港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展定位與概念性規(guī)劃方案

1、港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展定位與概念性規(guī)劃方案2010年09月謹(jǐn)呈【前言】城市的創(chuàng)造力是城市人格和人類智慧的結(jié)晶，進(jìn)而我們在一定意義上，可以把“智慧 經(jīng)濟(jì)”也作為一種城市功能，而智慧經(jīng)濟(jì)在當(dāng)代可以理解為一種時髦的知識經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而 將智慧經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為一種文化產(chǎn)業(yè)，從而在文化產(chǎn)業(yè)中演繹出一種比思維、智慧更加貼切 的模式：創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。這其實只對城市存在的意義與發(fā)展的新時代理解一一城 市是人類創(chuàng)意的載體和創(chuàng)意體現(xiàn)。西方的二次城市革命向三次城市革命的發(fā)展中，以及在后工業(yè)社會來臨的發(fā)展中，社 會精英以其特有的責(zé)任和思想，高舉城市回歸和知識經(jīng)濟(jì)的大旗，提出了創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的概 念，并很快形成國家戰(zhàn)略。新加坡在19

2、98年提出創(chuàng)意新加坡計劃，推動了城市經(jīng)濟(jì)與文化的變革。當(dāng)代中國面臨的城市空間變革是，改革創(chuàng)造城市地產(chǎn)發(fā)展的新格局。房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展 正在形成創(chuàng)造城市、經(jīng)營城市的“造城運動”。這個“造城運動”正在改變著中國城市的新格局。中國的城市面臨一個具體的事實，即城市往往空間不合理，只能成為“住區(qū)”，或者是“臥城”，有效價值空間失去歷史和未來的價值，同時，導(dǎo)致城市就業(yè)不充分。中 國的城市已經(jīng)出現(xiàn)了這種城市主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)不充分現(xiàn)象。然而，一個理性的城市，一個 精英群體能夠發(fā)揮作用的城市，已經(jīng)開始改變這種局面。 上海、北京、杭州等城市在2005年后，已經(jīng)開始注意到文化產(chǎn)業(yè)在城市中的地位，注意到創(chuàng)意性服務(wù)產(chǎn)業(yè)在城市中

3、的地 位。上海初期立項建立了 18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，北京初期支持開發(fā)了10個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。如上海的“八號橋”等，在經(jīng)濟(jì)與文化開發(fā)方面初見成效，并產(chǎn)生了廣泛的影響。我們?yōu)楦埤埳袑右雱?chuàng)意地產(chǎn)的概念，期望能能借勢于全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)浪潮中的中國創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展趨勢，從而與長三角區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成粘性鏈接，讓位處長三角丹田的 常州形成屬于自身的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)乃至產(chǎn)業(yè)集群。港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位1.1、創(chuàng)意地產(chǎn)的概念創(chuàng)意地產(chǎn)的概念可以定義為：泛地產(chǎn)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運作。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)，順應(yīng)人類活動和消費層次

4、的日益高級化及多元化的趨勢。創(chuàng)意地產(chǎn)又名創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)。這一概念是在20世紀(jì)90年代中后期由英國“創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)特別工作小組”最先提出。英國政府把就業(yè)人數(shù)多或參與人數(shù)多，產(chǎn)值大或成長潛力大，原創(chuàng)性高或創(chuàng)新性高三個原則作為標(biāo)準(zhǔn)，選定了13項產(chǎn)業(yè)作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇，包括軟件開發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設(shè)計、視覺藝術(shù)、工藝制造、博物館、音樂、 流行行業(yè)以及表演藝術(shù)等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為一種都市型經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個新的富有生命力的分支，是文化產(chǎn)業(yè)從形式產(chǎn)業(yè)化向內(nèi)容產(chǎn)業(yè)化的縱深發(fā)展。1.2、創(chuàng)意地產(chǎn)的涵義1.11、核心：一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運作創(chuàng)意地產(chǎn)主要通過商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)商鋪、辦

5、公樓和其他商業(yè)設(shè)施的改建、新建等方式，營造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)乃至個人。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇上創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，會產(chǎn)生1+1=3或者大于3的效益。1.12、使有限的建筑空間成為無線的創(chuàng)意場所有限的土地上能夠承載的建筑是有限的，但是 能夠承載的創(chuàng)意是無限的。創(chuàng)意地產(chǎn)通過打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)粘性產(chǎn)業(yè)空間，形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)乃至產(chǎn)業(yè)集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發(fā)揮最大的效能。1.13、注重文化建設(shè)、注重時尚消費經(jīng)營創(chuàng)意地產(chǎn)地產(chǎn)或者通過老建筑文化資源的發(fā)掘、或者通過新建筑文化形態(tài)的創(chuàng)新，塑造創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂。創(chuàng)意地產(chǎn)還注重時尚消費文

6、化經(jīng)營，通過具有創(chuàng)意性的會展、餐飲、娛樂、休 閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領(lǐng)時尚消費經(jīng)營。1.3、項目驅(qū)動力常州商業(yè)地產(chǎn)版塊產(chǎn)業(yè)升級、周邊區(qū)域潛在消費能力與港龍尚層產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑是驅(qū)動本項目的幾大驅(qū)動力（如圖所示）港龍尚層產(chǎn)業(yè)升級、核心業(yè)態(tài)發(fā)展 需要基地物業(yè)現(xiàn)金的反哺、支持。租金利益最大化基地發(fā)展VjF驅(qū)動力業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型、提升功能定位多樣化港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)意為主宰的一種資源配置方式，而非工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代按照資源來配置資源。在這種大業(yè)態(tài)觀的導(dǎo)引下，把握常州西新橋版塊現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級趨勢、周邊社區(qū)的商業(yè)演化格局與狹義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的適宜業(yè)態(tài)三大方向，我們將為

