思源經(jīng)紀(jì)精品宜興項(xiàng)目前期第II、III階段溝通匯報(bào)案

1、項(xiàng)目前期第項(xiàng)目前期第iiii、iiiiii階段溝通匯報(bào)案階段溝通匯報(bào)案 項(xiàng)目研究的工作階段劃分項(xiàng)目研究的工作階段劃分 u宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) u宜興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 u宜興業(yè)內(nèi)人士訪談 u物流園區(qū)客商訪談 u宜興市民隨機(jī)訪談 u項(xiàng)目客戶(hù)研判定位 2010.01.012010.01.01 u相關(guān)案例借鑒和分析 u項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升初步建議 2009.11.15-12.102009.11.15-12.10 第二階段第二階段 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升研究 2009.12.10-2009.12.302009.12.10-2009.12.30 第四階段第四階段 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及計(jì)劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及計(jì)劃 第一階段第一階

2、段 市場(chǎng)及客戶(hù)研究市場(chǎng)及客戶(hù)研究 第三階段第三階段 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 u商住投資性案例研究 u項(xiàng)目?jī)r(jià)值及屬性研判 u項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路研究 u項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 u明確項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升方向明確項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升方向 u項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性與客群對(duì)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性與客群對(duì)位 u明確項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路明確項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目前期工作架構(gòu)項(xiàng)目前期工作架構(gòu) 三地市場(chǎng)調(diào)研三地市場(chǎng)調(diào)研 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 本案核心價(jià)值屬性本案核心價(jià)值屬性 成功案例成功案例失敗案例失敗案例 依賴(lài)物流園區(qū)發(fā)展的商住投資功能性產(chǎn)品 核心地段，短期滿(mǎn)足高投資回報(bào)核心地段，短期滿(mǎn)足高投資回報(bào) 城市發(fā)展方向，升

3、值空間巨大城市發(fā)展方向，升值空間巨大 市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上 配置及服務(wù)高端，滿(mǎn)足人群需求配置及服務(wù)高端，滿(mǎn)足人群需求 不具備不具備 不具備不具備 基本具備基本具備 必須提升必須提升 體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值產(chǎn)品附加值體現(xiàn)產(chǎn)品附加值體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn) 針對(duì)性解決方案針對(duì)性解決方案 結(jié)合物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，具備商住一體化功能，助推結(jié)合物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，具備商住一體化功能，助推 宜興中小企業(yè)家步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。宜興中小企業(yè)家步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。 項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目發(fā)展思路 形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新

4、領(lǐng)域；形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域； 中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地；中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地； 后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推您步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推您步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。 高端品質(zhì)高端品質(zhì)配套服務(wù)配套服務(wù) 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群 宜興投資客群宜興投資客群 產(chǎn)業(yè)上下游客群產(chǎn)業(yè)上下游客群 本次研究工作思路本次研究工作思路 本案屬性分析本案屬性分析 外部環(huán)境嘈雜外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃地段及城市規(guī)劃4040年產(chǎn)權(quán)年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺附加值待補(bǔ)缺 難以滿(mǎn)足長(zhǎng)期居住需求難以滿(mǎn)足長(zhǎng)期居住需求投資價(jià)值未現(xiàn)投資價(jià)值

5、未現(xiàn)亮點(diǎn)不足客戶(hù)買(mǎi)單難亮點(diǎn)不足客戶(hù)買(mǎi)單難 本次報(bào)告邏輯架構(gòu)本次報(bào)告邏輯架構(gòu) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 中高端商住投資物業(yè)價(jià)值中高端商住投資物業(yè)價(jià)值 體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值 提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 體現(xiàn)產(chǎn)品附加值體現(xiàn)產(chǎn)品附加值 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn) 本次報(bào)告邏輯架構(gòu)本次報(bào)告邏輯架構(gòu) 商住投資案例分析研究商住投資案例

6、分析研究 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無(wú)錫、宜興三地8個(gè)與本案類(lèi)似或滿(mǎn)足商住 功能且兼具投資價(jià)值的項(xiàng)目作為研究樣本。 投資興建凱馬新世界項(xiàng)目位置長(zhǎng)江路與蘇福路交叉口 占地面積2

7、.5萬(wàn)m2總建面積5.5萬(wàn)m2 容 積 率2.2產(chǎn)品類(lèi)型商業(yè)+公寓+辦公 目前在售公寓、寫(xiě)字樓規(guī)劃戶(hù)數(shù)176戶(hù) 面積范圍45-74m2主力面積45 在售均價(jià) 公寓/寫(xiě)字樓： 5800-6000元/， 商鋪未售 主力總價(jià)25萬(wàn)左右 去化情況 09年10月開(kāi)盤(pán)，目前74已全部去化完畢，45還有部分南 向房源在售，去化率70%左右。 推案過(guò)程 2009年10月份開(kāi)出公寓，后隨著去化持續(xù)少量加推，商鋪暫 無(wú)銷(xiāo)售信息 客源分析 客戶(hù)主要來(lái)自新區(qū)、木瀆附近，以附近的汽配生意人和部分 投資客 ，客戶(hù)70%是以投資為主的并且多為2次投資 或多次 投資的人是居多。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目

8、概況蘇州蘇州- -凱馬新世界凱馬新世界 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 凱馬新世界位于蘇州木瀆鎮(zhèn)，是長(zhǎng)江路商圈的 cbd，該商圈有三大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，二大樓盤(pán)，一大學(xué)三大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，二大樓盤(pán)，一大學(xué) 府，一個(gè)物流園區(qū)，一個(gè)商業(yè)綜合區(qū)，一個(gè)汽車(chē)園府，一個(gè)物流園區(qū)，一個(gè)商業(yè)綜合區(qū)，一個(gè)汽車(chē)園 區(qū)，日流量區(qū)，日流量5 5萬(wàn)人次萬(wàn)人次。商圈，規(guī)劃、決定發(fā)展前景， 商業(yè)價(jià)值不可估量。木瀆規(guī)劃了一千畝的汽車(chē)園區(qū)。 包括汽車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)維修、汽配流通、汽車(chē)文化、 汽車(chē)娛樂(lè)休閑，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的氛圍濃厚。 總用地面積約為24990平米，總建筑面積為 52098平米，以自然河道分為南北兩個(gè)區(qū)，河道以 南沿蘇福路局部11層設(shè)辦公商業(yè)區(qū)

