物業(yè)公司消防安全管理工作調(diào)研材料

1、物業(yè)公司消防安全管理工作調(diào)研材料物業(yè)管理中消防安全工作調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類 專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題， 從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì) 社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要 求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、 最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng) 前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素 的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè) 單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄，加之業(yè)主 委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基

2、礎(chǔ)等原因長期存在， 致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火 災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面 臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題（一）多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)中華人 民共和國消防法及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安 全管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安 全職責(zé)了解不多。中華人民共和國消防法第十四條，機(jī) 關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定第十條，都明確 規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè) 管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不 依

3、，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間 接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。（二）一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用 的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專業(yè) 技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度 流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對(duì)消防 控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻 不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心， 對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值 班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉 了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器

4、材被 盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施 器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、 扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不 改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施 的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完 整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法 發(fā)揮應(yīng)有的功能。（三）大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo) 是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說，其只對(duì)合同約 定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的 交接過程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒有明細(xì) 的

5、合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管 理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小 區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共 設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或 有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；（四）物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而 缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò) 大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大 防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈 圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益， 害怕得罪業(yè)主， 未盡到勸阻和管理責(zé)任，在

6、本單位無力解決的情況下未及時(shí) 與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不 是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑 的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi) 隱患；（五）物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從 事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì) 證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求， 但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特 別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制 于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了

7、物業(yè)管 理單位的工作開展；（六）消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、 物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛 盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用 不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保 管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或 受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分 項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政 管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作 程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆

8、經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使 用得不到有效保障。（七）消防安全管理未納入委托管理的正常范疇在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于 與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何 移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而 小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。 而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對(duì)物業(yè)管 理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審 驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè) 主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范 圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防 部門只

9、能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有 業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力， 這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消 防部門的工作量。二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對(duì) 策（一）進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完 善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織 機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委 員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中 消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑（或小區(qū)）聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下

10、屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防 設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確 保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善 建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；（二）提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理 單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防 專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單 位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門與 建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單 位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防 管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單 位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管

11、理單位消防安全 意識(shí)和管理水平；（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、 社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居 民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司 的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理 單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消 防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容， 同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及 時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁 褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火

12、災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處 罰；（四）加大消防教育培訓(xùn)力度機(jī)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防 安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督 促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消 防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透中華人民共和國消防法 關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定等法律、法 規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主 體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織 撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人 員素質(zhì)有所提高。（五）規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理物業(yè)管理?xiàng)l例已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地 位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切 身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng) 明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程 序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組 織，定期召開消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問 題，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及 公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘 貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金