步行街德克士嘉年華餐廳可行性研究報(bào)告(doc13)

1、、項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：煙大步行街德克士嘉年華餐廳承辦單位；德克士食品開發(fā)有限公司與加盟業(yè)主項(xiàng)目地址：煙臺(tái)大學(xué)步行街 XX號(hào)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運(yùn)而生，并且逐步受到全世界人們的青睞。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進(jìn)入中國，在中國也異彩紛呈，大有鋪更多管理資料在連鎖餐飲服務(wù)行業(yè)大全光盤hr ip?二 t H. disk(1 和nili中用口in 詣h l 訓(xùn):w天蓋地之勢。快餐發(fā)展之快，以致于1997年9月24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了中國快餐業(yè)發(fā)展綱要，其中快餐的定義是：為了消費(fèi)者提供日常基本生 活需求服務(wù)的大眾化餐飲，具有以下特點(diǎn)：制造快捷，食用便利，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，營養(yǎng)均衡，服務(wù)簡便，價(jià)

2、格低廉?？觳推髽I(yè)即包括以標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化和連鎖經(jīng)營為主要特征的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也包括以手工操作、現(xiàn)場加工和單店經(jīng)營為主的傳統(tǒng)式快餐企業(yè)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)岀了越來越強(qiáng)勁的生命力本項(xiàng)目所在地?zé)熍_(tái)大學(xué)步行街，發(fā)展環(huán)境良好，毗鄰三大高校，加上住宅小區(qū)，技術(shù)學(xué)院，初高中等，總?cè)藬?shù)在10萬左右，該區(qū)域水、電、交通、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、餐廳概況面積為300就，上下兩層各150就，租金為20萬元/年。該項(xiàng)目期暫定 5年，5年后根據(jù)實(shí)際情況 再做繼續(xù)投資可行性研究。地址是煙大步行街，人流量平常約10000人/日，節(jié)假約15000人/日。2、項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)展情況德克士餐廳于2011

3、年1月1日正式與德克士食品開發(fā)有限公司簽約。在此之前，煙臺(tái)已經(jīng)有了一家 租金，辦好證件，然后進(jìn)行裝修，月底前竣工，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中 包括設(shè)計(jì)費(fèi)、招牌費(fèi)用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游樂區(qū)等。員工培訓(xùn)一 個(gè)月，1月底進(jìn)原材料，做好開業(yè)準(zhǔn)備。 2月1日正式開業(yè)。3、總投資估算及資金來源（1）建設(shè)總投資估算及資金來源經(jīng)調(diào)查德克士新廚房設(shè)備價(jià)值68萬，由于該項(xiàng)目期5年，故購買二手廚房設(shè)備，價(jià)值 20萬，其他設(shè)備有電動(dòng)車2部，價(jià)值0.25萬/輛，殘值率5%，音響3個(gè)，空調(diào)2部，價(jià)值共1.5萬，殘值率5%，桌椅 價(jià)值共2.5萬，殘值率1%.，電腦及

4、相關(guān)電子儀器共0.5萬，殘值率3%，其他項(xiàng)目均無殘值；加盟費(fèi)為20萬/5年；裝修20萬；開辦費(fèi)5萬，其中開店前人事費(fèi)用 2萬、證照費(fèi)1萬、開店廣告、促銷以及其他 開辦費(fèi)用2萬?？偣?0萬，資金來源：自有資金 30萬，貸款70萬，其中的40萬用于建設(shè)投資。（2）流動(dòng)資金估算及資金來源原材料主要包括食品，油，料，包裝盒，發(fā)票，塑料袋等共7萬/月；應(yīng)付賬款為水電費(fèi)、管理費(fèi)等共0.4萬/月；職工包括：經(jīng)理1名，月薪5000元，財(cái)務(wù)主管1人，月薪3000元，策劃1人，月薪3000元, 廚房職工6人，月薪1500元，前臺(tái)3人，月薪1000元，零工2人，負(fù)責(zé)送餐，接貨，衛(wèi)生打掃等，月薪 1000元，支付職工

