住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)研報(bào)告

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)研報(bào)告居民住宅小區(qū)物業(yè)管理是社會(huì)治理的重要組成部分，事關(guān)全縣社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展大局。為加強(qiáng)全縣居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，縣政協(xié)抽調(diào)有關(guān)委室和相關(guān)部門業(yè)務(wù)骨干組成調(diào)研組，對(duì)全縣居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研。一、基本情況。目前，全縣建成入住的住宅小區(qū)共有X個(gè)，入住、回遷戶數(shù)X戶。在行業(yè)主管部門備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱“物管企業(yè)”）X家,其中X家已正常開展業(yè)務(wù)。居民住宅小區(qū)主要分為三種類型，一是商品房住宅小區(qū)；二是老舊住宅小區(qū)（主要是X年以前建成的單位自建房）；三是新型農(nóng)村社區(qū)和棚改安置區(qū)。（一）商品房住宅小區(qū)?？h商品房住宅小區(qū)共有X個(gè)，入住X戶，入住率X%。其中X個(gè)小

2、區(qū)物業(yè)管理較為規(guī)范，其物管企業(yè)已在行業(yè)主管部門備案。其余X個(gè)小區(qū)雖然經(jīng)過物業(yè)管理前期招投標(biāo)選聘了物管企業(yè)，但大多數(shù)未履行物業(yè)管理前期招投標(biāo)合同，也未在行業(yè)主管部門備案。有的是由開發(fā)企業(yè)另行委托物管企業(yè)管理，如金程夢(mèng)圓山莊；有的是由產(chǎn)權(quán)單位管理，如濱河小區(qū)（檢察院家屬院）；有的是由業(yè)主委員會(huì)管理，如學(xué)府名?。挥械氖怯删用褡灾鞴芾?，如綠云小區(qū)。（二）新型農(nóng)村社區(qū)和棚改安置區(qū)。全縣啟動(dòng)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目X個(gè)，棚改安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目X個(gè)。截止目前，已經(jīng)回遷入住的新型農(nóng)村社區(qū)有X個(gè)，回遷群眾X戶，棚改安置社區(qū)有X個(gè)，回遷居民X戶。物業(yè)管理可分為三類：一是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道主導(dǎo)選聘物管企業(yè)進(jìn)行管理的有X家，物業(yè)費(fèi)

3、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處承擔(dān)，如綠博二號(hào)；二是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道成立物管企業(yè)進(jìn)行管理的有X家，物業(yè)費(fèi)也由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處承擔(dān)，如雁鳴湖社區(qū)；三是由村集體成立物管企業(yè)進(jìn)行管理的有X家，物業(yè)費(fèi)仍由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處承擔(dān)，如春暉社區(qū)等。（三）老舊住宅小區(qū)。全縣老舊住宅小區(qū)共有X個(gè)，居住X戶，入住率X%。該類小區(qū)大多為單位家屬樓（院）和國有土地上個(gè)人自建房形成的小區(qū)。老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理方式有以下幾種：一是由原產(chǎn)權(quán)單位成立物管企業(yè)管理，向業(yè)主收取部分管理費(fèi)用的小區(qū)有X個(gè)，如管道三公司家屬院（管道三公司自行成立物管企業(yè)，由職工進(jìn)行管理，收取物業(yè)管理費(fèi)，每月X.X元/平方米，不足部分公司補(bǔ)貼）；二是原產(chǎn)權(quán)單

4、位不再管理的小區(qū)X個(gè)，物業(yè)管理僅限于水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)的代收，如工會(huì)家屬院、城關(guān)鎮(zhèn)家屬院（業(yè)主每月僅繳納衛(wèi)生費(fèi)X-X元）。三是由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)管理的小區(qū)X個(gè)，如林場(chǎng)家屬院（單位后勤科室工作人員進(jìn)行管理，每月收取業(yè)主衛(wèi)生費(fèi)X元/戶、公共維修費(fèi)X元/戶，不足部分單位補(bǔ)貼）。二、存在問題。（一）商品房住宅小區(qū)：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）主體責(zé)任落實(shí)不到位，政府及職能部門、物管企業(yè)、業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制有待建立和健全。X.屬地管理責(zé)任落實(shí)不到位。商品房住宅小區(qū)絕大部分沒有納入街道、社區(qū)居委會(huì)社會(huì)管理范圍，部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）領(lǐng)導(dǎo)的管理思想存在誤區(qū)，普遍認(rèn)為街道辦事處主要管轄原鎮(zhèn)村居住的農(nóng)業(yè)戶口居民,轄區(qū)內(nèi)的商品房住宅小區(qū)

