收益還原法公式

1、收益還原法教學(xué)時(shí)數(shù)：6課時(shí)教學(xué)目的與要求： 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握收益還原法的基本原理，掌握收益還原法的公式，掌握資本化率的含義，掌握收益還原法應(yīng)用舉例與分析。教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)純收益的計(jì)算教學(xué)難點(diǎn)：收益還原法的應(yīng)用教學(xué)手段和方法：以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)基本原理、基本概念收益法也稱收益還原法、資本化法（In come Capitalization Method ），是將房地產(chǎn)預(yù)期未 來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益還原法是房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法之一，在國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格

2、評估中應(yīng)用很廣， 又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。其估價(jià)思想就是房地產(chǎn)價(jià)格等于未來土地上可 得到的純收益折算成現(xiàn)在價(jià)值的總和。采用收益還原法求算的房地產(chǎn)價(jià)格，被稱為收益價(jià)格。還原利率，是指用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價(jià)格的比率。在采用收益還原法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)確定適當(dāng)?shù)倪€原利率，是準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的非常關(guān)鍵的問題。二、理論依據(jù)收益還原法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。在通常情況下，人們使用某一房地產(chǎn)的目的是在正常情況下獲得該房地產(chǎn)的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲 得該收益。從現(xiàn)實(shí)生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當(dāng)

3、的還原利率貼現(xiàn)到評估時(shí)日得到一個(gè)貨幣總額（現(xiàn)值），那么，這個(gè)貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個(gè)純收益等量的收入。形象一點(diǎn)可以表示為：某一貨幣額 利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的理論價(jià)格。用公式表示為： 房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/利息率例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時(shí)該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與 4000萬元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值 4000萬元。上述收益還原法的表述方法是馬克思主義地租理論的應(yīng)用，當(dāng)然這只是一種特殊形式， 即假設(shè)情況下在房地產(chǎn)純收益每年不變，房地產(chǎn)還

4、原利率每年不變，而且在房地產(chǎn)使用年期為無限年期情況下的理想狀態(tài)下的土地價(jià)格。同時(shí)，房地產(chǎn)還原利率也不是簡單的銀行利率，如果假設(shè)中的三個(gè)基本因素發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式也將發(fā)生變化，這將在下面的公式中有所反映。第二節(jié)收益還原法的公式1、房地產(chǎn)還原利率不變且大于零，使用年期無限的價(jià)格計(jì)算公式為：P = a/r式中：P房地產(chǎn)價(jià)格a房地產(chǎn)純收益r房地產(chǎn)還原利率2、房地產(chǎn)使用年期有限且其他因素不變當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：a/r 11(1 r)n式中：P、a、r同前；n使用房地產(chǎn)的年期或房地產(chǎn)有收益的年期。3、房地產(chǎn)純收益在若干年內(nèi)有變化 房地產(chǎn)使用

5、年期無限當(dāng)年以前(含t年)純收益有變化，其值為 內(nèi);t年以后純收益無變化，其值為a; r每年不變且大于零，使用期無限時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式為：ar(1 r)t式中：P、a、r同前;ai 第i年純收益；t 純收益有變化的年限。 房地產(chǎn)使用期有限當(dāng)t年以前(含第t年)純收益有變化，其值為內(nèi)；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式如下:ii(1 r)ar(1 r)t(1nr)式中：P、r、ai、t、n同前。 未來若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格已知當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價(jià)格已知，而已知房地產(chǎn)價(jià)格的年份以前的純收益有變化(不變是特例)，r每年不變且大于零時(shí)，房

6、地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式如下：aii 1 (1 r)Pt(1 r)t式中：P、ai、r同前t未來房地產(chǎn)價(jià)格已知的年限；Pt 未來第t年的房地產(chǎn)價(jià)格。 純收益按等差級數(shù)遞增或遞減a、房地產(chǎn)使用年期無限a bP2r r式中：p、ai、r同前;a,則第二年為a b,b純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為第三年為a 2b，第n年為a (n 1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時(shí)取加號，遞減時(shí)取減號。b、房地產(chǎn)使用年期有限a b ,1 bnp21n-r r(1 r) r (1 r)n式中：P、a、r、b、n同前。公式中符號的選取，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時(shí)取上面的符號，遞減時(shí)取下面的符號。第

