寓企業(yè)對房源的標(biāo)準(zhǔn)化改造。 3、 與二房東競爭問題嚴(yán)重，二房東受到品牌公寓商和新進(jìn)入者的拿房壓力， 這三者的力量會在短時間共同推高拿房成本。 規(guī)模化問題重資產(chǎn)運營模式導(dǎo)致毛利率低，快速擴張難，規(guī)模化的投資效益目前較難產(chǎn)生。 行業(yè)成熟度 問 題 1、低端市場部分租房者仍對價格較敏感2、現(xiàn)階段的業(yè)主仍關(guān)心單

40、月收入，而可能沒有考慮整體的潛在收益。 利潤下行問題 1、 租房紅利的消失，在2008年和2013年租進(jìn)來房子質(zhì)量、租金等方面可能都不同。 2、 人工成本上升過快，變相的削減了公司的毛利。 3、 營銷成本過高，很多公司資金大量投放到如百度關(guān)鍵詞類的廣告中。 4、 早期公寓行業(yè)一部分利潤實際上來源于信息不對稱、但現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)使得信息透明化導(dǎo)致利潤空間被壓縮。 分銷渠道未來隨著競爭的激烈，長租公寓平臺的出現(xiàn)，中小型公寓企業(yè)仍然要尋找合適的分銷渠道 競爭者如家、快捷等經(jīng)濟型酒店會進(jìn)入長租行業(yè)，進(jìn)行巨大沖擊。 人才問題 1、 未來行業(yè)需要大量酒店管理、物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理的復(fù)合型人才，而人才專業(yè)性的構(gòu)

41、建需要時間。 2、 目前行業(yè)從業(yè)者文化素質(zhì)偏低，缺少信息化管理。 3、 目前幾家大公寓公司人才月平均流失率為15%，相對中介行業(yè)來說低一些，但人員流失仍是最大的問題。 回收周期公寓行業(yè)目前多屬于重資產(chǎn)運營，公寓的投資回報周期約為3年 政府管理 問題多無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) 風(fēng)投退出與 估 值問題 1、前期投資成本較多，收益都不確定。 2、資本市場在可能考慮項目成長性時不清晰，公司的估值就會很低， 行業(yè)存在較多不確定性問題，且企業(yè)規(guī)模較小，還沒有經(jīng)歷大市場的考驗。 20132014年，長租公寓企業(yè)發(fā)展迅速，市場熱度高，房源集中度分散，具有明顯的區(qū)域效應(yīng)， 再加上各家以高成本去拼房源獲取，長租行業(yè)在15年仍

42、難出現(xiàn)全國品牌化的巨頭公司。 目前在北京，已經(jīng)有1000家左右的公寓公司，在如此分散化的情形下，將會有長租公寓企業(yè)平 臺出現(xiàn)，來幫助長租公寓企業(yè)進(jìn)行分銷和公寓企業(yè)的ERP系統(tǒng)管理。目前已經(jīng)看到了如窩牛租房， 九豬（樓底網(wǎng)）等平臺類企業(yè)。 但長租公寓平臺類公司也面臨挑戰(zhàn)： 1、 長租公寓平臺交易頻次低，流量變現(xiàn)能力弱，平臺后續(xù)提供的服務(wù)與公寓公司產(chǎn)生沖突時如 何解決。 2、 各公寓公司能提供給平臺的房源數(shù)量相對有限，且為存量房。如果再考慮到分散在全國，單 一城市的中小公寓商提供的房源量更為有限，平臺類公司的收費模式是不是可行。 五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險 長租公寓的發(fā)展出路：智

43、慧公寓管理長租公寓的發(fā)展出路：智慧公寓管理 智慧公寓即長租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個長期的發(fā)展方向。在這個 方向上，以下的解決方案可能是需要的： 第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來能否通過一個手機或一個終端，能夠及時了解 房屋的狀態(tài)?，F(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。 第二，安全監(jiān)控。第二，安全監(jiān)控。因為有群租、合租，所以安全監(jiān)控非常重要。 第三，智能門禁和門鎖。第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被 淘汰的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個

44、人不覺得這是未來的方向。 第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗服務(wù)。第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗服務(wù)。 第五，自助看房服務(wù)。第五，自助看房服務(wù)。 第六，隔間式精細(xì)化能耗計量。第六，隔間式精細(xì)化能耗計量。 長租公寓的發(fā)展趨勢長租公寓的發(fā)展趨勢 關(guān)于行業(yè)的長期趨勢，目前廣泛討論的重點方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務(wù)平臺、社區(qū)資 產(chǎn)管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變 化，以下幾個方向值得深入探討： 第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來所有公 寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開

