我國城市老年公寓發(fā)展問題探討

1、我國城市老年公寓發(fā)展問題探討 作者:談華麗 一、前言老年人住宅問題在21世紀(jì)中國老齡化的今天已經(jīng)涉及到千家萬戶，關(guān)心老年人住宅老年公寓的建設(shè)，不僅僅是關(guān)懷老人住宅的問題，并且也直接關(guān)心我們自己的未來，建設(shè)老年公寓應(yīng)得到全社會(huì)的關(guān)注與支持。老年公寓建設(shè)興起于70年代的北歐，它是專門為老年人而設(shè)計(jì)的，盡量考慮到老年人的各種生活需要和實(shí)際承受能力，具有老年人日常生活所需的各種服務(wù)設(shè)施，它并不是一般意義上的老年人聚居區(qū)域，而是一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)類型。鑒于對(duì)老年人群住宅消費(fèi)的調(diào)查與預(yù)測，可以說，現(xiàn)在著手進(jìn)行老年公寓的研究開發(fā)，是市場的契機(jī)也是時(shí)代的要求；既具有理論意義，又具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 二、我國

2、城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題（一）我國城市老年公寓的現(xiàn)狀我國第一個(gè)老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個(gè)老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。”據(jù)統(tǒng)計(jì)1998年10月我國有800所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設(shè)備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公寓，規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預(yù)計(jì)總

3、投資8.17億元。上海的康樂小區(qū)，在設(shè)計(jì)前就預(yù)計(jì)出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動(dòng)室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)。整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上受到專家們的好評(píng)。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會(huì)專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個(gè)老年型城市的特點(diǎn)。小區(qū)建成后，不少報(bào)刊雜志都對(duì)小區(qū)新穎的設(shè)計(jì)造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會(huì)專用設(shè)施和老年住宅等建筑特點(diǎn)作了報(bào)道，深受人們贊賞。整個(gè)小區(qū)經(jīng)國家建設(shè)部的專家評(píng)審，被評(píng)為全國參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。設(shè)備

4、齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。（二）我國城市老年公寓發(fā)展存在的問題首先，“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多所，所養(yǎng)不過75萬人。全國個(gè)體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人，不足老年人口總數(shù)的1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能把老年公寓當(dāng)作高消費(fèi)的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價(jià)格適中的老人居，這對(duì)于想賺大錢的投資商而

5、言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題。前文已經(jīng)提到，我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多

6、為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊

7、的服務(wù)?？傊?，發(fā)展滯后的老年公寓與社會(huì)需求之間的矛盾越來越突出。三、老年公寓開發(fā)建設(shè)的前景分析（一）我國人口老齡化趨勢迫切需要發(fā)展老年公寓1995年我國60歲以上的老年人有1.2億，占總?cè)丝诘?.1%，到1998年底已達(dá)到9.7%，每年以3.1%的速度遞增，比現(xiàn)在人口的年增長率高出1.67個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明2000年，我國60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到10.2%，據(jù)預(yù)測，2030年，我國60歲以上的老年人口數(shù)量將由目前的1.3億增長到3.1億，占總?cè)丝诘谋壤岣叩?0.42%；2050年，60歲以上的老年人口數(shù)量及其在總?cè)丝谥兴急壤龑⒎謩e達(dá)4.68億和27.71%。聯(lián)合國把65歲

8、以上人口占總?cè)丝诘谋壤^7%的現(xiàn)象稱為人口老齡化，處于人口老齡化狀態(tài)的社會(huì)是老齡化社會(huì)。由此可見，在21世紀(jì)的今天，我國已悄然步入老齡化社會(huì)。隨著社會(huì)老齡化的進(jìn)程，發(fā)展壯大老年公寓已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。（二）家庭人口結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏旯⒌陌l(fā)展提供了社會(huì)基礎(chǔ)在計(jì)劃生育政策影響下，我國家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩，即人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“4:2:1”的倒金字塔結(jié)構(gòu)。這種家庭結(jié)構(gòu)顯示出家庭贍養(yǎng)老人能力的減弱。那么，更艱巨、更繁重的養(yǎng)老任務(wù)將由社會(huì)承擔(dān)。另外，隨著空巢家庭的增多，將會(huì)有越來越多的老人沒有子女照料，因此修建完善的社會(huì)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。建立集服務(wù)、醫(yī)療、居住為一體的老年公