5、、單位住宅小區(qū)則不在其管轄范圍，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作缺乏有效監(jiān)督，物管企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛得不到及時(shí)處理和解決。X.業(yè)主自治體制不健全，業(yè)委會(huì)沒有發(fā)揮應(yīng)有作用。全縣商品房住宅小區(qū)X個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有X個(gè)。首先，業(yè)主委員會(huì)成立難。由于缺乏有效的組織和引導(dǎo)，業(yè)主法制意識(shí)淡薄，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)缺乏積極性，加之許多小區(qū)都屬于前期物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)不配合，有些小區(qū)是分期開發(fā)、區(qū)內(nèi)業(yè)主成份復(fù)雜、人員流動(dòng)性大，成立業(yè)主委員會(huì)難度大。其次，已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用沒有充分發(fā)揮，一是業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)意識(shí)差；二是業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)督機(jī)制；三是部分業(yè)主委員會(huì)不能很好地發(fā)揮業(yè)主與

6、物管企業(yè)之間橋梁、紐帶作用；四是業(yè)主委員會(huì)人員缺乏相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)，在實(shí)際工作中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。X.物管企業(yè)規(guī)范管理難度大。物業(yè)管理人員按照物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理時(shí)，遇有業(yè)主私搭亂建、毀綠種菜、車輛違停、占?jí)喊卜涝O(shè)施等行為時(shí)，只能勸阻，不具有強(qiáng)制執(zhí)行力。如勸阻不成又會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主不滿引發(fā)新的不規(guī)行為，形成惡性循環(huán)，使物業(yè)管理難上加難。加之，部分小區(qū)開發(fā)企業(yè)遺留問題多，如沒有按規(guī)劃建設(shè)、房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施不健全、停車位短缺等，導(dǎo)致業(yè)主將怨氣轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)，使業(yè)主與物管企業(yè)之間的矛盾加深，為物業(yè)管理的實(shí)施帶來困難。X.物管企業(yè)經(jīng)營困難。全縣有物業(yè)管理項(xiàng)目的X家物管企業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)

7、的經(jīng)營是在持平乃至虧損的情況下運(yùn)行。其原因是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低。我縣物業(yè)收費(fèi)經(jīng)歷了從政府指導(dǎo)價(jià)到市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的轉(zhuǎn)變。原住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)高層每月為X.X元/平方米，多層每月為X.X元/平方米。X年調(diào)整后有所提升，X年非保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。但是，物管企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)后，與業(yè)主簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，物管企業(yè)想要提高物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意或業(yè)主大會(huì)同意，而業(yè)主普遍不同意提高物業(yè)費(fèi)。因此，物管企業(yè)只能按照以前的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。偏低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加上入住率不高，收繳率低，使物管企業(yè)的費(fèi)用入不敷出。如水岸鑫城小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)用偏低（高層每月X.X元/平方米，多層每月X.X元

8、/平方米），且收繳率僅在X%左右，致使企業(yè)經(jīng)營困難。影響收繳率的主要因素有：一是大部分業(yè)主沒有得到應(yīng)有的服務(wù)；二是開發(fā)企業(yè)遺留問題得不到解決；三是業(yè)主反映的問題得不到解決；四是入住率低、人員流動(dòng)性大；五是有少數(shù)惡意拒交者。X.物管企業(yè)服務(wù)水平低。調(diào)研顯示，一是我縣物管企業(yè)數(shù)量偏多但規(guī)模都比較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)項(xiàng)目單一；二是部分物管企業(yè)受經(jīng)營虧損的影響，采取減少物業(yè)服務(wù)人員等措施降低經(jīng)營成本，不按合同約定提供服務(wù)，甚至個(gè)別小區(qū)還存在不按規(guī)定亂收費(fèi)等現(xiàn)象；三是物管企業(yè)對(duì)自身建設(shè)重視不夠,缺乏對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也未制定嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和