5、薪酬共2.5萬；現(xiàn)金1000元；租金年初一次性支付， 年租20萬。共計(jì)流動(dòng)資金30 萬, 全部來自貸款?？偼顿Y如表1 :表1.建設(shè)項(xiàng)目總投資投資序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目估算價(jià)值建設(shè)1固定資產(chǎn)45萬投資1.1裝飾裝修工程共20萬。包括設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝1.2設(shè)備購置25萬1.2.1加工設(shè)備20萬1.2.2其他設(shè)備5萬2無形資產(chǎn)20萬2.1加盟費(fèi)德克士餐廳加盟金為 20萬/5年。3其他資產(chǎn)5萬3.1開辦費(fèi)共5萬元。包括開店前人事費(fèi)用、證照費(fèi)、開店廣告費(fèi)以及其他開辦費(fèi)用。A合計(jì) A=1+2+370萬流動(dòng)資產(chǎn)1租金20萬/年2原材料7萬3其他費(fèi)用(水電費(fèi))0.4萬4應(yīng)付職

6、工薪酬2.5萬5現(xiàn)金0.1萬B合計(jì) B=1+2+3+4+530萬項(xiàng)目投資C合計(jì)C=A+B100萬4、產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算依據(jù)(1 )固定資產(chǎn)按平均年限法折舊，折舊年限5年;(2 )經(jīng)營成本=原材料+工資+修理費(fèi)+其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括租金、廣告費(fèi)(每年交給德克士公司,占銷售收入的1%）、權(quán)利金（每年交給德克士技術(shù)及專利的費(fèi)用，占銷售收入的9% ）及水電管理費(fèi)，其中原材料從2月初開始訂購，工資從 1月開始發(fā)放，修理費(fèi)取折舊的50% ；（3）銷售收入為15 25萬/月。淡季為冬季，原材料 7萬/月，銷售收入20萬/月；中等為春秋季節(jié)，原材料 9萬/月，銷售收入22萬/月;旺季為夏季，原材料11萬

7、/月，銷售收入25萬/月。第一個(gè)月銷售收入為零。（5 ）銷售稅金及附加 =營業(yè)費(fèi)（5%）+城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）+教育費(fèi)附加（3%），企業(yè)所得稅稅 率為33% ；（6 ）貸款利率 5.4%，在中國銀行貸款，1 3年內(nèi)還清。（7）基準(zhǔn)收益率選定的基本原則是：1 ）以貸款籌措資金時(shí)，投資的基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款的利率；2）根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款利率的3-5%左右為宜；3）實(shí)踐中通常選取值為8-12%?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率的確定：i0=（1+i1） X（1 + i2） x（1+i3） - 1 V1+i2+i3=12%行業(yè)評(píng)價(jià)收益率i仁8%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要求收益率i2=3%，通貨膨脹率 i3=1%。三、財(cái)

8、務(wù)評(píng)價(jià)1、年銷售收入和年銷售稅金及附加估算（1 ）銷售收入為16 24萬/月：淡季為冬季，原材料7萬/月，銷售收入16萬/月；中等為春秋季節(jié)，原材料 9萬/月，銷售收入21萬/月;旺季為夏季，原材料11萬/月，銷售收入24萬/月其中第一個(gè)月銷售收入為零。第二個(gè)月初開始正式營業(yè)。(2) 銷售收入：第一年16 x 2+21 x 6+24 x 3=230 萬元其它年16 x 3+21 x 6+24 x 3=246 萬元(3) 銷售稅金及附加：第一年230 x 5%+230 x 5% x 7%+230 x 5%x 3%=12.65萬元其它年246 x 5%+246 x 5% x 7%+246 x 5%

9、x 3%=13.53萬元2、總成本估算(1 )按照生產(chǎn)要素法估算總成本費(fèi)用，編制總成本費(fèi)用的估算表2:表2.總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451經(jīng)營成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料費(fèi)1011081081081081.2工資及福利費(fèi)30303030301.3修理費(fèi)4.194.194.194.194.191.4其他費(fèi)用(租金、水電費(fèi)等)26.0026.0026.0026.0026.002折舊費(fèi)8.398.398.398.398.39序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123453攤銷費(fèi)555554利息支岀3.782.410.735總成本費(fèi)用合計(jì)178.3618

