深圳鴻榮源公園大地3期別墅項(xiàng)目推售策略87PPT

1、世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 20082008年年1 1月月2525日日 謹(jǐn)呈：鴻榮源地產(chǎn)謹(jǐn)呈：鴻榮源地產(chǎn) 08年年3期別墅推售策略期別墅推售策略 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付 款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 寫(xiě)在前面的話寫(xiě)在前面的話: : 公園大地自07年4月開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái), 共推出171084.18平米，1087套住宅， 總體銷(xiāo)售106911平米（占推出面積的62.49%），銷(xiāo)售套數(shù)711套（推出套 數(shù)的65.41%），銷(xiāo)售額17.11億。共登記11800批上門(mén)客戶(hù).世聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目 組已接觸項(xiàng)目1個(gè)星期的時(shí)

2、間,已應(yīng)貴司要求完成和,本次報(bào)告是為解決年后立刻推售的別墅產(chǎn)品而出具的 ,本報(bào)告的相關(guān)資料收集和熟悉時(shí)間較短，因此本報(bào)告主 要針對(duì)別墅推售進(jìn)行展開(kāi)。針對(duì)公園大地為持續(xù)銷(xiāo)售的大盤(pán),項(xiàng)目組將在年 后提供進(jìn)行詳細(xì)分析,形成年度推售的最終推售策略. 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付 款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 全年回款全年回款 1515億億 目標(biāo)目標(biāo) 目目 標(biāo)標(biāo) 上半年必須實(shí)現(xiàn)：上半年必須實(shí)現(xiàn)： 1期、期、2期及期及2期加推單位消化期加推單位消化80%，實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)7.9億銷(xiāo)億銷(xiāo) 售金額售金額 年內(nèi)必須加

3、推年內(nèi)必須加推5萬(wàn)萬(wàn)-8萬(wàn)平米以上，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)平米以上，實(shí)現(xiàn)8-10億的銷(xiāo)億的銷(xiāo) 售額售額 08年的任務(wù)非常的艱巨年的任務(wù)非常的艱巨 08年項(xiàng)目需要處于一個(gè)持續(xù)熱銷(xiāo)的狀態(tài)，別墅的年項(xiàng)目需要處于一個(gè)持續(xù)熱銷(xiāo)的狀態(tài)，別墅的 推售肩任項(xiàng)目推售肩任項(xiàng)目08年銷(xiāo)售起勢(shì)的艱巨任務(wù)年銷(xiāo)售起勢(shì)的艱巨任務(wù) 政策及市場(chǎng)分析政策及市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶(hù)分析客戶(hù)分析 目 標(biāo) 目標(biāo)下的問(wèn)題目標(biāo)下的問(wèn)題 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)之道目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)之道 目標(biāo)下的問(wèn)題目標(biāo)下的問(wèn)題 戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析 策略執(zhí)行策略執(zhí)行4 3 1 2 售樓處售樓處 一期一期 二期二期 二期加推二期加推 二期加推二期加推 加推別墅加推別墅 25套套 項(xiàng)目背景：

4、80萬(wàn)建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層，2房到5房，分10期開(kāi)發(fā)低密度大社 區(qū).2008年3月即將推出的25席別墅，位于整個(gè)社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且 環(huán)境純粹； 項(xiàng)目總指標(biāo)項(xiàng)目總指標(biāo) 規(guī)劃用地規(guī)劃用地：36.46 萬(wàn)平方米 總建筑面積：總建筑面積： 82.66萬(wàn)平方米 住宅可售建筑面積住宅可售建筑面積： 57.92萬(wàn)平方米 商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積： 1.41萬(wàn)平方米 幼兒園面積：幼兒園面積：1.05 萬(wàn)平方米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：3-32層 建筑容積率：建筑容積率：1.79 建筑覆蓋率：建筑覆蓋率： 28.74% 綠化率：綠化率：33.49% 總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：約3800戶(hù) 停車(chē)位：

5、停車(chē)位：約4600個(gè) 大勢(shì)研判大勢(shì)研判 1 趨勢(shì)。 2007年初，龍崗大運(yùn)會(huì)申辦成功的消息一時(shí)成為深圳最熱門(mén) 的話題。 2007年中，深圳房?jī)r(jià)暴漲, 龍崗順勢(shì)上揚(yáng) 2007年下半年,市場(chǎng)熱度迅速褪減 2008年？ 20072007年底房地產(chǎn)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)深圳市場(chǎng)反應(yīng)深圳市場(chǎng)反應(yīng) 投資客戶(hù)比例在新政前普遍在投資客戶(hù)比例在新政前普遍在4040以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá)以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá)7070。投資客活躍。投資客活躍 導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到3030以下。以下。 城城 市市 樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí) 間間 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)

6、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo) 售率售率 深圳投資客戶(hù)比深圳投資客戶(hù)比 例例 深深 圳圳 佳兆業(yè)可園佳兆業(yè)可園10-18%不到不到10% 中海半山溪谷中海半山溪谷09-3030%10%-20% 城市峰尚城市峰尚9-2532%15%-20% 水岸新都三期水岸新都三期10-125%15%-20% 東東 莞莞 景湖春曉景湖春曉10-150%不到不到10% 景湖灣畔景湖灣畔10-150%不到不到10% 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)號(hào)9-2340%20% 豐泰城豐泰城9-3050%不到不到10% 東駿豪苑東駿豪苑10-130%不到不到10% 惠惠 州州 領(lǐng)墅領(lǐng)墅10-132%33% 合生國(guó)際新城合生國(guó)際新城10-116%30%-3

7、5% 美岸棲庭美岸棲庭10-1450%60%-70% 城城 市市 樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 率率 投資客戶(hù)投資客戶(hù) 比例比例 深深 圳圳 中海西岸華府中海西岸華府2007-8-2593%70% 卡羅社區(qū)卡羅社區(qū)2007-8-2528%85% 萬(wàn)科第五園萬(wàn)科第五園3期期2007-9-831%10% 東東 莞莞 中央公園中央公園1號(hào)號(hào)2007年年8月底月底100%80% 景湖春曉景湖春曉2007年年8月月 70%- 80% 20%-30% 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)號(hào)2007年年7月月63%60% 惠惠 州州 鵬基萬(wàn)林湖鵬基萬(wàn)林湖2007-9-1100%80% 奧林匹克花園

8、奧林匹克花園2007-8-2753%70%-80% 合生國(guó)際新城合生國(guó)際新城2007-8-13 95%- 98% 70% 新政前入市樓盤(pán)投資客比例變化新政前入市樓盤(pán)投資客比例變化新政后入市樓盤(pán)投資客比例變化新政后入市樓盤(pán)投資客比例變化 20072007年底房地產(chǎn)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)深圳市場(chǎng)反應(yīng)深圳市場(chǎng)反應(yīng) 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)售時(shí)間發(fā)售時(shí)間物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型均價(jià)均價(jià)開(kāi)盤(pán)成交開(kāi)盤(pán)成交 龍崗可園（七期）2007-10-1高層120008% 龍崗水岸新都3期2007-10-2高層850023% 龍崗萬(wàn)科金御東郡2007-10-20高層住宅750099% 龍崗中海大山地2007-10-27高層，小高

9、層850093% 龍崗招商依山郡花園2007-11-10高層，小高層888555% 龍崗中海大山地2007-11-17 空中別墅（復(fù)式） 空中院墅（多層） 復(fù)式13000 多層9500 80% 寶安中海西岸華府 2007-10-1高層950021% 2007-12-22高層1房2房6500含500裝修78% 寶安熙龍灣2007-12-22高層2100049% 寶安慢城2007-11-24普通住宅1170023% 寶安世紀(jì)春城2007-12-17高層1170011% 鹽田花樣年花港家園2007-11-25高層130001.6% 南山僑香諾園2007-11-10高層3600010% 南山中信紅樹(shù)灣