7、三節(jié)收益還原法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍一、收益還原法的特點(diǎn)1、收益還原法具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分 配理論。房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)要素分配理論是指房地產(chǎn)、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各因素分配，歸屬于房地產(chǎn)的收益是地租和利用房地產(chǎn)帶來的純收益；它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益得到，然后，將房地產(chǎn)的收益以一定的利率還原，即為房地產(chǎn)價(jià)格。2、收益還原法是以收益為途徑評估房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法將土地的價(jià)格視為一筆 貨幣額，將其存入銀行， 每年可得到一定的利息， 這個(gè)利息相當(dāng)于房地產(chǎn)的純收益。所以從 測算房地產(chǎn)收益入手，即可求的房地產(chǎn)價(jià)格，求得的價(jià)格也

8、稱“收益價(jià)格” 。 二、應(yīng)用范圍收益還原法是以求取房地產(chǎn)純收益為途徑評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法， 它僅使用于有收益或 有潛在收益的土地、 建筑物、和房地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)，其他情況下的適用 性有待考慮。第四節(jié) 收益還原法的基本程序一、估價(jià)程序1計(jì)算總收益總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、 勞力以及經(jīng)營等相結(jié)合而產(chǎn)生的總 收益。 計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益， 然后按一般、 持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土 地的總收益。2計(jì)算總費(fèi)用 總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況 下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用

9、支出。然后 在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。3計(jì)算土地純收益 從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4確定合適的還原利率 還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種途徑，確定各 種可能的還原利率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原利率。5公式求算地價(jià) 根據(jù)評估對象和評估目的等具體的條件， 選用相應(yīng)的計(jì)算公式， 將純收益用相的還原利 率進(jìn)行資本還原，即得土地或房產(chǎn)的收益價(jià)格。二、總收益的計(jì)算方法 根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同， 總收益產(chǎn)生的方 式有以下幾種情況：1、土地租金：是指直接通

10、過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承 租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。2、房地出租的租金：是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及相關(guān)收 益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。3、企業(yè)經(jīng)營收益：是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理的水平下每年所獲得的客觀總收益。三、總費(fèi)用的計(jì)算1、土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算： 一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的土地總費(fèi)用，分為以下幾種情況：（1）土地稅。指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。（ 2）管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金的3%計(jì)算。（3）維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排

11、水及道路的修繕費(fèi)用等。 2、房屋出租中總費(fèi)用的計(jì)算：（1）管理費(fèi)。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣指出，另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的2%5%計(jì)。（2）維修費(fèi)。指為保證房屋的正常使用每年需支出的修繕費(fèi)。（3）保險(xiǎn)費(fèi)。 是指房產(chǎn)所有人為使自己的財(cái)產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。（4）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。（5）空房損失費(fèi)。指房屋可能的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课?出租的空置率和空置時(shí)間測算后確定。（6）房屋折舊費(fèi)。 折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪且徊糠?/p>

12、價(jià)值。其計(jì)算公式為：年折舊費(fèi) =（房屋重置價(jià)格殘值） / 耐用年限四、房地產(chǎn)純收益的計(jì)算1、房地產(chǎn)收益的種類運(yùn)用收益法估價(jià) （無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測估價(jià)對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有4種：潛在毛收入；有效毛收入；凈運(yùn)營收益；稅前現(xiàn)金流量。（1）潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即 100出租 ）情況下的收入。（2）有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖?損失是因空置、拖欠租金 （延遲支付租金、少付租金或不付租金 ）以及其他原因造成的收入損 失。（3）凈運(yùn)營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用

13、后得到的歸屬于房地產(chǎn)的 收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。（4）稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。2、凈收益測算的基本原理 收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測算凈收益， 例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、 公寓、寫字樓、 商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、 倉庫等類房地產(chǎn)； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益， 例如旅館、 療養(yǎng)院、 影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后 一種情況下的收益法被稱為利潤法。 有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入， 如商鋪、

14、餐館、農(nóng)地等， 在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過租賃收入測算凈收益的， 宜通過租賃收人測算凈 收益來估價(jià)。所以，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。（1）基于租賃收入測算凈收益 基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。 空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算。 運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款 還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。（2）基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性

