物業(yè)公司各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案全

1、佳苑新城小區(qū) 應(yīng)急處理預(yù)案 設(shè)備預(yù)案 目錄 1. 電梯故障應(yīng)急預(yù)案 2. 電梯緊急救援方案 3. 變電室外網(wǎng)突然停電、斷電應(yīng)急操作預(yù)案 4. 供水系統(tǒng)緊急事故處理預(yù)案 4供暖設(shè)備系統(tǒng)異常情況應(yīng)急處理預(yù)案 6消防應(yīng)急預(yù)案 7. 各類(lèi)緊急事件的處理流程圖 8. 對(duì)發(fā)生業(yè)主/投訴丟失財(cái)物問(wèn)題的防范與處理 9停電停水停氣應(yīng)急預(yù)案 10.水浸應(yīng)急預(yù)案 11.緊急故障搶修管理制度預(yù)案 .電梯故障應(yīng)急預(yù)案 1.1佳苑新城小區(qū)電梯設(shè)備及附件基本情況 1.1.1佳苑新城小區(qū)有科萊電梯臺(tái)，分布于北區(qū)丄#樓5臺(tái)、2#樓4臺(tái)、 5#樓5臺(tái)、6#樓3臺(tái)、7#樓5臺(tái)、8#樓4臺(tái)、KL#樓5臺(tái)；南區(qū)22#樓5臺(tái)、 27#樓

2、3臺(tái)、丄8#樓3臺(tái)、丄9#樓4臺(tái)、 11.2每臺(tái)電梯轎廂內(nèi)有一套與監(jiān)控室聯(lián)系的報(bào)警系統(tǒng)。 1.1.3電梯機(jī)房和各樓層電梯廳內(nèi)各有滅火器材。 1.2故障接報(bào)處置程序 1.2.1工程部電梯值班人員接到中控室事故報(bào)告時(shí)間應(yīng)向報(bào)告人了解一下信 息：故障電梯序號(hào)、是否困人、困在哪個(gè)樓層以及其他重要信息，并做好記錄。 1.2.2電梯巡檢人員在巡視時(shí)，聽(tīng)到電梯報(bào)警應(yīng)通過(guò)電話向中控室聯(lián)系，電 梯報(bào)警情況是否誤報(bào)。 1.2.3接到或發(fā)現(xiàn)電梯故障聯(lián)系無(wú)誤報(bào)后，電梯巡檢人員攜帶電梯機(jī)房鑰 匙、電梯層門(mén)鑰匙、通訊工具和維修工作趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并電話通知電梯維 修保養(yǎng)單位，如需要可增派人員協(xié)助。 1.3.故障處理人員

3、到達(dá)電梯機(jī)房 1）首先把機(jī)房控制柜檢修開(kāi)關(guān)打成檢修狀態(tài)，用對(duì)講電話與轎廂被困乘客通 話，主要告知： a、首先安慰乘客不要驚慌保持冷靜； b、要求乘客遠(yuǎn)離轎箱門(mén)； c、通知即將移動(dòng)電梯轎廂，可能有震動(dòng)不要害怕。 2）開(kāi)關(guān)在檢修狀態(tài)下啟動(dòng)，試點(diǎn)動(dòng)上或下看電梯是否動(dòng)，如電梯動(dòng)根據(jù)鋼 絲繩平層位置判斷電梯是否平層，到平層區(qū)停下，切斷電源，保持轎廂照明，檢 修人員來(lái)電梯平層區(qū)域，用廳門(mén)鑰匙把廳門(mén)打開(kāi)，把被困人員 安全救出，向乘客表示歉意 3）電梯在檢修操作時(shí)如電梯不動(dòng)，此時(shí)必須手動(dòng)盤(pán)車(chē)操作。 a、 拿電梯對(duì)講對(duì)轎廂詢(xún)問(wèn)，轎廂的具體人數(shù)。（七人以上向下盤(pán)車(chē)，七人 以下向上盤(pán)車(chē)，六七個(gè)人上下都可）。 b、切

