大連金州七里地產(chǎn)項(xiàng)目前期咨詢報(bào)告141頁15M

1、大連市金州區(qū)七里項(xiàng)目大連市金州區(qū)七里項(xiàng)目 前期咨詢報(bào)告前期咨詢報(bào)告 2007年年3月月 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 城市閱讀城市閱讀 市場分析市場分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 競爭分析競爭分析 客戶分析客戶分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 地塊分析地塊分析 城市閱讀 金州區(qū)位金州區(qū)位 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 金州區(qū)金州區(qū) 市區(qū)市區(qū) 金州區(qū)金州區(qū) 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 旅順口區(qū)旅順口區(qū) 大連城市大連城市

2、“單核單核”特征仍很突出特征仍很突出 三區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)隔性很強(qiáng)三區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)隔性很強(qiáng) 市政交通改善逐步加強(qiáng)相互間聯(lián)系市政交通改善逐步加強(qiáng)相互間聯(lián)系 一個曾被一個曾被“大連人大連人”稱為稱為“農(nóng)村農(nóng)村”的新城區(qū)的新城區(qū) 主城區(qū)發(fā)展空間已經(jīng)嚴(yán)重不足，處于狹長主城區(qū)發(fā)展空間已經(jīng)嚴(yán)重不足，處于狹長 地帶、多山地形不利于主城區(qū)的大面積發(fā)展，地帶、多山地形不利于主城區(qū)的大面積發(fā)展， 城區(qū)的向外擴(kuò)張不可避免城區(qū)的向外擴(kuò)張不可避免 拓展至旅順口拓展至旅順口 重點(diǎn)發(fā)展重點(diǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 打造打造 金州區(qū)位金州區(qū)位 主市區(qū)主市區(qū) 金石灘金石灘 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 中心中心 雙雙d港港 大窯灣大窯灣

3、成熟就業(yè)區(qū)成熟就業(yè)區(qū) 就業(yè)擴(kuò)展區(qū)就業(yè)擴(kuò)展區(qū) 風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景旅游區(qū) 25km25km 新城區(qū)格局新城區(qū)格局 金州區(qū)金州區(qū) 金州向南連接市區(qū)和開發(fā)區(qū)，向北連接北三市，金州向南連接市區(qū)和開發(fā)區(qū)，向北連接北三市， 處于大大連空間格局的重要節(jié)點(diǎn)處于大大連空間格局的重要節(jié)點(diǎn) 戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)金州金州 戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)金州金州 0 50 100 150 200 250 300 350 20022003200420052006 290 億元 金州gdp增長狀況金州gdp增長狀況 經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，2006年年 比上年增長比上年增長24%，“十一十一 五五”規(guī)劃年均增速規(guī)劃年均增速16%， 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)2

4、010年經(jīng)濟(jì)總量再年經(jīng)濟(jì)總量再 造一個金州造一個金州 工業(yè)占主導(dǎo)，內(nèi)有金州經(jīng)濟(jì)工業(yè)占主導(dǎo)，內(nèi)有金州經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)、工業(yè)配套園等開發(fā)區(qū)、工業(yè)配套園等 目前正大力發(fā)展臨港工業(yè)園目前正大力發(fā)展臨港工業(yè)園 萬人萬人 戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)金州金州 金州全區(qū)人口金州全區(qū)人口50多萬，但大多分布在廣袤的鄉(xiāng)鎮(zhèn)多萬，但大多分布在廣袤的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 目前城區(qū)面積（目前城區(qū)面積（34k）相對全區(qū)（）相對全區(qū)（1024k ）很?。┖苄?城區(qū)人口約城區(qū)人口約20萬人萬人 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū) 東北區(qū)域性物流集散地東北區(qū)域性物流集散地 戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)金州金州 城區(qū)城區(qū) 以金州主城

5、區(qū)、三十里堡與石河分城區(qū)、登沙河分城區(qū)三個單元為以金州主城區(qū)、三十里堡與石河分城區(qū)、登沙河分城區(qū)三個單元為 重點(diǎn)，大力拓展城市發(fā)展空間，拉開城市發(fā)展的總體框架。以金州老城重點(diǎn)，大力拓展城市發(fā)展空間，拉開城市發(fā)展的總體框架。以金州老城 區(qū)為基礎(chǔ)，涵蓋二十里堡和大魏家，建設(shè)金州主城區(qū)。區(qū)為基礎(chǔ)，涵蓋二十里堡和大魏家，建設(shè)金州主城區(qū)。 戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)金州金州 當(dāng)前新城區(qū)中心當(dāng)前新城區(qū)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 建立于1984年10月，是國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個國家級開發(fā)區(qū)，享有 特殊優(yōu)惠政策； 大連開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與金石灘國家旅游度假區(qū)和出口加工 區(qū)在區(qū)劃、行政管理上已合并為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 大連開發(fā)

6、區(qū)規(guī)劃面積388平方公里，建成區(qū)面積56平方公里， 社 會總?cè)丝诠布s36萬。 在2002年5月零點(diǎn)公司對中國十大開發(fā)區(qū)所做的投資環(huán)境評價(jià)中， 大連開發(fā)區(qū)的軟環(huán)境指標(biāo)排名第一； 目前，在電子信息、生物醫(yī)藥、高效節(jié)能、光電機(jī)一體化、新材電子信息、生物醫(yī)藥、高效節(jié)能、光電機(jī)一體化、新材 料、環(huán)境保護(hù)料、環(huán)境保護(hù)六個高新技術(shù)領(lǐng)域形成了產(chǎn)業(yè)群體，并成為引領(lǐng)開 發(fā)區(qū)企業(yè)發(fā)展的重要力量。 開發(fā)區(qū)以占大連市7%的人口比例，創(chuàng)造了1/5的gdp產(chǎn)值，1/3的工業(yè)產(chǎn) 值，2/5的進(jìn)出口總額。 產(chǎn)業(yè)中心，大連經(jīng)濟(jì)重要增長極產(chǎn)業(yè)中心，大連經(jīng)濟(jì)重要增長極 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：工業(yè)中心、國際制造業(yè)基地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

7、：工業(yè)中心、國際制造業(yè)基地 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)得到有力開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)得到有力開發(fā) 十五期間，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速期，年均增長幅度達(dá) 到20%以上 十一五期間，計(jì)劃年均增長率平均達(dá)到27%，gdp產(chǎn) 值實(shí)現(xiàn)1300多億，產(chǎn)值規(guī)模將接近主城區(qū)。 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì) 第二產(chǎn)業(yè)主第二產(chǎn)業(yè)主 導(dǎo)地位導(dǎo)地位 外商投資企外商投資企 業(yè)為主業(yè)為主 制造型企業(yè)制造型企業(yè) 為主為主 外資制造外資制造 產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)鏈末端、外資經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈末端、外資經(jīng)濟(jì) 的封閉型，區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的封閉型，區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈 整合能力不強(qiáng)整合能力不強(qiáng) 利潤的掠奪性、收益留利潤的掠奪性、收益留 存比例過低存比例過低 本土經(jīng)濟(jì)

