河南省許昌市許昌新區(qū)空港新城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告121p

1、許昌空港產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目操作過(guò)程簡(jiǎn)介許昌空港產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目操作過(guò)程簡(jiǎn)介 謹(jǐn)呈：河南民航房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：河南民航房地產(chǎn)有限公司 20102010年年7 7月月2 2日日 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公 司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 由于未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)要與詳盡的研究分析，本資料的結(jié)論與分析不能作為世聯(lián)地產(chǎn)的正式成果。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 n世聯(lián)自世聯(lián)自20092009年年7 7月參與本項(xiàng)目，與貴司共同合作一年。在此過(guò)程中，月參與本項(xiàng)目，與貴司共同合作一年。在此過(guò)程中，

2、我們共同經(jīng)歷了從一張白紙開(kāi)始的項(xiàng)目策劃與發(fā)展方向的深入探討，我們共同經(jīng)歷了從一張白紙開(kāi)始的項(xiàng)目策劃與發(fā)展方向的深入探討， 三方合作共同推動(dòng)規(guī)劃方案落地，以及目前反復(fù)推敲構(gòu)建更具市場(chǎng)三方合作共同推動(dòng)規(guī)劃方案落地，以及目前反復(fù)推敲構(gòu)建更具市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品的不同工作階段。競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品的不同工作階段。 n以下是對(duì)本項(xiàng)目以往完成工作的簡(jiǎn)要梳理與回顧以下是對(duì)本項(xiàng)目以往完成工作的簡(jiǎn)要梳理與回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1 1：項(xiàng)目位于許昌東部政務(wù)新區(qū)，緊鄰規(guī)劃中綜合性交：項(xiàng)目位于許昌東部政務(wù)新區(qū)，緊鄰規(guī)劃中綜合性交 通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 項(xiàng)目背景

3、項(xiàng)目背景2 2：區(qū)域周邊陌生，占地：區(qū)域周邊陌生，占地880880余畝，綜合容積率余畝，綜合容積率2.52.5以上，以上， 地價(jià)地價(jià)2020萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景3 3：本項(xiàng)目劃分為三個(gè)階段，目前處于第三階段：本項(xiàng)目劃分為三個(gè)階段，目前處于第三階段 項(xiàng)目界定及研判項(xiàng)目界定及研判 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析 案例借鑒和分析案例借鑒和分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位 啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 2009/07/092009/07/092009/082009/08 第二階段第二階段 規(guī)劃跟進(jìn)規(guī)劃跟

4、進(jìn) 第一階段第一階段 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位和開(kāi)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位和開(kāi) 發(fā)模式發(fā)模式 第三階段第三階段 啟動(dòng)區(qū)策略與啟動(dòng)物業(yè)發(fā)展建議啟動(dòng)區(qū)策略與啟動(dòng)物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃方案評(píng)價(jià)規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 配合設(shè)計(jì)單位完成總體配合設(shè)計(jì)單位完成總體 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作規(guī)劃設(shè)計(jì)工作 整體定位與開(kāi)發(fā)模式回顧整體定位與開(kāi)發(fā)模式回顧 啟動(dòng)區(qū)位置與規(guī)模啟動(dòng)區(qū)位置與規(guī)模 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品面積與配比啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品面積與配比 啟動(dòng)區(qū)客戶定位啟動(dòng)區(qū)客戶定位 2010/03/42010/03/4至今至今 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 本次匯報(bào)內(nèi)容本次匯報(bào)內(nèi)容 1第一階段：一張白紙開(kāi)始，做什么怎么做第一階段：一張白紙開(kāi)始，做

5、什么怎么做 2第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃 3第三階段：面對(duì)市場(chǎng)，如何成功啟動(dòng)第三階段：面對(duì)市場(chǎng)，如何成功啟動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 本次匯報(bào)內(nèi)容本次匯報(bào)內(nèi)容 1第一階段：一張白紙開(kāi)始，做什么怎么做第一階段：一張白紙開(kāi)始，做什么怎么做 2第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃 3第三階段：面對(duì)市場(chǎng)，如何成功啟動(dòng)第三階段：面對(duì)市場(chǎng)，如何成功啟動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 在過(guò)去的第一階段工作中，世聯(lián)項(xiàng)目組就許昌空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目在過(guò)去的第一階段工作中，世聯(lián)項(xiàng)目組就許昌空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究

6、開(kāi)發(fā)所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與查勘實(shí)地調(diào)研與查勘專業(yè)人士及官員訪談專業(yè)人士及官員訪談 房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談：房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談： l恒達(dá)地產(chǎn)銷售總監(jiān) 李總 l萬(wàn)象地產(chǎn) 韓總 l建業(yè)帕拉帝奧總經(jīng)理 唐總 l萬(wàn)象時(shí)代工程承包商 商業(yè)人士訪談：商業(yè)人士訪談： l胖東來(lái)商貿(mào)王總 l思故臺(tái)商業(yè)招商代表 l亨源通商業(yè)銷售主管 產(chǎn)業(yè)人士訪談：產(chǎn)業(yè)人士訪談： l萬(wàn)里集團(tuán)萬(wàn)里集團(tuán)陳總 政府官員訪談：政府官員訪談： l發(fā)改委李主任 l發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃科李科長(zhǎng) l規(guī)劃局姜科長(zhǎng) l旅游局人員 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 調(diào)研樓盤：調(diào)研樓盤： l瑞貝卡家天下 l東方明珠 l上東城 l萬(wàn)象新天 l

7、濱河名郡 l建業(yè)帕拉帝奧 l 調(diào)研商業(yè)：調(diào)研商業(yè)： l胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng) l大商新瑪特 l恒達(dá)利市場(chǎng) l大上海城 l思故臺(tái)商業(yè)街 l 調(diào)研酒店商務(wù)：調(diào)研酒店商務(wù)： l瑞貝卡大酒店 l許昌迎賓館 l天倫大廈 l萬(wàn)象時(shí)代 調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容： 地塊內(nèi)部及周邊查勘 地塊交通可達(dá)性查勘 自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 許昌各片區(qū)及項(xiàng)目所在片 區(qū)實(shí)地勘查 房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察 商業(yè)、商務(wù)、酒店市場(chǎng)專 項(xiàng)考察 調(diào)研區(qū)域：調(diào)研區(qū)域： 許昌各片區(qū) 項(xiàng)目所在片區(qū) 項(xiàng)目地塊及周邊 消費(fèi)者訪談消費(fèi)者訪談 走訪社區(qū)（走訪社區(qū)（1818個(gè)）：個(gè)）： 東方明珠 l萬(wàn)象新天 l建業(yè)帕拉帝奧 l水木清華 l 走訪商務(wù)（走訪商務(wù)（3 3個(gè)

8、）：個(gè)）： l天倫大廈廣告公司 l天倫大廈it公司 l天倫大廈金融保險(xiǎn)公司 走訪商戶（走訪商戶（1212個(gè)）個(gè)） l文峰路摩托市場(chǎng)商戶 l米蘭商業(yè)街租戶 l奎樓商業(yè)街租戶 l上海城商戶 l 消費(fèi)者隨機(jī)訪談（消費(fèi)者隨機(jī)訪談（3 3個(gè)）個(gè)） l的士司機(jī) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 第一階段客戶需求與目標(biāo)第一階段客戶需求與目標(biāo) 客戶需求：客戶需求： 研判本項(xiàng)目功能開(kāi)發(fā)的可能性，指導(dǎo)規(guī)劃編制 客戶目標(biāo)：客戶目標(biāo)： 追求項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)效益最大化 限制條件：限制條件： 3萬(wàn)平米的候機(jī)樓必須首先開(kāi)發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 項(xiàng)目屬性界定：位于三線城市新區(qū)的大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定：位于三線