4、斷主電源，然后一人抓住盤(pán)車(chē)手輪，一人慢慢松抱閘，松抱閘的人 要聽(tīng)從盤(pán)車(chē)人指揮，一邊盤(pán)車(chē)，一邊看，鋼絲繩的平層標(biāo)記是否到平層區(qū)域，平 層后，到平層樓層，拿廳門(mén)鑰匙把廳門(mén)打開(kāi)救出被困人員后，將層門(mén)關(guān)閉。 4）由維保單位對(duì)電梯進(jìn)行全面檢查，消除故障隱患后方可恢復(fù)電源投入運(yùn) 行。 1.3.4 電梯故障事后處理程序 1）故障處理完畢后，處理人應(yīng)及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)處理經(jīng)過(guò)和設(shè)備現(xiàn)狀。 2）分析故障發(fā)生的原因，對(duì)于因使用不當(dāng)貨維修保養(yǎng)不到位引起的設(shè)備事 故，電梯管理員應(yīng)向工程部經(jīng)理提交書(shū)面報(bào)告。 3）做好設(shè)備檔案的故障登記工作。注：如電梯夜間出現(xiàn)故障，由變電室值班 人員電話通知電梯維保單位搶修。 2. 電梯

5、緊急救援方案 當(dāng)電梯突然停止運(yùn)行、轎廂內(nèi)的乘客被困時(shí)，操作人員應(yīng)嚴(yán)格按下列步驟處 理： 1.1迅速與轎廂內(nèi)被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客保持鎮(zhèn)靜，不必驚慌。如果轎 廂門(mén)已被強(qiáng)力扒開(kāi)，電梯如在平層區(qū)域，乘客應(yīng)迅速撤離，如不在平層區(qū) 域，應(yīng)勸說(shuō)乘客關(guān)閉轎廂門(mén)，在轎廂內(nèi)暫等候以 保證其安全，等待救援 1.2立即去電梯機(jī)房，切斷控制柜上的電源（380V動(dòng)力電源開(kāi)關(guān)在控制柜上 方黃色開(kāi)關(guān)）。 1.3操作中多數(shù)情況下松開(kāi)抱閘電梯即慢慢運(yùn)動(dòng)，就近靠離轎廂最近的層站。 1.4如3嘗試失敗，則必須裝上黃色盤(pán)車(chē)手輪（此手輪在曳引機(jī)正前方），手 動(dòng)盤(pán)車(chē)。兩名救援人員配合：一名人員操作手柄（此手輪在曳引機(jī)正上 方），松開(kāi)

6、抱閘；另一人員用手盤(pán)動(dòng)曳引電動(dòng)機(jī)側(cè)部的黃色飛輪，帶動(dòng)轎 廂向?？孔罱痉较蜻\(yùn)動(dòng)。 15待轎廂?？康阶罱鼘诱竞螅顾砷l手柄復(fù)位。根據(jù)繩標(biāo)，參照層樓標(biāo)志表 確定?？繉诱尽?1.6使用專(zhuān)用鑰匙打開(kāi)?？繉诱镜膹d門(mén)及轎廂門(mén)，釋放乘客并誠(chéng)懇道歉。 3. 變電室外網(wǎng)突然停電、斷電應(yīng)急操作預(yù)案 佳苑新城變電室供電線路，如有外網(wǎng)供電線路突然停、斷電情況，應(yīng)立即 與供電部門(mén)聯(lián)系查明情況，經(jīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)或值班經(jīng)理同意后，進(jìn)行倒閘操作。 倒閘操作程序?yàn)?O 1.2由低壓配電柜低壓初至高壓電源側(cè)按順序進(jìn)行停電驗(yàn)電，并掛牌告知。 1.3將高壓柜摘牌，由高壓至低壓柜按順序逐級(jí)進(jìn)行送電，操作完畢進(jìn)行 復(fù)查。 1.4 操作完畢后