9、考核標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。（二）老舊住宅小區(qū)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理難度大。全縣老舊小區(qū)面廣量大，整體布局先天不足，硬件設(shè)施亟待完善，無法開展規(guī)范的物業(yè)管理工作。具體表現(xiàn)在：一是原設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，窄路陋巷無照明，雨污合一，低洼易澇，整體上“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重；二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是開放式“不設(shè)防”，無法實(shí)行封閉管理，環(huán)境秩序混亂；三是綠地因常年失養(yǎng)面積逐漸縮小，維修維護(hù)費(fèi)用較高；四是建筑體量小，管理成本高，即使設(shè)置最基本的服務(wù)項(xiàng)目，也難以保持盈虧平衡，加上居住人員成分復(fù)雜，收費(fèi)和管理都十分困難。（三）新型農(nóng)

10、村社區(qū)和棚改安置區(qū)：物業(yè)管理亟待規(guī)范。X年X月，縣政府制定出臺(tái)了X縣人民政府關(guān)于X縣新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見，但是在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，意見出臺(tái)后，“屬地管理、業(yè)主議事、市場(chǎng)推進(jìn)、行業(yè)指導(dǎo)”的原則并未得到很好的貫徹落實(shí)。一是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。按照意見要求，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）應(yīng)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理的主要責(zé)任。但是全縣X個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）僅有X個(gè)成立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備了物業(yè)專干。大部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全，物業(yè)管理工作不到位；二是群眾有償服務(wù)意識(shí)淡薄，不愿花錢買服務(wù)，已回遷入住的新型農(nóng)村社區(qū)和棚改安置區(qū)中，物業(yè)管理費(fèi)用均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處承擔(dān)，市場(chǎng)化推進(jìn)工作艱難；三是業(yè)主委員會(huì)普遍

11、沒有成立，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約和議事規(guī)則缺失；四是業(yè)主整體素質(zhì)不高，表現(xiàn)在只要求“權(quán)利”不愿履行“義務(wù)”，有住戶甚至毀壞小區(qū)綠地種植蔬菜，破壞小區(qū)生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生。三、意見建議。（一）明確主體責(zé)任，健全管理機(jī)制。落實(shí)屬地管理責(zé)任，明確各職能部門職責(zé)，是解決物業(yè)管理問題的基本保證。一是縣政府要把社區(qū)物業(yè)管理工作納入重要議事日程，定期研究城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作；二是依據(jù)國家政策，結(jié)合我縣實(shí)際情況，按照條塊結(jié)合、以塊為主的原則，制定縣職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）在社區(qū)治理方面的權(quán)責(zé)清單，明確縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）兩級(jí)行政監(jiān)管體系，推進(jìn)縣、街道辦事處、居民委員會(huì)物業(yè)三級(jí)管理體制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理屬地化；三是在社區(qū)居民

12、委員會(huì)下設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)履行職責(zé)。完善業(yè)主委員會(huì)的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；四是完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制；五是建立健全聯(lián)席會(huì)議制度?？h政府牽頭定期召開由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、房管、公安、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)等方面代表參加的聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題；六是建立縣、街、居三級(jí)物業(yè)管理考核機(jī)制。各級(jí)政府對(duì)照工作目標(biāo)，細(xì)化考核指標(biāo),將社區(qū)治理納入政府考評(píng)體系，建立以社區(qū)居民滿意度為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)治理評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)結(jié)果公開