9、，以北為3層的 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)。主入口設(shè)在蘇福路上，次路口沿長(zhǎng)江 路由一期市場(chǎng)進(jìn)入。內(nèi)部道路寬為8米與一期道路 相通形成連續(xù)的商業(yè)街，內(nèi)部道路成環(huán)形布置。河 道以南區(qū)底下設(shè)置90個(gè)底下停車(chē)位，地上結(jié)合綠化 布置停車(chē)位近200個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位約350多個(gè)，充 分解決了市場(chǎng)車(chē)位緊張的狀況。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 體量小，小面積、單價(jià)低、總價(jià)控制合理、整體配置較低，環(huán)境較為嘈雜，體量小，小面積、單價(jià)低、總價(jià)控制合理、整體配置較低，環(huán)境較為嘈雜， 難以突破高價(jià)，去化一般。難以突破高價(jià)，去化一般。 蘇州蘇州- -凱馬新世界凱馬新世界 投資興建中翔麗晶項(xiàng)目位置相城大道大潤(rùn)發(fā)旁 占地面積12萬(wàn)m2總建

10、面積28萬(wàn)m2 容 積 率2.5產(chǎn)品類(lèi)型商業(yè)+公寓+辦公 目前在售公寓、寫(xiě)字樓規(guī)劃戶(hù)數(shù)924戶(hù) 面積范圍55-67m2主力面積55m2 在售均價(jià) 精裝 公寓8000元/ 主力總價(jià)45萬(wàn)左右 去化情況目前還有28、29頂層未推，去化80%左右。 推案過(guò)程 2008年11月開(kāi)盤(pán)，正值08房產(chǎn)低迷期，開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低均價(jià) 4600元/,隨著市場(chǎng)走好以及紅星美凱龍的引入價(jià)格持續(xù)走 高。 客源分析 客戶(hù)主要來(lái)自相城區(qū)私營(yíng)業(yè)主、政企人員，以投資客為主， 同時(shí)有一部分來(lái)往相城商貿(mào)區(qū)來(lái)往的客商，在相城區(qū)工作的 新蘇州人也占了少量的比例。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況蘇州蘇州-紅星美凱龍（中翔

11、麗晶）紅星美凱龍（中翔麗晶） 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 蘇州北拓規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，相城區(qū)重點(diǎn)工 程項(xiàng)目，政府全力支持項(xiàng)目，中翔集團(tuán)新中 天置業(yè)斥15.6億巨資打造精品國(guó)際廣場(chǎng)，中 翔麗晶總建筑面積28萬(wàn)方，小戶(hù)型精品簡(jiǎn)精品簡(jiǎn) 約歐典裝修，提包進(jìn)駐約歐典裝修，提包進(jìn)駐；獨(dú)立小戶(hù)型每戶(hù)2 只小空調(diào)獨(dú)立運(yùn)行；安裝電熱水器自由供水； 網(wǎng)絡(luò)、電視信號(hào)接入口，門(mén)禁、供電裝置基 礎(chǔ)、系統(tǒng)配套等設(shè)施一應(yīng)俱全 配套商務(wù)服務(wù)、商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所解決落戶(hù)后顧之憂(yōu)。 中翔麗晶聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)知名物業(yè)公司知名物業(yè)公司戴戴 德粱行德粱行，全程一站式國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)化顧問(wèn)； 提供日常物業(yè)、管理維修、衛(wèi)生管

12、理、裝日常物業(yè)、管理維修、衛(wèi)生管理、裝 修管理、停車(chē)場(chǎng)管理、治安管理、綠化管修管理、停車(chē)場(chǎng)管理、治安管理、綠化管 理等等范疇的服務(wù)。理等等范疇的服務(wù)。 具有規(guī)模性，小面積為主、價(jià)格低于整體住宅市場(chǎng)、相城大道商貿(mào)圈核心區(qū)，具有規(guī)模性，小面積為主、價(jià)格低于整體住宅市場(chǎng)、相城大道商貿(mào)圈核心區(qū)， 且配置較高，隨著配套完善、市場(chǎng)繁榮，升值潛力較大。且配置較高，隨著配套完善、市場(chǎng)繁榮，升值潛力較大。 蘇州蘇州-紅星美凱龍（中翔麗晶）紅星美凱龍（中翔麗晶） 投資興建 無(wú)錫南天廣置業(yè) 發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)位于 崇安區(qū)錫滬路99號(hào)（錫 滬名品城正對(duì)面） 占地面積2.6萬(wàn)多m2總建面積8萬(wàn)m2

13、 容 積 率2.49 產(chǎn)品類(lèi)型 商業(yè)+酒店公寓+loft辦 公 目前在售 公寓、商鋪、寫(xiě) 字樓 規(guī)劃戶(hù)數(shù)商業(yè)369戶(hù) 其他866戶(hù) 面積范圍商鋪12-70m2主力面積20m2 -30m2 在售均價(jià) 公寓未售預(yù)計(jì) 8000元/ 1樓2.5萬(wàn)/m2 3摟1萬(wàn)/ m2 主力總價(jià)1樓50-75萬(wàn)左右 去化情況商業(yè)去化良好，公寓寫(xiě)字樓未售，去化率為70%左右。 推案過(guò)程 2008年12月中旬正式開(kāi)盤(pán)推出的商鋪處于1樓和3樓的東南 角,單鋪面積約為20m2 客源分析 客戶(hù)主要來(lái)自崇安區(qū)附近的錫山 新區(qū)也有不少 ，客戶(hù)階層 都是附近的建材商人和部分投資客 ：客戶(hù)80%是以投資為 主的 并且多為2次投資 或多

14、次投資的人士居多。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 無(wú)無(wú)錫錫- -逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)是無(wú)錫首個(gè)集購(gòu) 物、商務(wù)等于一體的、國(guó)際化、一站式 家居軟裝購(gòu)物廣場(chǎng) 。由5萬(wàn)平方米家居軟 裝購(gòu)物廣場(chǎng)和3 3萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓和萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓和loftloft 國(guó)際公寓組成。國(guó)際公寓組成。 項(xiàng)目項(xiàng)目位于無(wú)錫第二核心商圈， 錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對(duì)面 ，西面是好益家、地板館、江海高架； 東面是月星家居、廣南路。項(xiàng)目商鋪地 下一層，地上3層；寫(xiě)字樓和公寓為19層 /20層；逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)是以上海宜家 為發(fā)展目標(biāo)，建設(shè)成為一家一站式家居 軟裝shoppin