7、，要及時(shí)填寫(xiě)好操作記錄及運(yùn)行記錄。 1.5 檢查佳苑新城各電氣柜運(yùn)行情況。 1.6 如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障情況，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況并作好記錄。 1.7 交接班人員要交清設(shè)備調(diào)整及運(yùn)行情況。 4. 供水系統(tǒng)緊急事故處理預(yù)案 1.1.1在總閥門(mén)和外管網(wǎng)水管突然爆裂，水流失嚴(yán)重，造成危害的請(qǐng)示各級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)后關(guān)閉。 1.1.2在維佳苑新城內(nèi)主管道和重要部位時(shí)，經(jīng)請(qǐng)示各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后關(guān)閉。 5. 供暖設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)異常情況應(yīng)急處理預(yù)案 1.1異常情況：機(jī)房設(shè)備發(fā)生火災(zāi)、燃?xì)庑孤㈠仩t、空調(diào)系統(tǒng)一、二次熱水 管路、閥門(mén)、接頭漏水、爆裂等情況。 12應(yīng)急處理流程: 1.3應(yīng)急處理: a）燃?xì)庑孤┊?dāng)發(fā)生燃?xì)鈭?bào)警、有

8、異味，立即停爐、關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)，。鍋爐 空調(diào)系統(tǒng)漏水 當(dāng)鍋爐、閥門(mén)、連接件漏水，在做好自身防護(hù)的情況下，立即停爐停泵、切 斷電源并關(guān)閉漏水點(diǎn)相關(guān)連閥門(mén)。堵住漏水源、避免事態(tài)擴(kuò)大，立即排水。 b）發(fā)生火災(zāi): 當(dāng)發(fā)現(xiàn)著火氣味，判斷火源，迅速按動(dòng)手報(bào)，切斷電源，及時(shí)通知中控室， 根據(jù)火情大小使用滅火器和消防栓撲滅初期火災(zāi)。 6. 消防應(yīng)急預(yù)案 1.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，秩序部、中控室值班人員立即用對(duì)講機(jī)通知巡查警員報(bào)警 現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。如果是誤報(bào)警，巡查警員用對(duì)講機(jī)通知中控室值班人員消防主 機(jī)復(fù)位。 1.2當(dāng)巡查警員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火情時(shí)，要就近按動(dòng)手扳按扭報(bào)警，并視查火 情大小，如果火情不大，可使用滅火器滅火；如

9、果火情較大，應(yīng)立即按動(dòng) 消火拴報(bào)警按扭，迅速拉出消火栓中的水帶，打開(kāi)消火栓開(kāi)關(guān)滅火，同時(shí) 向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并時(shí)時(shí)保持聯(lián)系。視火情情況，在征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可拔 打119報(bào)警。 1.3消控室人員在接到現(xiàn)場(chǎng)人員火警確認(rèn)和消防主機(jī)上收到手動(dòng)報(bào)警按鈕報(bào)警 時(shí)，是確認(rèn)災(zāi)情發(fā)生，并啟動(dòng)相應(yīng)的消防連動(dòng)設(shè)備（切非、廣播、防火閥 等）當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)人員遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵時(shí)，中控室人員觀察消防主機(jī)上控制消防 泵按鈕上的反饋信號(hào)是否顯示，如果消防泵上的返饋信號(hào)沒(méi)在主機(jī)上顯 示，中控室人員立即在主機(jī)上手動(dòng)啟動(dòng)消防泵并保持與現(xiàn)場(chǎng)人員的聯(lián)系。 1.4中控室人員接到火警后要立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并用監(jiān)控設(shè)施鎖定火場(chǎng)現(xiàn) 場(chǎng)，報(bào)告火警具體地址。

10、 1.5當(dāng)撥打229報(bào)警后，秩序部一位隊(duì)員到峰匯廣場(chǎng)外引導(dǎo)消防車(chē)進(jìn)入。 16當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，當(dāng)班電工要立即趕到電控制柜前拉閘斷電。 1.7秩序部一部分人員要即時(shí)組織在峰匯廣場(chǎng)工作人員緊急疏散 1.8 火災(zāi)撲救后，中控室人員不要立即復(fù)位消防主機(jī)。要保留消防主 機(jī)報(bào)警時(shí)打印的數(shù)據(jù)，待著火原因分析完后方可復(fù)位主機(jī)。中控室人員在 1.9滅火后，要認(rèn)真在消防表格中填寫(xiě)報(bào)警的具體點(diǎn)數(shù)和啟動(dòng)的連動(dòng)點(diǎn)數(shù)與主機(jī) 在火災(zāi)時(shí)運(yùn)行狀況。 7. 各類(lèi)緊急事件的處理流程圖 1水泵械故障 1.2電梯故障 1.3 水管爆裂/浸水/漏水/下水管堵塞 通知業(yè)壬，業(yè)主察看 其單元受損情況，呈 1.4電力供應(yīng)中斷 1.5自來(lái)水?dāng)嗨?廠

