為租賃賦權(quán)待明日花開

1、為租賃賦權(quán)待明日花開 自 2014 年國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（ 2014-2020 年） 中提出了“租售并舉”和大力發(fā)展“住房租賃市場”以來， 我國的住房租賃政策在中央層面已構(gòu)建起了從會議成果到 城市試點要求的框架體系。 2016 年以來，六省、九城均出臺 了加快發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)文件。第一，讓更多的人愿 意租房一一擴需求：賦權(quán)讓利，引導(dǎo)預(yù)期；第二，有更多的 房源可以出租一一增供應(yīng)：鼓勵機構(gòu)化出租，多元化供應(yīng)渠 道（稅收、金融、土地自持等政策） ；第三，供需規(guī)模做大 了還要把雙方的權(quán)利義務(wù)明確界定下一一明權(quán)責(zé)：租賃市場 要有大發(fā)展需要有規(guī)矩，無規(guī)矩不成方圓；第四，租賃市場 具有明顯的保障性特點

2、，是解決住有所居的重要途徑，必須 發(fā)揮好政府的有形之手，也就是一一強監(jiān)管。 總體來看，明權(quán)責(zé)和強監(jiān)管兩方面都是服務(wù)于供需雙方 的，因此，政策的核心訴求就是：擴需求、增供應(yīng)。筆者認 為，住房租賃在未來長周期內(nèi)將持續(xù)改變房地產(chǎn)市場格局。 租賃市場的參與主體主要有三方， 供應(yīng)方、需求方以及政府， 本文將從政府、供應(yīng)方、需求方三個層面分析政策影響之下 將發(fā)生哪些大的格局改變？ 改變一：地方政府推動力度之大是本輪租賃政策的最大 亮點 總體來看，在政策的催化下，城市政府開始大力度出臺 激勵政策，在實際工作中，因城施策，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)， 不同類型的城市政策呈現(xiàn)出分化的特點。從政策來看，人口 凈流入的大中城

3、市將更加積極發(fā)展住房租賃市場。人口凈流 入的大中城市一般呈現(xiàn)出經(jīng)濟發(fā)展較快、中心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較突 出、交通配套相對完善等特點，城區(qū)對周邊地區(qū)具有一定人 口的吸附力。但同時，多數(shù)人口凈流入的三四線中等城市及 二線大城市中外地人口占常住人口比重相對較小，甚至多數(shù) 城市在人口流入的同時也向上一級更大的城市流出人口，加 之當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療等資源相對平衡，目前，已基本實現(xiàn)非本 地戶籍租賃住房與本地戶籍享有同等權(quán)益。因而在人口流入 數(shù)量更加龐大、外地人口占比更高、教育醫(yī)療等資源供需矛 盾更集中且優(yōu)質(zhì)資源更稀缺的大城市特別是特大超大城市， 將是政策的主要聚焦點。目前主要是傳統(tǒng)城市群及新興城市 群中心城市，從住建部

4、要求的廣州、深圳、南京、杭州、廈 門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個 開展住房租賃試點城市來看，均在這一范疇內(nèi)。 第一，一線城市已處于人口控制疏解階段，非本地戶籍 人口占比較高，而教育、醫(yī)療等資源稀缺更為明顯，政策如 果落地執(zhí)行將對房地產(chǎn)市場特別是學(xué)區(qū)房市場影響更大。但 從實際操作上來看，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房學(xué)位的緊缺或短期加劇 學(xué)區(qū)房租金上漲幅度。因而盡管一線城市住房租賃市場龐 大，但“租購?fù)瑱?quán)”等政策完全落地相對困難。 第二，二線城市仍處于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的人口吸納 階段，人口規(guī)模和外來人口占比相對較小，未來人口的持續(xù) 增長將帶來住房需求的不斷擴大。加之城市發(fā)展仍需人口特

5、 別是高新人才助力，二線城市特別是新興城市群中心城市、 新提升的國家中心城市，將憑借這一政策展開“人才爭奪” 成都此前就發(fā)布了人才引進新政。 第三，長三角、珠三角城市群中的三四線城市，二三產(chǎn) 業(yè)占比較大、外來人口較多，如東莞、佛山、中山等，外來 人口在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中做出了重要貢獻。東莞外來人 口占比高達 3/4 ，遠超過一線城市，佛山、中山的外來人口 占比也在 1/2 左右，由于本身外來人口占比過高，現(xiàn)有的租 賃房源總量不足、租戶權(quán)益缺乏保障。政策的實行也將給外 來人口更多的權(quán)益保障。一方面教育醫(yī)療等資源的均享，有 利于家人團聚并享受更好的教育醫(yī)療，進一步解決了外地人 口工作的后顧之憂；