9、城市新區(qū)的大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 p項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性： p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕?大規(guī)模大規(guī)模 q項(xiàng)目總用地規(guī)模為882畝，整體容積率2.5，在許昌屬于超 大規(guī)模項(xiàng)目 區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)發(fā) q882畝的規(guī)模決定不能僅僅在項(xiàng)目的基礎(chǔ)上談項(xiàng)目，而應(yīng)該 立足于區(qū)域在整個(gè)城市未來(lái)城市格局中的地位來(lái)系統(tǒng)性的 思考，同時(shí)結(jié)合片區(qū)資源、地塊現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)來(lái)綜合 確立本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與定位 位于三線城市位于三線城市 q典型的內(nèi)陸型城市，gdp剛剛突破1000億元，建成區(qū)面積 小，主城區(qū)人口規(guī)模較少，城市整體城市化水平不高 正在建設(shè)中的政務(wù)新區(qū)正在建設(shè)中的政務(wù)新區(qū) q政務(wù)新區(qū)的建設(shè)目前處于起步階段，政府規(guī)劃建設(shè)成為成

10、 為許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 綜合性交通樞紐綜合性交通樞紐 q以高鐵站點(diǎn)為核心，集城市快速交通、省際高速公路、機(jī) 場(chǎng)異地航站樓、長(zhǎng)途汽車站等交通樞紐于一體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 第一階段研究思路：從長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)實(shí)施策略兩個(gè)層面分第一階段研究思路：從長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)實(shí)施策略兩個(gè)層面分 析析 層面一：長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略 n項(xiàng)目作為未來(lái)許昌城市綜合交通樞紐區(qū)域， 在城市的發(fā)展方向上且臨近省重點(diǎn)規(guī)劃的中 原電氣谷產(chǎn)業(yè)新城，優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目 未來(lái)的發(fā)展到底意味著什么？在城市群 城市區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中有怎樣的機(jī)遇？ 解決目標(biāo)切入的兩大層面解決目標(biāo)切入的兩大層面 層面二：開(kāi)發(fā)實(shí)施策略 解釋解釋

11、項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體 定位，解決本項(xiàng)目最終 是什么樣子，達(dá)到一個(gè) 怎樣的發(fā)展目標(biāo)的問(wèn)題 解決實(shí)現(xiàn)最終整體定位 的路徑的問(wèn)題，包括項(xiàng) 目長(zhǎng)期利益的實(shí)現(xiàn)以及 近期利益的獲取，怎樣 協(xié)調(diào)長(zhǎng)期和短期之間的 關(guān)系 需要研究的問(wèn)題需要研究的問(wèn)題 n項(xiàng)目的規(guī)劃布局怎樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的 最大化？考慮未來(lái)區(qū)域發(fā)展的不確定性怎樣 保留足夠的彈性空間？ n項(xiàng)目位于城市政務(wù)新區(qū)，城市新區(qū)在發(fā)展 過(guò)程中有怎樣的規(guī)律？適合各類型物業(yè)的 開(kāi)發(fā)時(shí)序是什么？在新區(qū)發(fā)展的各個(gè)階段， 各物業(yè)類型以怎樣的形式出現(xiàn)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 異地航站樓作為城市機(jī)場(chǎng)的接駁站，不足以對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展定異地航站樓作為城市機(jī)場(chǎng)的接駁站，

12、不足以對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展定 位起到?jīng)Q定性的影響作用位起到?jīng)Q定性的影響作用 白云機(jī)場(chǎng)“天河城市候機(jī)樓” 深圳機(jī)場(chǎng)深圳灣口岸（港澳）城市候機(jī)樓 東莞城市候機(jī)樓 日本橫濱城市航空總站 大連機(jī)場(chǎng)營(yíng)口異地城市候機(jī)樓 沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)鞍山異地城市候機(jī)樓 日本關(guān)西國(guó)際機(jī)場(chǎng)大阪城市航空樞紐站 濟(jì)南機(jī)場(chǎng)魯中城市（淄博）候機(jī)樓 白云機(jī)場(chǎng)珠三角城市群候機(jī)樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 而案例告訴我們，高鐵站點(diǎn)會(huì)對(duì)城市及區(qū)域產(chǎn)生巨大影響而案例告訴我們，高鐵站點(diǎn)會(huì)對(duì)城市及區(qū)域產(chǎn)生巨大影響 東京 都市圈 名古屋 都市圈 大阪 都市圈 幕張 大阪 福岡 里里 爾爾 巴巴 黎黎 里里 昂昂 南南 特特 柏林柏林 漢諾威漢諾威 卡塞

13、爾卡塞爾 法蘭克福法蘭克福 漢堡漢堡 斯圖加特斯圖加特 日本新干線日本新干線 法國(guó)法國(guó)tgvtgv德國(guó)高鐵德國(guó)高鐵 世界上開(kāi)通高鐵的城市證明了高鐵站點(diǎn)對(duì)于城市 結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)等方面產(chǎn)生很大影響 城市結(jié)構(gòu)：通行時(shí)間的縮 短會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)城市群一 體化，城市間的產(chǎn)業(yè)分工 將更加明確 人口：站點(diǎn)所處城市的周 邊區(qū)域人口將向站點(diǎn)遷移 就業(yè)：通帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)、商務(wù) 的發(fā)展，從而促使站點(diǎn)沿 線城市的就業(yè)人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于非沿線城市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速升級(jí) 城市城市 高鐵站 開(kāi)通 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 國(guó)內(nèi)高鐵站前區(qū)規(guī)劃：國(guó)內(nèi)即將開(kāi)通高鐵的城市，其高鐵站前區(qū)國(guó)內(nèi)高鐵站前區(qū)規(guī)劃：國(guó)內(nèi)

14、即將開(kāi)通高鐵的城市，其高鐵站前區(qū) 一般都規(guī)劃為城市新的中心區(qū)一般都規(guī)劃為城市新的中心區(qū) 無(wú)錫積極利用站點(diǎn)所在錫山區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu) 勢(shì)，打造集會(huì)展旅游、商務(wù)辦公、教育研發(fā)、商業(yè) 文化娛樂(lè)以及城市居住功能為一體的國(guó)際新型商務(wù) 新城 杭州城東新城通過(guò)將高鐵站點(diǎn)與城市其他交通整 合，打造以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托、集現(xiàn)代生 產(chǎn)服務(wù)業(yè)、旅游集散和居住職能為一體的城市副 中心 東站樞紐東站樞紐 老城 城東新城 錢江新城 豐匯歡樂(lè)廣場(chǎng) 無(wú)錫東站 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 國(guó)外高鐵站前區(qū)案例：高鐵站點(diǎn)具有較強(qiáng)的集聚作用，周邊一般國(guó)外高鐵站前區(qū)案例：高鐵站點(diǎn)具有較強(qiáng)的集聚作用，周邊一般 都會(huì)形成功能復(fù)合的功

15、能中心，成為城市中的功能節(jié)點(diǎn)都會(huì)形成功能復(fù)合的功能中心，成為城市中的功能節(jié)點(diǎn) 高鐵站點(diǎn)住宅寫字樓酒店商業(yè)城市規(guī)模（萬(wàn)人） 里昂126 里爾20 名古屋223 掛川11.5 diridon95 san bruno4 sakudaira10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 本項(xiàng)目作為高鐵站前區(qū)，能夠發(fā)展什么樣的功能？要回答這個(gè)問(wèn)本項(xiàng)目作為高鐵站前區(qū)，能夠發(fā)展什么樣的功能？要回答這個(gè)問(wèn) 題首先必須對(duì)許昌市現(xiàn)狀酒店、商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析題首先必須對(duì)許昌市現(xiàn)狀酒店、商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 趨勢(shì)研判趨勢(shì)研判 整體定位整體定位 案例借鑒案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略研究發(fā)展戰(zhàn)略研究 發(fā)展策略研究發(fā)展策略

