(項目管理)柳州龍?zhí)豆珗@項目發(fā)展計劃

1、柳州“龍?zhí)豆珗@”項目發(fā)展計劃王立法2004年6月項目發(fā)展計劃目錄第一章項目概況21. 1項目來源2.1.2建設(shè)地點2.1.3項目建設(shè)內(nèi)容2.1.4投資預(yù)算和資金來源3.1.5財務(wù)效益3.第二章項目規(guī)劃方案4第三章項目市場分析53. 1、柳州社會經(jīng)濟概況 5.3. 2、柳州房地產(chǎn)市場概況.6.3.2.1、柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長 63.2.2、柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析 83.3、項目市場優(yōu)勢9.第四章項目實施進(jìn)度94. 1項目工程實施進(jìn)度94. 2銷售實施計劃 10第五章投資分析105. 1投資估算1.05. 2資本金和資金籌措1.1第六章財務(wù)效益初步分析

2、116. 1 營業(yè)收入預(yù)測1.16. 2 營業(yè)利潤預(yù)測 1.1第七章結(jié)論11第八章附件與附表12第一章項目概況1.1項目來源“云林居”項目位于廣西柳州市，地塊及項目開發(fā)權(quán)屬于柳州市和佳房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司。和佳公司已支付所有土地款，擁有項目的土地使用證，且無任 何抵押或貸款行為。和佳公司原股東因內(nèi)部原因，將項目公司的股份轉(zhuǎn)讓給和一集團，由和一 集團的下屬公司上海和居企業(yè)發(fā)展有限公司（持有70%勺股份）和深圳市澄和投資有限公司（持有30%勺股份）共同持有。轉(zhuǎn)讓款合計 10220萬元，目前已 經(jīng)支付7550萬元。1.2建設(shè)地點“云林居”項目地塊總面積為 337.7畝，位于柳州市龍?zhí)豆珗@風(fēng)景區(qū)入口

3、處，距市中心僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便捷。龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，規(guī)劃面積544 公頃。本項目地塊范圍內(nèi)擁有約40畝的原始次生林，地塊四周山環(huán)水繞，堪比 桂林。不僅是在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區(qū)中，該項目的自 然環(huán)境都是十分罕見的。目前該塊土地評估價格在3億元以上。1.3項目建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)100套聯(lián)排別墅和低密度的多層住宅，綜合容積率為1.2。本項目總建筑面積為22.7萬平方米。其中住宅建筑面積 21.7萬平方米； 商業(yè)建筑面積5000平方米；公建配套設(shè)施建筑面積 5000平方米。1.4投資預(yù)算和資金來源經(jīng)測算，本項目建設(shè)

4、投資總計為 4.05億元（含土地費用），本項目建設(shè)資 金由項目股東提供1.4億元作為項目建設(shè)的資本金，自有資金率達(dá)到35%，其 余部分由項目公司通過銀行貸款等方式自籌解決。1.5財務(wù)效益初步測算，本項目預(yù)計總銷售收入6.14億元，稅前利潤預(yù)計為2.06億元， 稅前投資利潤率（2.06億元/4.05億元）為50%自有資金回報率（2.06億元 /1.4億元）為147%，項目的財務(wù)效益好，具有很強的競爭力。由于龍?zhí)豆珗@項目所在環(huán)境的不可替代性和產(chǎn)品定位的高起點，龍?zhí)豆珗@項目將多層住宅價格定為2700元/平方米，聯(lián)排別墅價格定為3000元/平方米， 是完全合理而且具有相當(dāng)競爭力的。因此對項目銷售的預(yù)期

5、是較為準(zhǔn)確的。王立法機密文檔12第二章項目規(guī)劃方案充分利用該地段無可替代的天然環(huán)境；融入嶺南地區(qū)深厚的文化底蘊；注入世界一流的住宅設(shè)計理念；規(guī)劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯(lián)排別墅，預(yù)計多層住宅總建筑面積17.96萬平方米，聯(lián)排別墅總建筑面積3.63萬平方米，容積率僅為1.2 ；住宅建筑面積適中，便于控制房屋總價；房型設(shè)計與功能性設(shè)置適合現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)，方便日常生活。主要建筑技術(shù)指標(biāo)序號指 標(biāo)數(shù)值1、總占地面積（平方米）225132可建筑用地面積（平方米）1887612、總建筑面積（平方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商業(yè)建筑（平方米）5000公建設(shè)施（平方米）50003

6、、綜合容積率1.24、綠地率（%）50%第三章項目市場分析3 . 1、柳州社會經(jīng)濟概況柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150公里，南距廣西首府南寧市 264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象 一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區(qū)，總面積5307.24平方公里，市區(qū)面積658.31平方公里，全市人口 183.48萬人。柳州是國務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文 化名城和國家甲級旅游城市，也是國務(wù)院批準(zhǔn)的一類口岸城市。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運中心和鐵路樞紐。經(jīng)過半個多世紀(jì)， 特別是改革開放二十多年的發(fā)展，全市已形成了汽車、機械、冶金、造紙和包 裝印刷、輕紡、日化、建材