10、花城2007-10-19高層住宅4000011% 福田時(shí)代星居2007-10-14小高層住宅2400047% 福田半山御景華庭2007-10-20小高層住宅2150032% 福田葵花公寓2007-10-28高層住宅3500017% 深圳樓市高價(jià)深圳樓市高價(jià) 高速的黃金時(shí)高速的黃金時(shí) 代一去不返。代一去不返。 部分品牌開(kāi)發(fā) 商為確保2007 年底目標(biāo)的實(shí) 現(xiàn)及快速回籠 資金，紛紛采 用低價(jià)策略拉 動(dòng)成交走量。 20072007年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)深圳市場(chǎng)反應(yīng)深圳市場(chǎng)反應(yīng) 20082008年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 08年銀行縮緊銀根的政策繼續(xù)落實(shí)，年初已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以年銀行縮緊銀

11、根的政策繼續(xù)落實(shí)，年初已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以 及嚴(yán)格把控貸款月度總額及嚴(yán)格把控貸款月度總額 第一輪宏觀調(diào)控第一輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)控 短期短期 現(xiàn)象現(xiàn)象 短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén) 量和成交量均呈下降趨勢(shì) 短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén) 量和成交量均呈下降趨勢(shì) 基本基本 政策政策 土地政策、行政政策、住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息 行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)； 加息、銀行緊縮銀根銀行緊縮銀根 調(diào)控調(diào)控 實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力 后市后市 影響影響 觀望期持續(xù)34個(gè)月后快速 結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高 市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫 盤(pán)調(diào)整盤(pán)調(diào)整 20082008年年政策面反

12、應(yīng)政策面反應(yīng): :政策面繼續(xù)趨嚴(yán)政策面繼續(xù)趨嚴(yán) 近期市場(chǎng)將探詢(xún)底價(jià)界限，然后進(jìn)入市場(chǎng)的近期市場(chǎng)將探詢(xún)底價(jià)界限，然后進(jìn)入市場(chǎng)的 整固期整固期 市場(chǎng)整固期市場(chǎng)整固期：即橫盤(pán)調(diào)整期橫盤(pán)調(diào)整期，價(jià)格將平穩(wěn)運(yùn)行價(jià)格將平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)消化速度一般市場(chǎng)消化速度一般， 不會(huì)出現(xiàn)07年上半年的瘋狂狀態(tài)，市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。 p未來(lái)一年中，不排除品牌開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)再次以低價(jià)入市，實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商抵未來(lái)一年中，不排除品牌開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)再次以低價(jià)入市，實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商抵 抗不住資金壓力而以低價(jià)盡快套現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)抗不住資金壓力而以低價(jià)盡快套現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)“低價(jià)回款、大力促銷(xiāo)促銷(xiāo)售低價(jià)回款、大力促銷(xiāo)

13、促銷(xiāo)售”的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)仍將維持強(qiáng)勁發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)視角：宏觀經(jīng)濟(jì)視角：1. 1. 未來(lái)未來(lái)2-32-3年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)依然良好年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)依然良好 2. gdp2. gdp增長(zhǎng)率不低于增長(zhǎng)率不低于7%7%，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低 3. 3. 人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值將更加劇投資熱情人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值將更加劇投資熱情 地產(chǎn)發(fā)展視角：地產(chǎn)發(fā)展視角：1. 1. 中國(guó)人口紅利將維持房地產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)中國(guó)人口紅利將維持房地產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng) 2. 2. 快速城市化率的目標(biāo)將帶來(lái)大量新增住宅需要快速城市化率的目標(biāo)將帶來(lái)大量新增住宅需要 3.3. 城市土地稀缺性將長(zhǎng)期存在城市土地

14、稀缺性將長(zhǎng)期存在 p市場(chǎng)已進(jìn)入整固期，但由于存在客觀的后市利好情況，在本輪調(diào)控?cái)D掉房地產(chǎn)泡沫后市場(chǎng)已進(jìn)入整固期，但由于存在客觀的后市利好情況，在本輪調(diào)控?cái)D掉房地產(chǎn)泡沫后， 2-3年內(nèi)將年內(nèi)將顯現(xiàn)效益，顯現(xiàn)效益，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望從整固期過(guò)度到恢復(fù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望從整固期過(guò)度到恢復(fù)期。 1 本項(xiàng)目為高品質(zhì)規(guī)模大盤(pán)，后續(xù)必將經(jīng)歷08、09 年銷(xiāo)售期，主要將經(jīng)歷市場(chǎng)的整固期到恢復(fù)期 20082008年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20082008年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證 20082008年首推別墅招華曦城，以年首推別墅招華曦城，以3.73.7萬(wàn)萬(wàn)的價(jià)格的價(jià)格 入市，推出入市，

15、推出9797套套，開(kāi)盤(pán)僅銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)僅銷(xiāo)售2222套套，銷(xiāo)售，銷(xiāo)售 率率22.7%22.7%。 20082008年年1 1月月1212日丹堤開(kāi)盤(pán)，推高層平面單日丹堤開(kāi)盤(pán)，推高層平面單 位，到場(chǎng)客戶(hù)達(dá)到位，到場(chǎng)客戶(hù)達(dá)到350350批批，最終成交，最終成交9696套套， 銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率27.4%27.4% 2008年深圳市場(chǎng)進(jìn)入整固期，整體走勢(shì)趨橫: 策略：策略：1、挖掘剛性需求，追求價(jià)值與速度平衡點(diǎn)、挖掘剛性需求，追求價(jià)值與速度平衡點(diǎn) 2、適當(dāng)?shù)目刂普唐诘拈_(kāi)發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合、適當(dāng)?shù)目刂普唐诘拈_(kāi)發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合 整固期的取勝關(guān)鍵： 第一部分：大勢(shì)研判小結(jié)第一部分：大勢(shì)研判小結(jié) 特點(diǎn)：市場(chǎng)觀

16、望，投資客退場(chǎng)，價(jià)格和速度難以兼得特點(diǎn)：市場(chǎng)觀望，投資客退場(chǎng)，價(jià)格和速度難以兼得 p市場(chǎng)大勢(shì)難以支撐本項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售突破必市場(chǎng)大勢(shì)難以支撐本項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售突破必 須從現(xiàn)有的銷(xiāo)售狀況中突圍！須從現(xiàn)有的銷(xiāo)售狀況中突圍！ 項(xiàng)目梳理項(xiàng)目梳理 2 站位。 一期熱銷(xiāo)，二期價(jià)格提升，二期加推面臨銷(xiāo)售困境 龍崗第一大盤(pán)，龍崗08-09年度供應(yīng)400萬(wàn)平米商品房中的一 部分？ 10000多批上門(mén)客戶(hù)，吸引的是誰(shuí)，成交的是誰(shuí)，未來(lái)要吸引 的又是誰(shuí)？ 競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析part 1part 1 n市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 n競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 由于本期推售別墅，因此不對(duì)平面的市場(chǎng)站位進(jìn)行展 開(kāi)，詳情

17、將在08年銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告中進(jìn)行分析 市場(chǎng)掃描 龍崗龍崗0808年供應(yīng)年供應(yīng)200200多萬(wàn)平米，以大戶(hù)型為主，別墅整體多萬(wàn)平米，以大戶(hù)型為主，別墅整體 供應(yīng)量較小。供應(yīng)量較小。 項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積套數(shù)產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型入市時(shí)間 君悅龍庭1期約460001221高層93134平米復(fù)式2007年12月 君悅龍庭2期約50000高層115172平米2008年6月 君悅龍庭3期約50000高層115172平米2008年11月 水藍(lán)灣50000464小高層51139平米2007年12月 奧林華府二期100000600高層140-160平四房2008年8月 公園大地90000699高層、別墅2008年 徽王府二