8、不足，高新技本土經(jīng)濟(jì)不足，高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)不足術(shù)產(chǎn)業(yè)不足 富豪階層不足富豪階層不足 中高端客群比例較低中高端客群比例較低 大量的基礎(chǔ)客源大量的基礎(chǔ)客源 外資制造型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使區(qū)域外資制造型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使區(qū)域gdpgdp的的 實(shí)際效益大幅縮水，對區(qū)域城市發(fā)展和實(shí)際效益大幅縮水，對區(qū)域城市發(fā)展和 地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 40004000 外籍人士外籍人士 近近2 2萬中高層級人才萬中高層級人才 4-54-5萬基層管理萬基層管理/ /技術(shù)技術(shù)/ /業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)人員 2525萬就業(yè)人口萬就業(yè)人口 開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)梯度 結(jié)論：金字塔型結(jié)構(gòu)，中高端客戶群的比例相對

9、較低，約為6-8%， 地產(chǎn)市場仍以大眾市場為主流 日韓人士為主 含企業(yè)中高層管理人員、 技術(shù)人員、公務(wù)人員、個 體私營業(yè)主、學(xué)校資深教 師等 企業(yè)白領(lǐng)和高級藍(lán)領(lǐng)，以 及各類小業(yè)主 以企業(yè)產(chǎn)業(yè)工人為主體 開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu) 開發(fā)區(qū)人口規(guī)劃開發(fā)區(qū)人口規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo) 地區(qū)生產(chǎn)總值：2010年達(dá)到1380億元，年均增長25%, 力爭實(shí)現(xiàn)30% 人口總數(shù)（居住人口）：2010年達(dá)到50萬人 5 5年內(nèi)增加年內(nèi)增加1414萬人萬人 開發(fā)區(qū)人口與港口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口與港口經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)模式經(jīng)濟(jì)模式 港口港口 物流物流 區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集 人口人口 增加增加 貿(mào)易貿(mào)易 各類社

10、會配 套服務(wù)設(shè)施 交通等配套 工程的實(shí)現(xiàn) 城市建設(shè)、城 市功能的實(shí)現(xiàn) 運(yùn)輸中心運(yùn)輸中心 運(yùn)輸中心運(yùn)輸中心 服務(wù)中心服務(wù)中心 國際物流國際物流 中心中心 面臨挑戰(zhàn)：環(huán)渤海區(qū)已形成大連、天津和青島三足鼎立的面臨挑戰(zhàn)：環(huán)渤海區(qū)已形成大連、天津和青島三足鼎立的 格局格局 1995年前，大連港貨物吞吐量遠(yuǎn)高于青島港、天津港，但其后兩 港迅速逼近并超過大連港 2002年大連港貨物吞吐量、集裝箱運(yùn)量等被其它兩港拋在后面 前期發(fā)展緩慢，進(jìn)前期發(fā)展緩慢，進(jìn) 入新世紀(jì)后發(fā)展迅入新世紀(jì)后發(fā)展迅 速速 發(fā)展滯后原因分析發(fā)展滯后原因分析 腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢 外貿(mào)吞吐量地位下降 東北腹地外貿(mào)進(jìn)出口值東北腹地外貿(mào)進(jìn)出口值

11、 9302年增幅不及全國年增幅不及全國 平均水平平均水平1/2 大連的腹地 天津的腹地 青島的腹地 山東省18.8% 河北省19.1% 東三省15.8% 1991-2003年間年間gdp年均增長率年均增長率 大連港口的潛力未充分發(fā)揮，城市的價(jià)值沒有得到完全實(shí)現(xiàn)大連港口的潛力未充分發(fā)揮，城市的價(jià)值沒有得到完全實(shí)現(xiàn) 2005年gdp（億元）腹地經(jīng)濟(jì) （gdp）2004 年數(shù)據(jù) 港口貨物吞吐 量（萬噸） 集裝箱吞吐量 （萬標(biāo)箱） 大連大連22501.5萬億萬億17062269 青島青島26951.8萬億萬億18700631 天津天津36632.1萬億萬億24069480 標(biāo)箱的吞吐標(biāo)箱的吞吐 量不足

12、量不足 大連港口尚有很大的發(fā)展?jié)摿Υ筮B港口尚有很大的發(fā)展?jié)摿?“振興東北振興東北”戰(zhàn)略讓腹地經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道；戰(zhàn)略讓腹地經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道； “東北亞國際航運(yùn)中心東北亞國際航運(yùn)中心”定位為大連港口發(fā)展提供契機(jī)。定位為大連港口發(fā)展提供契機(jī)。 大連港大連港大窯灣港大窯灣港 貨運(yùn)貨運(yùn) 轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移 單一工業(yè)區(qū)單一工業(yè)區(qū)混合功能區(qū)混合功能區(qū)復(fù)合型新市區(qū)復(fù)合型新市區(qū) 城市現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)發(fā)展大于城市發(fā)展，有新城市現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)發(fā)展大于城市發(fā)展，有新 城區(qū)的概念，實(shí)質(zhì)內(nèi)容尚不充分城區(qū)的概念，實(shí)質(zhì)內(nèi)容尚不充分 商務(wù)、商貿(mào)、產(chǎn)商務(wù)、商貿(mào)、產(chǎn) 業(yè)、居住在經(jīng)濟(jì)業(yè)、居住在經(jīng)濟(jì) 關(guān)系和用地關(guān)系關(guān)系和用地關(guān)系 的合理搭配的合理搭配 新城區(qū)

13、發(fā)展階段新城區(qū)發(fā)展階段 工業(yè)單一發(fā)展工業(yè)單一發(fā)展 5 5年一個周期年一個周期 新城區(qū)發(fā)展周期圖示新城區(qū)發(fā)展周期圖示 19841984 20002000 混合功能區(qū)混合功能區(qū) 2001200120052005 復(fù)合型新市區(qū)復(fù)合型新市區(qū) 2006200620102010 5 5年一個周期年一個周期 工業(yè)總量提升工業(yè)總量提升產(chǎn)業(yè)居住快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)居住快速發(fā)展商貿(mào)商務(wù)逐步發(fā)展商貿(mào)商務(wù)逐步發(fā)展 區(qū)域發(fā)展軸區(qū)域發(fā)展軸 198419842001200120102010 新城區(qū)發(fā)展難題新城區(qū)發(fā)展難題 商務(wù)商貿(mào)發(fā)展商務(wù)商貿(mào)發(fā)展 地理孤島地理孤島 經(jīng)濟(jì)孤島經(jīng)濟(jì)孤島 功能孤島功能孤島 獨(dú)立新城區(qū)獨(dú)立新城區(qū) 總體規(guī)劃在

14、總體規(guī)劃在7.1公里長的五一路兩側(cè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一個大型的、達(dá)公里長的五一路兩側(cè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一個大型的、達(dá) 到國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化建筑群。到國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化建筑群。 屆時，將有若干屆時，將有若干落戶商務(wù)區(qū)，還將有落戶商務(wù)區(qū)，還將有和超和超 高層辦公樓，其中松源集團(tuán)總部大廈高達(dá)高層辦公樓，其中松源集團(tuán)總部大廈高達(dá)180米，為金州第一高米，為金州第一高 度的標(biāo)志性建筑，還有度的標(biāo)志性建筑，還有及各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)坐及各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)坐 落其間，將有落其間，將有3萬人口在此區(qū)域居住和辦公。萬人口在此區(qū)域居住和辦公。 未來的五一路中央商務(wù)區(qū)將不僅成為金州的經(jīng)濟(jì)中心，更有望超未來的五一路中央商務(wù)區(qū)將不僅成為金州