15、g mail。將來(lái)在這里，能購(gòu) 買(mǎi)到到形形色色、大大小小的家居軟裝 飾品，充分的滿(mǎn)足無(wú)錫居民甚至周邊城 市居民的個(gè)性軟裝需求。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 體量小、抓住市場(chǎng)空白，定位為一站式家居軟裝體量小、抓住市場(chǎng)空白，定位為一站式家居軟裝shopping mailshopping mail，公寓未售，隨，公寓未售，隨 著市場(chǎng)的成熟繁榮，公寓、辦公物業(yè)投資潛力大。著市場(chǎng)的成熟繁榮，公寓、辦公物業(yè)投資潛力大。 無(wú)無(wú)錫錫- -逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 投資興建 廣益汽配城有限 公司 項(xiàng)目位置 崇安區(qū)廣益街道廣豐村、 江海東路東側(cè)、丁村立 交橋堍 占地面積18

16、.5m2總建面積28萬(wàn)m2 容 積 率1.5產(chǎn)品類(lèi)型商業(yè)+公寓+辦公 目前在售 公寓、商鋪、寫(xiě) 字樓 規(guī)劃戶(hù)數(shù)目前863戶(hù) 面積范圍48-222m2主力面積c區(qū)70m2 在售均價(jià) 公寓4800元/m2 外街9600元/m2 內(nèi)街7300元/m2 主力總價(jià)公寓30萬(wàn)左右 去化情況去化緩慢，目前總體去化率為60%左右。 推案過(guò)程 2006年8月正式開(kāi)盤(pán)推出，開(kāi)盤(pán)商鋪價(jià)格5800，總體去化 緩慢。 規(guī)劃分析 由a、b、c、d、5個(gè)區(qū)組成目前推出的是c區(qū)， a基本售罄。項(xiàng)目主要是經(jīng)營(yíng)汽車(chē)美容、快修、二手車(chē)交 易、汽車(chē)文化及商業(yè)配套服務(wù)為一體大型綜合商業(yè)。 客源分析 客戶(hù)主要來(lái)自崇安 附近的錫山新區(qū)也有

17、不少 客戶(hù)階層都 是附近的汽配商人和部分投資客 ：客戶(hù)70%是以投資為主 的 并且多為2次投資 或多次投資的人是居多。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 無(wú)錫無(wú)錫- -廣益汽配城廣益汽配城 無(wú)錫廣益汽配城，28萬(wàn)平方米超現(xiàn)代汽配 航母，是無(wú)錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場(chǎng) 之首要工程。廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻 的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是一座以汽配零件為主體的，融 汽車(chē)美容、快修、二手車(chē)交易、汽車(chē)文化及商 業(yè)配套服務(wù)為一體的超大型汽配綜合區(qū)。廣益 汽配城，28萬(wàn)平方米超現(xiàn)代汽配航母，是無(wú)錫 市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場(chǎng)之首要工程。 項(xiàng)目總建筑面積60840.79平米，總用地 56053.

18、6平米，容積率1.08，綠化率25%.交通 便利，公交3、55、52、61、17路可抵達(dá)，配 套齊全。 廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻的規(guī)劃設(shè) 計(jì)，是一座以汽配零件為主體的，融汽車(chē)美容 、快修、二手車(chē)交易、汽車(chē)文化及商業(yè)配套服 務(wù)為一體的超大型汽配綜合區(qū)。實(shí)力雄厚的投 資發(fā)展商，超前的功能規(guī)劃設(shè)計(jì)，更優(yōu)化的商 業(yè)空間格局，奠定無(wú)往不利的商業(yè)錢(qián)景。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 普通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位，項(xiàng)目配套及產(chǎn)品配置較低，難以突破市場(chǎng)高價(jià)，去化緩慢。普通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位，項(xiàng)目配套及產(chǎn)品配置較低，難以突破市場(chǎng)高價(jià)，去化緩慢。 無(wú)錫無(wú)錫- -廣益汽配城廣益汽配城 投資興建 無(wú)錫

19、金太湖房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 北塘區(qū)青石路吳橋廣 場(chǎng)東側(cè) 占地面積14.2萬(wàn)多m2總建面積68萬(wàn)m2 容 積 率3.05產(chǎn)品類(lèi)型 住宅+商業(yè)+辦公+酒 店 目前在售住宅、商鋪規(guī)劃戶(hù)數(shù)959戶(hù) 面積范圍21-210主力面積100-140 在售均價(jià)8900元/主力總價(jià)90-120萬(wàn) 去化情況一期商業(yè)去化98% ，總體去化率為66%左右 推案過(guò)程2008年1月正式開(kāi)盤(pán)推出 客源分析 商鋪以無(wú)錫投資客為主，公寓以本地自住去化為主，小 面積公寓有部分投資客群及新無(wú)錫人。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 無(wú)無(wú)錫錫- -金太湖國(guó)際城金太湖國(guó)際城 金太湖國(guó)際城，無(wú)錫市政府 “十一五

20、 ”規(guī)劃重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目、中國(guó)江蘇最有價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。雄踞無(wú)錫最繁華的中山路 北向延伸地帶，規(guī)劃中的中山北路、興源 路、鳳賓路、青石路、鳳翔路與通惠西路 五大城市主干道交匯處；規(guī)劃中“吳橋站 ”、“三院站”兩個(gè)地鐵站口完美接駁： 距離無(wú)錫火車(chē)站、長(zhǎng)途汽運(yùn)站僅1.5公里 ，地段價(jià)值炙手可熱，堪稱(chēng)無(wú)錫未來(lái)國(guó)際 化商業(yè)名副其實(shí)的金碼頭。 以68萬(wàn)平方米的巨大胸懷，包羅超大 型商街、國(guó)際影院、無(wú)錫首個(gè)真冰溜冰場(chǎng) 、五星級(jí)酒店、中心mall、甲級(jí)寫(xiě)字樓 、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，一站式集合高檔 購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、康體、休閑、旅游、 商務(wù)、會(huì)展、居住與文化等十大功能于一 體。勢(shì)在將金太湖國(guó)際城打造成“代表無(wú)