18、、三批84000約500小高層110平米三房2008年1月 瑞華園60000高層3房、4房為主，5棟1822層小高層2008年4月 天健陽(yáng)光城80000高層2008年4月 千林山期7000080別墅250平米的th2008年5月 紫麟山1期55000別墅260270，300平米的th2008年8月 閱山華府1期46000248高層90，120，140，160平米高層2008年8月 華業(yè)玫瑰郡1期80000高層75-135左右2房3房2008年中 華業(yè)玫瑰郡2期108000高層75-135左右2房3房2008年10月 東方沁園2期80000高層2008年中 依山郡3期約70000約500小高層9

19、0/70限制2008年中 風(fēng)臨域3期30000105高層公寓一、三、四房2008年11月 綠景龍崗項(xiàng)目85000高層、小高層35房為主2008年9月 中海康城380000多層、小高層、高層90/70限制2008年底 宇宏家和盛世約80000高層120、130平米（拼合）2008年底 盛龍花園20萬(wàn)2008年中 南山南山福田福田 羅湖羅湖 龍崗龍崗 南移南移：華僑城、蛇口彰顯?。喝A僑城、蛇口彰顯稀 缺，后海灣升級(jí)為新興豪宅缺，后海灣升級(jí)為新興豪宅 片區(qū)。片區(qū)。蘭溪谷、月亮灣、東蘭溪谷、月亮灣、東 堤園、中信紅樹(shù)灣、堤園、中信紅樹(shù)灣、聯(lián)泰紅聯(lián)泰紅 樹(shù)灣樹(shù)灣、御景東方、御景東方、東方花園東方花園、

20、純水岸純水岸、僑香諾園、僑香諾園、 曦城曦城 大山地大山地 北擴(kuò)北擴(kuò)：香蜜湖傳統(tǒng)豪宅區(qū)土：香蜜湖傳統(tǒng)豪宅區(qū)土 地開(kāi)發(fā)殆盡，被迫郊區(qū)化。地開(kāi)發(fā)殆盡，被迫郊區(qū)化。 香蜜湖香蜜湖1號(hào)，星河丹堤號(hào)，星河丹堤、蝴、蝴 蝶谷、城市假日、云頂香格蝶谷、城市假日、云頂香格 里拉、蓮塘尾里拉、蓮塘尾3項(xiàng)目項(xiàng)目 東進(jìn)東進(jìn)：城區(qū)發(fā)展成熟，向東：城區(qū)發(fā)展成熟，向東 部?jī)?yōu)越自然資源靠攏。部?jī)?yōu)越自然資源靠攏。淘金淘金 山、東方尊峪、鴻景翠峰、山、東方尊峪、鴻景翠峰、 鳳凰谷鳳凰谷。 資源：資源：依托東部濱海資源發(fā)依托東部濱海資源發(fā) 展度假旅游物業(yè)為主，以大展度假旅游物業(yè)為主，以大 梅沙為核心區(qū)域。梅沙為核心區(qū)域。東部華僑

21、東部華僑 城、天琴灣、萬(wàn)科東海岸城、天琴灣、萬(wàn)科東海岸、 聯(lián)泰梅沙灣、聯(lián)泰梅沙灣、半山溪谷、桐半山溪谷、桐 林半山。林半山。 大疆無(wú)界大疆無(wú)界 萬(wàn)科城萬(wàn)科城 散散 點(diǎn)點(diǎn) 個(gè)個(gè) 盤(pán)盤(pán) 供供 應(yīng)應(yīng) （集中蓮塘尾）（集中蓮塘尾） 公園大地、公園大地、 紫麟山紫麟山、 千林山、千林山、 閱山華府閱山華府 17英里英里 鹽田鹽田 第五園第五園 市場(chǎng)掃描 就全市供應(yīng)來(lái)說(shuō)，關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾開(kāi)發(fā)殆盡，就全市供應(yīng)來(lái)說(shuō)，關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾開(kāi)發(fā)殆盡， 關(guān)外別墅呈個(gè)盤(pán)散點(diǎn)供應(yīng)，別墅稀缺性體現(xiàn)關(guān)外別墅呈個(gè)盤(pán)散點(diǎn)供應(yīng)，別墅稀缺性體現(xiàn) 龍園意境龍園意境 2007年全年深圳市供應(yīng)別墅629套，銷(xiāo)售308套，剩余321套（其中大

22、山地項(xiàng)目剩余117 套，占到總存量的近40%）。深圳市目前在售別墅類(lèi)項(xiàng)目： 行政區(qū)行政區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目總套數(shù)總套數(shù)產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型推出時(shí)間推出時(shí)間已售已售實(shí)現(xiàn)均價(jià)實(shí)現(xiàn)均價(jià)剩余剩余銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率 羅湖鳳凰谷83聯(lián)排4月524.7萬(wàn)3163% 南山純水岸四期14獨(dú)棟別墅7月1日1212萬(wàn)286% 寶安觀瀾湖上堤64聯(lián)排疊加7月8日56 聯(lián)排7萬(wàn) 疊加3萬(wàn) 888% 龍崗 第五園三期 疊院別墅 120疊加別墅11月24日502萬(wàn)7042% 萬(wàn)科城四期 御水灣 156聯(lián)排9月944萬(wàn)6260% 大山地154聯(lián)排疊加9月372.8萬(wàn)11724% 鹽田東海岸四期38聯(lián)排12月74.0萬(wàn)3118% 市場(chǎng)掃描 200

23、72007年別墅供應(yīng)總量不大，但受到政策影響，消年別墅供應(yīng)總量不大，但受到政策影響，消 化速度放緩化速度放緩 0809年深圳別墅供應(yīng)總量約1450套；其中南山、梅沙為集中供應(yīng)區(qū)，全部為250平 左右的大戶(hù)型產(chǎn)品，預(yù)計(jì)總價(jià)在千萬(wàn)以上 市場(chǎng)掃描 由于存量別墅土地開(kāi)發(fā)，雖長(zhǎng)遠(yuǎn)看別墅供應(yīng)稀缺的趨由于存量別墅土地開(kāi)發(fā)，雖長(zhǎng)遠(yuǎn)看別墅供應(yīng)稀缺的趨 勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)但勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)但2008-20092008-2009年短期出現(xiàn)較大放量年短期出現(xiàn)較大放量 行政區(qū)行政區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目 占地占地 ( (萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米) ) 建面建面 ( (萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米) ) 容積率容積率預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)套數(shù) 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 推售時(shí)間推售時(shí)間 面積區(qū)

24、間面積區(qū)間 （平方米）（平方米） 南山聯(lián)泰紅樹(shù)灣14.79.10.62149套2008年 350-600獨(dú)棟 300雙拼;240-260th 南山新世界西麗湖項(xiàng)目5.72.90.5近100套200-400 南山中信紅樹(shù)灣五期9.225套350400 南山月亮灣別墅2.720.7782套2008年底200-300 南山卓越維港6.53.1/總132122套2008.4240300 福田星河丹堤三期2.9103套200300 羅湖蘭江項(xiàng)目617.42.930套280-350 鹽田聯(lián)泰梅沙灣143.20.2369套未知 鹽田天琴灣三期252.50.1未知2008年中未知 鹽田凱旋灣83.20.4近1

25、00套2008.6未知 寶安萬(wàn)科璞園7.254.350.694套2008.5300多400多 寶安招華曦城二期10200.5152套2008.1 獨(dú)棟370-480；雙拼350 th250-330 觀瀾和黃觀湖園37.516.50.44未知 龍崗深業(yè)紫麟山14 5萬(wàn)總20 萬(wàn) 1.41802008.5250-280 龍崗萬(wàn)科清林徑項(xiàng)目20361.881套2008250左右 純水岸四期/5.4萬(wàn)/194套/剩余101套 20082008年年20072007年年 四四季度季度二二季度季度三三季度季度 香蜜湖一號(hào)高層/8萬(wàn)/318套/剩余22套 招商蘭溪谷二期/537套/剩余約430套 南山區(qū) 御景

