城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場管理調(diào)研報告

1、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場管理調(diào)研報告城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場管理調(diào)研報告按照部黨組的統(tǒng)一部署，我們先后對天津、河北、江蘇、浙江、廣東 等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場問題進行了深入調(diào)研，同時委托中國土地 勘測規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進行了重點調(diào)研。調(diào)研工作重點圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場現(xiàn)狀、存在問題、 原因及對策進行了分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報如下一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場現(xiàn)狀與問題城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一，具有隱形交易、非法交易 量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控，各類 用地交錯、市場交易主體復(fù)雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易 形式多、數(shù)量大

2、，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。一城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市建設(shè)快速擴張的重點地區(qū)，該區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)中 農(nóng)用土地急劇減少，建設(shè)用地快速膨脹，建設(shè)用地已經(jīng)成為城鄉(xiāng)結(jié)合部的 主要地類。杭州市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有70的土地被農(nóng)戶個人建房占用，其中濱江區(qū)13平方公里的土地只剩 1平方公里可用，而這 1平方公里土地需安置農(nóng)民建房的就占了近 65溫州市歐海區(qū)僅 1998 年，非農(nóng)建設(shè)占用耕地就達 5937畝，其中大部分為集體建設(shè)用地。蘇州市城鄉(xiāng)結(jié)合部耕地全部轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的 無地隊達 58個，加上下屬縣市， 無地隊 多達 200 多個。佛山市城區(qū)總面積為 778 公里，城

3、鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體建設(shè)用地占近 20平方公里，其中，順德市大良鎮(zhèn)城區(qū)總面積127 平方公里， 城中村占地就達 43 平方公里。二各類用地交錯、市場交易主體復(fù)雜一是多頭供地。土地供應(yīng)的主體既有城市政府，也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組，甚至農(nóng)民 個人。二是土地利用狀況復(fù)雜國有土地、集體土地混雜，不同主體的集體所 有土地村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民小組交錯，農(nóng)用地和建設(shè)用地插花，工業(yè) 生產(chǎn)用地和居住用地互相滲透。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地使用者和土地利用結(jié)構(gòu)變化速度快，杭州市近十年來， 城鄉(xiāng)結(jié)合部許多農(nóng)戶已經(jīng)不止一次地經(jīng)歷征地拆遷，搬了建，建了搬，拆 遷成本越來越高，政府、開發(fā)商和農(nóng)戶投入也越來越高。三是經(jīng)濟成分多元化。溫州市

4、甌海區(qū) 1998 年工業(yè)生產(chǎn)總值中，國有、集體、城鄉(xiāng)個體、其 它經(jīng)濟成份所占比例分別為 007、1212、 3332 和 5457 該區(qū)遼東村，農(nóng)戶 經(jīng)商的比例為 100,有企業(yè) 400 多家， 其中在自家宅基地上從事作坊生產(chǎn)的 一、二百家。四是居民構(gòu)成復(fù)雜。城鄉(xiāng)結(jié)合部居住的既有城市居民， 又有農(nóng)村居民， 還有大量流動人口。如蘇州郊區(qū)，目前總?cè)丝跒?125895 人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?65 城鄉(xiāng) 結(jié)合部土地交易主體多元化的特征，極大地增加城鄉(xiāng)結(jié)合部土地交易管理 的復(fù)雜程度。三土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂城鄉(xiāng)結(jié)合部既有國有土地交易，又有集體土地交易。集體土地交易形式多樣一是農(nóng)村

5、集體經(jīng)濟組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使 用權(quán)。江蘇省 1999 年查出農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)土地 478 宗， 1594畝，每宗地平均面積 33 畝。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房產(chǎn)形式，連帶轉(zhuǎn)讓、出 租土地使用權(quán)。四川省內(nèi)江市 1992 年以來，通過各類形式流轉(zhuǎn)的集體土地 14452 宗， 面積 6483 畝，平均每宗地 04 畝。三是農(nóng)村集體以聯(lián)營等方式轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，其實質(zhì)是農(nóng)民集 體只出地，不參與經(jīng)營，不負責(zé)盈虧，只按年收取地租。廊坊市由村集體以土地入股聯(lián)辦企業(yè)引起的非農(nóng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 有 9067 畝。四是農(nóng)村居民以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)形式，連帶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。五