16、研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 許昌目前酒店整體檔次不高，許昌目前酒店整體檔次不高，接待能力小接待能力小 許昌主城區(qū)現(xiàn)有備案星級(jí)賓館星級(jí)分布情況 許昌迎賓館四星 瑞貝卡大酒店四星 許昌大酒店三星 許昌桃園大酒店三星 許昌鴻寶大酒店三星 魏都賓館二星 電力賓館二星 許繼賓館二星 許昌酒店整體檔次不高，近期會(huì)有一家五星級(jí)酒 店入市 酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) 各星級(jí)酒店接待能力情況 接待能力小，三星級(jí)酒店接待量占半壁江山，高檔 四星級(jí)以上接待能力缺乏 名稱星級(jí)目前建設(shè)情況 凱悅大酒店五星 預(yù)計(jì)2010年10月開(kāi) 業(yè) 勞倫斯華中國(guó)際酒 店 五星 年前就已奠基，因 資金一直不到位， 現(xiàn)已停工 許昌主城區(qū)近期高

17、等級(jí)酒店建設(shè)情況 瑞貝卡酒店瑞貝卡酒店迎賓館迎賓館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，高端酒店認(rèn)可度更高酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，高端酒店認(rèn)可度更高 酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好 高端酒店市場(chǎng)認(rèn)可度更高 酒店酒店星級(jí)星級(jí)平均入住率備案情況平均入住率備案情況 許昌迎賓館四星70% 瑞貝卡大酒店四星70% 許昌鴻寶大酒店三星83% 許昌桃園大酒店三星54% 許昌大酒店三星66% 魏都賓館二星78% 電力賓館二星 許繼賓館二星76% n在許昌4星級(jí)以上酒店入住率達(dá)到50%- 60%以上都可以盈利，2-3星酒店40%-50%就可 以保本 n 許昌市旅游局專業(yè)人 士 許昌的酒店都經(jīng)營(yíng)非常

18、火爆，如瑞貝卡、 桃園大酒店會(huì)經(jīng)常訂不到房間 建業(yè)帕拉帝奧總經(jīng)理 唐總 瑞貝卡是許昌現(xiàn)在最好的酒店了，入住 率也是最好的了，印象中能達(dá)到80% 萬(wàn)象地產(chǎn) 韓總 亮燈率：抽樣采集各賓館晚上9：00-10：00的量等情 況，反應(yīng)酒店實(shí)際入住率，客觀驗(yàn)證各酒店住房備案 酒店酒店星級(jí)星級(jí)亮燈率亮燈率 瑞貝卡大酒店四星70-80% 許昌鴻寶大酒店三星40-50% 許昌桃園大酒店三星60-70% 許昌大酒店三星10-20% 魏都賓館二星10% 電力賓館二星10-15% 市調(diào)中主要酒店亮燈率情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 隨著區(qū)域人氣的集聚，東城區(qū)酒店發(fā)展條件逐漸成熟，本項(xiàng)目開(kāi)隨著區(qū)域人氣的集聚，東城區(qū)酒

19、店發(fā)展條件逐漸成熟，本項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)酒店具有可行性發(fā)酒店具有可行性 n福港酒店是東城區(qū)僅有的兩家星級(jí)酒店之一（另一家是 政府迎賓館），2009年6月剛剛通過(guò)四星級(jí)酒店的終審，是 一個(gè)包括客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、購(gòu)物、健身功能的商 務(wù)酒店。 n晚上910點(diǎn)間的亮燈率情況在60%左右。 n“福港酒店去年的生意還不是很紅火，但今年以來(lái)生意 很好，門前停了很多車”福港酒店?yáng)|側(cè)茶館老板 “在本地塊高端商務(wù)酒店也是可以的” 恒達(dá)李總 “酒店應(yīng)該可以” 萬(wàn)里陳總 “開(kāi)發(fā)酒店可以，象你們地塊旁邊的福港酒店入 住率可以達(dá)到70% ，酒店本身的規(guī)模也不大” 萬(wàn)象韓總 許昌的酒店都經(jīng)營(yíng)非?；鸨?，如瑞貝卡、桃 園大酒店會(huì)

20、經(jīng)常訂不到房間 建業(yè)帕拉帝奧總經(jīng)理 唐總 東區(qū)目前唯一的高端酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好開(kāi)發(fā)商認(rèn)為本地塊開(kāi)發(fā)酒店可行性較高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 許昌辦公物業(yè)處于啟動(dòng)發(fā)展階段許昌辦公物業(yè)處于啟動(dòng)發(fā)展階段 萌芽階段萌芽階段啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段 改善環(huán)境 住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公 成長(zhǎng)型中小企業(yè) 第一代商務(wù)公寓 位置 價(jià)格 交通 使用成本 追求形象 純商務(wù)形象 迅速發(fā)展的中小企業(yè) 初具規(guī)模的企業(yè) 純寫字樓開(kāi)始出現(xiàn) 位置 配套 硬件 商務(wù)氛圍 需求多樣化 多樣化 寫字樓與新一代 商務(wù)公寓并存 地段 服務(wù) 健康、風(fēng)景 動(dòng)因動(dòng)因 表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式 客戶特征客戶特征 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 客戶

21、關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn) 三、四線城市辦三、四線城市辦 公物業(yè)發(fā)展模型公物業(yè)發(fā)展模型 草創(chuàng)型企業(yè) 各種類型企業(yè) 許許 昌昌 目目 前前 處處 于于 啟啟 動(dòng)動(dòng) 階階 段段 寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 市場(chǎng)上的辦公需求多以位于城市核心區(qū)的商務(wù)公寓的形式進(jìn)行滿市場(chǎng)上的辦公需求多以位于城市核心區(qū)的商務(wù)公寓的形式進(jìn)行滿 足足 恒達(dá)立體國(guó)際萬(wàn)象時(shí)代駿景尚都 許昌的商務(wù)市場(chǎng)都是變相的，一般都是小公寓，產(chǎn)權(quán)證是70年的，在中小城市+農(nóng)業(yè)城市一般會(huì) 走這樣的擦邊球?？蛻舳际切」荆珉娞莅惭b公司，或者是一些投資客，像建行就把三樓給包了， 也是一種變相投資，準(zhǔn)備做茶館餐飲之類的 萬(wàn)象時(shí)代韓總 買房

22、的有一些是打算以后用來(lái)辦公的，這種小復(fù)式的房子很適合小公司一層辦公二層居住 恒達(dá)立體國(guó)際銷售代表 已經(jīng)有企業(yè)在這里辦公了，但是不多，而且企業(yè)規(guī)模都比較小 駿景尚都銷售代表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 根據(jù)一般規(guī)律，貿(mào)易物流和制造加工型企業(yè)對(duì)純寫字樓物業(yè)的需求發(fā)生在企根據(jù)一般規(guī)律，貿(mào)易物流和制造加工型企業(yè)對(duì)純寫字樓物業(yè)的需求發(fā)生在企 業(yè)穩(wěn)定成長(zhǎng)和成熟階段，而高級(jí)服務(wù)類企業(yè)在早期階段即有這一需求業(yè)穩(wěn)定成長(zhǎng)和成熟階段，而高級(jí)服務(wù)類企業(yè)在早期階段即有這一需求 世聯(lián)模型：三大類辦公需求企業(yè)不同階段的需求特征世聯(lián)模型：三大類辦公需求企業(yè)不同階段的需求特征 貿(mào)易物流業(yè) 高級(jí)服務(wù)類 新生期，創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展期，掙