15、的經(jīng)濟(jì)中心，更有望超 越金州的范疇，成為大連及至東北地區(qū)一個強(qiáng)有力的文化、時尚越金州的范疇，成為大連及至東北地區(qū)一個強(qiáng)有力的文化、時尚 的中心。的中心。 cbd規(guī)劃規(guī)劃 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 引進(jìn)更多的企業(yè)總部入駐 吸引更多各種服務(wù)性公司入駐 cbd規(guī)劃實(shí)施規(guī)劃實(shí)施 貿(mào)易/信息/金融/科技/人才/法律/文化等 cbd規(guī)劃實(shí)施現(xiàn)狀規(guī)劃實(shí)施現(xiàn)狀 中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（cbd） 中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（cbd） cbd總部基地，能帶來什么？總部基地，能帶來什么？ 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展前提條件總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展前提條件 大連至金州的快軌，是已建成運(yùn)營的大連至金石灘快軌大連至金州的快軌，是已建成運(yùn)營的大連至金石灘快軌3 3

16、號線的延伸。號線的延伸。 始自開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村，始自開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村，202202國道收費(fèi)站西側(cè)。國道收費(fèi)站西側(cè)。 途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、202202國道。國道。最晚于最晚于20082008年竣工。年竣工。 城市快軌拉近大連主城區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)之間的距離。城市快軌拉近大連主城區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)之間的距離。 金州交通金州交通 沈大高速公路沈大高速公路 五一路五一路 斯大林路斯大林路 輕軌輕軌 周水機(jī)場周水機(jī)場20km20km 距大連港距大連港30km30km 大窯灣港大窯灣港15km15km 金州交通金州交通 2005200

17、5年，大連年，大連新機(jī)場選址已經(jīng)新機(jī)場選址已經(jīng) 確定為金州灣地區(qū)確定為金州灣地區(qū)。 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20082008年新機(jī)場將可以開始年新機(jī)場將可以開始 填海建造，新機(jī)場期工程預(yù)填海建造，新機(jī)場期工程預(yù) 計(jì)將于計(jì)將于20132013年至年至20152015年完工并年完工并 啟用。啟用。 金州交通金州交通 大連市國際 機(jī)場新址 金州金州 開發(fā)區(qū) 青泥洼橋 南關(guān)嶺 大連未來火車 站新址 處于大大連處于大大連空間格局的重要節(jié)點(diǎn)空間格局的重要節(jié)點(diǎn)。 新城另一規(guī)劃商貿(mào)區(qū)新城另一規(guī)劃商貿(mào)區(qū) 小窯灣商貿(mào)區(qū)小窯灣商貿(mào)區(qū) 近鄰規(guī)劃近鄰規(guī)劃it產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園/光電產(chǎn)業(yè)園光電產(chǎn)業(yè)園 規(guī)劃規(guī)劃intel等高科技公司入駐等高科技

18、公司入駐 基礎(chǔ)條件嚴(yán)重不足基礎(chǔ)條件嚴(yán)重不足 金州城區(qū)發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向金渤海岸金州城區(qū)發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向金渤海岸 第第能級能級 第第能級能級 第第能級能級 第第能級能級 2005/12中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書 2003年，中山區(qū)提出建設(shè)中央商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)要狠抓年，中山區(qū)提出建設(shè)中央商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)要狠抓 “總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展的發(fā)展 “十一五十一五”期間，沙河口區(qū)將建不少于期間，沙河口區(qū)將建不少于10萬平米的總部大萬平米的總部大 廈，分布在我區(qū)的東、南、西、北部和星海灣、西安路廈，分布在我區(qū)的東、南、西、北部和星海灣、西安路 區(qū)域區(qū)域 五一路五一路cbd面臨競爭面臨競爭 總部基地層次

19、總部基地層次 主要結(jié)論主要結(jié)論 市場分析 大連整體市場大連整體市場 受宏觀調(diào)控影響，自受宏觀調(diào)控影響，自04 年住宅供應(yīng)下降，需求年住宅供應(yīng)下降，需求 仍持續(xù)增長仍持續(xù)增長 住宅價(jià)格持續(xù)攀升，住宅價(jià)格持續(xù)攀升，05 年漲幅達(dá)年漲幅達(dá)20% 06年有幾個月房價(jià)漲幅年有幾個月房價(jià)漲幅 列全國之首列全國之首 金州市場之于大連金州市場之于大連 總成交面積總成交面積552.5552.5萬萬 2006年年 金州市場之于大連金州市場之于大連 2006年大連各區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)指標(biāo)年大連各區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)指標(biāo) 金州各項(xiàng)指標(biāo)在全市中比重均在金州各項(xiàng)指標(biāo)在全市中比重均在10%以上以上 其中竣工面積份額達(dá)其中竣工面積

20、份額達(dá)16.8% 市中心可開發(fā)土地日益緊張，市中心可開發(fā)土地日益緊張，“北進(jìn)西拓北進(jìn)西拓”逐逐 步實(shí)施，發(fā)展?jié)摿鞠蚋示印⒔鹬輩^(qū)、旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)等城市步實(shí)施，發(fā)展?jié)摿鞠蚋示?、金州區(qū)、旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)等城市 外圍方向延伸外圍方向延伸 金州住宅市場在全市中的地位金州住宅市場在全市中的地位 中山區(qū)中山區(qū) 7000700090009000元元/ / 西崗區(qū)西崗區(qū) 6000600080008000元元/ / 沙河口區(qū)沙河口區(qū) 600060001000010000元元/ / 旅順口區(qū)旅順口區(qū) 3000300045004500元元/ / 甘井子區(qū)甘井子區(qū) 5000500065006500元元/

21、/ 金州區(qū)金州區(qū) 3500350050005000元元/ / 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 4500450060006000元元/ / 主城區(qū)主城區(qū) 金州商品房供求變動狀況金州商品房供求變動狀況 金州區(qū)整體市場金州區(qū)整體市場 50% 65% 金州區(qū)整體市場金州區(qū)整體市場 金州商品房供求變動狀況金州商品房供求變動狀況 56% 金州市場走向金州市場走向 10 “十一五十一五”所建設(shè)住宅可供所建設(shè)住宅可供14.7萬戶家庭居?。ú缓饲百彿考彝ィ?；萬戶家庭居?。ú缓饲百彿考彝ィ?； 以平均每戶家庭以平均每戶家庭3人計(jì)，共新增解決近人計(jì)，共新增解決近45萬人居住問題。而金州萬人居住問題。而金州 2010年人口規(guī)劃中非農(nóng)

22、人口僅年人口規(guī)劃中非農(nóng)人口僅36萬人！萬人！ 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 金州區(qū)金州區(qū) 灣里灣里 金石灘金石灘 金州市場走向金州市場走向 金州市場已非城區(qū)內(nèi)客源所能金州市場已非城區(qū)內(nèi)客源所能 支撐，市政交通改善及價(jià)格優(yōu)支撐，市政交通改善及價(jià)格優(yōu) 勢為其獲得開發(fā)區(qū)客源勢為其獲得開發(fā)區(qū)客源 金州市場走向金州市場走向 2007-2010年大連開發(fā)區(qū)商品房竣工量預(yù)測（單位：萬平方米） 0 50 100 150 200 250 300 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 竣工量140180220250 增長率16.7%28.6%22.2%13.6% 200720