6、是農(nóng)村出租房屋，引起土地出租。合肥市黃山東西路南部各 200 米長度的范圍內(nèi)， 分屬常青鄉(xiāng)曙光村和 朝陽村民宅，其中曙光村出租房屋 56 間，朝陽村出租 62 間，平均月租金3060 元平方米。兩個行政村 2000多戶村民， 90的居民戶， 每戶有 35間，約 4070平方米的私房出租。在各種交易形式形式中，隱型交易是其共同的特點。溫州的遼東村，全村有 10 的農(nóng)戶私自賣了住宅，而其中在本集體內(nèi) 流轉(zhuǎn)的只有 5 廊坊市城鄉(xiāng)結(jié)合部有 70 的農(nóng)戶私下出租房屋，鄭州市城鄉(xiāng) 結(jié)合部有 90 的農(nóng)戶私下買賣或出租房屋。四違法用地和違法交易大量存在1999 年遼寧省清理出各類違法用地 8005 宗，其中

7、農(nóng)民集體土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的 2017 件；農(nóng)民住宅向城市居民出售 或城市居民占用集體土地建住宅的 1475 件；未經(jīng)批準擅自將集體土地變 為建設(shè)用地的 1177 件；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等，使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn) 移沒有辦理用地審批手續(xù)的 744 件，幾項合計 5413 件，占違法用地總數(shù) 的 676二、產(chǎn)生問題的原因分析城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的現(xiàn)狀是長期以來城市建設(shè)自發(fā)擴展、城鄉(xiāng) 結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。工業(yè)化、城市化帶動了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的外部推動力工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，需要相應(yīng)規(guī)模的土地作

8、支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移，民營經(jīng)濟和個體工商戶的發(fā)展，對生產(chǎn)經(jīng) 營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)發(fā)展，加大 了建設(shè)用地的需求，使城鎮(zhèn)向外擴張的速度加快；另一方面也帶動了城市 第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，進一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部 建設(shè)用地需求急劇增加，其用地特征呈現(xiàn)出農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè) 用地快速增加，土地供應(yīng)總量失控。其最根本的原因是，對于用地者而言，在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋 的成本遠遠低于城區(qū)，帶動了用地需求；而對于農(nóng)村

9、集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶 而言，轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟收益又遠遠高于農(nóng)業(yè)收入，在比 較利益的驅(qū)動下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶往往樂于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地或建房出售、出租，牟取高額回報。同時，外來人口蜂擁而至，價格低廉的私宅成了他們的安居所在，在定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。二集體土地產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)益不清、多頭代表，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場 混亂、違法交易和隱形交易的內(nèi)因當前，集體土地所有權(quán)權(quán)利設(shè)置不完整、權(quán)利內(nèi)容不全以及國家對土地的管理權(quán)與土地所有權(quán)的界定不清，致使集體所有土地的產(chǎn)權(quán)代表不清, 集體土地使用權(quán)權(quán)能與權(quán)益不明，從根本上限制了集體對其所擁有的土地 所有權(quán)行使處分權(quán)和收益權(quán)。按

10、照新法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地實際上存在三類形式村農(nóng)民集體 所有、村內(nèi)兩個以上的集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。實際上，農(nóng)村集體所有土地的產(chǎn)權(quán)歸屬并不明確、清晰。由于任何一個農(nóng)民都不是所有者，而集體經(jīng)濟組織并無專門機構(gòu)也不 具備獨立的主體資格，村農(nóng)民集體、農(nóng)民集體經(jīng)濟組織就成為抽象的、空 虛的概念。由于具體的土地所有人事實上很難落實，集體土地的權(quán)益如何得到保 障？集體土地的收益應(yīng)如何分配？集體成員行使土地所有、使用、經(jīng)營、三分之二以收益和處置等權(quán)利與責(zé)任如何體現(xiàn)？ 集體 違法使用本集體所有的土地應(yīng)該如何處罰？村長、村委能否代表集體土地的權(quán)益、產(chǎn)權(quán)？上村民會議成員或三分之二以上村民代表 如何保障