13、機(jī)制；七是健全社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)并納入公安系統(tǒng)監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)監(jiān)控全覆蓋，落實(shí)專人值班制，給居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。（二）加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)的監(jiān)管，建立考評(píng)機(jī)制。一是建立對(duì)物管企業(yè)的考核機(jī)制,定期按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物管企業(yè)進(jìn)行考核。對(duì)管理規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量高和業(yè)主滿意度高的企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)管理不規(guī)范的企業(yè)，責(zé)成退出，重新招聘新的物管企業(yè)入駐；二是強(qiáng)化物業(yè)安保隊(duì)伍建設(shè)。將物管企業(yè)安保人員納入公安機(jī)關(guān)監(jiān)管范圍，統(tǒng)一進(jìn)行資質(zhì)備案，加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)的治安指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，提升物業(yè)安保人員綜合素質(zhì)和安全應(yīng)急能力；三是建立物管企業(yè)征信體系，加強(qiáng)督促檢查，對(duì)物管企業(yè)違規(guī)行為及時(shí)記入信用檔案，并適時(shí)向社會(huì)公布，逐步形成規(guī)范有序

14、的市場(chǎng)環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；四是建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，提高行業(yè)自律管理水平。(三)分類實(shí)施,推進(jìn)管理規(guī)范化。X、商品房住宅小區(qū)。商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理重在落實(shí)主體責(zé)任，各有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì),將小區(qū)綜合管理納入城市綜合管理體系,明確執(zhí)法主體,確保權(quán)責(zé)分明，把健全基層業(yè)主委員會(huì)職能作為推進(jìn)基層治理法治化的一項(xiàng)重要工作。一是開展居民物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)整治工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章搭建、毀綠占地、亂停亂放等惡意侵占公共空間和公共設(shè)施的行為進(jìn)行綜合整治，為物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)；二是加強(qiáng)商品住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理工作。住建部門在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；竣工驗(yàn)

15、收合格后應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備無償移交專業(yè)經(jīng)營單位，由其管理；三是充分發(fā)揮自治章程、居民公約在社區(qū)治理、物業(yè)管理中的積極作用。對(duì)于熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，物管企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定；四是提高業(yè)主自治意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）要指導(dǎo)和協(xié)助已經(jīng)交付的小區(qū)積極籌備業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，并幫助其建立議事、管理規(guī)則，增加業(yè)主自主、自治、自律意識(shí)；五是全力推進(jìn)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)“三位一體”的管理模式，

16、促進(jìn)小區(qū)在基層黨組織主導(dǎo)下，建立起平等暢通的對(duì)話平臺(tái)和合理有效的監(jiān)督機(jī)制，引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主正確維護(hù)自身權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理決策實(shí)施過程。X、新型農(nóng)村社區(qū)和棚改安置區(qū)。新型農(nóng)村社區(qū)和棚改安置區(qū)物業(yè)管理重在健全管理機(jī)構(gòu)，探索經(jīng)費(fèi)來源渠道，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的可持續(xù)運(yùn)行。一是健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）要成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備物業(yè)專干，保證工作正常開展；二是前期成立以政府為主導(dǎo)的物管企業(yè)，對(duì)條件成熟的小區(qū)再逐步推行市場(chǎng)化管理；三是拓寬物業(yè)管理資金來源渠道，探索鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）貼補(bǔ)、村經(jīng)營出資、居民繳費(fèi)等可持續(xù)的物業(yè)繳費(fèi)模式。X、老舊住宅小區(qū)。老舊住宅小區(qū)重在基礎(chǔ)設(shè)施改造，在改造基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理。一是政府作為老舊住宅小區(qū)改造實(shí)施和資金投入主體，要結(jié)合實(shí)際,因地制宜,擬定方案，盡量做到“一小區(qū)一方案”，既要對(duì)老舊住宅小區(qū)水、暖、電、氣等生活設(shè)施進(jìn)行改造，也要對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，抓好硬化、綠化、美化、亮化等基礎(chǔ)工程，力爭(zhēng)X-X年內(nèi)完成對(duì)老舊住宅小區(qū)改造提升；二是全面推行物業(yè)管理，建立老舊住宅小區(qū)整治后日常管理制度，形成物業(yè)管理長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。老舊住宅小區(qū)整治改造后，規(guī)模較大的，要單獨(dú)選聘物管企業(yè)進(jìn)行管理；規(guī)模較小的，可采取“統(tǒng)一打包”方