21、錫，輻射長(zhǎng)三角”的都會(huì)中心國(guó)際化購(gòu)物 天堂。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 大型商住綜合體、核心區(qū)、高端定位、市政重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目、輕軌盤(pán)、升大型商住綜合體、核心區(qū)、高端定位、市政重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目、輕軌盤(pán)、升 值潛力較大，去化較快。值潛力較大，去化較快。 無(wú)無(wú)錫錫- -金太湖國(guó)際城金太湖國(guó)際城 投資興建 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限 公司 項(xiàng)目位置 濱湖區(qū)青祁路 和梁溪路交叉 西南角 占地面積17.9萬(wàn)m2總建面積69.6萬(wàn)m2 容 積 率3.0產(chǎn)品類(lèi)型 商業(yè)+住宅+ 酒店式公寓 目前在售公寓、商鋪、住宅規(guī)劃戶(hù)數(shù)3300戶(hù) 面積范圍55-142m2主力面積91-112m2 在

22、售均價(jià) 精裝酒店式公寓11000元 /m2商鋪30000元/m2，住宅 10000元/m2 主力總價(jià)100萬(wàn)左右 去化情況公寓去化率100%，商鋪去化率95%，住宅去化率80% 推案過(guò)程2008年正式開(kāi)盤(pán)推出 規(guī)劃分析 由a、b、c、d、5個(gè)區(qū)組成，a區(qū)為5星級(jí)酒店， b區(qū)由酒店式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)組成，c、d、e、為住宅項(xiàng) 目 客源分析 客戶(hù)主要來(lái)自無(wú)錫市區(qū)部分高端消費(fèi)人群，以企業(yè)主和公 務(wù)員居多，部分周邊地區(qū)投資人群為輔。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 無(wú)錫無(wú)錫- -萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) “無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于濱湖區(qū)河埒 口中心商務(wù)區(qū)，該項(xiàng)目位于河埒核心地區(qū)， 東至青祁路，

23、北至梁溪路，南到梁青路，西 為蠡溪路，用地分為a、b、c、d、e五塊， 主要功能為商業(yè)、辦公、居住。其中a塊規(guī) 劃為一處高檔酒店，b塊規(guī)劃為精裝公寓和 集休閑娛樂(lè)購(gòu)物為一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)，c、 d、e塊則以住宅為主，項(xiàng)目可建設(shè)用地面 積約17.93萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約 537893平方米，容積率3.0。 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)復(fù)合的形態(tài)包括：一個(gè)建 筑面積萬(wàn)平方米的國(guó)際化大型購(gòu)物中心； 一個(gè)建筑面積萬(wàn)平方米的超白金五星級(jí)酒 店和一個(gè)萬(wàn)平方米的酒店式公寓；一個(gè)建 筑面積萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)；兩 棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù) 樓；一個(gè)五星級(jí)的多廳萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城；一個(gè) 萬(wàn)平方米的市民休閑廣場(chǎng)。

24、三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 hopscahopsca綜合體、核心區(qū)、高端定位、品牌項(xiàng)目、升值潛力大，去化較快。綜合體、核心區(qū)、高端定位、品牌項(xiàng)目、升值潛力大，去化較快。 無(wú)錫無(wú)錫- -萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 融科氿玖城是聯(lián)想控股全資子公司北京融 科智地長(zhǎng)三角開(kāi)篇之作.總建筑面積近5.4 萬(wàn)平方 米,由九棟獨(dú)立別墅式商鋪及兩棟公寓組成。項(xiàng)目 位于滬寧杭經(jīng)濟(jì)圈門(mén)戶(hù)宜興，承宜城商圈不 斷擴(kuò)展之天時(shí)，借人民路繁榮一路向南之地利， 憑人民路最后一塊商業(yè)寶地稀缺價(jià)值，以“首個(gè)首個(gè) 高端定制式餐飲娛樂(lè)街區(qū)高端定制式餐飲娛樂(lè)街區(qū)”之定位，續(xù)寫(xiě)人民路 財(cái)富傳奇，創(chuàng)造“南有華地，北有氿玖

25、城”的財(cái) 富大格局。周邊有宜興重點(diǎn)學(xué)校、多個(gè)政府機(jī)構(gòu)、宜興重點(diǎn)學(xué)校、多個(gè)政府機(jī)構(gòu)、 龍背山餐飲休閑區(qū)龍背山餐飲休閑區(qū)，因此投資兼自住功能的小公 寓極為走俏，面積在50-18050-180，均價(jià)均價(jià)65006500左右左右。 融科氿玖城，商業(yè)建筑面積3.3萬(wàn)余平方 米，由呈“鉆石項(xiàng)鏈”布局的9棟獨(dú)立商業(yè)樓組 成，私密與尊寵不彰自顯，戶(hù)戶(hù)有臨街首層的規(guī) 劃手法，營(yíng)造獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的優(yōu)越。五色紫砂漸變外 立面，擁有地標(biāo)性轉(zhuǎn)角樓和預(yù)留獨(dú)立廣告位等精 工細(xì)節(jié)。此外，項(xiàng)目還特辟部分優(yōu)選地塊，針對(duì) vip客戶(hù)定制匹配身份的定制匹配身份的“專(zhuān)署物業(yè)專(zhuān)署物業(yè)”，量身定 制奢侈品般的精神演繹商業(yè)地產(chǎn)傳奇。 三地市場(chǎng)調(diào)研

26、分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 宜興宜興-融科氿融科氿玖城玖城 人民南路近龍背山商圈、學(xué)區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報(bào)穩(wěn)定。人民南路近龍背山商圈、學(xué)區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報(bào)穩(wěn)定。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 宜興宜興-新天新天地廣場(chǎng)地廣場(chǎng) 宜興新天地廣場(chǎng)位于宜興市中心，氿濱 大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費(fèi)群 體，兼顧高端消費(fèi)和普通消費(fèi)。以經(jīng)營(yíng)國(guó)際 、國(guó)內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐 飲為一體的超大型購(gòu)物中心。在商品上追求 品牌化、國(guó)際化，在消費(fèi)行為上實(shí)現(xiàn)消費(fèi)行 為的多樣化，打造一家精品購(gòu)物廣場(chǎng)。 項(xiàng)目總建20萬(wàn)，商業(yè)達(dá)7萬(wàn)，另13 萬(wàn)方為景觀豪宅及