7、等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系，擁有一批在 國內(nèi)外市場上具有較強競爭力和較高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品， 經(jīng)濟 發(fā)展?jié)摿薮?。柳州市素有桂中商埠的美稱，柳州市市區(qū)共有大小市場138個，包括農(nóng)副產(chǎn)品、日用工業(yè)消費品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種 類，初步形成了數(shù)量眾多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿(mào)、餐飲、 服務(wù)設(shè)施，大大增強了商貿(mào)發(fā)展實力。以龍城路、魚峰路為主體的中心服務(wù)區(qū)， 以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候；各類名牌專賣店、連 鎖商店以及開始啟動的流通信息網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)等標(biāo)志著現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)正篷 勃興起。九五時期，柳州市國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，綜合經(jīng)濟

8、實力邁上一個新臺 階。到2001年末，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破達(dá) 205.31億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加 值為21.23億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為100.14億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為83.94億 元，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟增長的主動力。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到36.21億元；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到334.11億元；全社會固定資產(chǎn)投資 40.87億元；外貿(mào)出口 總額達(dá)到2.65億美元；社會消費品零售總額達(dá)到81.01億元；財政收入達(dá)到42.02 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7547元，農(nóng)民人均純收入2176元，城鄉(xiāng) 居民儲蓄存款余額166.82億元；科技、教育、旅游、衛(wèi)生、文化、體育、廣播、 電視、社會保障、新聞、

9、出版等事業(yè)都有新的發(fā)展，社會治安狀況良好。3 . 2、柳州房地產(chǎn)市場概況321、柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長圖一：柳州市二十年工業(yè)總產(chǎn)值增長柱狀圖全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價、億元）240.14298 373314215.0431.0574.53198019851990199520002002圖二：柳州市二十年固定資產(chǎn)增長柱狀圖全社會固定資產(chǎn)投資（億元）65241980 198519901995 2000 2002圖三：柳州市二十年城市居民收入變化城市居民人均可支配收入（元）792857404875151566819851990199520002002數(shù)據(jù)解析：一、柳州市進(jìn)入90年代以后

10、，工業(yè)總產(chǎn)值增長非常迅猛，最新數(shù)據(jù)顯示： 柳州市2003年的GDP達(dá)到327.81億元，增長13.2%，其中第二產(chǎn)業(yè)154.76 億元，增長17.2%，所占比例接近為47%。二、從圖二中可以看出固定資產(chǎn)投資的增長步伐與工業(yè)產(chǎn)值的增長是基本 一致的，而工業(yè)產(chǎn)值的增長要滯后一點，因為投資變成產(chǎn)值需要一定時間。柳州2002年的固定資產(chǎn)投資比2000年翻了一倍多，這部分投資的效果在2002年的工業(yè)總產(chǎn)值中還無法完全釋放，它必將在今后幾年逐步產(chǎn)生效應(yīng)。三、而工業(yè)的發(fā)展帶來職工收入增加，進(jìn)而刺激消費，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 增加的過程就還要滯后一些，這一點對比圖三城市居民可支配收入的增長狀況 可以看出。322、

11、柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析圖四：柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù)2002 年2001 年增幅完成投資14.9億元7.27億元105%施工面積303.1 萬 M2134.25萬 M2126%開工面積201.3萬 M277萬 M2161%竣工面積92.1 萬 M254.6萬 M269%售出面積105.3萬 M269.7萬 M251%售房合同金額14.3億元11.9億元20%售房收入12億元9.2億元30%平均售價1650/M21608/ M23%空置面積10.1 萬 M215.58萬 M2-36%1、上述數(shù)據(jù)顯示，2001、2002兩年間售出住宅175萬平方米，此間城

12、區(qū)人口增加了 22萬（2000年時為74萬，2002年時為96萬），相當(dāng)于新增人口每 人購買了 7.9個平方，市場的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。2000年人口普查時公布的人均居住面積為9.54平方米，對比同期公布的其它城市這是一個 很低的水平（北京16.5,廣州13.1，長沙10.4）。2、據(jù)了解，柳州現(xiàn)在二手房買賣與出租的市場并不十分火熱，這是因為柳州 這樣的城市沒有可供炒作的熱點，流動人口也不多，所以柳州人買房還是 以自住為主，投資性需求所占的比例很低。3、柳州市“十五”計劃中的市政基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)已全面啟動，城市面貌已經(jīng) 發(fā)生改天換地的變化，城市低矮危舊房屋比例較大，其成片拆遷所帶來的舊城改造