10、3.99182.31181.58181.58(2)成本估算說明如下:第一年7 x 2+9 x 6+11 x 3=101 萬元其它年7 x 3+9 x 6+11 x 3=108 萬元2) 工資及福利：2.5 x 12=30 萬元更多管理資料在0 722 CN連鎖餐飲服務(wù)行業(yè)大全光盤1)原材料費(fèi)用:3) 修理費(fèi)為折舊費(fèi)用的50%tpm 二 12 mlisL: disk誡口iIif制nm diH盤:gi4) 其他費(fèi)用：租金 20萬元，水電費(fèi)0.4萬/月，現(xiàn)金0.1萬/月，總其他費(fèi)用：20+( 0.4+0.1 )x 12=26萬元5) 折舊費(fèi)如表3:表3.固定資產(chǎn)殘值率及折舊額單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)凈

11、殘值率/%折舊年限年折舊率/%年折舊額1固定投資455年8.3871.1裝飾裝修工程20219.63.8421.2設(shè)備254.5451.2.1加工設(shè)備20519.03.6101.2.2其他設(shè)備0.935122.1電動(dòng)車0.5519.00.090122.2音響0.3519.00.0541.2.2.3空調(diào)1.2519.00.2171.2.2.4桌椅2.5219.60.4801.2.2.5電腦0.5319.40.0946）無形及遞延資產(chǎn)年攤銷費(fèi)用如表4 :表4.無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目攤銷年限/原值計(jì)算期/年年123451無形資產(chǎn)5201.1攤銷444441.2凈值16128402遞

12、延資產(chǎn)（開辦費(fèi)）552.1攤銷111112.2凈值432103無形及遞延資產(chǎn)合計(jì)5253.1攤銷555553.2凈值201510507）借款利息本項(xiàng)目從中國銀行貸款，70萬人民幣，貸款期1-3年，貸款利率為5.4%，按最大還款能力還款。借款還本付息計(jì)算如表 5序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451借款1.1年初借款本息余額44.6213.321.2本年借款70.001.3本年借款應(yīng)計(jì)利息3.782.410.721.4本年還本付息29.1633.7114.04其中：還本25.3831.3013.32付息3.782.410.721.5年末本息余額44.6213.320.002還本資金來源25.3831.303

13、2.56序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123452.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤11.9917.9119.182.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷13.3913.3913.392.3償還本金后余額0019.24表5.長期借款還本付息計(jì)算單位：萬元長期借款還款期為：2+13.32/32.56=2.42 年3利潤總額及分配利潤總額及分配如表 6。利潤總額正常年為19.62萬元。所得稅按利潤總額的33%計(jì)取。廣告費(fèi)及權(quán)利金占銷售收入的10%，上繳給德克士總公司表6.利潤總額及分配表單位：萬元序項(xiàng)目計(jì)算期號(hào)123451產(chǎn)品銷售收入230.00246.00246.00246.00246.002銷售稅金及附加12.7713.

14、6513.6513.6513.653廣告費(fèi)及權(quán)利金/10%23.0024.6024.6024.6024.604總成本費(fèi)用178.36183.99182.31181.58181.585利潤總額15.8723.7525.4426.1726.176所得稅3.975.946.366.546.547凈利潤11.9117.8119.0819.6219.628未分配利潤11.9117.8119.0819.6219.624.財(cái)務(wù)盈利能力分析（1 ）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見表7,根據(jù)表7計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR ）為23%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為30.54萬元，所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 30

15、%， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為49萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。所得稅后投資回收期為 3.1年，這表明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。表7、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期/年末0123451現(xiàn)金流入230.00246.00246.00246.00281.071.1銷售收入230.00246.00246.00246.00246.001.2回收固定資產(chǎn)余值3.071.3回收流動(dòng)資金32.002現(xiàn)金流岀100202.93212.38212.81212.99212.992.1建設(shè)投資702.2流動(dòng)資金302.00