23、0820092010 開發(fā)區(qū)目前已知的已批待建、未建、在售、未售開發(fā)區(qū)目前已知的已批待建、未建、在售、未售 項(xiàng)目總體量高達(dá)項(xiàng)目總體量高達(dá)1400萬方（含商業(yè)萬方（含商業(yè)/公建），競爭公建），競爭 激烈，房價(jià)年增長激烈，房價(jià)年增長20%的勢頭已難繼續(xù)的勢頭已難繼續(xù) 金州市場走向金州市場走向 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 金州金州 房價(jià)房價(jià) 房價(jià)房價(jià) 價(jià)格逼近會使金州區(qū)域價(jià)格價(jià)格逼近會使金州區(qū)域價(jià)格 優(yōu)勢減弱優(yōu)勢減弱 但開發(fā)區(qū)主要放量區(qū)域?yàn)闉I但開發(fā)區(qū)主要放量區(qū)域?yàn)闉I 海一帶，中高檔住宅區(qū)主要海一帶，中高檔住宅區(qū)主要 面向高端客群，客群區(qū)隔一面向高端客群，客群區(qū)隔一 定程度上保證了兩區(qū)房價(jià)差。定程度上保證了兩區(qū)房價(jià)

24、差。 套型面積套型面積90平米以平米以 下住房須占項(xiàng)目總下住房須占項(xiàng)目總 面積面積70以上以上 購房不足購房不足5年轉(zhuǎn)讓須年轉(zhuǎn)讓須 全額征收營業(yè)稅全額征收營業(yè)稅 抑制購房投機(jī)需求抑制購房投機(jī)需求 阻礙二三級市場聯(lián)動阻礙二三級市場聯(lián)動 中小戶型大比拼；中小戶型大比拼； 高檔大戶型住宅稀缺高檔大戶型住宅稀缺 當(dāng)前小戶型熱銷當(dāng)前小戶型熱銷 三級市場尚不活躍三級市場尚不活躍 大連整體市場大連整體市場金州市場金州市場 金州市場走向金州市場走向 九部委新政九部委新政 商品住宅最低購房款商品住宅最低購房款 1999年年2003年年2006年年6月月 主城區(qū)主城區(qū)70萬萬35萬萬80萬萬 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

25、 金石灘金石灘 40萬萬20萬萬50萬萬 金州區(qū)金州區(qū) 旅順口區(qū)旅順口區(qū) 20萬萬20萬萬30萬萬 拉大大連住房需求拉大大連住房需求 抬高大連住房價(jià)格抬高大連住房價(jià)格 20052005年，大連商品房購買客戶年，大連商品房購買客戶28%28%來自外地來自外地 金州市場走向金州市場走向 落戶政策落戶政策 金州市場走向總述金州市場走向總述 市場走向?qū)⑷Q于集中放量程度與基礎(chǔ)客層導(dǎo)入市場走向?qū)⑷Q于集中放量程度與基礎(chǔ)客層導(dǎo)入 力度之間的大比拼，若住宅建設(shè)規(guī)劃集中放量實(shí)力度之間的大比拼，若住宅建設(shè)規(guī)劃集中放量實(shí) 現(xiàn)，前景堪憂！現(xiàn)，前景堪憂！ 經(jīng)濟(jì)驅(qū)動經(jīng)濟(jì)驅(qū)動區(qū)域聯(lián)動區(qū)域聯(lián)動潛在供應(yīng)潛在供應(yīng) 金州房地產(chǎn)板

26、塊分布金州房地產(chǎn)板塊分布 舊城區(qū)舊城區(qū) 五一五一 路區(qū)路區(qū) 古城區(qū)古城區(qū) 中心區(qū)中心區(qū) 政治/商業(yè)中心，配套設(shè)施（商業(yè)、 交通、醫(yī)療、通訊等）比較完善， 高檔生活居住區(qū) 交通帶動板塊發(fā)展，快軌設(shè)有站點(diǎn)， 低價(jià)位房吸引大量中低層客群 鄰沈大高速出口和五一路主干道， 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)較早，但品質(zhì)不高 金州發(fā)展的另一方向，隨永安大街的 建設(shè)，本區(qū)將建設(shè)成為以人居和現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)為主體的新城區(qū)，產(chǎn)品以高層/ 小高層為主，中高檔是發(fā)展方向 金潤花園金潤花園 碧海尚城碧海尚城 東林世家東林世家 古城天下古城天下 文潤金宸文潤金宸 （陶然居）（陶然居） 本案本案 在售樓盤分布在售樓盤分布 在售樓盤基本信息在售樓盤

27、基本信息 樓盤名稱樓盤名稱 占地占地 面積面積 ( (公頃公頃) ) 建筑建筑 面積面積 ( (萬萬） 容積容積 率率 開發(fā)周期安排開發(fā)周期安排已開發(fā)建筑類型已開發(fā)建筑類型總套數(shù)總套數(shù) 已售已售 套數(shù)套數(shù) 銷售銷售 率率 月均月均 銷售銷售 生輝生輝 第一城第一城 8 818182.22.2 共共3 3期，期，1 1期期06/1106/11開盤，開盤， 二期將于二期將于07/0307/03開盤開盤 18f(18f(復(fù)式復(fù)式) )， 30f,15f,330f,15f,3棟棟 11f11f 65065056056086%86%186186 金信金信 陶然居陶然居 5 511112.22.206/0

28、806/08整體推出整體推出1212棟棟5f,45f,4棟棟18f18f1235123597597579%79%162162 金潤花園金潤花園80801001001.21.2 共共5 5期，期，1 1期期05/1005/10開盤，開盤， 2 2期期06/0306/03開盤，開盤， 3 3期預(yù)計(jì)期預(yù)計(jì)07/0407/04開盤開盤 多層（多層（6f6f） 30003000 (2(2期期) ) 2840284095%95%258258 碧海尚城碧海尚城5 523234.54.505/1105/11整體推出整體推出 1010棟高層（棟高層（20f-20f- 30f30f） 12961296115211

29、5289%89%7777 集品集品 東林世家東林世家 2.22.27.17.13.23.2 共共2 2期，期，1 1期期06/1006/10開盤，開盤， 2 2期預(yù)計(jì)期預(yù)計(jì)07/0407/04開盤開盤 13f,413f,4棟棟19f19f53753743543581%81%106106 連大連大 文潤金宸文潤金宸 191940402 2共共3 3期，期，1 1期期06/1206/12開盤開盤3 3棟棟7f7f，2 2棟棟11f11f26726724024090%90%120120 古城天下古城天下1 14 44 406/0906/09整體推出整體推出11f,16f11f,16f40240238