26、東方東堤園/4.1萬(wàn)/70套/剩余27套 福 田 區(qū) 羅 湖 區(qū) 城中央/1007套/剩余343套 紅墅林/5.2萬(wàn)/149套 【注】：紅色方框?yàn)樵谑垌?xiàng)目，紫色方框?yàn)閷⑹奂霸谑┕ろ?xiàng)目，藍(lán)色方框?yàn)榍捌陧?xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)資源平臺(tái)及深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到07年12月1日。 蝴蝶谷/63套/剩余6套 僑城東方花園/9100/18套/剩余1套 中信紅樹(shù)灣四期/600多套/推出300套,銷(xiāo)售32套 月亮灣別墅/2萬(wàn)/82套 東方尊峪/33萬(wàn)/1610套/剩余398套 鴻景翠峰泰和園/1.75萬(wàn)/447套/剩余27套 淘金山二三期/28.9萬(wàn)/1000多套 羅湖花園/7萬(wàn)/280套（拼合） 百仕達(dá)/

27、22萬(wàn)/860套 博海名苑/3.8萬(wàn)/248套/剩余154套 卓越維港/556套 城市山林二期/816套 城市假日二期/500套 后海公館/548套/剩余約210套 澳城/8萬(wàn)/387套/剩余250套 海月四期/9.7萬(wàn) 其他 招華曦城/19.6萬(wàn)/100套 大山地/21萬(wàn)/1610套/剩301套 星河丹堤/高層518套/剩余171套 熙龍灣/22萬(wàn)/約1000套 星河丹堤e區(qū)/14萬(wàn) 寶能/30萬(wàn)/約1000套 華潤(rùn)項(xiàng)目/10萬(wàn)/800套 城濱雅園/6萬(wàn)/700套 蘭江蓮塘尾/9萬(wàn)/450套 華萊利蓮塘尾/7.5萬(wàn)/350套 云頂香格里拉/7.5萬(wàn)/350套 20092009年年 僑香諾園/

28、207套/剩余166套 一一季度季度 萬(wàn)科清林徑/36萬(wàn) 皇庭港灣/5.3萬(wàn)/ 桑泰丹華/16萬(wàn)/390多套 德意民居/6.5萬(wàn)/622套 諾德國(guó)際/20萬(wàn)/1500套 澳城二期/7.5萬(wàn) 九州新都市/60萬(wàn)/1102套 軒泰/約8.8萬(wàn) 富力/2.9萬(wàn) 三湘/19萬(wàn) 鴻威項(xiàng)目/10.6萬(wàn) 半島城邦/20萬(wàn) 城市假日三期/7萬(wàn) 園景園/2.萬(wàn) 萬(wàn)科璞園/94套獨(dú)棟.th,300-400平米 市場(chǎng)掃描 20082008年深圳關(guān)內(nèi)平面豪宅供應(yīng)量巨大，作為別墅年深圳關(guān)內(nèi)平面豪宅供應(yīng)量巨大，作為別墅 的下游替代產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目存在一定干擾的下游替代產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目存在一定干擾 市場(chǎng)占位 總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間 (

29、(萬(wàn)萬(wàn)) ) 200-400200-400400-600400-600600-800600-800800-1000800-10001000-12001000-12001200-15001200-15001500-20001500-200020002000以上以上 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目項(xiàng)目 卓越維港 萬(wàn)科璞園 星河丹堤高層星河丹堤th 月亮灣別墅 紅樹(shù)灣高層紅樹(shù)灣th 蘭江項(xiàng)目 聯(lián)泰梅沙灣 凱旋灣別墅 天琴灣 第五園 疊加 萬(wàn)科城聯(lián)排 深業(yè)紫麟山 萬(wàn)科清林徑 招華曦城聯(lián)排曦城雙拼 公園大地公園大地聯(lián)排聯(lián)排 從總價(jià)區(qū)段來(lái)看，本項(xiàng)目別墅屬于第一梯隊(duì)實(shí)享型從總價(jià)區(qū)段來(lái)看，本項(xiàng)目別墅屬于第一梯隊(duì)實(shí)享型 高端別

30、墅產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于關(guān)內(nèi)外乃至惠州的高端別墅產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于關(guān)內(nèi)外乃至惠州的 同類(lèi)產(chǎn)品同類(lèi)產(chǎn)品 二級(jí)二級(jí)一級(jí)一級(jí)頂級(jí)頂級(jí) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目: : 聯(lián)排聯(lián)排 百仕達(dá)百仕達(dá)5 5期期( (大平面）大平面） 淘金山（四房為主）淘金山（四房為主） 星河丹堤星河丹堤e區(qū)（高層大平面）區(qū)（高層大平面）d區(qū)區(qū)103套別墅套別墅 聯(lián)泰紅樹(shù)灣（獨(dú)棟聯(lián)泰紅樹(shù)灣（獨(dú)棟/ /聯(lián)排聯(lián)排/ /疊加）疊加） 天琴灣（獨(dú)棟）天琴灣（獨(dú)棟） 曦城二期（曦城二期（獨(dú)獨(dú) 棟、雙拼、聯(lián)排棟、雙拼、聯(lián)排） 凱旋灣（獨(dú)棟）凱旋灣（獨(dú)棟） 第五園三期疊加別墅第五園三期疊加別墅 卓越維港（卓越維港（240-300240-300平面平面/t

31、h/th） 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 萬(wàn)科城四期御水灣（萬(wàn)科城四期御水灣（6262套）套） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 深業(yè)紫麟山深業(yè)紫麟山 惠州等地相對(duì)低端的別墅惠州等地相對(duì)低端的別墅 月亮灣別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）月亮灣別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排） 泛競(jìng)爭(zhēng) 無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 邊緣競(jìng)爭(zhēng) 下游替代品下游替代品 目標(biāo)客戶(hù)不屬于同一財(cái)目標(biāo)客戶(hù)不屬于同一財(cái) 富層級(jí)富層級(jí) 競(jìng)爭(zhēng)分析 萬(wàn)科清林徑萬(wàn)科清林徑 中海大山地中海大山地 直接競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模指標(biāo)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 總建筑 面積 容積 率 新產(chǎn)品推出時(shí)間主力戶(hù)型自然資源區(qū)域賣(mài)

32、點(diǎn)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格 均價(jià)（元/ 平米） 萬(wàn)科城萬(wàn)科城43.8萬(wàn)1.12007.12 250平米左右 聯(lián)排 二線拓展 區(qū) 西班牙西班牙4萬(wàn) 大山地大山地22萬(wàn)1.22008.5 150 -160平 米疊加別墅 159 - 237平 米聯(lián)排 地鐵物業(yè) 大盤(pán)豪宅 片區(qū) 現(xiàn)代現(xiàn)代 疊加2.62萬(wàn) 聯(lián)排4.08萬(wàn) 深業(yè)紫麟深業(yè)紫麟 山山 20萬(wàn)1.4 2008.8 260-270平米 聯(lián)排 山頂公園 景觀 未來(lái)cld 東南亞 萬(wàn)科千林萬(wàn)科千林 山山 361.82008.5 250平米左右 的聯(lián)排 清林徑公 園 無(wú) 古典西班 牙 西班牙 本項(xiàng)目本項(xiàng)目60萬(wàn)1.792008.3 279平米的聯(lián) 排 龍城公園

33、中心城西班牙西班牙 對(duì)比結(jié)果對(duì)比結(jié)果 本項(xiàng)目容積率與 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比中 等偏高，在規(guī)模規(guī)模 上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在新產(chǎn)品的 推售時(shí)間上與大山 地、千林山相近， 存在一定的客戶(hù)競(jìng) 爭(zhēng)。其中，大山地大山地 由于前期別墅存量由于前期別墅存量 較大，與本項(xiàng)目的較大，與本項(xiàng)目的 客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 本項(xiàng)目戶(hù)型本項(xiàng)目戶(hù)型 面積相對(duì)較面積相對(duì)較 大，戶(hù)型更大，戶(hù)型更 舒適但總價(jià)舒適但總價(jià) 更高，更高， 本項(xiàng)目對(duì) 龍城公園 的獨(dú)享性， 資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì) 顯著顯著 本項(xiàng)目位 于龍崗中 心城的核 心位置， 區(qū)位及交區(qū)位及交 通優(yōu)勢(shì)顯通優(yōu)勢(shì)顯 著著 本項(xiàng)目的形象展示及本項(xiàng)目的形象展示及 風(fēng)格