16、2.3經(jīng)營成本161.19168.19168.19168.19168.192.4廣告費(fèi)及權(quán)利金/10%23.0024.6024.6024.6024.602.5銷售稅金及附加12.7713.6513.6513.6513.652.6所得稅3.975.946.366.546.543凈現(xiàn)金流量（1-2 ）-10027.0733.6233.1933.0168.084累計(jì)凈現(xiàn)金流量-100-72.93-39.31-6.1226.8994.975所得稅前凈現(xiàn)金流量-10031.0439.5539.5539.5574.626累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-100-68.96-29.4110.1549.70124.32

17、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）3023項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（212%）30.5449.00項(xiàng)目投資回收期（年）2.53.1計(jì)算指標(biāo)：所得稅前所得稅后（2）自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見表 8。根據(jù)表8計(jì)算以下指標(biāo):自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 30% ；自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為22.32萬元表&自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期/年末0123451現(xiàn)金流入230246246246249.17序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期/年末0123451.1銷售收入2302462462462461.2回收固定資產(chǎn)余值3.071.3回收流動(dòng)資金322現(xiàn)金流岀30230246227.04212.99212.992.1自有資金302.

18、2借款本金償還25.2931.2013.512.3借款利息支付3.782.410.732.4經(jīng)營成本161.19168.19168.19168.19168.192.5廣告費(fèi)及權(quán)利金2324.624.624.624.62.6銷售稅金及附加12.7713.6513.6513.6513.652.7所得稅3.975.946.366.546.543凈現(xiàn)金流量（1-2 ）-300018.9633.0136.18計(jì)算指標(biāo)：資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）30資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12% ）22.323、根據(jù)利潤及利潤分配表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算以下指標(biāo)投資利潤率=年利潤總額*總資金x 100%=26.17 TOO=2

19、6.17%投資利稅率=年利稅總額*總資金x 100%=(26.17+13.65 )*100=39.82%該項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率和平均利稅率，說明單位投資對(duì)國家積累的貢獻(xiàn)水 平達(dá)到了本行業(yè)的平均水平。資本金利潤率=年利潤總額-資本金總額x 100%=26.17 *30 X100%=87.22%4、清償能力分析清償能力分析是通過對(duì)“借款還本付息計(jì)算表”、“資金來源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)隔年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。資金來源于運(yùn)用計(jì)算見表 9表9、資金來源于運(yùn)用計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451資金來源321.40129.2639.1438.8239.5

20、574.621.1利潤總額117.4015.8723.7525.4426.1726.171.2折舊費(fèi)41.948.398.398.398.398.391.3攤銷費(fèi)25.005.005.005.005.005.001.4借款70.0070.001.5自有資金32.0030.002.001.6回收固定資產(chǎn)余值3.073.071.7回收流動(dòng)資金32.0032.002資金運(yùn)用201.35129.2639.1419.876.546.542.1建設(shè)投資70.0070.002.2流動(dòng)資金32.0030.002.002.3所得稅29.353.975.946.366.546.542.4借款本金償還70.0025

21、.2931.2013.513盈余資金120.050.000.0018.9633.0168.084累計(jì)盈余資金190.980.000.0018.9651.97120.056、不確定性分析(1 )敏感性分析該項(xiàng)目做了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛?cái)務(wù)內(nèi)部收益率為30%，投資回收期為2.5年，均滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求?？紤]項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不定因素的變化，分別對(duì)固定資 產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。敏感性分析見表10。表10、 財(cái)務(wù)敏感性分析表序項(xiàng)目基本方固定資產(chǎn)投資經(jīng)營成本銷售收入號(hào)案10%-10%10%-10%10%-10%

22、1內(nèi)部收益率(%)3028321048526較基本方案增減（%）-22-201822-242投資回收期（年）2.52.72.35.61.31.26.5從表10中可以看出，各因素的變化都不同程度的影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。敏感性分析圖見圖11。2、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析采用蒙特卡洛模擬法，隨機(jī)變量及其期望值、標(biāo)準(zhǔn)差見下表12表12單位：萬元經(jīng)營成本銷售收入投資期望值161.19246100標(biāo)準(zhǔn)差203010通過excel表格進(jìn)行1200組數(shù)據(jù)蒙特卡洛模擬獲得累計(jì)概率表13如下:接收頻率累積%接收頻率累積%-5.00000.00%0.40030728.9