23、扎階段穩(wěn)定成長(zhǎng)階段成熟期及以后 商住樓： 低成本，可居住 寫字樓：提高形象，建立客戶信心 創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期， 規(guī)模成長(zhǎng)，業(yè)務(wù)開(kāi)拓 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段成熟期及以后 街鋪： 客戶導(dǎo)向型，法院等機(jī)構(gòu)主導(dǎo)寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象要求提高，建立客戶信心 制造加工業(yè) 初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng) 業(yè)務(wù)拓展階段 高速成長(zhǎng)， 某些職能部門分離 成熟期及以后 有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò) 廠區(qū)辦公：便捷寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象，品牌商住樓： 接待客戶，可住，可辦公 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 許昌貿(mào)易物流業(yè)目前還處于發(fā)展階段，辦公需求以企業(yè)自建的辦許昌貿(mào)易物流業(yè)目前還處于發(fā)展階段，辦公需求以企業(yè)自建的辦 公樓進(jìn)行解決公樓

24、進(jìn)行解決 貿(mào)易物流業(yè)目前還處于發(fā)展階段 對(duì)純粹的寫字樓沒(méi)有需求，辦公需求以企業(yè)自 建的辦公樓進(jìn)行解決 現(xiàn)代物流價(jià)值鏈 物流服務(wù)的組織 化水平和經(jīng)營(yíng)集 約化程度不高 物流基礎(chǔ)設(shè)施基 本裝備不足 專業(yè)化物流服務(wù)方 式有限，企業(yè)管理 水平有待提高 企業(yè)規(guī)模較小， 缺少大型專業(yè)物 流企業(yè) 電子商務(wù)、信 息化技術(shù)應(yīng)用 不足 許昌市物流 業(yè)發(fā)展面臨 的問(wèn)題 我們現(xiàn)在已經(jīng)有5、6個(gè)像這樣的辦公 場(chǎng)所，都閑置著 （您身邊的朋友和認(rèn)識(shí)的企業(yè)有沒(méi)有辦公 需求呢？）許昌的寫字樓需求不是太 大 萬(wàn)里集團(tuán)陳總 新生期， 創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期， 掙扎階段 穩(wěn)定成 長(zhǎng)階段 成熟期及以后 商住樓：低成本，可居住寫字樓：提高形象，

25、建立客戶信心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，產(chǎn)業(yè)集群水平還處在發(fā)展階段，辦公需求工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，產(chǎn)業(yè)集群水平還處在發(fā)展階段，辦公需求 以企業(yè)廠區(qū)辦公解決以企業(yè)廠區(qū)辦公解決 工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，產(chǎn)業(yè)亟需升級(jí)辦公需求以企業(yè)廠區(qū)辦公解決 初期，作坊類 發(fā)展期， 規(guī)模成長(zhǎng) 高速成長(zhǎng)， 某些職能部 門分離 成熟期及以后 有穩(wěn)定的客戶 和銷售網(wǎng)絡(luò) 天然 纖維 原料 種植 初 加 工 紡 紗 織 布 印 染 整 理 印 染 整 理 服 裝 制 造 批 發(fā) 銷 售 服 裝 消 費(fèi) 原材料 供應(yīng) 零件 加工 部件 配套 整車 裝配 分銷 活動(dòng) 售后 服務(wù) 廠區(qū)辦公寫字樓商住樓 需要提需要提

26、 升完善升完善 的產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 鏈上游鏈上游 環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 陽(yáng)光集團(tuán) 捷信實(shí)業(yè)許棉紡織 鴻洋生化宇華電氣 聯(lián)眾置業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高, ,服務(wù)類企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)階段服務(wù)類企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)階段, ,規(guī)模小規(guī)模小, ,對(duì)寫對(duì)寫 字樓需求小字樓需求小 辦公物業(yè)需求 商住 公寓 中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 人數(shù)：10人以下 物業(yè)要求：價(jià)格低、 空間使用靈活、可商 可住 成長(zhǎng)型企業(yè) 人數(shù)：10-20人 物業(yè)要求：價(jià)格適合、 面積實(shí)用，地段要好, 開(kāi)始要求形象 發(fā)展型企業(yè) 人數(shù)：20-50人 物業(yè)要求：形象要好， 價(jià)格中等，要有商務(wù) 配套，區(qū)位要好，交 通便利 穩(wěn)定型企業(yè)

27、 人數(shù)：50-100 人物業(yè)要求： 高形象、可以 接受高價(jià)格， 商務(wù)配套服務(wù) 擴(kuò)張型企業(yè) 人數(shù)：100人以上 物業(yè)要求：高形象 品質(zhì)、企業(yè)品牌、 價(jià)格敏感度低 頂級(jí) 低檔寫 字樓 決定了目前對(duì)寫字樓需求不大，市場(chǎng)上多以商住公寓的 形式滿足 許昌第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高,服務(wù)類企業(yè)還 處于創(chuàng)業(yè)階段,規(guī)模小 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值低， 占經(jīng)濟(jì)總比重小 2008年許昌三產(chǎn)比重 服務(wù)類企業(yè)還處于 創(chuàng)業(yè)階段,規(guī)模小 2008年上半年，許昌市 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)登記注冊(cè) 有5056戶，戶均注冊(cè)資 金195195萬(wàn)元萬(wàn)元，戶均雇傭人 數(shù)6 6人人 注：城鎮(zhèn)以第三產(chǎn)業(yè)為主， 第三產(chǎn)業(yè)總戶數(shù)為3454戶， 占城鎮(zhèn)總量的68.31%

28、 許昌目前所處階段 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 因此作為新區(qū)中不成熟的地塊，本項(xiàng)目近期開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因此作為新區(qū)中不成熟的地塊，本項(xiàng)目近期開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 很大很大 新生期，創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展期，掙扎階段 商住樓： 低成本，可居住 寫字樓：提高形象，建立客戶信心 “寫字樓本身在許昌做不了。在河南，像許昌這樣的地級(jí)市還沒(méi)有純寫字樓的。另外小公司還可以進(jìn)酒 店去租” 恒達(dá)李總 “工商局注冊(cè)的企業(yè)都調(diào)出來(lái)，對(duì)寫字樓的需求不大在做商務(wù)公寓前，我們公司做了一個(gè) 為期三個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)研，從在工商局注冊(cè)的企業(yè)一層層篩選有辦公商務(wù)需求的公司，然后針對(duì)這些企業(yè) 做調(diào)研，發(fā)出去800份問(wèn)卷，真正有辦公購(gòu)買需求的不到

29、100份” 恒達(dá)李總 “我們現(xiàn)在已經(jīng)有5、6個(gè)像這樣的辦公場(chǎng)所，都閑置著（問(wèn)：您身邊的朋友和認(rèn)識(shí)的企業(yè)有沒(méi) 有辦公需求呢？）許昌的寫字樓需求不是太大” 萬(wàn)里集團(tuán)陳總 貿(mào)易物流業(yè) 高級(jí)服務(wù)類 創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期， 規(guī)模成長(zhǎng)，業(yè)務(wù)開(kāi)拓 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段成熟期及以后 街鋪： 客戶導(dǎo)向型，法院等機(jī)構(gòu)主導(dǎo)寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象要求提高，建立客戶信心 制造加工業(yè) 初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng) 業(yè)務(wù)拓展階段 高速成長(zhǎng)， 某些職能部門分離 成熟期及以后 有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò) 廠區(qū)辦公：便捷寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象，品牌商住樓： 接待客戶，可住，可辦公 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段成熟期及以后 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 0

30、2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 20042005200620072008 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 可支配收入增長(zhǎng)率 市場(chǎng)整體情況：綜合來(lái)看目前許昌的商業(yè)發(fā)展動(dòng)力充足市場(chǎng)整體情況：綜合來(lái)看目前許昌的商業(yè)發(fā)展動(dòng)力充足 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20042005200620072008 5.00% 7.00% 9.00% 11.00% 13.00% 15.00% 17.00% 19.00% 21.00% 23.00% 城鄉(xiāng)居