27、酒店式公寓，新天地廣場(chǎng) 無(wú)疑成為改變宜興的一個(gè)重要項(xiàng)目。這不僅 是因?yàn)樾绿斓貜V場(chǎng)本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和 便利的交通條件，更在于新天地廣場(chǎng)將為宜 興市民帶來(lái)全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將 在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔 次，從而為宜興帶來(lái)一種新的生活方式，改 變一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二 手房?jī)r(jià)格南向房源10000元/左右，北向房 源8000元/，出租率高，回報(bào)率高。 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報(bào)高。核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報(bào)高。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 調(diào)研總結(jié)：調(diào)研總結(jié)：

28、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套商住項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套商住項(xiàng)目，多以，多以小面積小面積設(shè)置為主，設(shè)置為主，價(jià)格低于價(jià)格低于主主 流住宅市場(chǎng)，流住宅市場(chǎng)，總價(jià)較低總價(jià)較低，兼?zhèn)涠唐冢鎮(zhèn)涠唐谏套〖巴顿Y商住及投資功能；功能； 商住綜合體項(xiàng)目商住綜合體項(xiàng)目多處于多處于核心地段核心地段或城市未來(lái)或城市未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域， 定位定位高端高端，配置較高配置較高能夠滿(mǎn)足特定居住需求且投資價(jià)值明顯；能夠滿(mǎn)足特定居住需求且投資價(jià)值明顯； 本案從區(qū)域規(guī)劃上來(lái)看為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)服務(wù)配套，但從物流園整本案從區(qū)域規(guī)劃上來(lái)看為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)服務(wù)配套，但從物流園整 體定位來(lái)看，又是非普通的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普通，因此，綜合體項(xiàng)體定位來(lái)看，又是非普通的專(zhuān)

29、業(yè)市場(chǎng)普通，因此，綜合體項(xiàng) 目的高端配置值得本案借鑒。目的高端配置值得本案借鑒。 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無(wú)錫、宜興三地8個(gè)與本案類(lèi)似或滿(mǎn)足商住 功能且兼具投資價(jià)值的項(xiàng)目作為研究樣本。 項(xiàng)目名稱(chēng)地段價(jià)值配套資源交通狀況外部?jī)r(jià)值體現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格（元/） 凱馬新世界長(zhǎng)江路核心商圈 商業(yè)廣場(chǎng)、 銀行、醫(yī)院 多路公交、區(qū)域主干道 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū) 來(lái)往人流量大 具備一定的投資升值 潛力 公寓5800-6000元/ 紅星

30、美凱龍 （中翔麗晶） 相城大道商貿(mào)核心 區(qū) 大潤(rùn)發(fā)、相城醫(yī)院、 銀行 多路公交、輕軌 商務(wù)核心區(qū)、交通便 利、升值空間大 公寓8000元/ 逸居國(guó)際生活廣 場(chǎng) 本項(xiàng)目位于無(wú)錫第 二核心商圈，錫滬 路的核心地段 小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑 配套，附近有廣益中 心小學(xué)，超市等 k28，80路，42路，75 路， 6路，713路，715 路等 項(xiàng)目處于無(wú)錫廣益商 圈，周邊商業(yè)項(xiàng)目多， 商業(yè)氛圍濃厚 1樓商鋪25000元/ 3嘍商鋪10000元/ 公寓預(yù)計(jì)8000元/ 廣益汽配城隸屬崇安區(qū)學(xué)校、銀行多路交通線(xiàn)路交通方便 住宅4800元/m2 商鋪9600元/m2 金太湖國(guó)際城城市副中心 醫(yī)院、銀行、交通、 醫(yī)

31、療 主干道、輕軌出站口 緊挨火車(chē)站、汽車(chē)站、 美食街，人流量大 住宅6800元/m2 商鋪48000元/m2 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 河埒口核心全方位 便利生活、便捷交 通。 第四人民醫(yī)院、濱湖 區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤(rùn) 發(fā)，項(xiàng)目本身商業(yè)生 活配套齊全 10、27、52、59、91、 k41、204、206、10、 89、41路河埒口站，20 路至梁清路青祁路站 項(xiàng)目地處無(wú)錫河埒口 核心商業(yè)區(qū)，周邊配 套齊全便利，開(kāi)發(fā)商 品牌口碑優(yōu)越 商鋪30000元/ 住宅10000元/ 酒店式公寓11000元/ 融科氿玖城 人民南路龍背山商 圈 學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、餐 飲娛樂(lè)集中區(qū) 多路公交、市區(qū)主干道 人民南路餐飲娛樂(lè)集

32、中區(qū)、配套齊全 公寓6500元/ 新天地廣場(chǎng)市中心繁華商業(yè)區(qū) 市區(qū)各大百貨、超市、 學(xué)校、銀行、醫(yī)院、 一線(xiàn)湖景 多路公交、三條主干道 交叉口 市區(qū)核心地段、配套 齊全、升值回報(bào)高 酒店式公寓8000-1000 元/ 項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值研究：項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值總結(jié)：項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資性物業(yè)外部?jī)r(jià)值點(diǎn)主要商住兼投資性物業(yè)外部?jī)r(jià)值點(diǎn)主要 體現(xiàn)在地段、配套、交通，體現(xiàn)在地段、配套、交通， 為項(xiàng)目高價(jià)突破及市場(chǎng)認(rèn)可的基礎(chǔ)。為項(xiàng)目高價(jià)突破及市場(chǎng)認(rèn)可的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目名稱(chēng)內(nèi)部環(huán)境會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)內(nèi)部?jī)r(jià)值體現(xiàn) 凱馬新世界

33、商業(yè)街普通物業(yè)配套商業(yè)街 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 商務(wù)公館大潤(rùn)發(fā)、裙房底商戴德梁行高端物業(yè)服務(wù) 逸居國(guó)際生活廣 場(chǎng) 采用組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì)無(wú) 周邊商業(yè)項(xiàng)目較多， 超市，餐飲齊全 2.49元/平。月統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 廣益汽配城無(wú)商業(yè)配套欠缺普通物業(yè) 金太湖國(guó)際城文化街、中央廣場(chǎng)商業(yè)會(huì)所 自身龐大商業(yè)、無(wú)錫 美食街 管家式服務(wù) 中央廣場(chǎng)、文化街 社區(qū)氛圍及文化 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 小區(qū)采用集中式綠地景 觀，輔以水系組團(tuán)，移 步換景，另有3萬(wàn)平休 閑廣場(chǎng) 商業(yè)會(huì)所 23萬(wàn)平國(guó)際購(gòu)物商場(chǎng)， 4萬(wàn)平五星級(jí)酒店，3 萬(wàn)平休閑廣場(chǎng)，五星 級(jí)電影院 萬(wàn)達(dá)物業(yè) 中央景觀及廣場(chǎng) 商業(yè)生活配套齊全 開(kāi)發(fā)商品牌品質(zhì)保證 融科氿玖