15、房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂中心、加油站等。 這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個(gè)方面的不同： 一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入， 二是要扣除歸屬于其他資本或 經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由 于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外， 即實(shí)際上已經(jīng)扣除， 所以就不再扣除歸 屬于其他資本或經(jīng)營的收益。3、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益的具體求取因估價(jià)對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況 出租的房地產(chǎn)凈收益求取 出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象

16、，包括出租的住宅（特別是公寓 ）、寫字樓、商鋪、停車場、 標(biāo)準(zhǔn)廠房、 倉庫和土地等， 其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的 余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是 （例如表 61 所列的費(fèi)用中 ）出租人與承租人約定或按慣例由出租人 負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取 營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是， 房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者， 房地產(chǎn)租金與經(jīng) 營者利潤 沒有分開。 商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售 成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

17、工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià)）扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述 相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。混合的房地產(chǎn)凈收益求取對于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益

18、視具體情況采用下列方式之一求 ?。阂皇前阉闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益， 然后予以加總。 二是先測算各種類型的收入， 再測算各種類型的費(fèi)用， 然后將兩者相減。三是把 費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用， 將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用， 予以 加總后再減去總的固定費(fèi)用。4、求取凈收益時(shí)對有關(guān)收益的取舍有形收益和無形收益房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益， 無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、 自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企 業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。 在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益， 還要

19、考慮各種 無形收益。無形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬 率或資本化率來考慮無形收益。 同時(shí)值得注意的是， 如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)， 則不應(yīng)再單獨(dú)考慮， 以免重復(fù)計(jì)算。 如在當(dāng)?shù)啬茱@示承相人形象、 地位的寫字樓， 即承租人 租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。實(shí)際收益和客觀收益房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般 來說它不能直接用于估價(jià)。 因?yàn)榫唧w經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益影響很大， 如果將實(shí)際 收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實(shí)際的結(jié)果?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特

20、殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益， 一般來說只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。 所以， 估價(jià)中采用的潛在毛收入、 有效毛收 入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了 有租約限制的以外， 利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、 有效毛收入、 運(yùn)營費(fèi) 用或者凈收益后， 還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、 有效毛收入、 運(yùn)營費(fèi)用或 者凈收益進(jìn)行比較。 如果與正?？陀^的情況不符， 則應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?使其成為正 ?？陀^的。有租約限制的， 租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金 （簡稱租約租金， 又叫稱為實(shí)際 租金 ），租賃期限外的租

21、金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租 金，都會影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來說，當(dāng)租約租金高于市場租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值 就要高一些；相反， 當(dāng)租約租金低于市場租金時(shí)， 房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)租約租金與 市場租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大這對于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助 所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評估其價(jià)值。 該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的 現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評估是這種方法的一種典型。 承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限 內(nèi)租約租

22、金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。 如果租約租金低于市場租金， 則承租人 權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之 間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值5、凈收益流模式運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的凈收益在過去和 現(xiàn)在的變動情況及未來可獲收益年限， 確定估價(jià)對象未來各期的凈收益， 并判斷未來凈收益 流屬于下列哪種類型， 以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算： 每年基本上固定不變； 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；

23、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 其他有規(guī)則變動的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A 的求取方法有下列幾種：(1) “過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。(2) “未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。(3) “未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。6、收益年限的確定 收益年限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價(jià)對象的不 同，在房地產(chǎn)自然壽命、 法律規(guī)定 ( 如土地使用權(quán)法定最高年限 )、合同約定 (如租賃合同約定 的租賃期限 )等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。一般情況下，估價(jià)對象的收益 年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的

24、估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽 命確定收益年限， 選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。 對于土地與建筑物合成體 的估價(jià)對象， 如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的， 應(yīng)根據(jù)土地剩余 使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益 年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。 如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的， 可先 根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算， 然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。五、報(bào)酬率1、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率(yield rate，Y)是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相