34、已被龍崗客戶(hù)所風(fēng)格已被龍崗客戶(hù)所 認(rèn)可，相比同片區(qū)的認(rèn)可，相比同片區(qū)的 兩個(gè)待開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)待開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目 有先機(jī)優(yōu)勢(shì)有先機(jī)優(yōu)勢(shì) 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在規(guī)模、資源、區(qū)位規(guī)模、資源、區(qū)位及及產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象方面均具備一定優(yōu)勢(shì)；方面均具備一定優(yōu)勢(shì)； 由于與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品推售時(shí)間相近，存在一定的客戶(hù)爭(zhēng)奪！由于與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品推售時(shí)間相近，存在一定的客戶(hù)爭(zhēng)奪！ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析萬(wàn)科城，強(qiáng)勢(shì)別墅主打推廣，影響本項(xiàng)目萬(wàn)科城，強(qiáng)勢(shì)別墅主打推廣，影響本項(xiàng)目 別墅產(chǎn)品在客戶(hù)心中的排位別墅產(chǎn)品在客戶(hù)心中的排位 分類(lèi)分類(lèi)面積區(qū)間面積區(qū)間

35、單套總價(jià)單套總價(jià) ( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 均價(jià)均價(jià)( (元元) )總套數(shù)總套數(shù) 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 套數(shù)套數(shù) 剩余剩余 套數(shù)套數(shù) 聯(lián)排聯(lián)排 端戶(hù)端戶(hù) 235-2441012-11411012-11414244546 385353 聯(lián)排聯(lián)排 中間戶(hù)中間戶(hù) 211-246719-903719-90336829 45 雙拼雙拼256-2691287-17841287-17845831426188 景院景院 別墅別墅 178-185591-662591-6623366240391 產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷(xiāo)售產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷(xiāo)售 200平米以下的景院別墅總價(jià)在600萬(wàn)左右，客戶(hù)認(rèn)可度較高，目前已經(jīng)基本銷(xiāo)售告罄。 雙拼單位

36、總量26套，目前已經(jīng)僅余8套，銷(xiāo)售壓力不大。而62套剩余單位中的5353套套全部 為聯(lián)排別墅，總價(jià)區(qū)間在700-1100700-1100萬(wàn)萬(wàn)之間。 從10月到12月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，在周周有活動(dòng)、廣告投放不斷的情況下，萬(wàn)科城平均每 星期銷(xiāo)售該種聯(lián)排戶(hù)型一套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)屬于2007年下半年別墅銷(xiāo)售中最佳者。對(duì)本項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目 的聯(lián)排別墅銷(xiāo)售構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)。的聯(lián)排別墅銷(xiāo)售構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)。 后市監(jiān)測(cè)：萬(wàn)科城08年銷(xiāo)售重點(diǎn)在高層的銷(xiāo)售，將推出最后的678套高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)4月 份第一批單位推出市場(chǎng)。后續(xù)產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目別墅不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析萬(wàn)科城，勝在客戶(hù)群比較廣，市內(nèi)豪宅萬(wàn)科城，勝在客戶(hù)群比

37、較廣，市內(nèi)豪宅 客戶(hù)認(rèn)同度高。本項(xiàng)目仍局限于龍崗中心城本地輻射區(qū)域，客戶(hù)認(rèn)同度高。本項(xiàng)目仍局限于龍崗中心城本地輻射區(qū)域， 龍崗中心城本地最高端客戶(hù)都未能完全覆蓋到龍崗中心城本地最高端客戶(hù)都未能完全覆蓋到 萬(wàn)科城萬(wàn)科城公園大地公園大地 關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例達(dá)到關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例達(dá)到65%，遠(yuǎn)超龍崗本地客戶(hù)，遠(yuǎn)超龍崗本地客戶(hù)近近3倍倍 vs 購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)是誰(shuí)？ 龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗）龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗） 私企業(yè)主。私企業(yè)主。 愛(ài)面子，自我意識(shí)強(qiáng)愛(ài)面子，自我意識(shí)強(qiáng) 年齡段在年齡段在40-5040-50歲之間的自住客歲之間的自住客 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多為四口之家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多為四口之家 群

38、居，圈子效應(yīng)明顯群居，圈子效應(yīng)明顯 鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地）鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析大山地，為本項(xiàng)目的下游替代品，競(jìng)爭(zhēng)大多是大山地，為本項(xiàng)目的下游替代品，競(jìng)爭(zhēng)大多是 存在于爭(zhēng)奪橫崗及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)的層面上。存在于爭(zhēng)奪橫崗及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)的層面上。 產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷(xiāo)售產(chǎn)品構(gòu)成、價(jià)格及銷(xiāo)售 大山地做為橫崗的純粹別墅社區(qū),加上品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力，項(xiàng)目在市場(chǎng)上是占據(jù)了一定 的地位和影響力的。 別墅產(chǎn)品做為整個(gè)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品,產(chǎn)品類(lèi)型多樣，供應(yīng)量也較市場(chǎng)其他項(xiàng)目多。疊加別墅 共推出72套,目前剩余51套；平地聯(lián)排共推出54套，目前剩余49套；山地聯(lián)排共推出24套， 目前

39、剩余12套。前期銷(xiāo)售中300-400萬(wàn)的疊加單位、600萬(wàn)的山體聯(lián)排消化較快，平地聯(lián)排 相對(duì)滯銷(xiāo)。 后續(xù)主力銷(xiāo)售產(chǎn)品為總價(jià)在300-500萬(wàn)的疊加別墅,以及600-1000萬(wàn)聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅產(chǎn) 品由于價(jià)格相對(duì)較高，消化速度緩慢，與本項(xiàng)目的聯(lián)排別墅存在著一定競(jìng)爭(zhēng)，這些競(jìng)爭(zhēng)大存在著一定競(jìng)爭(zhēng)，這些競(jìng)爭(zhēng)大 多是存在于爭(zhēng)奪橫崗及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)的層面上。多是存在于爭(zhēng)奪橫崗及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)的層面上。 后市監(jiān)測(cè)：大山地前期共余66套聯(lián)排/雙拼別墅，后期還有43套別墅推出。2008年將是 大山地的別墅年。 類(lèi)型類(lèi)型面積區(qū)間面積區(qū)間單套總價(jià)單套總價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 均價(jià)均價(jià) ( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 總套數(shù)總套

40、數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)剩余套數(shù)剩余套數(shù) 疊加別墅 150 -160324 - 4862.62722151 平地聯(lián)排中間戶(hù) 159 - 237614 - 10284.0850545 平地聯(lián)排端戶(hù)232 - 401064 - 13035.7404 山體聯(lián)排別墅 192 - 196580 - 7053.15241212 雙拼/水屋2451512 - 22636.96505 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析大山地大山地 產(chǎn)品對(duì)比：公園大地面積普遍大于大山地的同類(lèi)產(chǎn)品，因此相同的總價(jià)在公園產(chǎn)品對(duì)比：公園大地面積普遍大于大山地的同類(lèi)產(chǎn)品，因此相同的總價(jià)在公園 大地可以買(mǎi)到更大的面積。大地可以買(mǎi)到更大的面積。 公園大地