6、另一方面，權(quán)益保障也將促使外來人群 更偏向于選擇穩(wěn)定的長期居所，有利于社會管理的穩(wěn)定。在 這類城市仍將主要針對當(dāng)前的住房需求，充分發(fā)揮租賃住房 解決新市民住房問題的作用。 改變二：布局追隨人口，看清城市人口聚集態(tài)勢是企業(yè) 最重要的拓展思路 城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高、常住人口越多，其住房市場發(fā) 育程度也就越高。由于城市間的人口流動分化仍在繼續(xù)，因 此，人口凈流入越多的城市將成為住房租賃企業(yè)應(yīng)該積極布 局的重點區(qū)域。 第一，人口凈流入的城市。從人口凈流入的角度看，通 過對 2015 年人口凈流入的地級市進行整理，發(fā)現(xiàn)北京、天 津和傳統(tǒng)的珠三角、長三角城市群成為人口集聚的集中地 區(qū)，北京、天津、上海、廣

7、州、深圳人口流入超過 500 萬， 南京、東莞、佛山人口流入也超過 300 萬。同時各省的省會 城市、計劃單列市也是人口凈流入地，鄭州、成都、昆明、 武漢、青島、 廈門、大連等城市人口凈流入也在 100 萬以上 第二，近幾年新增常住人口較大的城市。從新增常住人 口梯隊來看，除傳統(tǒng)的珠三角、長三角城市群外，京津冀、 成渝以及中部城市群成為新的人口聚集地。后期這些地區(qū)也 將是租賃試點推行的重點對象， 企業(yè)需要重點關(guān)注 （見圖 1） 第三，大城市內(nèi)部或周邊新城、新區(qū)建設(shè)將涌現(xiàn)出布局 機會。一線城市也可能在新區(qū)嘗試執(zhí)行類似政策，以園區(qū)為 基礎(chǔ)，完善園區(qū)配套，定向針對園區(qū)企業(yè)員工實現(xiàn)“租購?fù)?權(quán)”。 改

8、變?nèi)鹤稣吖膭钪?，識別政策利好周期是企業(yè)最 根本的經(jīng)營策略 從短期看，通過創(chuàng)新性的規(guī)定使企業(yè)生產(chǎn)的成本項發(fā)生 變化（如減稅、財政補貼） ；從長期看，通過拔高行業(yè)發(fā)展 地位，建立行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的預(yù)期使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品有銷 路，能長期做。這種短期成本彌補，長期價值建立的結(jié)果就 是使企業(yè)“算賬”的方式發(fā)生改變，當(dāng)前算不過來的賬都能 夠在“花開的明日”得到補償。甚至，企業(yè)愿意自持租賃 70 年，從這個角度來看， 我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了構(gòu)建 “百 年租賃”的新時期。傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)開啟了向長租公寓轉(zhuǎn)型的 戰(zhàn)略布局。 第一，開發(fā)自持模式（完全重資產(chǎn)：拿地-開發(fā) -自持 -運 營）。開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)后將

9、住宅采取自持租賃的經(jīng)營模式， 自北京、上海、廣州、佛山等城市相繼推出競自持的土地出 讓模式。近期，上海張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃提出，新增住 宅建筑面積約 920 萬平方米，其中 890 萬平方米用于租賃住 宅。后期，人口規(guī)模較大的城市新區(qū)在規(guī)劃階段采取以租為 主的方式將是趨勢。這也表明，企業(yè)如果要在未來的新城新 區(qū)開發(fā)中有更多的業(yè)務(wù)機會，就必須能夠在這種經(jīng)營模式下 生存并成長起來。值得注意的是，當(dāng)前的住房租賃政策鼓勵 國企轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)，基于國企自身的優(yōu)勢，我們 ?J 為，國企 在未來的新城新區(qū)開發(fā)過程中的相關(guān)租賃業(yè)務(wù)將存在較大 的發(fā)展空間。 第二，收并購自持模式（半重資產(chǎn)： 收購-改造 -自持 -運