31、民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率 0 50 100 150 200 250 300 20042005200620072008 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 22.00% 24.00% 26.00% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億）增長(zhǎng)率 許昌城鎮(zhèn)居民可支配收入變化情況 許昌城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄變化情況 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄和可支配收入的增長(zhǎng)促進(jìn)了許昌 社會(huì)商品零售額不斷增大 x x 商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 市場(chǎng)整體處于快速發(fā)展期向結(jié)構(gòu)調(diào)整期過(guò)度階段市場(chǎng)整體處于快速發(fā)展期向結(jié)構(gòu)調(diào)整期過(guò)度階段 發(fā)展階段發(fā)展階段 市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn) 贏利模式贏利模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn)標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期起步期結(jié)

32、構(gòu)調(diào)整期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期 各個(gè)居住區(qū)、交通 匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng) 營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生 飛躍 散鋪向集中、規(guī)模散鋪向集中、規(guī)模 化商業(yè)形式演變化商業(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè)、大型 購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心 浮出市場(chǎng) 城市發(fā)展較為落后， 市政配套設(shè)施處在 規(guī)劃中 市政配套正在完善， 集中市場(chǎng)、步行街出 現(xiàn) 由街鋪、步行街向由街鋪、步行街向 集中商業(yè)發(fā)展集中商業(yè)發(fā)展 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入， 商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營(yíng) 或出租為主 商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng) 營(yíng)和銷售同時(shí)存在 商鋪市場(chǎng)化，銷售商鋪市場(chǎng)化，銷售 成為核心贏利手段成為核心贏利手段 銷售不是實(shí)現(xiàn)收益

33、 的最終手段，持有 出租為主 營(yíng)業(yè)收入+租金 收入 營(yíng)業(yè)收入+租金收入 +銷售收入 銷售收入銷售收入+ +租金租金 收入收入 銷售收入+租金 收入 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 具體表現(xiàn)為（具體表現(xiàn)為（1 1）商業(yè)形式以臨街商鋪和步行街為主，出現(xiàn)數(shù)家）商業(yè)形式以臨街商鋪和步行街為主，出現(xiàn)數(shù)家 集中式商業(yè)集中式商業(yè) 許昌現(xiàn)有商業(yè)以臨街商鋪和步行街為主老城區(qū)出現(xiàn)少量集中式商業(yè) n胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)七一路 n胖東來(lái)生活廣場(chǎng)穎昌路 n大商鴻寶百貨建設(shè)路 米蘭商業(yè)街 奎樓商業(yè)街 恒達(dá)利市場(chǎng) 思故臺(tái)商業(yè)街南關(guān)大街 亨源通商業(yè)街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 （2 2）商業(yè)布局

34、分散，缺乏聚集效應(yīng)）商業(yè)布局分散，缺乏聚集效應(yīng) 許昌市區(qū)商圈及主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布 恒達(dá)利市場(chǎng) 胖東來(lái)鞋業(yè)量販 胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)胖東來(lái)生活廣場(chǎng) 思故臺(tái)商業(yè)街 胖東來(lái)服飾大樓 大商新瑪特 察院市場(chǎng) 文峰建材市場(chǎng) 春秋廣場(chǎng)商圈 七一路商圈胖東來(lái)家電通訊商場(chǎng) 老城區(qū)老城區(qū) 許昌現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，基本形成兩個(gè)中心小商圈，但商圈之間聯(lián)系不夠緊密，且商圈內(nèi)各主要 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，難以形成集聚效應(yīng)，難以形成濃厚商業(yè)氛圍 - 東城區(qū)目前暫沒(méi)形成商圈，更缺乏重 要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) - 老城區(qū)春秋廣場(chǎng)商圈與七一路商圈之 間商業(yè)聯(lián)系不夠緊密 - 商圈內(nèi)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分散，規(guī)模 效應(yīng)難以顯現(xiàn) - 商圈外圍也分散著一些類似市

35、場(chǎng)的中 低端商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 （3 3）市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)，集中商業(yè)以本土開(kāi)發(fā)商）市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)，集中商業(yè)以本土開(kāi)發(fā)商“胖東來(lái)胖東來(lái)”一支獨(dú)一支獨(dú) 大大 胖東來(lái)不僅在大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 目前許昌現(xiàn)有5000平米以上的大型商業(yè)共7家，胖東來(lái)占據(jù) 4家，經(jīng)營(yíng)面積占總面積的67% 胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng) 胖東來(lái)生活廣場(chǎng) 胖東來(lái)服飾鞋業(yè)大樓 胖東來(lái)家電通訊專業(yè)商場(chǎng) 大商新瑪特鴻寶店 香港好又多 第三家電 此外，胖東來(lái)連鎖超市多達(dá)15家，遍布許昌市區(qū) 望月店、人民店、新興店、毓秀店、新許店、勞動(dòng)店、建安 店、許扶店、光明店、望田店、古槐店、六一店 而且在客流量上也遠(yuǎn)超其他商場(chǎng) n通過(guò)對(duì)胖東來(lái)

36、時(shí)代廣場(chǎng)、生活廣場(chǎng)以及大商新瑪特三家集 中式商業(yè)在中午12點(diǎn)和下午18點(diǎn)的5分鐘人流量和提袋率進(jìn) 行調(diào)研，胖東來(lái)經(jīng)營(yíng)的兩家商場(chǎng)數(shù)據(jù)明顯優(yōu)于大商新瑪特 5分鐘人流量胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)胖東來(lái)生活廣場(chǎng)大商新瑪特 進(jìn)流量27621655 出流量29720374 提袋率43.10%49.26%28.38% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的缺失造成商業(yè)檔次兩極分化嚴(yán)重、商業(yè)業(yè)態(tài)單一雷同市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的缺失造成商業(yè)檔次兩極分化嚴(yán)重、商業(yè)業(yè)態(tài)單一雷同 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和特質(zhì)經(jīng)營(yíng)范圍和特質(zhì)檔次檔次代表品牌代表品牌 胖東來(lái)時(shí)代 廣場(chǎng) 服飾、餐飲、化妝品、 鞋、超市、娛樂(lè)等綜 合性商場(chǎng) 中高檔 中高檔品牌：

37、olay、 ochirly 、only等 大商新瑪特 鴻寶店 服飾、化妝品、鞋、 超市等綜合性商場(chǎng) 中高檔 中高檔品牌： lancome、 ochirly 、 歐萊雅、casio、碧歐 泉等 胖東來(lái)生活 廣場(chǎng) 服飾、餐飲、化妝品、 鞋、超市等綜合性商 場(chǎng) 中檔 中檔品牌：達(dá)芙妮、 天美意 胖東來(lái)服飾 鞋業(yè)大樓 服飾和鞋業(yè)專營(yíng)賣場(chǎng)中低檔 米蘭商業(yè)街 服飾休閑服務(wù)為主街 鋪 中低檔無(wú)知名品牌 奎樓商業(yè)街服飾休閑為主街鋪低檔無(wú)知名品牌 恒達(dá)利商業(yè) 街 以服飾、鞋業(yè)為主的 內(nèi)街市場(chǎng) 低檔無(wú)知名品牌 思故臺(tái)商業(yè) 街 服飾、化妝品、鞋業(yè)、 電腦等內(nèi)街市場(chǎng) 低檔無(wú)知名品牌 恒達(dá)利商業(yè)街 胖東來(lái)生活廣場(chǎng)一角