41、公園大地聯(lián)排端戶(hù)聯(lián)排端戶(hù)聯(lián)排中間戶(hù)聯(lián)排中間戶(hù) 面積(平方米)290、320259、279 贈(zèng)送面積比11.50.70.9 戶(hù)型優(yōu)勢(shì) 客廳高（大端頭6米層高，小端頭 4.5米層高），連接大內(nèi)院；后院有 獨(dú)立的出入口，主臥室套間獨(dú)立設(shè) 置，且擁有較高空間；戶(hù)型整體贈(zèng) 送多個(gè)超大露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，及整層半 地下室。 每戶(hù)均有前后院和內(nèi)院。主臥室套 間獨(dú)立設(shè)置，附帶多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)， 及整層半地下室。 總價(jià)預(yù)期1000-12001000-1200萬(wàn)萬(wàn)800-1000800-1000萬(wàn)萬(wàn) 大山地大山地聯(lián)排端戶(hù)聯(lián)排端戶(hù)聯(lián)排中間戶(hù)聯(lián)排中間戶(hù) 面積(平方米)232-256159-237 贈(zèng)送面積比11.020.7-0

42、.9 戶(hù)型優(yōu)勢(shì) 客廳層高4.2m，主臥層高5.1m； 客廳主臥大開(kāi)間；南向雙套間設(shè)計(jì)。 贈(zèng)送半地下室，可搭建約25室內(nèi) 面積。 每戶(hù)均有前院、內(nèi)院（雙內(nèi)院設(shè)計(jì)） 和側(cè)院?？蛷d層高4.2m，主臥層高 5.1m；客廳開(kāi)間7.2m，主臥開(kāi)間 4.4m。南向雙套間設(shè)計(jì)。贈(zèng)送半地 下室可搭建約25室內(nèi)面積。 單價(jià)6359245370 總價(jià)1182-14481182-1448萬(wàn)萬(wàn)682-1142682-1142萬(wàn)萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析萬(wàn)科清林徑，一期以聯(lián)排產(chǎn)品為主，現(xiàn)階萬(wàn)科清林徑，一期以聯(lián)排產(chǎn)品為主，現(xiàn)階 段區(qū)域價(jià)值無(wú)法與本項(xiàng)目匹比段區(qū)域價(jià)值無(wú)法與本項(xiàng)目匹比 a b 一期一期 開(kāi)放售樓處/樣板房 0

43、808年年3 3月中旬月中旬 0808年年4 4月中旬月中旬 0808年年09/1009/10月月 一期聯(lián)排入市銷(xiāo)售 一期高層入市銷(xiāo)售 一期總面積總套數(shù)主力產(chǎn)品 高層45880平米約500套90平米以下產(chǎn)品，以二平米以下產(chǎn)品，以二 房戶(hù)型為主房戶(hù)型為主 聯(lián)排20210平米約100套200多平米聯(lián)排多平米聯(lián)排 其它商業(yè)：12220平米（持有招商）/幼兒園 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析深業(yè)紫麟山，以聯(lián)排別墅作為一期的主力深業(yè)紫麟山，以聯(lián)排別墅作為一期的主力 戶(hù)型啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目居住的成熟度是軟肋戶(hù)型啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目居住的成熟度是軟肋 分期一期 建筑面積59740 住宅面積55050 套數(shù)202

44、套 主力產(chǎn)品4/6聯(lián)排260-270平米 商業(yè)767.7 會(huì)所1250（2個(gè)山頂會(huì)所） 配套幼兒園：2500 車(chē)位數(shù)441 車(chē)位比1：2.2 占地面積占地面積145466.6 住宅建住宅建 筑面積筑面積 高層120149.24 中高層15309 th55050 商業(yè)8000 會(huì)所2450 幼兒園2500 其他建筑面積150 別墅 高層 0808年年5 5月月0808年年8 8月月 開(kāi)放售樓處一期別墅別墅入市銷(xiāo)售 一期：以別墅類(lèi)產(chǎn)品啟動(dòng)，分東西兩區(qū)一期：以別墅類(lèi)產(chǎn)品啟動(dòng)，分東西兩區(qū) 產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：4聯(lián)排聯(lián)排/6聯(lián)排別墅為主，主力戶(hù)型面積為聯(lián)排別墅為主，主力戶(hù)型面積為260- 270平米平米

45、 明星產(chǎn)品預(yù)測(cè)：明星產(chǎn)品預(yù)測(cè)： 水岸樓王水岸樓王位于中央谷地水景邊緣，南向面水位于中央谷地水景邊緣，南向面水 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2007年的公園大地已成為龍崗乃至深圳開(kāi)發(fā)商的參觀必達(dá)之地。在被眾 多同行參觀學(xué)習(xí)后，公園大地也已成為龍崗高端項(xiàng)目設(shè)立的標(biāo)桿進(jìn)行模 仿或超越的對(duì)象。 2008年，公園大地一成不變的形象展示已有一年之久。深業(yè)紫麟山、萬(wàn)深業(yè)紫麟山、萬(wàn) 科清林徑、嘉旺項(xiàng)目科清林徑、嘉旺項(xiàng)目均將以高品質(zhì)定位亮相龍崗市場(chǎng)，它們?cè)谇捌诜e累 學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，在營(yíng)銷(xiāo)展示方面完全有可能模仿甚至超越公園大地的營(yíng) 銷(xiāo)展示套路，搶占龍崗第一豪宅的“江湖地位” 應(yīng)對(duì)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略 本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值

46、，社會(huì)價(jià)值遠(yuǎn)高于本地待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù) 高舉高打。 同時(shí)，在展示和宣傳上推陳出新，以嶄新的高品質(zhì)形象帶給客同時(shí)，在展示和宣傳上推陳出新，以嶄新的高品質(zhì)形象帶給客 戶(hù)足夠的新鮮戶(hù)足夠的新鮮“點(diǎn)點(diǎn)”，以全新的面貌鞏固既有地位，以全新的面貌鞏固既有地位 項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品產(chǎn)品不足不足本項(xiàng)目本項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)科城萬(wàn)科城 大開(kāi)間挑高廳堂； 雙套房、雙車(chē)庫(kù) 贈(zèng)送地下室、前庭后院； 別墅產(chǎn)品密度較高； 無(wú)景觀資源； 中心城區(qū)位 大規(guī)模高品質(zhì)樓盤(pán)； 龍城公園的景觀優(yōu)勢(shì)； 戶(hù)型贈(zèng)送面積大，贈(zèng)送面積實(shí) 用； 客廳、主臥均能南向采光； 戶(hù)型舒適性高，較大開(kāi)間，大 面積露臺(tái)、大面積內(nèi)庭園 大山地大山

47、地 贈(zèng)送地下室； 前庭后院側(cè)院設(shè)計(jì)； 疊加上下兩戶(hù)分南北入戶(hù) 社區(qū)產(chǎn)品差距較大，客群混雜； 別墅單位總價(jià)高； 千林山千林山 贈(zèng)送地下室、前庭后院， 并有側(cè)院設(shè)計(jì)； 獨(dú)有的公園資源優(yōu)勢(shì)； 位于中心城北部邊緣地帶，本地 人難以認(rèn)同 社會(huì)配套欠缺 紫麟山紫麟山 贈(zèng)送地下室等空間； 獨(dú)享湖景、山景 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力的局限性； 社會(huì)資源缺乏； 項(xiàng)目的首期開(kāi)發(fā)，客戶(hù)的認(rèn)知度 相對(duì)較低 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比 各項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品亮點(diǎn)各項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品亮點(diǎn) 差異性不大，若單比產(chǎn)差異性不大，若單比產(chǎn) 品，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)品，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 無(wú)法凸顯！無(wú)法凸顯！ 我們的競(jìng)爭(zhēng)策略我們的競(jìng)爭(zhēng)策略 尋找尋找差異化價(jià)