25、同的名詞。進(jìn)一步弄清報(bào)酬率的內(nèi)涵， 需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的 區(qū)別。 投資回收是指所投入的資本的回收， 即保本； 投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之 后所獲得的額外資金， 即報(bào)酬。 以向銀行存款為例， 投資回收就是向銀行存入的本金的回收， 投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。 所以， 投資回報(bào)中是不包含投資回收的， 報(bào)酬率為投 資回報(bào)與所投入的資本的比率?？梢詫①徺I收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的 價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)， 是指由于不確定性的存在， 導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏

26、離預(yù)期結(jié)果造成損失 的可能性。 即投資的結(jié)果可能盈利較多， 也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取 最大的收益， 可以說是所有投資者的愿望。 盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)， 但 如果抽象掉投資者自身的因素， 則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。 在一個(gè)完善的 市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者， 有較大的風(fēng)險(xiǎn)， 投資者必然要求有較高的收益， 即只有較高收益的吸引， 投資者才愿意進(jìn)行 有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào) 酬率也高，反之則低。認(rèn)識到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系， 實(shí)際上就在觀念

27、上把握住了求取報(bào)酬率的方法， 即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。 例如， 兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等， 但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大， 從而要求的報(bào)酬 率高， 另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。因此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。2、報(bào)酬率的求取方法累加法累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到， 對此可以選用同一時(shí)期的相

28、對無風(fēng)險(xiǎn) 的報(bào)酬 率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率， 例如選用同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率。 于是， 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ) 償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償； 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)?投資估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款缺乏流動性的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠，需要注意的是，上述無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào) 酬率， 即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。 這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r(jià)中， 廣泛使用的是名義凈收益 流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義

29、報(bào)酬率。市場提取法市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、 凈收益等資料， 選用相 應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：在y= A/Y的情況下，是通過 Y= A/V來求取Y,即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的 凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。 具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率 應(yīng)該是相似的， 所以， 可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。 報(bào)酬率排序 插入法的操作步驟和內(nèi)容如下： 調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公

30、司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。 將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的/頃序排列，制成圖表。 將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、 投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等， 判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資， 確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng) 落的位置。 根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置， 在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率， 從而就確定出了所要求 取的報(bào)酬率。六、直接資本化法1、直接資本化法概述直接資本化法的概念和基本公式 直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適 當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。 未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的， 其種類

31、 有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率 =年收益 /價(jià)格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：yNOI/V式中y房地產(chǎn)價(jià)值；NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R資本化率。因此，資本化率的具體計(jì)算公式為：R=NOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益 利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值=年收益 X收益乘數(shù)幾種收益乘數(shù)法對應(yīng)著不同種類的年收益， 收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù) (gross rent multiplier ， GRM)、 潛在毛

32、收入乘數(shù)(potential gross Incomemultiplier , PGIM卜有效毛收入乘數(shù)(effective gross in come multiplier , EGIM)和凈收益乘數(shù)(n eti ncomemultiplier , NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。 毛租金乘數(shù)法 毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn) 換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金 X毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的

33、“租售比價(jià)” 。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí) i 要采用通過 月租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)； 當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)， 要采用通過年租金與 價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金 資料； 由于在同一市場上， 相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場力量影響， 因此毛 租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值； 避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。 毛 租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下： 忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入； 忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和 運(yùn)營費(fèi)用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓 ）的估價(jià)。但由于它的計(jì)算

34、方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個(gè)部分。 潛在毛收入乘數(shù)法 潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V= PGIX PGIM 潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI 與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外 的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。如果估價(jià)對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時(shí)的，并且運(yùn)營費(fèi)用比率相似， 則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。 但總的來說， 該方法也比較粗糙， 適用于 估價(jià)對象資料不充分或精度要求不高的估

35、價(jià)。 有效毛收入乘數(shù)法 有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V= EGIX EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGI 有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn) 的空置率。 因此， 當(dāng)估價(jià)對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異， 而且這種差異預(yù)計(jì)還 將繼續(xù)下去時(shí)， 則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。 因?yàn)橥顿Y者在估算 房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 是會考慮空置率的差異的。 該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異， 因而 也只用于做粗略的估價(jià)。 凈收益乘數(shù)法 凈收益乘

36、數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V= NOIX NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形 式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即：V=N0I/R2、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對象的 凈收益流模式 （包括凈收益的變化、 收益年限的長短 ）等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料（由這些資料可求得年收益和價(jià)格）求取。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益