23、6%0.00020018.87%0.80022950.57%0.12018236.04%0.00020069.43%0.20013148.40%0.12018286.60%0.40030777.36%0.20013198.96%0.80022998.96%其他11100.00%其他11100.00%-5.0000100.00%圖古一二ooo00W *0021 .0 娥000 -0 00CO600寸-0繪制蒙特卡洛累計(jì)概率直方圖如下從中得出該項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于12%的概率為73.96%。由此可見，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小附表：固定資產(chǎn)投資增加 10%后，各表變化如下:表1.建設(shè)項(xiàng)目總投資投資序號(hào)建設(shè)項(xiàng)

24、目估算價(jià)值1固定資產(chǎn)49.5 萬共22萬。包括設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、1.1裝飾裝修工程桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝1.2設(shè)備購置27.5 萬1.2.1加工設(shè)備22萬建設(shè)1.2.2其他設(shè)備5.5萬投資2無形資產(chǎn)20萬2.1加盟費(fèi)德克士餐廳加盟金為 20萬/5年。3其他資產(chǎn)5萬共5萬元。包括開店前人事費(fèi)用、證照費(fèi)、開店廣告費(fèi)3.1開辦費(fèi)以及其他開辦費(fèi)用。A合計(jì) A=1+2+370萬1租金20萬/年流動(dòng)2原材料7萬3其他費(fèi)用（水電費(fèi)）0.4萬資產(chǎn)4應(yīng)付職工薪酬2.5萬5現(xiàn)金0.1萬B合計(jì) B=1+2+3+4+530萬項(xiàng)目C合計(jì)C=A+B100萬投資表2、固定資產(chǎn)殘值率及折舊額單位：萬元序號(hào)

25、項(xiàng)目合計(jì)/萬經(jīng)殘值率/%折舊年限/年年折舊率/%年折舊額/萬1固定投資49.59.2261.1裝飾裝修工程22219.64.2261.2設(shè)備27.55.0001.2.1加工設(shè)備22519.03.9711.2.2其他設(shè)備51.029122.1電動(dòng)車0.55519.00.0991.2.2.2音響0.33519.00.0601.2.2.3空調(diào)1.32519.00.2381.2.2.4桌椅2.75219.60.5281.2.2.5電腦0.55319.40.103表3.總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451經(jīng)營成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料費(fèi)1

26、011081081081081.2工資及福利費(fèi)30303030301.3修理費(fèi)4.194.194.194.194.191.4其他費(fèi)用（租金、水電費(fèi)等）26.0026.0026.0026.0026.002折舊費(fèi)9.239.239.239.239.233攤銷費(fèi)555554利息支岀3.782.410.735總成本費(fèi)用合計(jì)179.44185.09183.42182.42182.42表4、長期借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451借款1.1年初借款本息余額49.3918.381.2本年借款74.501.3本年借款應(yīng)計(jì)利息4.022.670.991.4本年還本付息29.1333.6819.37其中：還本

27、25.1131.0118.38單位：萬元付息4.022.670.991.5年末本息余額49.3918.380.002還本資金來源25.1131.0132.272.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤11.7217.6218.882.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷13.3913.3913.392.3償還本金后余額0.000.0013.89長期借款償還期為：2+18.38/32.27=2.57 年序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451產(chǎn)品銷售收入230.00246.00246.00246.00246.002銷售稅金及附加12.7713.6513.6513.6513.653廣告費(fèi)及權(quán)利金/10%23.0024.6024.6024.6024.604總成本費(fèi)用178.36183.99182.31181.58181.585利潤總額15.8723.7525.4426.1726.176所得稅3.975.946.366.546.547凈利潤11.9117.8119.0819.6219.628未分配利潤11.9117.8119.0819.6219.62表5、利潤及利潤分配表單位：萬元表7、資金來源于運(yùn)用計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451資金來源321.40133.1038.4638.1339.1374.511.1利潤總額117.4015.8723.7525.4426.