48、值點(diǎn)差異化價(jià)值點(diǎn)，充分展示本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，充分展示本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 的展示、推廣策略，形成更廣泛的客戶(hù)構(gòu)成層面！的展示、推廣策略，形成更廣泛的客戶(hù)構(gòu)成層面！ 尋求區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)的差異化價(jià)值體現(xiàn)尋求區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)的差異化價(jià)值體現(xiàn) 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略 1 1、面對(duì)冷清的房市，應(yīng)繼續(xù)以、面對(duì)冷清的房市，應(yīng)繼續(xù)以剛性需求剛性需求為主導(dǎo)，為主導(dǎo)， 以自住客為主進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)；以自住客為主進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)； 2 2、充分挖掘本地客戶(hù)，大力拓展、充分挖掘本地客戶(hù)，大力拓展周?chē)瑓^(qū)周?chē)瑓^(qū)及及關(guān)關(guān) 內(nèi)福田、羅湖的內(nèi)福田、羅湖的客戶(hù)資源；客戶(hù)資源； 3 3、面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)

49、爭(zhēng)，必須充分挖掘項(xiàng)目亮、面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須充分挖掘項(xiàng)目亮 點(diǎn)，突出項(xiàng)目的點(diǎn)，突出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力，真正尋找到，真正尋找到競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 差異點(diǎn)進(jìn)行差異點(diǎn)進(jìn)行集中引爆！集中引爆！ 項(xiàng)目項(xiàng)目 賣(mài)點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們的競(jìng)爭(zhēng)策略我們的競(jìng)爭(zhēng)策略 發(fā)展商品牌/成熟別墅 社區(qū)/品質(zhì)大盤(pán) 景觀及社會(huì)資源占有景觀及社會(huì)資源占有 性性/ /高贈(zèng)送率高贈(zèng)送率/ /高性?xún)r(jià)高性?xún)r(jià) 比比/ /市場(chǎng)核心地位市場(chǎng)核心地位 u突出區(qū)域價(jià)值社會(huì)資源與稀缺景觀資 源的占有性； u突出產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比價(jià)格策略增強(qiáng)項(xiàng) 目競(jìng)爭(zhēng)力； 發(fā)展商品牌/大盤(pán)豪宅 片區(qū)/未來(lái)規(guī)劃利好/ 地鐵物業(yè)/深藍(lán)物管 交通便利性交通便利性/

50、/規(guī)模大規(guī)模大 盤(pán)盤(pán)/ /配套完善配套完善/ /自然資自然資 源源/ /大面積贈(zèng)送空間大面積贈(zèng)送空間/ / 性?xún)r(jià)比高性?xún)r(jià)比高 u突出城市價(jià)值交通的便利性、成熟的 生活配套； u突出項(xiàng)目對(duì)稀缺景觀資源的占有性； u突出產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比在已有優(yōu)勢(shì)的基 礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格策略增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 千林山千林山 發(fā)展商品牌/稀缺景觀 資源/品質(zhì)大盤(pán) 核心地核心地段段/ /配套完善配套完善/ / 片區(qū)成熟度片區(qū)成熟度/ /大面積大面積 贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間/ /性?xún)r(jià)比高性?xún)r(jià)比高 u突出城市價(jià)值與自然資源的共享核心 地段、社會(huì)配套與稀缺景觀資源的多重占 有性； 紫麟山紫麟山 片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿?高 檔社區(qū)/景觀資源/規(guī)

51、模大盤(pán) 核心地核心地段段/ /規(guī)模大盤(pán)規(guī)模大盤(pán)/ / 大面積贈(zèng)送空間大面積贈(zèng)送空間/ /性性 價(jià)比高價(jià)比高/ /配套完善配套完善/ /自自 然資源然資源 u突出城市價(jià)值交通的便利性、成熟的 生活配套； u突出項(xiàng)目的市場(chǎng)站位與品質(zhì)感； 我們的競(jìng)爭(zhēng)我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域核心地位區(qū)域核心地位/ /城市城市價(jià)值價(jià)值/ /稀缺自然資源稀缺自然資源/ /高性?xún)r(jià)比高性?xún)r(jià)比 賣(mài)點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)策略形成賣(mài)點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)策略形成建立龍崗第一別墅豪宅地位，建立龍崗第一別墅豪宅地位， 并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，擴(kuò)大客戶(hù)層面并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，擴(kuò)大客戶(hù)層面 我們的競(jìng)爭(zhēng)我們的競(jìng)爭(zhēng)策略策略：突出項(xiàng)目對(duì)突出項(xiàng)目對(duì) 城市城市價(jià)值價(jià)值 與與 景觀

52、資源景觀資源 的雙重占有性；是的雙重占有性；是 全資源型最佳自住別墅；全資源型最佳自住別墅； 新面貌迎接新挑戰(zhàn)，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立龍崗第一別墅豪宅地位！新面貌迎接新挑戰(zhàn)，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立龍崗第一別墅豪宅地位！ 客戶(hù)分析客戶(hù)分析part 2part 2 新市場(chǎng)條件下的客戶(hù)策略：新市場(chǎng)條件下的客戶(hù)策略： 充分挖掘區(qū)域的剛性需求充分挖掘區(qū)域的剛性需求 公園大地客戶(hù)總述公園大地客戶(hù)總述 相較于平面產(chǎn)品的高銷(xiāo)售相較于平面產(chǎn)品的高銷(xiāo)售 率，別墅和洋房復(fù)式存量率，別墅和洋房復(fù)式存量 較多，消化較多，消化47套，剩余套，剩余24 套，證明本項(xiàng)目前期積累套，證明本項(xiàng)目前期積累 客戶(hù)處于客戶(hù)處于別墅類(lèi)別的消費(fèi)別墅類(lèi)別的消費(fèi) 水平的

53、少水平的少 客戶(hù)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際展示及路過(guò)的比客戶(hù)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際展示及路過(guò)的比 較多。較多。 客戶(hù)之間的口碑傳播較廣，是項(xiàng)目的客戶(hù)之間的口碑傳播較廣，是項(xiàng)目的 另一大客戶(hù)來(lái)源途徑。另一大客戶(hù)來(lái)源途徑。 項(xiàng)目客戶(hù)主要集中在項(xiàng)目周邊，對(duì)周項(xiàng)目客戶(hù)主要集中在項(xiàng)目周邊，對(duì)周 邊市場(chǎng)的占有度高。也有邊市場(chǎng)的占有度高。也有23%的關(guān)內(nèi)的關(guān)內(nèi) 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，證明項(xiàng)目的宣傳還客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，證明項(xiàng)目的宣傳還 是比較廣泛的吸引了客戶(hù)。是比較廣泛的吸引了客戶(hù)。 能夠接受能夠接受10001000萬(wàn)元以上總價(jià)的客戶(hù)是誰(shuí)？萬(wàn)元以上總價(jià)的客戶(hù)是誰(shuí)？ 典型客戶(hù)：龍崗鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主典型客戶(hù)：龍崗鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主 客戶(hù)基本信息： 購(gòu)

54、買(mǎi)房號(hào)：t109，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)：1033萬(wàn)，年齡：40歲左右，工作地點(diǎn)：坪地工業(yè)區(qū)， 職位：總經(jīng)理助理 。 成交過(guò)程描述： 毛小姐是和朋友龐先生去惠州路過(guò)看到了本樓盤(pán)，第一次來(lái)兩人都沒(méi)買(mǎi)，買(mǎi)的意向似 乎也不是很大。湊巧地是，回去后毛小姐的一位朋友是該銷(xiāo)售代表的客戶(hù)，極力地向 他們推薦該樓盤(pán)。第二次，毛小姐又和龐先生一起來(lái)買(mǎi)，毛小姐成交。 客戶(hù)基本信息： 王先生，購(gòu)買(mǎi)房號(hào)：t108，付款方式：首付三成，年齡：40歲左右，工作地點(diǎn)：坪 地工業(yè)區(qū)，職位：私企業(yè)主 。 客戶(hù)特征描述： 該客戶(hù)資金有限，勉強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)別墅，屬于別墅客戶(hù)中較特殊的，虛榮心強(qiáng)，常帶朋友過(guò) 來(lái)看自己買(mǎi)的房，炫耀心理突出，一般別墅客戶(hù)都較