34、城沿街商業(yè)餐飲休閑娛樂(lè)第一太平定制化物業(yè)服務(wù) 新天地廣場(chǎng)一線(xiàn)湖景、組團(tuán)景觀沿街商業(yè)一站式購(gòu)物廣場(chǎng) 高端居住品質(zhì) 高端物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值研究：項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目名稱(chēng)立面門(mén)窗電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)科技環(huán)保 凱馬新世界涂料鋁合金門(mén)窗 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 玻璃幕墻、石材、 涂料 中空隔熱otis1200元/ 智能安保 自動(dòng)引水 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 玻璃幕墻 涂料 迅達(dá) 廣益汽配城涂料鋁合金門(mén)窗 金太湖國(guó)際城 玻璃幕墻、石材、 涂料 鋁合金門(mén)窗日立1000元/ 保溫外墻 智能安保 自動(dòng)引水 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 玻璃幕墻、石材、 涂料 中空隔熱三菱1200元/ 外墻保溫 新

35、風(fēng)系統(tǒng) 自動(dòng)引水 融科氿玖城石材、涂料鋁合金門(mén)窗三菱 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值研究：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)：項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 各項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)主要各項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)主要 體現(xiàn)在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)， 高出普通市場(chǎng)配置，滿(mǎn)足特定客群需求，為高出普通市場(chǎng)配置，滿(mǎn)足特定客群需求，為 項(xiàng)目高價(jià)突破、商住客戶(hù)買(mǎi)單的有力支撐點(diǎn)。項(xiàng)目高價(jià)突破、商住客戶(hù)買(mǎi)單的有力支撐點(diǎn)。 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 三地市場(chǎng)調(diào)研分析三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究

36、商住兼性投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼性投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無(wú)錫、宜興三地8個(gè)與本案類(lèi)似或滿(mǎn)足商住 功能且兼具投資價(jià)值的項(xiàng)目作為研究樣本。 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)客源構(gòu)成客源構(gòu)成 客源關(guān)注點(diǎn)客源關(guān)注點(diǎn) 金太湖國(guó)際城 購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)以本地客為主，投資客比例在60%以上。 租客基本上都是外國(guó)人或者是臺(tái)資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有 30%左右。 地段、輕軌、升值潛力 回報(bào)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本地客源居多，投資和自用客戶(hù)比例各占50%。開(kāi)發(fā)商品牌、地段、升值潛 力、回報(bào)率、品質(zhì) 新天地廣場(chǎng)宜興本地客居多，私營(yíng)業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。 地段、回

37、報(bào)、配套、品質(zhì) 中翔麗晶 購(gòu)買(mǎi)客源是以本地客源為主，包括一些私營(yíng)業(yè)主和小型公司的老板，做 辦公室用。 租用客源多為家政服務(wù)、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有 一定收入基礎(chǔ)的私企老板居家所用。 地段、升值潛力、交通 回報(bào)、便利 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 成功案例客群及關(guān)注點(diǎn)成功案例客群及關(guān)注點(diǎn) u通常而言，商住公寓產(chǎn)品以投資客占據(jù)主力； u對(duì)于商住公寓產(chǎn)品主力客源為本地的投資客，該類(lèi)客源占到50%-70%的比例， 該類(lèi)客源主要是看好后期升值及未來(lái)穩(wěn)定的租金保障； u其余主要為長(zhǎng)期工作在周邊的人群及因生意往來(lái)的外地私營(yíng)戶(hù)，考慮到工作事 業(yè)便利性。 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)

38、商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 四大核心價(jià)值點(diǎn)四大核心價(jià)值點(diǎn) 那么，本案是否具備以上四大核心價(jià)值點(diǎn)？那么，本案是否具備以上四大核心價(jià)值點(diǎn)？ 本次研究邏輯架構(gòu)本次研究邏輯架構(gòu) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 本案屬性分析本案屬性分析 外部環(huán)境嘈雜外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃地段及城市規(guī)劃4040年產(chǎn)權(quán)年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺附加值待補(bǔ)缺 地塊位于專(zhuān)業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，整體的環(huán)境還不是很好，尤其是項(xiàng)目東西兩側(cè)，緊鄰錫宜高速及 104國(guó)道，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的居住環(huán)境影響非常大； 地塊周邊配套還很不完善

39、，尤其是生活配套，離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便； 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為四十年，非傳統(tǒng)居住產(chǎn)權(quán)，生活居住成本較高； 項(xiàng)目戶(hù)型與住宅項(xiàng)目戶(hù)型比較，存在較大劣勢(shì)，且附加值待補(bǔ)缺。 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 核心地段，短期滿(mǎn)足高投資回報(bào)核心地段，短期滿(mǎn)足高投資回報(bào) 城市發(fā)展方向，升值空間巨大城市發(fā)展方向，升值空間巨大 市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上 配置及服務(wù)高端，滿(mǎn)足人群需求配置及服務(wù)高端，滿(mǎn)足人群需求 不具備 不具備 基本具備 必須提升 提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 提升實(shí)用價(jià)值、附加值提升實(shí)用價(jià)值、附加值 長(zhǎng)三角金屬物流園

40、目標(biāo)成為中國(guó)“現(xiàn)代金屬商貿(mào)平臺(tái)現(xiàn)代金屬商貿(mào)平臺(tái)”的開(kāi)拓者與引領(lǐng)者的開(kāi)拓者與引領(lǐng)者，構(gòu)建物 流、金融、信息三大平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，為客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送、交易、研發(fā)、展示、交流 以及融資擔(dān)保、中遠(yuǎn)期交易等一站式服務(wù)一站式服務(wù)，打造長(zhǎng)三角地區(qū)配套最完善的現(xiàn)代化、 專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化金屬材料交易基地，最終具有世界影響力的世界影響力的“金屬商貿(mào)平臺(tái)金屬商貿(mào)平臺(tái)”。 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 物流園區(qū)要成為具有世界影響力的國(guó)際性世界影響力的國(guó)際性“金屬商貿(mào)平臺(tái)金屬商貿(mào)平臺(tái)”， 那么，三期商住部分必須承載的功能為國(guó)際商住品質(zhì)、完善的管理及配套服務(wù)體系，國(guó)際商住品質(zhì)、完善的管理及配套服務(wù)體系， 與以往的專(zhuān)業(yè)