9、寓是一個(gè)不可回避的問題，也是極好的選擇。我國老人居住特點(diǎn)現(xiàn)在仍以“家庭養(yǎng)老”為主導(dǎo)地位，但隨著老齡化發(fā)展趨勢和時(shí)代的進(jìn)步，“社會(huì)養(yǎng)老”將成為未來養(yǎng)老的發(fā)展趨勢。據(jù)調(diào)查推算，天津市約有100萬老人有入住老年公寓的愿望。在重慶市，經(jīng)濟(jì)水平屬于中上等的60歲以上的老人中有40%的老人愿住老年公寓。上海市進(jìn)行了一次關(guān)于老年人對(duì)養(yǎng)老方式的網(wǎng)上調(diào)查，結(jié)果是家庭養(yǎng)老由88%下降至36%，社會(huì)養(yǎng)老由12%上升至64%，其中選擇老年公寓的為25%。據(jù)了解，浙江省老年公寓已開發(fā)到100多所，約30000多名老人在此安享晚年，兒女將父母送進(jìn)條件良好的老年公寓在當(dāng)時(shí)已成為新的孝道；精明的開發(fā)商同時(shí)還打出了“買公寓，盡

10、孝心”的銷售招牌。（三）我國城市老年公寓的有效需求不斷增強(qiáng)隨著住房制度改革的不斷深入，許多老年人已經(jīng)取得了其現(xiàn)有的住房的部分產(chǎn)權(quán)，一些地區(qū)的公房變私房的比例已達(dá)75%。目前，廣州、上海和青島三市的住房二級(jí)市場已全面啟動(dòng)，伴隨其不斷地試點(diǎn)推廣，住宅二級(jí)市場必然會(huì)在全國得到全面啟動(dòng)。在支付一定的土地使用費(fèi)用后，老年人可獲得所使用住宅的全部產(chǎn)權(quán)，此產(chǎn)權(quán)可上市交易變現(xiàn)。住房銷售款項(xiàng)抵消交付的土地使用費(fèi)后的余額可購置郊區(qū)的住房，因?yàn)槔夏耆爽F(xiàn)有的住房面積超過了老年人獨(dú)居所需的面積。另外，老年人子女大多處于壯年，已擁有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其要居住老年人現(xiàn)有住房，也有能力為老年人購買在郊區(qū)的住房。（四）投資老年

11、公寓有利于改善我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)狀目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題之一是投資結(jié)構(gòu)的不合理。應(yīng)該占較大比例的住房所占比例太小，在增加一般住宅建設(shè)的同時(shí)，大力開發(fā)建設(shè)老年公寓有償服務(wù)利于我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。（五）國家出臺(tái)的一系列“老年住房”發(fā)展政策和制度推動(dòng)了老年公寓的發(fā)展黨的十三大報(bào)告指出，我國在努力控制人口數(shù)量和提高人口素質(zhì)的同時(shí)，還要注意人口迅速老化的趨勢，及時(shí)采取正確的對(duì)策；黨的十四大報(bào)告又指出：“重視研究人口老齡化問題，認(rèn)真做好這方面的工作”；黨的十五大報(bào)告再次指出：“控制人口增長，提高人口素質(zhì)，重視人口老齡化問題”。1997年8月29日，我國第一部老年人權(quán)益保障法頒布