37、率（NIR）與有效毛收 入乘數(shù)（EGIM）之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系（見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”）及投資組合技術(shù) (見本章第 6 節(jié))求取。 通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： Ro=NIR/EGIM 由于： NIR=1-OER 所以： Ro=(1-OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)椋?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGI)得：Ro=NIR/EGIM 如果可比實(shí)例與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對象的凈收益率或運(yùn)營 費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收人乘數(shù)來求取估價(jià)對象的綜合資本化率。3、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和

38、關(guān)系資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大 區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的， 是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率； 報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比 率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率 (通常用未來第一年的凈收益除 以價(jià)值來計(jì)算 )，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率則是 用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如， 在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的

39、公式為：V=A/YR=Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y*1-1/(1+Y)nR=Y/1-1/(1+Y)n在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/(Y-G) R=Y-G 在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對變動的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/Y-?*Y/(1+Y)t-1R= Y?- *Y/(1+Y)t-14、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益； 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地

40、反映市場的實(shí)際情況；計(jì)算過程較為簡單。所以要求有較多與估價(jià)對象的對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。 例如， 否則估價(jià)結(jié)果會有誤。 假設(shè)但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)， 要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，估價(jià)對象的凈收益每年上漲 2，而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3，如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率 8將估價(jià)對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會高估估價(jià)對象的價(jià)值。報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這 既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的

41、理論基礎(chǔ)； 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的， 直觀且容易被理解； 由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投 資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的， 所以不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn) 來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益， 從而較多地依賴于估價(jià)人員的主觀 判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí)，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市 場可比信息缺乏時(shí)， 報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對可靠的評估價(jià)值， 因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通 過投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價(jià)對象

42、的報(bào)酬率。第五節(jié) 收益還原法的應(yīng)用、利用收益還原法評估房地產(chǎn)價(jià)格利用收益還原法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，分為四種情況：1 依據(jù)土地收益求取土地價(jià)格2 依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格時(shí)，需要將土地的還原利率改為綜合還原利率。實(shí)際中綜合還原利率又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物的收益價(jià)格等于土地與 建筑物的純收益與土地及建筑物的還原利率相除的結(jié)果。（2）純收益是折舊前的收益。這種情況下，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原利率要取土地還原利率與建筑物還原利率及建筑物等折舊率確定的綜合還原利率。其計(jì)算公式如下：aP -r式中：p 房地的收益價(jià)格;a房

43、地折舊前的純收益。r1L （r2 d）Br式中：r 綜合還原利率;2r1 土地還原利率；d 建筑物等的折舊; B 建筑物價(jià)格。（土地殘余法）建筑物還原利率；L 土地價(jià)格；3 依據(jù)房地收益求取土地價(jià)格其基本思想是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價(jià)格, 益中扣除屬于建筑物的收益， 的價(jià)格。其計(jì)算公式如下：然后從房地的總收 得到土地的純收益，再以土地的還原利率還原，既可得到土地L a B(d d)ria1ri式中：a建筑物及其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益。2（指折舊前，如為折舊后則劃掉a）；B建筑物價(jià)格； r1 土地還原利率;建筑物還原利率；d 建筑物折舊費(fèi)；L 土地的收益價(jià)格；a1 土地

44、的純收益 a B（r2 d）。4 依據(jù)房地收益求取建筑物價(jià)格（建筑物殘余法）其基本思路是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求取跡地價(jià)格，然后從建筑物與其相應(yīng)的范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于土地的部分，求得建筑物的純收益， 再將此收益以建筑物的還原利率還原，既可得到建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式如下：B a Lr1a?r2 dr2 d式中：a 建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益（折舊前）；L 土地的價(jià)格；r1 土地的還原利率；b 建筑物的收益價(jià)格；2建筑物的還原利率；d建筑物的折舊率；*2 建筑物的純收益。二、利用收益法估價(jià)實(shí)例收益法有直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報(bào)酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）。名

45、義凈收 益與名義報(bào)酬率或名義資本化率相匹配，實(shí)際凈收益與實(shí)際報(bào)酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配， 稅前凈收益與稅前報(bào)酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報(bào)酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報(bào)酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。例_某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為 30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天 45元，年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的 30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價(jià)值。解該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種