38、思故臺(tái)商業(yè)街 中高檔 中檔 低檔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能 滿足市民的需求滿足市民的需求 市民認(rèn)為胖東來(lái)的“一支獨(dú)大”已經(jīng)引致在價(jià)格 上形成壟斷，頗有微詞 n訪談對(duì)象觀點(diǎn) n大河論壇網(wǎng)友匿名投票，56%的投票人認(rèn)為形成 壟斷、價(jià)格等需要改進(jìn) 胖東來(lái)是由政府扶持的企業(yè)，但是現(xiàn)在也有弊端， 由于他一家獨(dú)大，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，總是將一些附加值低 的產(chǎn)品提高價(jià)格讓許昌人民來(lái)買，許昌人民對(duì)此也 是有很看法的 上海城佛山照明許昌總經(jīng)銷屈先生 目前許昌真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特 色化商業(yè)存在缺

39、失，不能滿足市民的需求 許昌有特色的東西太少了，都沒(méi)有一條像 樣的餐飲街，如果能有個(gè)做得有特色的餐飲， 我們?cè)敢馊ピc(diǎn)的地方都行 到了晚上都沒(méi)有什么玩的地方，那個(gè)酒吧 街太低檔了，什么人都有，太亂 消費(fèi)者訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 東城區(qū)由于居住人氣不足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前剛剛處于起步階段，東城區(qū)由于居住人氣不足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前剛剛處于起步階段， 多以住宅底商的形式多以住宅底商的形式 金橋園底商 建業(yè)帕拉帝奧底商 祥和小區(qū)底商 上東城底商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 目前東城區(qū)區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目的商業(yè)尚在培育階段或經(jīng)營(yíng)狀況不理目前東城區(qū)區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目的商業(yè)尚在培育階段或經(jīng)營(yíng)狀況不理 想，本項(xiàng)目商

40、業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大想，本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大 “東區(qū)5年內(nèi)我們是不會(huì)去的” 胖東來(lái)王總 “東區(qū)的商業(yè)由于是住宅底商，需要一個(gè)自然消化 的過(guò)程，帕拉帝奧附近的商業(yè)今年漸見(jiàn)起色” 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “集中式商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，現(xiàn)在根本別考慮，5年后再 說(shuō)” 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “除了商家策劃廣告沒(méi)做好外，大的商戶也沒(méi)能過(guò) 來(lái)。我這家店是佛山照明許昌總經(jīng)銷，要不是有一 些機(jī)構(gòu)的需求渠道，還真的做不下去” 上海城租戶 （問(wèn)：經(jīng)營(yíng)狀況如何？） “ 不行，這里面好多商 戶都快呆不下去了” 上海城租戶 “亨源通現(xiàn)在做的是臨街商鋪，可以說(shuō)三年后都不 一定做里面的商業(yè)” 萬(wàn)象地產(chǎn)韓總 亨源通 上海城 帕拉迪奧 本項(xiàng)目 本

41、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 從現(xiàn)狀市場(chǎng)角度來(lái)看，酒店具有較高的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性，但寫字樓和從現(xiàn)狀市場(chǎng)角度來(lái)看，酒店具有較高的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性，但寫字樓和 商業(yè)市場(chǎng)均不支撐，商業(yè)市場(chǎng)均不支撐，作為一個(gè)作為一個(gè)880畝的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要從區(qū)畝的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要從區(qū) 域的視角研判未來(lái)發(fā)展的可能性域的視角研判未來(lái)發(fā)展的可能性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 以區(qū)域的視角對(duì)影響本項(xiàng)目區(qū)域的三大要素進(jìn)行分析以區(qū)域的視角對(duì)影響本項(xiàng)目區(qū)域的三大要素進(jìn)行分析 空間空間/ /土地土地 space/landspace/land 生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi) living/consumingliving/consuming 生產(chǎn)生產(chǎn)/

42、/產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) production/industryproduction/industry 三大要素：三大要素：我們從影響本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 的三大主導(dǎo)因素出發(fā) 中原城市群及許 昌“東進(jìn)” “北拓”的城市 整體發(fā)展戰(zhàn)略 中原電氣谷 的發(fā)展 京廣高鐵許 昌站的設(shè)立 研究視角：研究視角：分析未來(lái)人口在空間范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活 活動(dòng)在三大因素作用下發(fā)生的變化，從而對(duì)項(xiàng)目所在 站前區(qū)域未來(lái)的整體發(fā)展趨勢(shì)作出判斷 空間空間/ /土地土地 space/landspace/land 生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi) living/consumingliving/consuming 生產(chǎn)生產(chǎn)/ /產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) prod

43、uction/industryproduction/industry 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 中原城市群規(guī)劃、許昌城市總體規(guī)劃、中原電氣谷的發(fā)展以及高中原城市群規(guī)劃、許昌城市總體規(guī)劃、中原電氣谷的發(fā)展以及高 鐵站點(diǎn)對(duì)東城區(qū)以及站前區(qū)域影響力總結(jié)鐵站點(diǎn)對(duì)東城區(qū)以及站前區(qū)域影響力總結(jié) 鄭許合作與許昌的鄭許合作與許昌的 “東擴(kuò)東擴(kuò)”和和“北上北上” 中原電氣谷的發(fā)展中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵在許昌設(shè)站京廣高鐵在許昌設(shè)站 l許昌的發(fā)展重心將向鄭許交通走廊一線傾斜 l許昌的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等要素向東向北持續(xù)持續(xù)轉(zhuǎn)移 l許昌東北部的人口、配套等城市化要素持續(xù)持續(xù)集聚 l東城區(qū)作為城市中心區(qū)的地位更加凸顯，輻

44、射力和集聚作用大大加 強(qiáng) l許昌“鄭許一體化進(jìn)程”獲得實(shí)際的和核心的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)周邊相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚 l推動(dòng)推動(dòng)中原電氣谷吸納的高素質(zhì)就業(yè)人口及其產(chǎn)生的生活消費(fèi)需求向 東城區(qū)聚集 l推動(dòng)推動(dòng)?xùn)|城區(qū)商務(wù)辦公及商務(wù)交流需求的提升 l促進(jìn)促進(jìn)城市工業(yè)集群水平，促進(jìn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加速加速中原 電氣谷的發(fā)展所產(chǎn)生的對(duì)東城區(qū)的推動(dòng)作用 l促進(jìn)促進(jìn)城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是與辦公需求相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) l加速加速人口等城市經(jīng)濟(jì)要素向站點(diǎn)區(qū)域聚集 l加速加速站點(diǎn)區(qū)域成熟度的快速提升和配套設(shè)施的開(kāi)發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 人群：人群： 中低收入階層為主 產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)： 維持原有工業(yè)生產(chǎn)，

45、 適當(dāng)進(jìn)行置換和調(diào) 整 生活：生活： 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)將是商 業(yè)服務(wù)中心，其它 大型公共服務(wù)功能 將逐漸弱化 土地：土地： 基本沒(méi)有發(fā)展空間， 無(wú)法承載更多的居 住和其它功能 受三大合力作用影響，東城區(qū)將加速成為許昌城市化和各項(xiàng)城受三大合力作用影響，東城區(qū)將加速成為許昌城市化和各項(xiàng)城 市功能升級(jí)的承載地市功能升級(jí)的承載地 人群：人群： 中高收入階層為主 產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)： 新的工業(yè)生產(chǎn)基地， 將承載更加多元的工 業(yè)體系 依靠工業(yè)發(fā)展，生產(chǎn) 性服務(wù)業(yè)和商務(wù)功能 將逐漸獲得發(fā)展 生活：生活： 行政、文化等大型服 務(wù)功能主要承載地， 商業(yè)功能隨著人口的 集聚逐漸獲得發(fā)展 土地：土地： 未來(lái)城市空間拓展的 主方向