41、市場(chǎng)區(qū)隔，真正解決物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層的客戶(hù)的需求與以往的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)隔，真正解決物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層的客戶(hù)的需求。 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 目標(biāo)群的需要目標(biāo)群的需要 項(xiàng)目需要給予的項(xiàng)目需要給予的 物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層需求分析物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層需求分析 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館 進(jìn)入宜興第一核心產(chǎn)業(yè)圈進(jìn)入宜興第一核心產(chǎn)業(yè)圈 千億級(jí)財(cái)富平臺(tái)千億級(jí)財(cái)富平臺(tái) 內(nèi)部配套及管理經(jīng)營(yíng)內(nèi)部配套及管理經(jīng)營(yíng) 開(kāi)放、自由的生意生活場(chǎng)開(kāi)放、自由的生意生活場(chǎng) 價(jià)值及身份認(rèn)同感價(jià)值及身份認(rèn)同感 商脈及事業(yè)需要商脈及事業(yè)需要 投資

42、升值潛力投資升值潛力 實(shí)用的商住功能實(shí)用的商住功能 情感需求情感需求 本案核心價(jià)值屬性本案核心價(jià)值屬性 依賴(lài)物流園區(qū)發(fā)展的商住投資功能性產(chǎn)品依賴(lài)物流園區(qū)發(fā)展的商住投資功能性產(chǎn)品 難以滿(mǎn)足長(zhǎng)期居住需求投資價(jià)值未現(xiàn)亮點(diǎn)不足客戶(hù)買(mǎi)單難 本案屬性分析本案屬性分析 外部環(huán)境嘈雜外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃地段及城市規(guī)劃4040年產(chǎn)權(quán)年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺附加值待補(bǔ)缺 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 本次研究邏輯架構(gòu)本次研究邏輯架構(gòu) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 基于項(xiàng)目核

43、心價(jià)值屬性提出項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路基于項(xiàng)目核心價(jià)值屬性提出項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn) 形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域；形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域； 中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地；中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地； 后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推中小企業(yè)步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推中小企業(yè)步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門(mén)。 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群 宜興投資客群宜興投資客群 產(chǎn)業(yè)上下游客群產(chǎn)業(yè)上下游客群 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目前期形象區(qū)隔 價(jià)值關(guān)聯(lián) 項(xiàng)目中期強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值 項(xiàng)

44、目中期平臺(tái)價(jià)值突顯 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體現(xiàn) 本次研究邏輯架構(gòu)本次研究邏輯架構(gòu) 商住投資案例分析研究商住投資案例分析研究 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) 項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判項(xiàng)目核心價(jià)值屬性研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值 提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 體現(xiàn)產(chǎn)品附加值體現(xiàn)產(chǎn)品附加值 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 2 2、生活配套、生活配套 配套提升配套提升 3 3、交通配套、交

45、通配套 1 1、企業(yè)會(huì)館、企業(yè)會(huì)館 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 金屬產(chǎn)業(yè)金屬產(chǎn)業(yè)1 1號(hào)商務(wù)會(huì)館號(hào)商務(wù)會(huì)館 引入知名會(huì)所專(zhuān)業(yè)管理公司，打造中國(guó)金屬行業(yè)第一個(gè)綜合性商務(wù)洽談、休閑會(huì)館，會(huì)所更 具日常性功能與五星酒店形成區(qū)隔。 根據(jù)金屬物流園區(qū)整體情況在公寓設(shè)置2000平米左右商務(wù)會(huì)館，用于商會(huì)辦公、商談、聚會(huì)、 休閑等。 設(shè)置spa浴館、斯諾克，壁球室，瑜伽室，健身房，商務(wù)餐飲等場(chǎng)所，體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合服務(wù) 檔次，同時(shí)也為項(xiàng)目帶來(lái)人氣，滿(mǎn)足客群特定需求。 定期舉辦相關(guān)活動(dòng)，如企業(yè)沙龍，商務(wù)講座等。 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 宜興休閑娛樂(lè)消費(fèi)力強(qiáng)勁，商務(wù)會(huì)館能為項(xiàng)目帶來(lái)人氣，促進(jìn)項(xiàng)目的整體發(fā)展

46、。宜興休閑娛樂(lè)消費(fèi)力強(qiáng)勁，商務(wù)會(huì)館能為項(xiàng)目帶來(lái)人氣，促進(jìn)項(xiàng)目的整體發(fā)展。 p私家會(huì)館，用于商務(wù)洽談、商務(wù)接待、小型 會(huì)議等公務(wù)活動(dòng) p 企業(yè)會(huì)館可彰顯企業(yè)實(shí)力，具有相對(duì)封閉、 干擾少、利于保密、安全等優(yōu)點(diǎn) p可設(shè)有品茶館、咖啡室等特色空間 企業(yè)會(huì)館：企業(yè)會(huì)館： 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 咖 啡 間 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 品質(zhì)、檔次提升品質(zhì)、檔次提升 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 品茶館 與宜興陶都文化契合，符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)性與宜興陶都文化契合，符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)性 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 特色浴館 宜興休閑娛樂(lè)消費(fèi)力強(qiáng)勁，高檔次的休閑服務(wù)能為項(xiàng)目帶來(lái)人氣。宜

47、興休閑娛樂(lè)消費(fèi)力強(qiáng)勁，高檔次的休閑服務(wù)能為項(xiàng)目帶來(lái)人氣。 配套提升配套提升1企業(yè)會(huì)館企業(yè)會(huì)館 棋牌室 2 2、生活配套、生活配套 3 3、交通配套、交通配套 配套提升配套提升 1 1、企業(yè)會(huì)館、企業(yè)會(huì)館 商業(yè)街配套包括中小型超市、干洗店、銀行、快餐店、特色小餐廳、移動(dòng)服務(wù)廳、商業(yè)街配套包括中小型超市、干洗店、銀行、快餐店、特色小餐廳、移動(dòng)服務(wù)廳、 快遞公司、文印店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等快遞公司、文印店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等 配套提升配套提升2生活配套生活配套 開(kāi)盤(pán)前引入超市等主力店，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)及人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)前引入超市等主力店，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)及人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售 2 2、生活配套、生活配套 3 3、交通配套、交通