11、 1.6燃?xì)庑孤?8. 對(duì)發(fā)生業(yè)主/投訴丟失財(cái)物問(wèn)題的防范與處理業(yè)主發(fā)現(xiàn)財(cái)物丟失， 需向客服部或秩序部報(bào)案。 秩序部接報(bào)后： 1.1值班主管帶領(lǐng)秩序員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。 1.1.1攜帶訪問(wèn)筆錄、照相機(jī)、手電等所需工具。 1.1.2細(xì)心聽(tīng)取失主和接值班人員對(duì)丟失財(cái)物時(shí)間、過(guò)程的陳述。 1.2通知有關(guān)部門(mén)。 1.2.1留下與案件有關(guān)的人員，（客人如果丟失財(cái)物后，明確提出要求，報(bào)公安機(jī) 關(guān)或丟失財(cái)物數(shù)額價(jià)值較巨大時(shí)，均應(yīng)在請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后報(bào)告公安機(jī)關(guān)）。 1.2.2同時(shí)派秩序員對(duì)丟失財(cái)物現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)。 1.2.3在公安人員到達(dá)之前，不允許任何人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，更不允許任何人移動(dòng)、拿 走或放入現(xiàn)場(chǎng)任何物品。 1.2.

12、4在公共場(chǎng)所首先劃定保護(hù)區(qū)域。 1.3隨同值班人員與失主一同趕赴失物現(xiàn)場(chǎng)。（在失主不要求報(bào)告公安機(jī)關(guān)和公安人 員尚未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的情況下）。 1.3.1到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后首先查看現(xiàn)場(chǎng)是否遭到破壞，如完好應(yīng)進(jìn)行拍照。 1.3.2注意現(xiàn)場(chǎng)上遺留的犯罪分子拋棄的物品。 1.3.3注意聽(tīng)取失主對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的陳述及犯罪分子翻過(guò)物品的情況（尤其是留下指 紋的紙、杯子、桌面、塑料光面皮夾等）。 9. 停電停水停氣應(yīng)急預(yù)案 、停水停水分為兩種，一種是計(jì)劃停水，一種是臨時(shí)突然停水 丄：如遇是計(jì)劃停水時(shí)，我們要第一時(shí)間知道，并要了解怎么會(huì)停水，一般情況下， 都是有專(zhuān)人在事前告知。所以我們要做的就是提前做好告知， 1）、接到停水

13、通知，由前臺(tái)當(dāng)班人員第一時(shí)間做好通告，在前臺(tái)大廳明顯的地方貼 出停水通知。 2）、工程部（維修人員）向停水通知部門(mén)問(wèn)清停水時(shí)間，為什么停水。 3）、。 2：臨時(shí)突然停水時(shí)，我們首先要知道停水的原因，并對(duì)原因進(jìn)行分析，得出下一步 的解決方案。具體 1）、第一時(shí)間告知維修人員，維修人員對(duì)停水原因進(jìn)行檢查。 2）、前臺(tái)人員第一時(shí)間做好通告，在前臺(tái)大廳明顯的地方貼出停電通知。 3）、維修人員對(duì)原因進(jìn)行排查，如能解決，盡快鋤頭。如自己不能解決，通知客服 經(jīng)理和管理層。 4）、客服前臺(tái)人員對(duì)業(yè)主告知和新來(lái)業(yè)主的提前告知。并配合各樓層客房服務(wù)員對(duì) 業(yè)主做好解釋和安撫工作。 5）、維修人員，客服經(jīng)理對(duì)事故原因