46、，新城市化人 口的主要承載地 未來(lái)，以半截河為界，許昌市區(qū)將形成兩大城市意向和功能板塊未來(lái)，以半截河為界，許昌市區(qū)將形成兩大城市意向和功能板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（1 1）：根據(jù)高鐵站點(diǎn)發(fā)展）：根據(jù)高鐵站點(diǎn)發(fā)展 的規(guī)律，本項(xiàng)目區(qū)域是發(fā)展城市功能中心的最佳區(qū)位的規(guī)律，本項(xiàng)目區(qū)域是發(fā)展城市功能中心的最佳區(qū)位 第一影響區(qū)域（項(xiàng)目本體）第一影響區(qū)域（項(xiàng)目本體） 距離站點(diǎn)步行或者自行車距離5-10分 鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功能，包括高級(jí) 辦公、商業(yè)以及居住，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高； 通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來(lái)的區(qū) 域;開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很高 第二影響區(qū)

47、域（東城區(qū)）第二影響區(qū)域（東城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式15分鐘內(nèi)可 以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是 上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布 局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集的相關(guān)功能；開(kāi)發(fā)強(qiáng) 度較高 第三影響區(qū)域（許昌老城區(qū)）第三影響區(qū)域（許昌老城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式需要15分鐘 以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間）， 取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開(kāi) 發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開(kāi)發(fā)內(nèi)容 本項(xiàng)目 東城區(qū) 許昌老城區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（2 2）：本項(xiàng)目區(qū)域是與包）：本項(xiàng)目區(qū)域是與包 括中原電氣谷在內(nèi)的許長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)集群帶建立空間關(guān)

48、聯(lián)最便捷的區(qū)域括中原電氣谷在內(nèi)的許長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)集群帶建立空間關(guān)聯(lián)最便捷的區(qū)域 項(xiàng)目與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)集群帶交 通聯(lián)系便捷 許昌縣許昌縣 新城區(qū)新城區(qū) 尚集尚集 組團(tuán)組團(tuán) 民營(yíng)科技民營(yíng)科技 園區(qū)園區(qū) 長(zhǎng)葛東長(zhǎng)葛東 南組團(tuán)南組團(tuán) 中中 原原 電電 氣氣 谷谷 魏武大道魏武大道 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 目前魏武大道北 外環(huán)線以北路段 正在修筑，通車 后將實(shí)現(xiàn)將各產(chǎn) 業(yè)園進(jìn)行串聯(lián) 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域周邊未來(lái)規(guī)劃，本項(xiàng)目是唯一且最 可能接受中原電氣谷輻射的區(qū)域 中原電中原電 氣谷氣谷 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 魏武大道魏武大道 天寶路天寶路 體育中心公園科技館安置房安置房 安置房安置房安置房許繼定 向開(kāi)發(fā) 文化設(shè) 施 項(xiàng)目周

49、邊區(qū)域近期規(guī)劃建設(shè)情況 天寶路以北除標(biāo)有的有意向建設(shè)的項(xiàng)目外， 其它地塊2-3年內(nèi)均無(wú)具體的建設(shè)意向 許昌許昌 學(xué)院學(xué)院 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（3 3）：本項(xiàng)目區(qū)域緊鄰商）：本項(xiàng)目區(qū)域緊鄰商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的區(qū)域型商業(yè)中心業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的區(qū)域型商業(yè)中心 現(xiàn)狀市級(jí) 商業(yè)中心 規(guī)劃市級(jí) 商業(yè)中心 規(guī)劃區(qū)域 商業(yè)中心 規(guī)劃社區(qū) 商業(yè)中心 許昌市主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（許昌市主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006-20202006-2020） n規(guī)劃在東城區(qū)蓮城大道“上 海城“區(qū)域?yàn)槌鞘屑?jí)商業(yè)中 心 n本項(xiàng)目北側(cè)天寶路以北規(guī)劃 為區(qū)

50、域級(jí)商業(yè)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（4 4）：本項(xiàng)目區(qū)域是東城）：本項(xiàng)目區(qū)域是東城 區(qū)未開(kāi)發(fā)土地中區(qū)位最佳的大規(guī)模地塊區(qū)未開(kāi)發(fā)土地中區(qū)位最佳的大規(guī)模地塊 已建成或接近完工地塊 政府機(jī)構(gòu) 市政 設(shè)施 公園 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 公園 市政 設(shè)施 還遷房 還遷房 學(xué)校 還遷房 還 遷 房 還遷房 已出讓未建地塊 未出讓地塊 n東城區(qū)天寶路以南未出讓的土地已經(jīng)所剩無(wú)幾，已 經(jīng)沒(méi)有像本項(xiàng)目這種規(guī)模的地塊了，而天寶路以北 區(qū)域的大規(guī)模開(kāi)發(fā)為時(shí)尚早 n本項(xiàng)目地塊臨八一路和天寶路兩條主干道，與老城 區(qū)、市政府及東城區(qū)南側(cè)成熟區(qū)域的聯(lián)系便捷

51、，且 緊鄰許昌市唯一的高校許昌學(xué)院 未明確定義地塊 天寶路天寶路 蓮城大道蓮城大道 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 八一路八一路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 發(fā)展定位：發(fā)展定位： 以酒店、商務(wù)、商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)方向，以居住為功能主體，以酒店、商務(wù)、商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)方向，以居住為功能主體， 結(jié)合公寓和休閑娛樂(lè)功能的高鐵站前新城結(jié)合公寓和休閑娛樂(lè)功能的高鐵站前新城 整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 從項(xiàng)目屬性優(yōu)勢(shì)和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)從項(xiàng)目屬性優(yōu)勢(shì)和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì) 的角度我們可以描繪出項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度我們可以描繪出項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn) 的發(fā)展藍(lán)圖，但是作為新區(qū)的大的發(fā)展藍(lán)圖，但是作為新區(qū)的大 規(guī)

52、模項(xiàng)目面臨眾多不確定性規(guī)模項(xiàng)目面臨眾多不確定性 在戰(zhàn)略環(huán)節(jié)把握方向和機(jī)遇的同在戰(zhàn)略環(huán)節(jié)把握方向和機(jī)遇的同 時(shí)，在實(shí)施環(huán)節(jié)注重風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和時(shí)，在實(shí)施環(huán)節(jié)注重風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和 開(kāi)發(fā)彈性的保留開(kāi)發(fā)彈性的保留 東城區(qū)的發(fā)展能否按照規(guī)劃落實(shí) 中原電氣谷未來(lái)的招商實(shí)施情況 開(kāi)發(fā)策略：根據(jù)新區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)律和市 場(chǎng)情況制定功能開(kāi)發(fā)策略 布局策略：對(duì)商務(wù)和商業(yè)開(kāi)發(fā)在空間、 時(shí)間和功能選擇上留足彈性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)二、三線城市新興的政務(wù)（商務(wù)）新區(qū)發(fā)展歷程的研究分析，我通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)二、三線城市新興的政務(wù)（商務(wù)）新區(qū)發(fā)展歷程的研究分析，我 們總結(jié)新區(qū)在不同階段各類型物業(yè)的發(fā)展特征，我們對(duì)東區(qū)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)

53、程們總結(jié)新區(qū)在不同階段各類型物業(yè)的發(fā)展特征，我們對(duì)東區(qū)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)程 進(jìn)行預(yù)判進(jìn)行預(yù)判 規(guī)劃期起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 1997-20031997-2003年年2004-20102004-2010年年2011-20122011-2012年年2013-20152013-2015年年20162016年年- - n大型公共設(shè)施建設(shè) n住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā) n極少量高星級(jí)酒店 n商業(yè)以社區(qū)便利店為主 n辦公物業(yè)以政府行政辦 公為主 n規(guī)劃及市政設(shè)施 建設(shè) n住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期 （主要集中在天寶路以 南區(qū)域） n中高檔寫字樓開(kāi)始推出 n社區(qū)商業(yè)以臨街商鋪及 社區(qū)商鋪為主 n大型超市進(jìn)駐 n少量