55、低調(diào)。 個(gè)案?jìng)€(gè)案1：毛小姐：毛小姐 個(gè)案?jìng)€(gè)案2：王先生：王先生 典型客戶(hù) 客戶(hù)基本信息： 安徽人，來(lái)深10年，在布吉、中信高爾夫均有房，開(kāi)凌志車(chē)，喜歡喝茶、打麻將 。 成交過(guò)程描述： 該客戶(hù)資金實(shí)力雄厚，自己有兩個(gè)廠，均在坪山，是在開(kāi)盤(pán)以后朋友介紹來(lái)購(gòu)買(mǎi)，前 前后后來(lái)過(guò)10多次，購(gòu)買(mǎi)后介紹自己多個(gè)下屬前來(lái)看房，下屬資金實(shí)力不夠，只成交 一套。從來(lái)不參加項(xiàng)目活動(dòng)。 個(gè)案?jìng)€(gè)案3： 客戶(hù)基本信息： 房號(hào)：不詳，中間單位275平米的戶(hù)型，價(jià)格在900萬(wàn)左右，年齡：4050，朝鮮族 人，有兩個(gè)兒子，大兒子讀大學(xué)，小兒子15、16歲左右 。 成交過(guò)程描述： 住龍崗，在龍崗開(kāi)廠，自住客，開(kāi)始想買(mǎi)一期的復(fù)式，

56、反復(fù)看過(guò)幾次房，覺(jué)得復(fù)式太 小，轉(zhuǎn)而推別墅，認(rèn)可別墅的形象氣派，大，但資金實(shí)力一般，買(mǎi)別墅經(jīng)過(guò)一番 考慮。 個(gè)案?jìng)€(gè)案4： 典型客戶(hù) 典型客戶(hù)典型客戶(hù)2：鴻榮源高端客戶(hù)：鴻榮源高端客戶(hù) 房號(hào)：不詳，中間單位275平米的戶(hù)型，價(jià)格在900萬(wàn)左右 年齡：40左右 具體情況： 寶安私營(yíng)企業(yè)主，鴻客會(huì)會(huì)員，老板的朋友，通過(guò)鴻客會(huì)的宣傳知道本項(xiàng)目，資金 實(shí)力雄厚，有多套物業(yè)，喜歡本項(xiàng)目，沒(méi)有太多猶豫就購(gòu)買(mǎi)了，沒(méi)有特殊愛(ài)好，喜 歡去夜總會(huì)，談?wù)撋饨?jīng)，從未參加項(xiàng)目活動(dòng)。 典型客戶(hù)典型客戶(hù)3：市區(qū)客戶(hù)，與龍崗有地緣關(guān)系：市區(qū)客戶(hù)，與龍崗有地緣關(guān)系 房號(hào)：不詳，1000萬(wàn)左右，按揭購(gòu)買(mǎi)。 具體情況： 客戶(hù)在香蜜

57、湖一號(hào)購(gòu)買(mǎi)了頂層復(fù)式，資金實(shí)力雄厚，在開(kāi)盤(pán)以后來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，在坪山 開(kāi)工廠，購(gòu)買(mǎi)原因是距離自己廠房近，覺(jué)得項(xiàng)目的品質(zhì)很高，平時(shí)很忙，購(gòu)買(mǎi)之后 從來(lái)沒(méi)在來(lái)過(guò)。 客戶(hù)分析來(lái)源：公園大地銷(xiāo)售代表訪談客戶(hù)分析來(lái)源：公園大地銷(xiāo)售代表訪談 典型客戶(hù) 客戶(hù)分析客戶(hù)分析前期別墅成交客戶(hù)前期別墅成交客戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)是誰(shuí)？ 龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗）私企業(yè)主。龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗）私企業(yè)主。 購(gòu)買(mǎi)用途？ 購(gòu)買(mǎi)用途基本上均為自住。購(gòu)買(mǎi)用途基本上均為自住。 購(gòu)買(mǎi)原因？ 區(qū)位區(qū)位區(qū)域中心豪宅區(qū)域中心豪宅 景觀景觀公園生態(tài)景觀公園生態(tài)景觀 居住所帶來(lái)的面子感居住所帶來(lái)的面子感 產(chǎn)品（建筑規(guī)劃、園林、戶(hù)

58、型等）產(chǎn)品（建筑規(guī)劃、園林、戶(hù)型等） 信息來(lái)源渠道？ 朋友介紹、路過(guò)。朋友介紹、路過(guò)。 別墅客戶(hù)的情況為：別墅客戶(hù)的情況為： 客戶(hù)的客戶(hù)的區(qū)域范圍很窄區(qū)域范圍很窄，基本集中在項(xiàng)目的鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)，而且獲，基本集中在項(xiàng)目的鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)，而且獲 得項(xiàng)目的主要渠道為得項(xiàng)目的主要渠道為不為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段直接控制不為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段直接控制的手段的手段。 愛(ài)面子，自我意識(shí)強(qiáng)愛(ài)面子，自我意識(shí)強(qiáng) 年齡段在年齡段在40-5040-50歲之間的自住客歲之間的自住客 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多為四口之家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多為四口之家 群居，圈子效應(yīng)明顯群居，圈子效應(yīng)明顯 鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地）鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地） 銷(xiāo)售代表語(yǔ)

59、錄：銷(xiāo)售代表語(yǔ)錄： n 客戶(hù)買(mǎi)公園大地主要是看上了我們的地段、區(qū)位及中心城以后的發(fā)展前地段、區(qū)位及中心城以后的發(fā)展前 景景，其實(shí)對(duì)于把這么一大筆錢(qián)放在房子上的風(fēng)險(xiǎn)也是有擔(dān)憂的。 n 圈子影響在客戶(hù)的成交過(guò)程中還是比較重要的圈子影響在客戶(hù)的成交過(guò)程中還是比較重要的，很多客戶(hù)都認(rèn)為把錢(qián) 放哪里都比放銀行來(lái)得好。 n 買(mǎi)別墅一般都是有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了一定的消費(fèi)層次，不一定不一定 是因?yàn)榧彝ト丝谛枰?，你讓他們買(mǎi)大平面他們還不愿意。是因?yàn)榧彝ト丝谛枰?，你讓他們買(mǎi)大平面他們還不愿意。 n 龍崗坪山、坪地的客戶(hù)較多，橫崗、老鎮(zhèn)的客戶(hù)也多，龍崗坪山、坪地的客戶(hù)較多，橫崗、老鎮(zhèn)的客戶(hù)也多，他們都覺(jué) 得中心城規(guī)劃好，大環(huán)境好，那些地方雖然也有樓盤(pán)，但是買(mǎi)得到好但是買(mǎi)得到好 房子，買(mǎi)不到好環(huán)境；房子，買(mǎi)不到好環(huán)境；他們不住關(guān)內(nèi)，對(duì)于他們的工作地點(diǎn)來(lái)說(shuō)， 住中心城已經(jīng)是很好的了。 公園大地的別墅客戶(hù)呈現(xiàn)出很典型的區(qū)域特征，集中在公園大地的別墅客戶(hù)呈現(xiàn)出很典型的區(qū)域特征，集中在坪山、坪地開(kāi)廠的坪山、坪地開(kāi)廠的 私企業(yè)主私企業(yè)主，均為多次置業(yè)，資金雄厚，有較強(qiáng)的置業(yè)需求（購(gòu)買(mǎi)高端別墅，均為多次置業(yè)，資金雄厚，有較強(qiáng)的置業(yè)需求（購(gòu)買(mǎi)高端別墅 產(chǎn)品），而目前龍崗市場(chǎng)尚無(wú)可與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目，且項(xiàng)目產(chǎn)品），而目前龍崗市場(chǎng)尚無(wú)可與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目，且項(xiàng)目龍崗第龍崗第 一豪宅一豪宅的形象已經(jīng)深入人心，項(xiàng)