30、438496%96%7777 二房為主力，占市場供應(yīng)近二房為主力，占市場供應(yīng)近60%， 主力面積段為主力面積段為70-80以及以及90-100 三房次之，占市場供應(yīng)近三房次之，占市場供應(yīng)近20%， 面積分布相對分散，面積分布相對分散，130 左右較為集中左右較為集中 一房也占市場供應(yīng)一房也占市場供應(yīng)10%以上，以上， 主力面積段為主力面積段為60 以下以下 復(fù)式戶型比例較低，不計(jì)面積戶型等面積增加復(fù)式戶型比例較低，不計(jì)面積戶型等面積增加1房，房， 計(jì)面積戶型多超越一般戶型面積計(jì)面積戶型多超越一般戶型面積 供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 戶型 （ 40- 180） 60以 下 60- 69 70- 7

31、9 80- 89 90- 99 100- 109 110- 119 120- 129 130- 139 140- 149 150- 159 160 以上 總計(jì) 1r705152857 1r復(fù)式102102 2r80716141067213041164298 2r復(fù)式701787 2r復(fù)式 （計(jì)面） 2424 3r3035198170218532801241387 3r復(fù)式2635036412 4r150150 4r復(fù)式4040 4r復(fù)式 （計(jì)面） 1010 東林世 家平層 1515 總計(jì)1595791117607381339314170282532801501347382 在售樓盤供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)

32、在售樓盤供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 戶型 （ 40- 180） 60以 下 60- 69 70- 79 80- 89 90- 99 100- 109 110- 119 120- 129 130- 139 140- 149 150- 159 160 以上 總計(jì) 1r9.62.111.6 1r復(fù)式1.41.4 2r1.19.719.19.117.71.658.2 2r復(fù)式0.90.21.2 2r復(fù)式 （計(jì)面） 0.30.3 3r0.40.52.72.33.07.21.11.718.8 3r復(fù)式0.44.70.55.6 4r2.02.0 4r復(fù)式0.50.5 4r復(fù)式 (計(jì)面) 0.10.1 東林世 家平層 0.

33、20.2 總計(jì)0.213.012.323.810.018.14.32.33.87.21.12.01.8100 在售樓盤供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)（在售樓盤供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)（%） 戶型去化分析戶型去化分析 二房主力面積段以二房主力面積段以70-80去化最佳去化最佳 三房去化較好的戶型面積為三房去化較好的戶型面積為130左右，左右， 過大過小戶型銷售均不理想，超過過大過小戶型銷售均不理想，超過140 去化已相當(dāng)困難去化已相當(dāng)困難 二房去化整體優(yōu)于三房二房去化整體優(yōu)于三房 一房因面積小總價(jià)低也受到追捧一房因面積小總價(jià)低也受到追捧 復(fù)式小面積二房、三房去化良好復(fù)式小面積二房、三房去化良好 戶型去化分析戶型去化分析 復(fù)式

34、一房因多一衛(wèi)浪費(fèi)面積，加之一半全復(fù)式一房因多一衛(wèi)浪費(fèi)面積，加之一半全 北向戶型，具有抗性北向戶型，具有抗性 東林世家平層戶型位于底層或頂層，數(shù)量東林世家平層戶型位于底層或頂層，數(shù)量 少。底層小戶型；頂層金州最高，視野廣少。底層小戶型；頂層金州最高，視野廣 闊，大戶型吸引高端客戶，銷售良好闊，大戶型吸引高端客戶，銷售良好 剩余房源主要為大戶型，分布高樓層中，剩余房源主要為大戶型，分布高樓層中， 總價(jià)過高而滯銷總價(jià)過高而滯銷 戶型 (40- 180) 60以 下 60- 69 70- 79 80- 89 90- 99 100- 109 110- 119 120- 129 130- 139 140-

35、 149 150- 159 160 以上 總計(jì) 1r656151807 1r復(fù)式6666 2r80666136764711881044052 2r復(fù)式701686 2r復(fù)式 （計(jì)面） 2424 3r201513315618548755641115 3r復(fù)式2626325314 4r7070 4r復(fù)式3636 4r復(fù)式 （計(jì)面） 11 東林世 家平層 1515 總計(jì)15872859163069212032371562454875570656586 在售樓盤去化狀況在售樓盤去化狀況 戶型 (40- 180) 60以 下 60- 69 70- 79 80- 89 90- 99 100- 109 11

36、0- 119 120- 129 130- 139 140- 149 150- 159 160 以上 平均 1r93%99%94% 1r復(fù)式65%65% 2r100%93%97%96%91%90%94% 2r復(fù)式100%94%99% 2r復(fù)式 （計(jì)面） 100%100% 3r67%43%67%92%85%92%69%52%80% 3r復(fù)式100%75%69%76% 4r47%47% 4r復(fù)式90%90% 4r復(fù)式 （計(jì)面） 10%10% 東林世 家平層 100%100% 平均100%91%94%93%94%90%75%92%87%92%69%47%49%89% 在售樓盤去化狀況在售樓盤去化狀況

37、價(jià)格分析價(jià)格分析 板塊樓盤名稱起價(jià)均價(jià)主力總價(jià) 近開發(fā)區(qū)生輝第一城3800（復(fù)式6300）4500（復(fù)式6500）30-40萬 五一路區(qū) 陶然居開盤28003800（帶閣樓5300-5500）28-36萬 金潤花園2950330022-32萬 中心區(qū) 碧海尚城開盤3689元，目前4200460042-62萬 東林世家開盤5500，目前6000720050-58萬 舊城區(qū)文潤金宸開盤3600，目前3900400032-50萬 古城區(qū)古城天下開盤2800360018-26萬 中心區(qū)中心區(qū) 古城區(qū)古城區(qū) 舊城區(qū)舊城區(qū) 五一路區(qū)五一路區(qū) 近開發(fā)區(qū)近開發(fā)區(qū) ￥3600 ￥4000 ￥4600 ￥3300

38、 ￥4500 客戶來源分析客戶來源分析 中心區(qū)中心區(qū) 古城區(qū)古城區(qū) 舊城區(qū)舊城區(qū) 五一路區(qū)五一路區(qū) 近開發(fā)區(qū)近開發(fā)區(qū) 生輝第一城 30% 10% 陶然居 50% 30% 金潤花園 35% 30% 碧海尚城 30% 40% 東林世家 0%85% 古城天下 35% 50% 文潤金宸 17% 60% 開發(fā)區(qū)客源比例開發(fā)區(qū)客源比例 金州客源比例金州客源比例 產(chǎn)品分析 生輝第一城生輝第一城 蝶式錯落布局蝶式錯落布局 較大樓間距較大樓間距 朝向均好朝向均好 人車分流人車分流 花瓣型景觀平面花瓣型景觀平面 休閑運(yùn)動功能休閑運(yùn)動功能 中央核心景觀，入口水景中央核心景觀，入口水景 景觀設(shè)計(jì)保證一定均好性景觀設(shè)計(jì)

39、保證一定均好性 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 金信金信 陶然居陶然居 北高南低，行列排布北高南低，行列排布 北向臨五一路入口處設(shè)置水景（噴泉）北向臨五一路入口處設(shè)置水景（噴泉） 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 金潤花園金潤花園 產(chǎn)品概念不鮮明，曾用概產(chǎn)品概念不鮮明，曾用概 念：區(qū)域首席園林景觀念：區(qū)域首席園林景觀/人人 文社區(qū)文社區(qū)/生態(tài)住宅生態(tài)住宅 多個主題休閑廣場，運(yùn)動多個主題休閑廣場，運(yùn)動 休閑相結(jié)合休閑相結(jié)合 內(nèi)部規(guī)劃幼兒園內(nèi)部規(guī)劃幼兒園/小學(xué)小學(xué)/ 會所等會所等 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 小區(qū)北高南低，北側(cè)臨金州體育場設(shè)置小區(qū)北高南低，北側(cè)臨金州體育場設(shè)置30層高層，小區(qū)全面積底層設(shè)置層高層，