13、，使房地產(chǎn)業(yè)有了較大的發(fā)展空間。具體體現(xiàn)在兩個方面：（1）、舊房被拆除，現(xiàn)實的迫切的住房需求就出現(xiàn)了； （2）、貨幣補償?shù)牟疬w政策 使拆遷居民有了更多的選擇余地和購買能力。4、最后一點也是最重要的一點，近幾年柳州的工業(yè)企業(yè)通過大規(guī)模的固定資 產(chǎn)投資進(jìn)行改制改造，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，使這個歷史上的老工業(yè)基地生機勃 發(fā)。前面已經(jīng)分析過，最近幾年大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資必將在今后幾年逐 步產(chǎn)生效應(yīng)，而由于工業(yè)的發(fā)展使得職工收入增加，進(jìn)而刺激消費，帶動 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，因此，今后幾年住宅的消費有 實際的購買力支撐。3.3、項目市場優(yōu)勢大龍?zhí)秴^(qū)域新開發(fā)小區(qū)較少，老公房房齡都接近二十年左右，二

14、手房價格 目前在1800-2000元每平方左右。新建小區(qū)龍?zhí)稓W洲花園情況如下地理位置：魚峰區(qū)龍?zhí)堵?，靠近龍?zhí)豆珗@開發(fā)商：柳州市雋鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司配套設(shè)施：網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園、休閑活動點占地面積：21204.82平方米綠化率：48%總建筑面積:36850平方米，8棟六至七層建筑樓盤價格：均價2700元/平方米（毛坯、現(xiàn)樓）銷售電話：3171528本項目與龍?zhí)稓W洲花園相比起來，環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢更為明顯，而本項目多層住宅定價2700元/平方米，聯(lián)排別墅定價3000元/平方米，應(yīng)該說是具 有相當(dāng)?shù)母偁幜Φ?。第四章項目實施進(jìn)度4. 1項目工程實施進(jìn)度1. 2004年1月一2004

15、年10月，前期設(shè)計、報建及土地平整工作;2. 2004年11月一2006年9月，完成項目的建設(shè)；4. 2銷售實施計劃1. 2004年9月起開始進(jìn)行前期宣傳工作；2. 2005年3月至2006年9月完成住宅和商鋪的銷售；3. 確保項目所有銷售款項在2006年9月30日前全部回籠完畢。第五章投資分析5. 1投資估算1. 項目總投入：1789元/平方米X 226513平方米=4.05億元；2. 自有資金投資：不高于1.4億元人民幣；3. 投入起止時間：2004年1月至2005年3月；4. 其余建設(shè)資金全部由項目公司自籌解決。本項目從2004年1月開始發(fā)生現(xiàn)金支出，2004年12月累計凈現(xiàn)金支出達(dá) 到

16、最高值，為13414萬元，其中土地及土地平整費用支出11069萬元，占83%根據(jù)項目實施的進(jìn)度安排，在時間十分充裕的前提下，至2005年1月底，和佳公司四證辦理齊全，可向當(dāng)?shù)劂y行申請項目貸款。根據(jù)銀行提供項目總投 資30%乍為貸款投入的原則，本項目可獲得約 1億元的貸款。就貸款的事宜， 和一集團與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行進(jìn)行了大量的前期溝通工作，建行承諾在本項目四證齊全的條件下向項目公司發(fā)放1億元的貸款。2005年3月開始收取業(yè)主預(yù)訂商品房定金，預(yù)計到 2005年4月底，公司 不但收回全部先期現(xiàn)金支出，而且還產(chǎn)生現(xiàn)金凈流入1718萬元（前提是一億元開發(fā)貸款到位，如果不能到位，則正現(xiàn)金流出現(xiàn)于2005年8月

17、），項目投入現(xiàn)金流動周期為16個月。至2006年9月底，項目產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入為 20609 萬元，是項目自有投資的1.47倍，按月計算內(nèi)部收益率為8.24 %。詳細(xì)分析見附表。5. 2資本金和資金籌措本項目建設(shè)資金由項目法人提供 1.4億元作為資本金，其中已支出近 8000 多萬元。其余部分由項目法人自籌解決，主要通過銷售回籠和申請房地產(chǎn)開發(fā) 貸款。第六章財務(wù)效益初步分析6. 1營業(yè)收入預(yù)測龍?zhí)豆珗@項目多層住宅價格定為 2700元/平方米（可售面積為179600平方 米），聯(lián)排別墅價格定為3000元/平方米（可售面積為36300平方米），商業(yè)建 筑價格按平均4000元/平方米計算出售（可售面積為5000平方米），合計可獲 收入約6.14億元。6. 2營業(yè)利潤預(yù)測經(jīng)初步測算，本項目稅前利潤為 2.06億元。第七章結(jié)論本項目各方面手續(xù)較為完備，土地使用證已取得，截至2004年6月，已經(jīng)累計投入近8000多萬元，項目前期規(guī)劃設(shè)計與報建工作已經(jīng)開始。本項目地理位置絕佳，既享有交通便利的優(yōu)勢，又臨近柳州市省AAAA級風(fēng)景名勝-龍?zhí)豆珗@，地塊旁邊群山環(huán)繞，具有不可多得的山景、森林資源