12、實(shí)施，明文規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)樹立尊重、關(guān)心、幫助老年人的社會(huì)風(fēng)尚”，并且還指出新建或改造城鎮(zhèn)公共實(shí)施，居民區(qū)和住宅，應(yīng)當(dāng)考慮老年人的特殊需求，建設(shè)適合老年人生活和活動(dòng)的配套設(shè)施。1999年10月建設(shè)部出臺(tái)了老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，對(duì)老年人人居環(huán)境投入了應(yīng)有的關(guān)注。近年來，國務(wù)院也相繼公布了有關(guān)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的一些規(guī)定，并要把這種制度逐步擴(kuò)大到所有城鎮(zhèn)企業(yè)及其職工，城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者。這些指導(dǎo)原則和法律法規(guī)為老年人住房問題提供了有力的政策保證，并指明了發(fā)展方向。四、我國城市老年公寓的發(fā)展方向（一）綜合性通用住宅應(yīng)成為老年公寓開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)品根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽

13、命的測定重新劃分了年齡組：其中6074歲為年青老人，7589歲為老年人，90歲以上為長壽老人。由于各個(gè)年齡組的老人對(duì)住宅的需求有所不同，因此筆者認(rèn)為開發(fā)修建一種適應(yīng)不同齡組老人特點(diǎn)的老年公寓，在這里不妨稱其為綜合性通用住宅，它應(yīng)作為有志于開發(fā)老年住宅的開發(fā)商考慮的關(guān)鍵。綜合性通用住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上，它能根據(jù)居住老人的實(shí)際情況，改善和增加必要的設(shè)施及醫(yī)護(hù)系統(tǒng)來幫助提高老年人的自主和自理能力。（二）綜合性通用住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)適合不同層次的老年人的需求針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)，綜合性通用住宅的設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是避弊趨利。樓層不能太高，6層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓

14、梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦、防滑、沒有高差，不可設(shè)門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過，浴池底也應(yīng)防滑。廚房衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅時(shí)使用，日照采風(fēng)要順暢。除了以上這些特點(diǎn)之外，通用住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時(shí)期因生理變化帶來的不同需求而設(shè)計(jì):（1）年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲(chǔ)物室，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)中參加

15、活動(dòng)或?qū)で髱椭?，服?wù)人員可提供上門服務(wù)。（2）老年型階段。這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計(jì)，可將用于儲(chǔ)物的空間重新利用起來，拆除后以便增大活動(dòng)空間；家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛(wèi)生局、浴池、坐便器旁應(yīng)增設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)；地板防滑措施再次鞏固；門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意；房間照明要提高兩倍以上，便于老人靠視覺獲取信息。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時(shí)或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。（3）長壽型

16、階段。這類型老人是需要特別護(hù)理的。這段時(shí)間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設(shè)計(jì)的大部分功能外，還應(yīng)開設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動(dòng)需要和協(xié)助老人所需空間。電話、電燈開關(guān)都要裝在老人床頭易觸摸的位置。室內(nèi)應(yīng)設(shè)有同整棟大樓安全警報(bào)系統(tǒng)相連的緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生?？傊诜?wù)、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施為一體，老人在這里能夠得到全方位的護(hù)理。（三）綜合性通用住宅的周邊環(huán)境應(yīng)滿足老年人的要求綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設(shè)置的。老年人一進(jìn)入黃昏期，大多會(huì)產(chǎn)生

17、失落感和憂傷感，這會(huì)極大地?fù)p害他們的身心健康。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有選擇地與兒童、青年人的活動(dòng)場所相結(jié)合而進(jìn)行布置，以豐富老年人的生活內(nèi)容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。除此之外還應(yīng)加強(qiáng)家政服務(wù)建設(shè)，建立家政服務(wù)制度、健康管理制度、社會(huì)福利保險(xiǎn)等，把工作做到每個(gè)老人的身邊。另外，由于老年人的身理特點(diǎn)，特別要求住宅應(yīng)修建在城郊交界處，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通方便的風(fēng)景區(qū)并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚(yáng)，這樣的環(huán)境能使老人心情舒暢。良好的生態(tài)環(huán)境能滿足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環(huán)境中愉快地度過晚年。五、結(jié)束語綜上所述，面對(duì)老齡化的發(fā)展前景，修建老年公寓是時(shí)代的需要，歷史的必然，是落實(shí)老年人“老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”的重要措施。興辦老年公寓，尤其是綜合性通用