40、小區(qū)全面積底層設(shè)置 商業(yè)，景觀平臺置于二層。商業(yè)，景觀平臺置于二層。 休閑商業(yè)步行廣場自然導(dǎo)入小區(qū)入口；沿街商業(yè)退讓出休閑廣場空間，休閑商業(yè)步行廣場自然導(dǎo)入小區(qū)入口；沿街商業(yè)退讓出休閑廣場空間， 聚集人氣的同時豐富了商業(yè)立面形態(tài)，自然延長了商業(yè)沿街面。商業(yè)形聚集人氣的同時豐富了商業(yè)立面形態(tài)，自然延長了商業(yè)沿街面。商業(yè)形 態(tài)有方有圓，點(diǎn)面結(jié)合，強(qiáng)烈烘托商業(yè)氣氛。態(tài)有方有圓，點(diǎn)面結(jié)合，強(qiáng)烈烘托商業(yè)氣氛。 碧海尚城碧海尚城 景觀：中式園林景觀景觀：中式園林景觀 關(guān)鍵詞：商業(yè)關(guān)鍵詞：商業(yè)/創(chuàng)新創(chuàng)新/核心核心 打造首席國際化生活社區(qū)打造首席國際化生活社區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 引入大商新瑪特超市引入

41、大商新瑪特超市 會所與主體銜接會所與主體銜接 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 連大連大 文潤金宸文潤金宸 打造大連首席教育主題文化社區(qū)打造大連首席教育主題文化社區(qū) 建筑北高南低，北面高層圍合，建筑排布略有錯開建筑北高南低，北面高層圍合，建筑排布略有錯開 景觀均散，無明顯核心景觀均散，無明顯核心 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有博物館，幼兒園，小學(xué)，技能培訓(xùn)中心和文化一條街小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有博物館，幼兒園，小學(xué)，技能培訓(xùn)中心和文化一條街 無會所，各種不同功能的建筑分布在小區(qū)的不同位置。商業(yè)體量約無會所，各種不同功能的建筑分布在小區(qū)的不同位置。商業(yè)體量約1.5萬方萬方 部分實(shí)現(xiàn)人車分流部分實(shí)現(xiàn)人車分流 集品集品 東林世家東林世家

42、 外圈層沿邊走向布置高層外圈層沿邊走向布置高層 以獲得更大內(nèi)部面積，規(guī)劃中央核心景觀以獲得更大內(nèi)部面積，規(guī)劃中央核心景觀 產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品規(guī)劃分析 現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代簡潔 線條分明線條分明 明快的對比色明快的對比色 小高層主色調(diào)穩(wěn)重小高層主色調(diào)穩(wěn)重 頂部量白色對比明顯頂部量白色對比明顯 生輝第一城生輝第一城 建筑立面分析建筑立面分析 建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡潔建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡潔 線條分明線條分明 整個為淺色調(diào)整個為淺色調(diào) 金信金信 陶然居陶然居 建筑立面分析建筑立面分析 現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代簡潔 色彩明晰色彩明晰 采用面磚及涂料采用面磚及涂料 做工不夠細(xì)膩?zhàn)龉げ粔蚣?xì)膩 金潤花園金潤花園 主體風(fēng)格現(xiàn)代，底部注重與中式園主

43、體風(fēng)格現(xiàn)代，底部注重與中式園 林風(fēng)格銜接。林風(fēng)格銜接。 有頂部處理，立面細(xì)節(jié)瑣碎。有頂部處理，立面細(xì)節(jié)瑣碎。 色彩種類運(yùn)用較多，不夠協(xié)調(diào)。色彩種類運(yùn)用較多，不夠協(xié)調(diào)。 碧海尚城碧海尚城 建筑立面分析建筑立面分析 建筑立面分析建筑立面分析 現(xiàn)代簡潔，線條分明現(xiàn)代簡潔，線條分明 連大連大 文潤金宸文潤金宸 古城天下古城天下 集品集品 東林世家東林世家 戶型分析戶型分析 2/2/187m2 經(jīng)典戶型經(jīng)典戶型 南北通透南北通透 戶型方正實(shí)用戶型方正實(shí)用 1/1/158m2 戶型簡潔方正戶型簡潔方正 廳臥皆南向廳臥皆南向 生輝第一城生輝第一城 戶型分析戶型分析 2/1/165m2 總層高總層高5.3m

44、復(fù)式二層，買復(fù)式二層，買1贈贈1 三面采光三面采光 全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì) 270度轉(zhuǎn)角窗度轉(zhuǎn)角窗 2/1/144m2 全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì) 完全北向完全北向 戶型分析戶型分析 1/2/155m2 緊湊小戶型緊湊小戶型 廳臥全南向廳臥全南向 1/1/155m2 緊湊小戶型緊湊小戶型 南向臥室南向臥室 客廳采光欠佳客廳采光欠佳 金信金信 陶然居陶然居 戶型分析戶型分析 3/2/1106m2 全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì) 廳臥南向廳臥南向 面積偏大，書房實(shí)用價(jià)值不大面積偏大，書房實(shí)用價(jià)值不大 躍層（贈閣樓）躍層（贈閣樓）94+67m2 南北通透南北通透 全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì) 雖贈閣樓，面積不小，單價(jià)過高雖贈閣樓，面積不小，

45、單價(jià)過高 導(dǎo)致總價(jià)過高導(dǎo)致總價(jià)過高 戶型分析戶型分析 金潤花園金潤花園 經(jīng)典戶型經(jīng)典戶型 廳臥南向廳臥南向 戶型方正實(shí)用戶型方正實(shí)用 缺少公共交流空間缺少公共交流空間 3/2/2137m2 面積過大導(dǎo)致總價(jià)過高面積過大導(dǎo)致總價(jià)過高 戶型分析戶型分析 碧海尚城碧海尚城 soho公寓公寓46m2 方正實(shí)用方正實(shí)用 功能自由組合功能自由組合 存在北向及部分空間光線不足問題存在北向及部分空間光線不足問題 戶型分析戶型分析 3/2/2187m2 前后園林景觀前后園林景觀 起居室、弧形飄窗起居室、弧形飄窗 設(shè)傭人房設(shè)傭人房 面積過大面積過大 復(fù)式復(fù)式122m2 無贈送面積無贈送面積 相同面積損失可利用空間