11、和體現(xiàn)？村民個體對 土地的權(quán)益如何確認？正是這些基本的問題沒有得到明確，出現(xiàn)了農(nóng)村集 體土地的 多頭 所有者代表，村書記、村長認為自己是代表，處置村集體土地理所當然，村民個人認為就是自己的土地，其他人管不著，甚至部分 土地使用者認為自己用的地就是自己的。這種 多頭代表，又都不代表的狀況，驅(qū)動利益各方私自建設(shè)、私自處置、隱形交易、違法交易，牟取私利。三土地收益分配機制不合理，是產(chǎn)生城鄉(xiāng)結(jié)合部土地問題的直接動因在市場經(jīng)濟體制下，任何經(jīng)營行為首先考慮到的步是經(jīng)濟利益問題。農(nóng)民在集體土地上從種水稻到種菜，由種菜到建大量廠房、私宅，集 體土地由合法到違法利用等，可以說根源就在于土地收益在其間起了決定 性

12、的作用，也就是地租的作用。農(nóng)用土地收益除上交國家農(nóng)業(yè)稅外，農(nóng)民實得收益較低，而非農(nóng)用途 收益遠遠高于農(nóng)業(yè)用途收益，比較利益促使農(nóng)民從心理上愿意變農(nóng)地為非 農(nóng)地。另一方面，隨著工業(yè)化程度越來越高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資 金，僅靠鎮(zhèn)級人民財政收入或有限的國有土地收益返還，完善鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地 的市政及公共設(shè)施，鎮(zhèn)能級政府有相當大的困難。同時，國家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地的補償辦法是根據(jù)年產(chǎn)值核算，補 償標準低，而不是按價補償，農(nóng)民不愿意國家征地，因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府一方 面鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織大力發(fā)展工業(yè)，招商收資，從而通過增加稅收、 勞動力管理費等方式增加財政收入，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織違法用地、隱形 交易采取

13、默認和縱恿，從而加劇了集體隱形市場的大量存在和違法用地的 形成。四政策不明，管理薄弱，加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的混亂和隱形交國家的有關(guān)法律法規(guī)對城市國有土地管理的規(guī)定及具體操作來說，已 相對比較詳盡和完善，但對于城鄉(xiāng)結(jié)合部用地，尤其是集體建設(shè)用地和集 體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)缺乏明確的操作指導(dǎo)，管理力度十分薄弱。如土地管理法第六十二條規(guī)定 農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準 , 但并未對農(nóng)民房屋出售、出租的范圍和宅基地 的土地權(quán)利性質(zhì)作出明確地界定。第六十三條規(guī)定 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者 出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地但存的企業(yè)，

14、因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外 量集體建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)，破產(chǎn)、兼并除外的該如何處理又缺 乏明確規(guī)定。上述這些法律、法規(guī)規(guī)定的欠缺或不明確，為集體土地所有者、使用 者、農(nóng)戶等各方違法用地、隱形交易、違法交易提供了借口；而對于土地 行政主管部門而言，由于缺乏明確管理依據(jù)，往往采用全面禁止或放任自 流，城鄉(xiāng)結(jié)合部恰恰成了管理的禁區(qū)或灰色地帶，進一步加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合 部土地市場的混亂。三、規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的對策與建議隨著新土地管理法的頒布實施，耕地保護國策得以法制化，建設(shè) 占用農(nóng)用地的成本和難度加大，各地開始注重城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的調(diào)整 和管理，以此解決城市建設(shè)對土地