46、情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益 進(jìn)行估價(jià)的問題：在估價(jià)中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測算如下：年有效毛收入=300X 45X365X（1 20%）= 394 . 20（萬元）年運(yùn)營費(fèi)用=394. 2X 30%= 118. 26（萬元）年凈收益=394. 2 一 118 . 26 = 275 . 94（萬元）旅館價(jià)值=275. 94- 10%= 2 759 . 4（萬元）例某宗房地產(chǎn)建成于 2000年底，此后收益年限為 48年；2001年底至2004年底 分別獲得凈收益 83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2005年底，至2007年底可分 別獲得

47、凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95 萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn) 2004年底的收益價(jià)格。解該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價(jià)格是站在估價(jià)時(shí)點(diǎn)來看的 未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價(jià)格測算如下：計(jì)算公式為：（略）Al = 94（萬元）A2= 93（萬元）A3= 96（萬元）A= 95（萬元）Yo= 9%n = 484 = 44（年）t = 3（年）將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算得到：V= 1 029. 92（萬元）例6年前，甲提供一宗I 000血2、土地使用年

48、限為 50年的土地，乙出資 300萬元 人民幣，合作建設(shè) 3 000怦建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中I 000怦建 筑面積歸甲所有，2 000怦建筑面積由乙使用 20年，期滿后無償歸甲所有。 現(xiàn)今，乙有意將 使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議， 協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。解本題的估價(jià)對象是未來 16年后（乙的整個(gè)使用期限為 20年，扣除已使用4 年, 剩余使用期限為16年）的28年土地使用權(quán)（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限 20年和 建設(shè)期2年，剩余28年）和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。估價(jià)思路之一是采用收益法（未來凈收益的

49、現(xiàn)值之和），其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價(jià)思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn) 44年的價(jià)值和16年的價(jià)值，然后求其差額即是。以下采用收益法的第一種求法。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%,年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%o（1）求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益=80X2 000X85%X（1 35%）X12= 106. 08（萬元）V44= A/Y1-1/（1+Y）N =10%1-1

50、/（1 + 10%）44=（萬元）（2）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：V16= A/Y1-1/（1+Y）N= 10%1-1/（1+10%）16= 829 . 94（萬元）（3）求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值：V28=V44-V16=（萬元）例估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000怦，總 建筑面積52 000怦；建筑物層數(shù)為地上 22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土 地使用年限為 50 年，從 1999 年 5 月 15 日起計(jì)。估價(jià)要求：需要評估該寫字樓 2004 年 5 月 15 日的購買價(jià)格。 估價(jià)過程：（1）選擇估價(jià)方

51、法。該宗房地產(chǎn)是供出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：（略 ）（2）搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下：1）租金按凈使用面積計(jì)。可供出租的凈使用面積總計(jì)為31200 m2,占總建筑面積的60，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用 房等占用的面積。2）租金平均為35元/m2月。3）空房率年平均為 10,即出租率年平均為 90。4）建筑物原值 5500 萬元。5）家具設(shè)備原值 500 萬元。6）經(jīng)常費(fèi)平均每月 10萬元,包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。7）房產(chǎn)稅依照

52、建筑物原值減除 30后的余值的計(jì)算繳納 （每年）。8）其他稅費(fèi)約為月總收入的6（每月 ）。（3）測算年有效毛收入：年有效毛收入=31200X35X12X90% = 1 （萬元）（4）測算年運(yùn)營費(fèi)用：1）經(jīng)常費(fèi)：年經(jīng)常費(fèi) =10X12 =（萬元）2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=5500X（1 30% ）=（萬元）3）家具設(shè)備折舊費(fèi)： 采用直線折舊法計(jì)算每年家具設(shè)備的折舊費(fèi)。 家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽 命推定平均為 10年,殘值率為 4%。年家具設(shè)備折舊費(fèi)=48（萬元）4）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)=31200X35X90% X6% X12=（萬元）5）年運(yùn)營費(fèi)用：年運(yùn)營費(fèi)用=1）+2）+3）+4）=十+（5）計(jì)算年凈收