14、進(jìn)行排除，要做好排出時(shí)間的預(yù)測(cè)，給客人一 個(gè)告知。 二：停電 停電分為兩種，一種是計(jì)劃停電，一種是臨時(shí)突然停電2 ：如遇是計(jì)劃停電時(shí)，我們 要第一時(shí)間知道，并要了解怎么會(huì)停電，一般情況下，都是有專(zhuān)人在事前告知。所以 我們要做的就是提前做好告知，具體 1）、接到停電通知，由前臺(tái)當(dāng)班人員第一時(shí)間做好通告，在前臺(tái)大廳明顯的地方貼 出停電通知。 2）、工程部（維修人員）向停水通知部門(mén)問(wèn)清停電時(shí)間，為什么停電。 3）、聯(lián)系客服經(jīng)理和客服管理層制定一個(gè)對(duì)客解釋方案。 4）、由前臺(tái)人員給業(yè)主作出解釋和安撫工作。 2：臨時(shí)突然停電時(shí)，我們首先要知道停電的原因，并對(duì)原因進(jìn)行分析，得出下一步 的解決方案。具體 1

15、）、第一時(shí)間告知維修人員，維修人員對(duì)停電原因進(jìn)行檢查。 2）、前臺(tái)當(dāng)班人員第一時(shí)間做好通告，在前臺(tái)大廳明顯的地方貼出停電通知。 3）、維修人員對(duì)原因進(jìn)行排查，如能解決，盡快解決。如自己不能解決，通知客服 總經(jīng)理和管理層。 4）、客服前臺(tái)人員對(duì)業(yè)主告知和新來(lái)業(yè)主的提前告知。并配合各樓層業(yè)主服務(wù)員對(duì) 客做好解釋和安撫工作。 5）、維修人員，客服經(jīng)理對(duì)事故原因進(jìn)行排除，要做好排出時(shí)間的預(yù)測(cè)，給業(yè)主一 個(gè)告知。 三：停氣 2問(wèn)詢(xún)?nèi)細(xì)夤就庠?，及時(shí)通知業(yè)主并在大堂張貼通知。 10. 水浸應(yīng)急預(yù)案 1.1員工接到報(bào)警或發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、 水源、水勢(shì)情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工

16、程部值班人員和當(dāng)班秩序領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá) 以前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，防止水浸范圍擴(kuò)大。 1.2相關(guān)人員接報(bào)后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口， 并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則 應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。 1.3立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞 漏洞、疏通排水管道、打開(kāi)末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止 人員觸電。若水源來(lái)自供水總管或工程部無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)?修。 1.4在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設(shè) 備房、配電

17、室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。 1.5組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn) 場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。 1.6水源中斷后，工程部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；秩序部、客服部應(yīng)設(shè)法 維持項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)秩序，并耐心做好業(yè)主的安慰解釋工作，盡力解決水浸給業(yè)主帶來(lái)的 實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。 1.7如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停 水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有 任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。 1.8召開(kāi)會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類(lèi)似 事故 1.9詳細(xì)記錄水浸事

18、故發(fā)生經(jīng)過(guò)和采取的措施，以及受損情況。 1.10 一些常見(jiàn)水浸事故的預(yù)防措施： 1）秩序巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵 塞，并隨時(shí)加以清理疏通；保潔人員定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水 口造成堵塞。 2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。 3）災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，工程部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門(mén)窗、天 臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。 4）水暖工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā) 水浸事故。 5）對(duì)業(yè)主裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主在進(jìn)行管道安裝、 6）平時(shí)應(yīng)備足沙袋作為應(yīng)急用。 11. 緊急故障搶修管理制度預(yù)案 一、搶修范圍 各重大活動(dòng)過(guò)程中突發(fā)性停水、停電、停汽及其他一些不經(jīng)及時(shí)搶修會(huì)影響生 活、人身和設(shè)備的安全、財(cái)產(chǎn)一定損失等的搶修任務(wù)。 二、搶修辦法 丄、凡本部門(mén)人員發(fā)現(xiàn)故障或接到故障搶修電話后，應(yīng)以第一責(zé)任人的身份做 好詳細(xì)記錄并立即通知故障應(yīng)急搶險(xiǎn)小組的相