15、的需求。各地在城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場管理上進行多方面的探索，并 取得了一定的進展開展城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地整治和流轉(zhuǎn)試點。杭州市以 兩進 推進一化,即農(nóng)戶進公寓小區(qū) 在土地利用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)取消農(nóng)民個人建房，由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運作，統(tǒng) 一建住宅小區(qū)， 城市用地范圍外則取消單家獨院建房， 實行多家集中聯(lián)建，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進工業(yè)園區(qū) , 推進城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化進程 蘇州市出臺了蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法，對城市規(guī)劃區(qū)、縣 城鎮(zhèn)及省以上開發(fā)區(qū)范圍外的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準后，可以 依法流轉(zhuǎn)。湖州市結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)制，在明晰集體土地所有者的前提下，規(guī)范集 體建設(shè)

16、用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。唐山市和秦皇島市對 城中村 改造出臺了一系列鼓勵政策，鼓勵集體土地所有者、農(nóng)戶和開發(fā)商三方面自愿組合，對城中村 進行改造，按規(guī) 劃統(tǒng)一建設(shè)住宅小區(qū)。強化城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地總量控制和市場公開。杭州市對城鄉(xiāng)結(jié)合部的國有劃撥地入市實施了 政府土地收購儲備制 度,并探討將政府收購儲備范圍擴展到城市內(nèi)現(xiàn)有集體建設(shè)用地。廣東、江蘇等地設(shè)立了有形土地市場，要求包括城鄉(xiāng)結(jié)合部在內(nèi)的土 地使用權(quán)交易進場公開掛牌交易，規(guī)范市場。探討城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地向國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)化。浙江省對部分城市城鄉(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的集體建設(shè)用地，在土地 補償?shù)轿弧⑹褂谜咧鲃由暾?、所有者同意村民會議三分之二以上成員或者

17、 三分之二以上村民代表同意，報經(jīng)省國土資源廳批準后，不再辦理征用手 續(xù)，直接轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)。蘇州市、杭州市等地探討了調(diào)整現(xiàn)行征地補償辦法，采用按價征購的 辦法轉(zhuǎn)為國有。上述這些探索和實踐，為進一步規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場起到了很好 的示范作用。通過調(diào)研，我們認為，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的根本出路是在嚴格 實行用途管制，控制新增建設(shè)用地擴張的前提下，進一步明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部 現(xiàn)有建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體和土地權(quán)益所有者、使用者之間的利益關(guān)系，區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)、外，制訂相應(yīng)的政 策，明確管理者、所有者和用地者之間的利益關(guān)系，調(diào)動各方積極性，采 用市場化運作方式，大力幵展市地

18、整理和市地置換，通過規(guī)范的土地市場實現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的易主改變所有者、使用者、易位改變位置、 置換、易用改變用途，解決城市建設(shè)用地需求。一完善城市建設(shè)用地總量控制制度。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，科學(xué)圈定城市建設(shè)用地規(guī)模，城市規(guī) 劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，嚴格控制城市發(fā)展跨過或繞過城鄉(xiāng)結(jié) 合部向外盲目擴張。運用年度土地利用計劃和用途管制等手段，嚴格限制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量，并采用經(jīng)濟手段和政策調(diào)控措施，提高新增建設(shè)用地取得成本, 鼓勵用地者利用城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地。二加強土地登記工作，明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)。加強城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)益

19、，加快土地登記進度，通過確權(quán)和土地登記，分清國有土地和 集體土地、建設(shè)用地和農(nóng)用土地界限，集體建設(shè)用地要明確土地所有者主 體及相應(yīng)的土地使用者，同時結(jié)合土地證書年檢，保持城鄉(xiāng)結(jié)合部土地登 記資料的現(xiàn)勢性。三制度創(chuàng)新，鼓勵流轉(zhuǎn)，規(guī)范管理。區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，分別制訂 政策，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理。城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市和相鄰農(nóng)區(qū)的結(jié)合部，橫跨土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，即城鄉(xiāng)結(jié)合部按照土地利用總體規(guī)劃可以 分為 圈內(nèi) 圈外 兩部分。這兩部分的土地利用方向是不一樣的， 圈內(nèi) 土地主要是作為城市建設(shè)用地； 圈外 土地主要是作為農(nóng)用土地及少部分集體建設(shè)