45、發(fā)商以及經(jīng)紀(jì)公司一定會切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。 第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。 為什么要包租？在一個特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當(dāng)通過包租相對集中之后， 可以對這個樓盤有一個定價權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當(dāng)形成品牌效應(yīng)的 時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為。 第三，由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營。第三，由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營。現(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解 的現(xiàn)象，就是當(dāng)它在一個地方都沒有建立成熟的、可復(fù)制樣本的情況下，突然會進(jìn)行跨城市的 異地擴

46、張。正常情況下，租賃是一個區(qū)域化市場非常強的業(yè)務(wù)品種，個人理解，正確的做法應(yīng) 該是選擇一個主戰(zhàn)場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴張。 第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產(chǎn)品融合型收入。第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產(chǎn)品融合型收入。 第五，分布型和集中式經(jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透第五，分布型和集中式經(jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透 到物業(yè)行業(yè)。到物業(yè)行業(yè)。 第六，開發(fā)商和公寓運營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。第六，開發(fā)商和公寓運營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。未來公寓包括整租也好、分租也好、分散 也好、整棟也

47、好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來衡量一個公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指 標(biāo)是兩個：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài)；第二，盈利還是不盈 利。 附錄：公寓行業(yè)發(fā)展簡史附錄：公寓行業(yè)發(fā)展簡史 服務(wù)式公寓的雛形是1976 年法國興起的時權(quán)酒店（即消費者買斷該酒店在每年特定時間里的 若干年使用權(quán)）。1980年，服務(wù)式公寓在紐約發(fā)展起來，成為紐約開發(fā)商的主打項目。進(jìn)入90 年中后期，上海出現(xiàn)了一批以外企高管在滬長期居住為目標(biāo)的高級酒店式公寓。 1998年，中國房地產(chǎn)市場福利分房時代結(jié)束，2002年后房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10余年的高速增長， 這期間國內(nèi)公寓行業(yè)最早起源于傳統(tǒng)的“二房東”模式

48、，即個人拿到大量房源，將其租售，久 之行成品牌，有一定的規(guī)模，系統(tǒng)和營運標(biāo)準(zhǔn)后就形成了“公寓企業(yè)”。 2002年，規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，當(dāng)時優(yōu)帕克公司瞄準(zhǔn)了外企高管人群（因當(dāng)時的國民收 入不高），加上2003年中國加入WTO,大量世界500強企業(yè)進(jìn)駐帶來了外企高管的租住需求， 那時其競爭對手為海外的高端公寓企業(yè)，如新加坡的雅詩閣集團。當(dāng)時國內(nèi)的外企人士不愿意 去住酒店，而優(yōu)帕克公寓提供五星級酒店的配套設(shè)施，統(tǒng)一班車，工作人員統(tǒng)一制服，比競爭 對手的國際公寓低20%-30%的價格，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。直到 2005年聯(lián)想投資（今君聯(lián)資本）想投資優(yōu)帕克，但因條件沒有談

49、攏后終止，優(yōu)帕克一直是國內(nèi) 高端公寓行業(yè)的龍頭，可近年來發(fā)展緩慢，在2011年優(yōu)帕克僅有1000套房間。 2008年，因北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機使商住類房產(chǎn)項目不 好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。 圖表37.公寓行業(yè)發(fā)展簡史 到2010年，因為消費升級大背景和年輕一代（85后）的消費需求，具有更好的居住體驗和性價 比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。期間 晟曜行公司以世博會為契機，以其45個社區(qū)服務(wù)中心為優(yōu)勢，快速擴張，現(xiàn)今已成為上海中高 端市場第一品牌，自身結(jié)合了集中式和分布式公寓的特點，開創(chuàng)了國內(nèi)首家分布集中式管理。 20

50、10-2012年，公寓企業(yè)的房間規(guī)模一般為100-300間。 2011年，公寓這個詞被炒熱，3月，美國公司HomeAway上市，估值一度達(dá)20億美元，它是一 個公寓預(yù)訂網(wǎng)站，模式迅速被國內(nèi)公司效仿，如途家，愛日租等，途家后推出了斯維登公寓， 是短租公寓行業(yè)首次的線上和線下融合，途家有自己經(jīng)營的公寓，加上快速營銷，讓大家對公 寓行業(yè)有了認(rèn)知。 2012-2013年，因房地產(chǎn)市場進(jìn)入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需 求，白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了優(yōu)客逸家、青客、魔方等一批有潛力公寓企業(yè)，但那時知 名度還不高，這期間領(lǐng)先的公寓企業(yè)運營房間數(shù)目可達(dá)到1000間以上。 直到2014年11月，雷 軍投資廣州YOU+公寓，公寓成為網(wǎng)絡(luò)熱詞，資本市場的活躍和移動互聯(lián)網(wǎng)推動著公寓市場的 發(fā)展，但目前在中國公寓行業(yè)有規(guī)模（營業(yè)額過億元）的企業(yè)不超過5家，能實現(xiàn)盈利的就更 少、公寓行業(yè)仍處