54、三、四星級(jí)酒店落 成 n公寓產(chǎn)品陸續(xù)推出 n天寶路以南住宅持續(xù)熱 銷，天寶路以北住宅開(kāi)始 進(jìn)入高峰供應(yīng)期 n大量高檔寫字樓入市 n集中商業(yè)發(fā)展 n大量四五星級(jí)酒店入市 n大量公寓入市 n中原電氣谷的發(fā)展和高 鐵站的開(kāi)通加速城市化進(jìn) 程，加速提升東城區(qū)的城 市首位度 n城市經(jīng)濟(jì)要素加速向高 鐵站前區(qū)域匯集 n住宅配套完善 n大量高檔寫字樓 n集中商業(yè)蓬勃發(fā)展 n大量高星級(jí)酒店 n大量公寓 n高鐵站前區(qū)發(fā)展成為 城市的功能集聚區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 并在此基礎(chǔ)上我們分析最適合本項(xiàng)目各類型物業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)序并在此基礎(chǔ)上我們分析最適合本項(xiàng)目各類型物業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)序 1997-20031997-2003

55、年年20162016年年- - 規(guī)劃期起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期 2004-20102004-2010年年2011-20122011-2012年年2013-20152013-2015年年 商業(yè) 酒店 寫字樓 公寓 住宅 社區(qū)型住宅底商 航站樓特色商業(yè) 社區(qū)型住宅底商 航站樓4星級(jí)酒 店 適時(shí)開(kāi)發(fā)5星級(jí)酒店及快捷 酒店 適時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)街及集中式商業(yè) 適時(shí)開(kāi)發(fā)高端寫字樓 適時(shí)開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓 住宅開(kāi)發(fā)啟動(dòng)期 住宅開(kāi)發(fā)穩(wěn)定發(fā)展期住宅開(kāi)發(fā)成熟期 適時(shí)開(kāi)發(fā)酒店式公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際確定本項(xiàng)目發(fā)展策略結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際確定本項(xiàng)目發(fā)展策略 n酒店物業(yè)酒店物業(yè) n商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) n住

56、宅物業(yè)住宅物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀 酒店物業(yè)發(fā)展策略酒店物業(yè)發(fā)展策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 我們認(rèn)為以提供商務(wù)接待為核心功能，形象鮮明、功能復(fù)合、特我們認(rèn)為以提供商務(wù)接待為核心功能，形象鮮明、功能復(fù)合、特 色突出的高等級(jí)酒店是近期航站樓酒店的開(kāi)發(fā)方向色突出的高等級(jí)酒店是近期航站樓酒店的開(kāi)發(fā)方向 觀光性酒店 許昌目前旅游市場(chǎng)處于初級(jí)階段，游客 數(shù)量少，不適合 商務(wù)性酒店 會(huì)議性酒店 長(zhǎng)住性酒店 度假性酒店 酒 店 細(xì) 分 市 場(chǎng) 許昌酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)上主流產(chǎn)品，但功能過(guò)于單一 缺乏 缺乏 少量 缺乏 與本項(xiàng)目匹配 目前許昌會(huì)議市場(chǎng)需求少，啟動(dòng)有市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)期可

57、以考慮發(fā)展 項(xiàng)目沒(méi)有特殊資源，不適合 許昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，沒(méi)有 客戶群，不適合 可以結(jié)合航站樓形象鮮明、功能復(fù)合、 特色突出的酒店，最適合本項(xiàng)目 遠(yuǎn)期可以根據(jù)東城區(qū)發(fā)展進(jìn)度開(kāi)發(fā)5星級(jí)會(huì)議型酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店以滿足高鐵站帶來(lái)的商務(wù)需求 酒店物業(yè)發(fā)展策略酒店物業(yè)發(fā)展策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略主要解決兩個(gè)問(wèn)題本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略主要解決兩個(gè)問(wèn)題 商業(yè)發(fā)展策略商業(yè)發(fā)展策略 近期航站樓商業(yè)近期航站樓商業(yè) 遠(yuǎn)期綜合性商業(yè)遠(yuǎn)期綜合性商業(yè) n保證其先期能夠?yàn)樽≌?xiàng)目的啟動(dòng)聚集人氣，降低項(xiàng) 目區(qū)位在東區(qū)的陌生度，并且為項(xiàng)目后期的持續(xù)開(kāi)發(fā) 提供持續(xù)的活力 n能夠?yàn)轫?xiàng)目整體樹(shù)立較為高端的

58、市場(chǎng)形象，提升項(xiàng)目 整體的美譽(yù)度 商業(yè)發(fā)展策略主要關(guān)注點(diǎn)商業(yè)發(fā)展策略主要關(guān)注點(diǎn) 制定發(fā)展策略需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題制定發(fā)展策略需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題 n根據(jù)項(xiàng)目自身情況及東城區(qū)未來(lái)規(guī)劃，適合發(fā)展什么 類型的綜合性商業(yè)？ n怎樣考慮預(yù)留未來(lái)商業(yè)發(fā)展的彈性？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)要求及企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，我們綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)要求及企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，我們 認(rèn)為這幾種模式都不完全符合本項(xiàng)目候機(jī)樓商業(yè)開(kāi)發(fā)的要求認(rèn)為這幾種模式都不完全符合本項(xiàng)目候機(jī)樓商業(yè)開(kāi)發(fā)的要求 商業(yè)類型商業(yè)類型規(guī)模要求規(guī)模要求對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟度的要求對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟度的要求對(duì)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的增值對(duì)住宅物

59、業(yè)開(kāi)發(fā)的增值 作用作用 大型超市大型超市8千2萬(wàn)平方米需要一定的居住氛圍和居 住人口，但本項(xiàng)目周邊目 前沒(méi)有住宅開(kāi)發(fā) 由于完善了區(qū)域生活配 套，對(duì)住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā) 有較大增值作用 專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)數(shù)萬(wàn)平方米以上，而 本項(xiàng)目除去候機(jī)功能 和酒店功能之外，剩 余面積只有一萬(wàn)多平 方米 對(duì)區(qū)域成熟度不高單純的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū) 域配套的完善作用有限， 導(dǎo)致對(duì)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的 增值作用有限 shopingshoping mall /living mall mall /living mall數(shù)萬(wàn)平方米以上，而 本項(xiàng)目除去候機(jī)功能 和酒店功能之外，剩 余面積只有一萬(wàn)多平 方米 因?yàn)槭蔷哂袇^(qū)域意義的目 的地型商業(yè)，

60、故對(duì)區(qū)域成 熟度要求不高 由于完善了區(qū)域生活配 套，而且是具有區(qū)域意 義的目的地型商業(yè)，對(duì) 住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)有較大 增值作用 航站樓商業(yè)發(fā)展策略航站樓商業(yè)發(fā)展策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 但是，可以根據(jù)許昌市商業(yè)發(fā)展中的缺失，借鑒但是，可以根據(jù)許昌市商業(yè)發(fā)展中的缺失，借鑒living mallliving mall模式，發(fā)展一定規(guī)模式，發(fā)展一定規(guī) 模體驗(yàn)式的休閑娛樂(lè)商業(yè)，與酒店、交通節(jié)點(diǎn)形成共生體系模體驗(yàn)式的休閑娛樂(lè)商業(yè)，與酒店、交通節(jié)點(diǎn)形成共生體系 文化休閑文化休閑 特色餐飲特色餐飲 養(yǎng)生保健養(yǎng)生保健 生活超市生活超市 休閑書店 休閑茶座 影院 酒吧 咖啡館 桑拿 浴場(chǎng) 足療 特色中餐 西