46、相同面積損失可利用空間 窗口視角為老居民區(qū)窗口視角為老居民區(qū) 戶型分析戶型分析 loft63m2 總層高總層高5.3m 戶型方正戶型方正 設(shè)置飄窗設(shè)置飄窗 贈送上層面積贈送上層面積 loft82m2 面積大而無當(dāng)面積大而無當(dāng) 客廳空間處理不當(dāng)客廳空間處理不當(dāng) 集品集品 東林世家東林世家 戶型分析戶型分析 連大連大 文潤金宸文潤金宸 戶型緊湊合理戶型緊湊合理 面積小受歡迎面積小受歡迎 戶型面積偏大戶型面積偏大 衛(wèi)生間處陽臺浪費(fèi)衛(wèi)生間處陽臺浪費(fèi) 戶型分析戶型分析 子母房搭配設(shè)計(jì)子母房搭配設(shè)計(jì) 戶型面積控制較好戶型面積控制較好 空間過于緊湊，部分戶型客廳設(shè)置不合理空間過于緊湊，部分戶型客廳設(shè)置不合理

47、 古城天下古城天下 總體規(guī)劃規(guī)劃手法比較平實(shí)，理念缺乏力度 建筑設(shè)計(jì) 以現(xiàn)代風(fēng)格為主流，但手法較為簡單、缺乏細(xì)節(jié) 處理 戶型設(shè)計(jì) 缺少附加值，缺乏亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新不足，少有的 創(chuàng)新產(chǎn)品思考不足 區(qū)域樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平普通，本案在產(chǎn)品方面有很大的提升區(qū)域樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平普通，本案在產(chǎn)品方面有很大的提升 空間?？臻g。 綜述綜述 競爭分析 樓盤名稱 占地面積 （公頃） 建筑面積 （萬平米） 容積率 未來供應(yīng)量 （萬平米） 生輝第一城8182.211 金信陶然居5112.22 金潤花園801001.250 碧海尚城5234.52 集品東林世家2.27.13.23 連大文潤金宸1940232 古城天下144

48、0 在售樓盤未來供應(yīng)量在售樓盤未來供應(yīng)量 在售樓盤未來供應(yīng)重點(diǎn)集中在金潤花園、文潤金宸在售樓盤未來供應(yīng)重點(diǎn)集中在金潤花園、文潤金宸 競爭分析競爭分析 本案金潤花園 一路之隔一路之隔 區(qū)位相近區(qū)位相近 百萬大盤，造城百萬大盤，造城 容積率低，可選產(chǎn)品多樣容積率低，可選產(chǎn)品多樣 品質(zhì)感較差，施工粗糙品質(zhì)感較差，施工粗糙 價(jià)格優(yōu)勢，低價(jià)取勝價(jià)格優(yōu)勢，低價(jià)取勝 容積率高，可選產(chǎn)品有限容積率高，可選產(chǎn)品有限 競爭分析競爭分析 本案文潤金宸 舊城區(qū)，配套齊全舊城區(qū)，配套齊全 規(guī)劃圖書館規(guī)劃圖書館/博物館博物館/文化街文化街 大戶型較多，總價(jià)偏高大戶型較多，總價(jià)偏高 依托五一路依托五一路/快軌快軌 區(qū)位接受

49、金州與開發(fā)區(qū)兩個方向區(qū)位接受金州與開發(fā)區(qū)兩個方向 區(qū)位金州本地人偏愛區(qū)位金州本地人偏愛 未來競爭未來競爭 五一路東段五一路東段06-07計(jì)劃計(jì)劃 開發(fā)地塊住宅建筑面積開發(fā)地塊住宅建筑面積 近近93萬方萬方 計(jì)劃開發(fā)地塊大部分占計(jì)劃開發(fā)地塊大部分占 地面積不足地面積不足10萬方萬方 部分地塊容積率偏低部分地塊容積率偏低 本案本案 地塊分類地塊名稱地塊性質(zhì)用地面積容積率總面積公建住宅 五 一 路 東 段 2006 w4a商業(yè)24104248208482000 w5商業(yè)293832.4475695716950 w6商住6598121319627625651706 w7住宅657001.5710314

50、91390689273 w8住宅723000.8863624063624 w10住宅837000.650220050220 w12住宅699000.855920055920 w15商住308001.8523601570836652 w16a商住41000282000820000 w17住宅1000001.751750154360170655 五 一 路 東 段 2007 w1商住570001.5855002565059850 w2住宅269001.540350100039350 w3住宅184001.527600200025600 w4b住宅24543249086049086 w11住宅541

51、000.632460032460 w16b商住120176224035296141144211 w13住宅363000.829040029040 w14商住80002.520000200000 銀具廠周邊商住19900239800995029850 合計(jì)9481871402341466866927497 08-10年供地將主要集年供地將主要集 中金渤海岸及城區(qū)北部中金渤海岸及城區(qū)北部 與本案競爭關(guān)系不大與本案競爭關(guān)系不大 未來競爭未來競爭 濱海板塊濱海板塊 金州板塊金州板塊 金石灘金石灘 金馬路板塊金馬路板塊 灣里灣里 開發(fā)區(qū)就業(yè)中心區(qū)開發(fā)區(qū)就業(yè)中心區(qū)客源地客源地 本地消化本地消化 居住遷移居

52、住遷移 居住遷移居住遷移 區(qū)域外競爭格局區(qū)域外競爭格局 價(jià)格區(qū)間：4500-6000元/ 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力是經(jīng)濟(jì)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)實(shí)力。 房地產(chǎn)的真正啟動期在2001年，目前開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)模 式已經(jīng)由勞動力密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，鼓勵吸引 高級人才及落戶政策，招商力度大，就業(yè)機(jī)會多，吸 引了大量的外地就業(yè)人口進(jìn)駐，再加上30萬人的人口 規(guī)模，支撐了開發(fā)區(qū)樓市強(qiáng)勁的購買力，刺激了區(qū)域 房價(jià)的快速上漲，目前，開發(fā)區(qū)屬于大連新城區(qū)中房 價(jià)最高的區(qū)域。 近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊 競爭板塊 濱海板塊 灣里 板塊 重點(diǎn)競爭板塊 金石 灘 競爭板塊 近期開發(fā)板塊近期開發(fā)板塊- -海濱路板塊海濱路板塊競爭板塊

53、競爭板塊 發(fā)展歷程：發(fā)展歷程：該板塊作為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地段， 其房地產(chǎn)開發(fā)比較早，該板塊憑借臨海的優(yōu)勢作為項(xiàng)目 主要賣點(diǎn)之一，大部分項(xiàng)目定位于高檔、中高檔，個別 項(xiàng)目園區(qū)景觀、戶型設(shè)計(jì)比較好。 現(xiàn)狀及趨勢：現(xiàn)狀及趨勢：該區(qū)域有較大的土地供房地產(chǎn)開發(fā)，主要 為小孤山項(xiàng)目：據(jù)了解該項(xiàng)目很早已經(jīng)立項(xiàng)，項(xiàng)目規(guī)劃 方案已報(bào)等待審批。預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目商品房在年底之前上 市可能性比較大，不排除由于政府內(nèi)部原因?qū)е略擁?xiàng)目 開發(fā)的商品房無法在今年上市。 紅星村項(xiàng)目，該項(xiàng)目與南部濱海社區(qū)的規(guī)劃方案一起被 區(qū)規(guī)劃局初步定稿，同時該項(xiàng)目也面臨著工程量大、土 地“掛牌”等問題。估計(jì)，該項(xiàng)目屬于未來兩三年后開 發(fā)的土