7、港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)筑包括內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)意生活商業(yè)集群與現(xiàn)代創(chuàng)意集群三大板塊的有機業(yè)態(tài)體 系。以建筑規(guī)劃設(shè)計、廣告設(shè)計、工業(yè)設(shè)計、工藝設(shè)計四大設(shè)計為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，建立服務(wù)于此 類產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的中介、 展示和交易平臺。通過營造良好的設(shè)計環(huán)境，衍生設(shè)計產(chǎn)品交易、 提供個性化服務(wù)等手段；園區(qū)將致力于吸引國內(nèi)外的設(shè)計公司（工作室），原創(chuàng)商業(yè)和服務(wù)機構(gòu)，個性品牌專營以及設(shè)計交流機構(gòu)。2.1、港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總體功能定位特色創(chuàng)意商務(wù)集群2.2、 港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園三大版塊定位:2.21、內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群核心業(yè)態(tài) 、建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)包括：城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計、室內(nèi)裝飾裝潢設(shè)計、景觀設(shè)計等。 、廣告產(chǎn)業(yè)包括：

8、平面廣告、戶外廣告、電視廣告、包裝設(shè)計、3d設(shè)計、多媒體設(shè)計、廣告代理、展覽展示、圖文制作、模型制作、廣告攝影燈。 、咨詢策劃產(chǎn)業(yè)包括：管理咨詢、商務(wù)咨詢、市場咨詢、法律咨詢、策劃代理、獵頭公司，專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機 構(gòu)等。 、動漫科技軟件產(chǎn)業(yè)包括：動漫網(wǎng)游、網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)和數(shù)字媒體、軟件開發(fā)等。 、工藝工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)包括：工藝創(chuàng)作、工藝設(shè)計、工藝品展售、工藝品鑒定、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品外觀設(shè)計等。2.22、現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群2.22 A承載常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的商務(wù)辦公板塊核心業(yè)態(tài)商務(wù)辦公功能核心業(yè)態(tài)創(chuàng)意型公司或個人工作室的孵化器廣告創(chuàng)意及咨詢策劃業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚知名教育培訓(xùn)機構(gòu)駐地及培訓(xùn)中心功能區(qū)分服務(wù)區(qū)展示區(qū)交流區(qū)

9、培訓(xùn)區(qū)招商建議集聚小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，圍繞廣告創(chuàng)意及教育培訓(xùn)展開招商業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚2.22-B、承載常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊創(chuàng)意公司孵化器教育培訓(xùn)機構(gòu)駐地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈集聚交流培訓(xùn)會務(wù)展示-休閑娛樂餐飲賓館綜合服務(wù)型立體商務(wù)配套體系商務(wù)型酒店、企業(yè)會所、商務(wù)餐飲、康體運動設(shè)施中心以商務(wù)酒店及企業(yè)會所為主體，餐飲、娛樂健體為輔的商務(wù)配套商務(wù)辦 公功能 核心業(yè)態(tài)教育培訓(xùn)機構(gòu)駐地及培訓(xùn)中心創(chuàng)意型公司或個人工作室的孵化器2.23、創(chuàng)意生活商業(yè)集群一特色商業(yè)娛樂板塊以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)，轉(zhuǎn)變成為食、衣、住、行、教育、娛 樂等民生領(lǐng)域的復(fù)合式經(jīng)營，提供具有深度體驗、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品。

10、區(qū)別于西新橋周邊大 體量、綜合型商圈發(fā) 展規(guī)劃，形成多元化、 互補型商貿(mào)商務(wù)聯(lián)動 發(fā)展娛樂休閑型商務(wù)服務(wù)型?體驗式多媒?個性、時尚休體娛樂閑會所?電影藝術(shù)互?會議中心/展動區(qū)示中心創(chuàng)意概念型?工藝品制作館?時尚家飾?生活教育體驗 中心?特色體驗式餐 飲三、港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃一樓：創(chuàng)意生活商業(yè)集群.樓三樓：現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群四樓：內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群四、港龍尚層創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商政策1、合同期限：2年，3年兩種2、第一年低門檻政策，實行一年免租3、保證金：3個月租金或者1-2萬4、管理費：5元/ m2 /月5、租金支付方式：提前1個半月支付房租，3個月或者半年，一年等三種支付方式五、港龍尚層

11、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)投資測算 （三年合同收益表）面積第一年收益第二年收益第三年收益一樓1251 m3個月保證金+管理費2.5 元/ m2/天2.5 元/ m2/天二樓3022.9 m23個月保證金+管理費1.5 元 / m2/天1.5 元 / m2 / 天三樓3800.6 m3個月保證金+管理費1 元 / m2 /天1 元 / m2 /天四樓3349.3 m3個月保證金+管理費1 元 / m2 /天1 元 / m2 /天共計11423.8 m預(yù)計150萬5406288.755406288.75六、合作方式1、由乙方成立專門的商業(yè)運營管理公司，組建團(tuán)隊（帶領(lǐng)專業(yè)招商，策劃和設(shè)計人員進(jìn)場），確定招商政策，項目規(guī)劃，制作資料，制定宣傳推廣方案及改造方案，在6個月內(nèi)（去除過年時間）完成70%招商目標(biāo)2、 招商提成為第二年年租金的20%總計1081257.75元（此費用包括所有的人員工資，辦公費用，招商招待費，出差費，宣傳資料印刷費用等等）3、完成到