48、配套 配套提升配套提升 1 1、企業(yè)會(huì)館、企業(yè)會(huì)館 鑒于項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，目前只有二條公交線(xiàn)路，出行不便，建議項(xiàng)目增設(shè)社區(qū)巴 士，體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)、拉近客戶(hù)心理距離。體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)、拉近客戶(hù)心理距離。 配套提升配套提升3交通配套交通配套 提升項(xiàng)目品質(zhì)服務(wù)，符合特定人群需求提升項(xiàng)目品質(zhì)服務(wù)，符合特定人群需求 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理顧問(wèn)公司聘請(qǐng)知名物業(yè)管理顧問(wèn)公司 第一推薦：第一推薦： 國(guó)際性物業(yè)：如世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行等國(guó)際知名物業(yè)國(guó)際性物業(yè)：如世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行等國(guó)際知名物業(yè) 第二推薦：第二推薦： 無(wú)錫、宜興當(dāng)?shù)刂飿I(yè)（如恒立物業(yè)）無(wú)錫、宜興當(dāng)?shù)刂飿I(yè)（如恒立物業(yè)） 物業(yè)服務(wù)提升物業(yè)

49、服務(wù)提升 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 符合物流園區(qū)發(fā)展目標(biāo)符合物流園區(qū)發(fā)展目標(biāo) 訂餐、送餐服務(wù) 打理和整裝行李 叫醒服務(wù) 干/濕洗衣取送服務(wù) 擦鞋服務(wù) 物品采購(gòu)服務(wù) 代為繳費(fèi)、房屋代管 翻譯、復(fù)印、傳真、秘書(shū)服務(wù) 交通安排：飛機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn) 頂級(jí)豪華轎車(chē)安排 代辦郵件速遞/代發(fā) “7*24” 影子大管家 物業(yè)服務(wù)提升物業(yè)服務(wù)提升 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 酒店式清潔服務(wù) 家庭宴請(qǐng)料理 紳士服務(wù) 私人教練 私家花園維護(hù) 私人醫(yī)療保健 私人代購(gòu) 親友接送 委托租賃 空置單元房管理服務(wù)等內(nèi)容 理財(cái)專(zhuān)家推薦 交通援助，事故處理協(xié)助 “7*24” 影子大管家 物業(yè)服務(wù)提升物業(yè)服務(wù)提升 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)

50、升級(jí) 配套服務(wù)升級(jí)配套服務(wù)升級(jí) 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升優(yōu)化建議 4 4、裝修風(fēng)格、裝修風(fēng)格 2 2、環(huán)保節(jié)能、環(huán)保節(jié)能 5 5、配置品牌、配置品牌 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 3 3、智能系統(tǒng)、智能系統(tǒng) 1 1、景觀環(huán)境、景觀環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) n中央園林水景，視覺(jué)震撼，體現(xiàn)社區(qū)尊貴感； n內(nèi)部組團(tuán)特色景觀，水系環(huán)繞體現(xiàn)靈動(dòng)； n網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的打造，體現(xiàn)健康人文自由場(chǎng)所。 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升1景觀環(huán)境景觀環(huán)境 4 4、裝修風(fēng)格、裝修風(fēng)格 2 2、環(huán)保節(jié)能、環(huán)保節(jié)能 5 5、配置品牌、配置品牌 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 3

51、3、智能系統(tǒng)、智能系統(tǒng) 1 1、景觀環(huán)境、景觀環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí) 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升2環(huán)保節(jié)能環(huán)保節(jié)能 或許我們只借鑒一點(diǎn)，產(chǎn)品價(jià)值的提升就遠(yuǎn)不止一點(diǎn)！或許我們只借鑒一點(diǎn)，產(chǎn)品價(jià)值的提升就遠(yuǎn)不止一點(diǎn)！ 外墻涂料外墻涂料 東昌東昌191-2000丙烯酸內(nèi)外通用底漆丙烯酸內(nèi)外通用底漆 防酸雨、霉雨現(xiàn)象防堿性墻面防酸雨、霉雨現(xiàn)象防堿性墻面 最?lèi)毫拥淖匀画h(huán)境下的所有墻面最?lèi)毫拥淖匀画h(huán)境下的所有墻面 菲士邦油性丙烯酸外墻涂料菲士邦油性丙烯酸外墻涂料 特效抗紫外線(xiàn)特效抗紫外線(xiàn) 具有優(yōu)異的保光、保色性、不褪色、不粉化具有優(yōu)異的保光、保色性、不褪色、不粉化 耐酸堿、耐化學(xué)腐蝕性功能耐酸堿、耐化學(xué)腐蝕

52、性功能 no acid rain 利用新型外墻涂料防止酸雨腐蝕、防止輻射、抗紫外線(xiàn)利用新型外墻涂料防止酸雨腐蝕、防止輻射、抗紫外線(xiàn) 利用新型外墻涂料起到隔熱作用利用新型外墻涂料起到隔熱作用 環(huán)保節(jié)能環(huán)保節(jié)能- -外墻涂料外墻涂料 成本不高 置換式全新風(fēng)系統(tǒng)該系統(tǒng)將提供一個(gè)非常健康的環(huán)境工作 普通的中央空調(diào)系統(tǒng)一般有75%的空氣是重復(fù)利用的，而置換式全新風(fēng)系統(tǒng)能提供 人體所需的新鮮空氣，與室內(nèi)污濁空氣完全隔開(kāi)，新風(fēng)由新風(fēng)口進(jìn)入空調(diào)機(jī)組，經(jīng) 過(guò)過(guò)濾、冷熱加濕處理后由送風(fēng)管道直接送至各個(gè)房間，然后通過(guò)回風(fēng)管道由排風(fēng) 機(jī)集中排出室外。相比傳統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)，人們總是呼吸到新風(fēng)和污濁空氣的混合氣體 ，該系統(tǒng)將提供一個(gè)非常健康的環(huán)境工作。 置換式新風(fēng)系統(tǒng)置換式新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)分布示意新風(fēng)分布示意常規(guī)新風(fēng)系統(tǒng)常規(guī)新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)分布示意新風(fēng)分布示意 環(huán)保節(jié)