54、地。 總結(jié)：總結(jié)：海濱路板塊所轄的房地產(chǎn)項(xiàng)目依靠得天獨(dú)厚的地 理位置及優(yōu)越的自然環(huán)境，決定了大部分項(xiàng)目定位于中 高檔以上的產(chǎn)品，不排除存在中檔及中檔偏低的產(chǎn)品出 現(xiàn)（比如去年的綠洲半島二期產(chǎn)品）。 重點(diǎn)競爭：小孤山重點(diǎn)競爭：小孤山9 9家項(xiàng)目家項(xiàng)目 濱海板塊 近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊 開發(fā)商開發(fā)商進(jìn)度狀況進(jìn)度狀況占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率建筑形式建筑形式 開建集團(tuán)規(guī)劃方案報(bào)批中12.3227.84 2.26 小高層、高層 天潤 案名：水御蘭庭 11月9日開盤，起價(jià)4580元/ 1.53.92.60 小高層，高層 海富花園 案名：海富花園。 工程進(jìn)度：土石方工程，前四證已齊全；

55、若工程 進(jìn)度順利，預(yù)計(jì)12月中旬可獲預(yù)售許可證。 6.3816.33 2.56 小高層、高層 光伸6.8619.142.79高層 志廣1.23.5762.98高層 世元 案名：東庭印象。 工程進(jìn)度：樁基礎(chǔ)，前四證已齊全；若工程進(jìn)度 順利，預(yù)計(jì)明年3、4月左右開始銷售。 項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由4棟建筑組成，2棟21層、1棟 28層、1棟11層。住宅建筑面積3.7萬平方米，規(guī) 劃戶數(shù)401戶。 1.374.47 3.26 小高層、高層 廣隆 案名：廣隆文華園。 工程進(jìn)度：1、2號樓樁基礎(chǔ)。 項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由七棟建筑組成 37.172.39 高層 九龍灣2.1 5.722.68 高層 欣怡 案名：欣怡花園

56、。 工程進(jìn)度：箱型基礎(chǔ)底板；未定價(jià) 項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由三棟建筑組成，分別為10、15 、26層。 3.36小高層、高層 小孤山小孤山9家項(xiàng)目一覽家項(xiàng)目一覽 總建筑面積近總建筑面積近90萬方萬方 以小盤為主以小盤為主 價(jià)格戰(zhàn)不可避免價(jià)格戰(zhàn)不可避免 近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊 近期開發(fā)板塊近期開發(fā)板塊- -灣里板塊灣里板塊重點(diǎn)重點(diǎn)競爭板塊競爭板塊 相對于開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的樓盤來說，高城山的位 置更為偏僻，主要開發(fā)區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)與雙d 港的中間位置。因此該區(qū)域開發(fā)樓盤主要為 低價(jià)、面積從60-120左右的適中戶型面積為 主，價(jià)格相對較低，樓盤規(guī)模較大。代表樓 盤有金灣新城、東城天下等。 發(fā)展歷程：發(fā)展歷程：從2

57、002年隨著金灣新城1期開盤，到2005年下半年東城天下一期及金灣新 城b區(qū)1期的開盤，灣里板塊經(jīng)歷近四年的發(fā)展，該板塊的房價(jià)、項(xiàng)目品質(zhì)、消費(fèi)者認(rèn) 知度也隨著逐步的提高。 現(xiàn)狀及趨勢：現(xiàn)狀及趨勢：目前，灣里板塊主要項(xiàng)目為東城天下及金灣新城兩個項(xiàng)目。雖同屬一 個板塊，但兩個項(xiàng)目在項(xiàng)目定位、園區(qū)規(guī)劃、客戶群定位及物業(yè)管理方面有著明顯的 區(qū)別。金灣新城雖然在項(xiàng)目品質(zhì)方面較東城有一定的差距，但是隨著東城的熱銷也帶 動其銷售，加上其項(xiàng)目在售價(jià)方面偏低，吸引了大批中低收入的消費(fèi)群體。 進(jìn)入2006年，隨著東城天下3000套房源入市及金灣新城約10萬平方米的開發(fā)量。灣里 板塊，可供入市的房源 “相當(dāng)?shù)亍背渥?/p>

58、。同時，該板塊未來幾年發(fā)展的“后勁”不 足；主要隨著今年東城二三期及金灣新城的開發(fā)完畢，該區(qū)域用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地 儲備明顯不足。 典型樓盤：東城天下典型樓盤：東城天下 灣里板塊 開發(fā)模式：開發(fā)模式：整體開發(fā)，大盤銷售 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：二期近3000套，30萬建筑面積 物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：小高層和高層 供應(yīng)戶型：供應(yīng)戶型：二房占主導(dǎo)地位，二三房配比達(dá)到3：2；二房面積在90-100平 方；三房面積在110-120平方;三期4258 小戶型 價(jià)格：價(jià)格：二期銷售均價(jià)已達(dá)4200元/。 銷售情況銷售情況: :一期一個月銷售1000套，開發(fā)區(qū)缺乏同檔次物業(yè)，金灣新城的 品質(zhì)偏低。 一期客戶比例一

59、期客戶比例：75%開發(fā)區(qū)客戶，10-15%長線投資客，10%養(yǎng)老客戶，不到 5%市區(qū)客戶 金石灘屬于國家金石灘屬于國家4a級度假區(qū)，區(qū)域級度假區(qū)，區(qū)域 存在較多老別墅，空置率很高，甚至已存在較多老別墅，空置率很高，甚至已 經(jīng)接近荒廢。但目前除王子莊園等別墅經(jīng)接近荒廢。但目前除王子莊園等別墅 項(xiàng)目外，也出現(xiàn)一些中低檔樓盤，如龍項(xiàng)目外，也出現(xiàn)一些中低檔樓盤，如龍 山花園、金海人家等。山花園、金海人家等。 金石灘板塊：別墅區(qū)金石灘板塊：別墅區(qū) 當(dāng)前金石灘客戶主要來自東三省等外省市，高檔樓盤客戶當(dāng)前金石灘客戶主要來自東三省等外省市，高檔樓盤客戶 投資度假，中低檔樓盤客戶退休養(yǎng)老。開發(fā)區(qū)價(jià)格擠壓以及投資

60、度假，中低檔樓盤客戶退休養(yǎng)老。開發(fā)區(qū)價(jià)格擠壓以及 金石灘的好的空氣環(huán)境，也造成部分客源選擇金石灘。金石灘的好的空氣環(huán)境，也造成部分客源選擇金石灘。 近期魯能集團(tuán)近近期魯能集團(tuán)近300萬方項(xiàng)目將啟動該大型生態(tài)板塊。萬方項(xiàng)目將啟動該大型生態(tài)板塊。 配套充足配套充足 景景 觀觀 優(yōu)優(yōu) 勢勢 濱海板塊 灣里板塊 交通便利交通便利 人人 氣氣 聚聚 集集 濱海板塊 金石灘 灣里板塊 競爭主要因素對比競爭主要因素對比 金石灘 本案 本案 合理規(guī)劃合理規(guī)劃相對大的規(guī)模提供了條件相對大的規(guī)模提供了條件 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)碛凶兓瘎?chuàng)新空間擁有變化創(chuàng)新空間 景觀挖掘景觀挖掘景觀設(shè)計(jì)及大黑山宣傳景觀設(shè)計(jì)及大黑山宣傳