53、益：年凈收益= 年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用：=一 =（萬元）（6）確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上,確定報(bào)酬 率為 10%。（7）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：判斷凈收益基本上每年不變,且因收益年限為有限年,占具體 的計(jì)算公式為：V=A/Y1-1/（1+Y）n上述公式中的收益年限 n等于45年個(gè)為從1999年5月15日起計(jì)土地使用年限為 50 年, 1999 年 5 月 15 日到 2004 年 5月 15日為 5 年,此后的收益年限為 5年）,則：V=10%1-1/（1+10%）45=8 821. 30（萬元） 估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果,并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),確定本估價(jià)對象于200

54、4年 5月15日的購買總價(jià)為 8 821 萬元,約合每平方米建筑面積元。從合并案例看收益法在企業(yè)并購中的應(yīng)用企業(yè)并購過程中對目標(biāo)企業(yè)的評估非常重要， 不僅關(guān)系到目標(biāo)企業(yè)是否符合并購企業(yè)發(fā) 展戰(zhàn)略， 而且直接影響并購的成本。 任何交易總是希望以最小的成本取得最大的收益， 因此 對目標(biāo)企業(yè)的評估是企業(yè)并購中的核心問題。目前國際上通行的評估方法有三種：成本法、 市場法和收益法， 西方企業(yè)并購評估的主流方法是運(yùn)用收益法。 我國資產(chǎn)評估業(yè)是隨著企業(yè) 之間的產(chǎn)權(quán)變動于 80 年代末 90 年代初產(chǎn)生， 并逐步發(fā)展起來的， 評估理論和基本方法主要 是學(xué)習(xí)和借鑒西方發(fā)達(dá)國家已有的理論和方法。 由于受市場條件等

55、諸多因素的限制， 收益法 并沒有在評估實(shí)踐被廣泛使用， 實(shí)踐中更多采用成本法。 近年來我國評估行業(yè)中收益法實(shí)踐 有了一定發(fā)展， 部分滿足了資本市場、 產(chǎn)權(quán)市場的合理需求， 但由于這種方法本身需要運(yùn)用 評估假設(shè)和主觀判斷， 使其在實(shí)際應(yīng)用過程中存在一些問題， 由這種方法所引發(fā)的問題引起 了廣泛的爭論， 甚至受到誤解和指責(zé)。 本文擬從企業(yè)價(jià)值的角度結(jié)合 “戴姆斯 -奔馳” 與“克 萊斯勒” 合并案例， 談?wù)勎鞣狡髽I(yè)并購評估中收益法的運(yùn)用， 旨在說明收益法是符合現(xiàn)代市 場經(jīng)濟(jì)客觀要求的一種評估方法， 我們應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)的態(tài)度， 理性地看待我國收益法評估實(shí) 踐中存在的問題。、企業(yè)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值同一資產(chǎn)對

56、不同的主體具有不同的價(jià)值，因此對同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，由于目的、方法、 假設(shè)條件的不同可能得出不同的結(jié)果。 這一命題基于兩個(gè)原因： 一是投資者的不同偏好。 同 一資產(chǎn)對不同的人效用不一樣， 故而價(jià)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。 就企業(yè)資產(chǎn)而言， 不同資產(chǎn)擁有 者的技術(shù)水平、 管理能力、 融資條件及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不同， 這些因素決定了對同一資產(chǎn)有 不同的使用方式和效率， 因而所產(chǎn)生的效益水平也不同。 二是資產(chǎn)的專用性。 專用性是企業(yè) 資產(chǎn)的基本特征， 它意味著企業(yè)資產(chǎn)從理論上只有一種最佳用途， 也意味著從一種用途向另 一種用途轉(zhuǎn)化時(shí)，要克服“專用性” ，必須付出“轉(zhuǎn)化成本” 。正是這種轉(zhuǎn)化成本的存在，加 之信息的不完全，使資源配置難以達(dá)到“帕累托最優(yōu)” ，資產(chǎn)的專用性決定了并非每個(gè)經(jīng)濟(jì) 主體都可以獲得他利用效率最高的資產(chǎn)的使用權(quán)。 由此可見， 經(jīng)濟(jì)主體的不同特征， 加