20、用地。因此，必須區(qū)分 圈內(nèi) 圈外 ,制訂不同的利用政策和管理對策1、對于城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于 圈內(nèi) 的部分， 其土地利用和管理政策必須有 利于向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)化，即必須納入城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)。第一，對于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的地區(qū)，取消農(nóng)戶個人建 農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)新占農(nóng)用地，新增建設(shè)用地實行統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一 開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)，推行農(nóng)戶進住宅小區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進工業(yè)園區(qū)。即 圈內(nèi) 農(nóng)戶申請新建住宅的，一律不再批準農(nóng)戶建住宅，一律進居 住小區(qū)，符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，其宅基地指標可折為相應(yīng)的價款抵 扣所購買的商品房價； 圈內(nèi) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要增加建設(shè)用地的，一律進 工業(yè)園

21、區(qū)使用國有土地，并在土地出讓金等方面給予優(yōu)惠。第二，對于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的存量集體建設(shè)用地農(nóng)民 住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，則應(yīng)制訂相應(yīng)政策和措施，結(jié)合市地整理、政府收 購儲備等工作，采用 轉(zhuǎn)權(quán)讓利 的辦法，鼓勵其轉(zhuǎn)為國有土地進入市場依 法流轉(zhuǎn)。其中，存量農(nóng)民住宅用地可結(jié)合市地整理，由開發(fā)商、所有者、使用 者三方面自由組合進行城中村改造，建商住小區(qū)，政府在出讓金收取上給 予一定的優(yōu)惠；也可以由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運作招標建設(shè)，對城中村進行改造建現(xiàn)代化小區(qū)，建設(shè)中各項規(guī)費按農(nóng)村宅基地標準執(zhí)行，農(nóng)戶原宅基 地和農(nóng)房折換為相應(yīng)的價款，以調(diào)產(chǎn)權(quán)或貨幣安置的辦法進行補償，土地 相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)戶以調(diào)

22、產(chǎn)權(quán)方式取得或以成本價方式購買的小區(qū)房 屋產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶所有，允許出租，也可比照經(jīng)濟適用住房上市交易。對于 圈內(nèi)已有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鼓勵其向工業(yè)小區(qū)轉(zhuǎn)移，符合規(guī)劃的，土地補償?shù)轿?、使用者自愿、所有者同意的，報?jīng)政府批準，也可轉(zhuǎn)為或征 為國有土地使用權(quán)后依法流轉(zhuǎn)。2、對于未列入土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地，即 圈外 土地，在土地利用上，要保證以農(nóng)用地和少量集體建設(shè)用地為主導(dǎo)，即嚴格控制新增建設(shè)用地，盤活存量建設(shè)用地。第一，嚴格控制增量建設(shè)用地。停止圈外城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)戶單家獨院式分散建房，實行多戶連片的集中 式建房；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要新用地的，一律進工業(yè)園區(qū)建設(shè)或利用現(xiàn)有存 量建設(shè)用地。第二，圈外符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準取得的集體建設(shè)用地，在嚴格管理 的條件下，應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在不改變權(quán)利性質(zhì)的情況下流轉(zhuǎn)，即保權(quán)讓利促流轉(zhuǎn) 具體而言，現(xiàn)有農(nóng)民集體建設(shè)用地可以通過土地置換或建新拆舊等方式，遷村并點，向城鎮(zhèn)和中心村或工業(yè)園區(qū)集中，建新拆舊 中需要短期增加農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標的，經(jīng)批準可以給予一定的周轉(zhuǎn)指標，封 閉運行，到期歸還； 農(nóng)戶向城鎮(zhèn)和中心村集中過程中， 原住宅符合規(guī)劃的， 允許其轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地申請條件的其他農(nóng)戶。對于符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準取得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等其他