10、營）。這屬于重資產(chǎn)模式的范疇，但企業(yè) 一般能夠通過利用杠桿，引進基金和信托，降低自有資金占 比，因此本質(zhì)上體現(xiàn)為半重資產(chǎn)。這種模式與“買地自持” 相比具有天生的優(yōu)越性， 經(jīng)營壓力相對較小。 一直以來，“收 購-改造 -自持 -運營”是傳統(tǒng)運營型企業(yè)比較得心應(yīng)手的操作 模式，具備成熟的操作經(jīng)驗。從潛力上看，許多大中城市在 地段較好的區(qū)域都存在著閑置或運營不良的資產(chǎn)，企業(yè)通過 尋找此類標(biāo)的，挖掘資產(chǎn)增值空間，能夠穩(wěn)步地實現(xiàn)規(guī)模的 擴張。收并購自持模式未來仍將是企業(yè)開疆拓土的主要模 式。 第三，托管模式（ ?p 資產(chǎn)：委托 -運營）。這種輕資產(chǎn)方 式是當(dāng)前短期內(nèi)擴大規(guī)模的有效方式。該模式下，房企能夠

11、 充分利用自身的運營能力優(yōu)勢，通過品牌打造，實現(xiàn)產(chǎn)品溢 價，通過服務(wù)精準(zhǔn)化，獲取服務(wù)溢價，有效把控空置率，將 人工成本控制在合理范圍。 總體來看， 該模式并非簡單的 “包 租”，而是全方位的資產(chǎn)運營。筆者認為，為了實現(xiàn)規(guī)模的 擴張，在運營能力得到較大提高后，未來品牌房企將主要向 該模式轉(zhuǎn)變。 模式創(chuàng)新的速度越來越快，長租公寓行業(yè)的盈利模式已 經(jīng)逐步得到確認，在企業(yè)積極的打造下，以往用在新建房屋 銷售環(huán)節(jié)的“客戶畫像” “客戶描摹”開始大量出現(xiàn)在長租 公寓領(lǐng)域。長租公寓領(lǐng)域正是在政策的激勵下開始了“以需 定供”的市場狀態(tài)。企業(yè)為了生存就需要降低空置率，要降 低空置率就需要有良好的產(chǎn)品，這才是健康

12、的供求關(guān)系。 改變四：給租賃賦權(quán)是彌補全民保障不足的舉措 在住房租賃市場較為發(fā)達的國家，租房的權(quán)益性損失較 少，這是由于全民保障，承租人能夠最大程度降低長期租房 的抗性。我國雖然并未建立起全民保障的模式，但當(dāng)前從租 賃環(huán)節(jié)切入，充分賦予承租人相關(guān)權(quán)益的措施有利于提高租 房積極性。 中指調(diào)查顯示，城市租賃家庭居住結(jié)構(gòu)為“配偶+子女” “配偶 +子女+父母”的比例占總樣本的 33%，再加上一部分 即將面對子女出生的租賃家庭，流動人口的家庭化使這些群 體在考慮居住的過程中不得不關(guān)注租房在未來生活過程造 成的隱性限制。因此，直接或間接地平衡租房與購房的權(quán)益 性鴻溝，對激勵家庭化群體長期租房的意愿尤為有

13、效。 政策的作用在于，從短期看，通過增加租賃承載的權(quán)益 滿足流動人口享受城市公共服務(wù)的基本訴求，特別是在過渡 期內(nèi)能夠享受基本公共服務(wù)，從而緩解購房壓力，部分購房 需求也將相應(yīng)延后；從長期看，通過構(gòu)建完善的住房租賃體 系，穩(wěn)定的住房銷售市場，使部分群體能夠通過租賃解決更 長周期的居住問題。這種短期權(quán)益擴充，長期預(yù)期引導(dǎo)的結(jié) 果就是使個人住房消費的方式有了更多的選擇，當(dāng)看到周圍 的人實實在在享受到了權(quán)益就能夠強化這種預(yù)期，從而弱化 通過買房才能享受到公共服務(wù)的觀念（見圖2）。 租賃市場的參與主體主要有三方，供應(yīng)方（包括各類服 務(wù)提供方）、需求方以及政府。目前，城市與企業(yè)都已嗅到 了發(fā)展住房租賃帶來的機遇。從政府層面來看，城市政府普 遍將 2020 年作為租賃政策第一個目標(biāo)年，廣州也提出要搶 占發(fā)展現(xiàn)代