淺析個(gè)人購房貸款方式全攻略(doc 9頁).doc

1、個(gè)人購房貸款方式全攻略隨著房地產(chǎn)市場的火爆，一輪又一輪的購房高潮此起彼伏，眾多普通購房者通過銀行貸款的幫助實(shí)現(xiàn)了房屋新購和置換新潮，在眾多的貸款方式面前有時(shí)您會(huì)感覺難以選擇，這里給大家逐一道來每種方式的利弊供您參考，希望對您小有幫助。1）一次還本付息現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：到期一次還本付息額=貸款本金1+年利率(%)(貸款期為一年)到期一次還本付息額=貸款本金1+月利率()貸款期(月)(貸款期不到一年)其中：月利率=年利率12如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息

2、額為：10000元1+(4.14%12月)7月=10241.5元2）等額本金還款等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。其計(jì)算公式如下：每季還款額=貸款本金貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計(jì)額)季利率如以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：每季等額歸還本金：200000(104)=5000元第一個(gè)季度利息：200000(5.58%4)=2790元?jiǎng)t第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；第

3、二個(gè)季度利息：(200000-50001)(5.58%4)=2720元?jiǎng)t第二個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元第40個(gè)季度利息：(200000-500039)(5.58%4)=69.75元?jiǎng)t第40個(gè)季度(最后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個(gè)季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。3）等額本息還款個(gè)人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，

4、則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金月利率（1月利率）還款期數(shù)（1月利率）還款期數(shù)1其中：還款期數(shù)=貸款年限12如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%12=4.65，還款期數(shù)為1512=1802000004.65（1+4.65）180（1+4.65）180-1=1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。4）固定利率名詞解釋：指消費(fèi)者在簽訂購房貸款合同時(shí)，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限

5、內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整。缺點(diǎn)：一旦利率水平走低，在房貸利率固定情況下，也可能存在購房者為房貸多交錢的情況。5）結(jié)構(gòu)性固定利率名詞解釋：在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率，后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率。優(yōu)點(diǎn)：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品，還能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實(shí)惠。缺點(diǎn)：提前還款將收取較高額度的違約金。適用人群：規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購房者。6）浮動(dòng)利率名

6、詞解釋：指貸款人在貸款期內(nèi)，按照央行不同時(shí)期指定利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行還貸，不同時(shí)期不同利率貸款者的還貸金額不同。優(yōu)點(diǎn)：利率隨政策調(diào)整，避免固定利率可能造成的持續(xù)高于浮動(dòng)利率風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：利率不可預(yù)測，貸款者不可預(yù)知年限內(nèi)的還款金額。適用人群：適合5-10年期短期貸款者，或貸款者確定利率短期內(nèi)不會(huì)有太大上調(diào)。7）雙周供名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。優(yōu)點(diǎn)：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。缺點(diǎn)：對于月收入不寬裕的貸款人來說，會(huì)增加一些壓力。目前僅有深圳發(fā)展銀行可以辦理。

7、適用人群：每月收入分多次入賬，還款能力充足或欲縮短還款期限的貸款人。8）接力貸名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。優(yōu)點(diǎn)：可以將借款人年齡加貸款年限適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。缺點(diǎn)：父母和子女之間有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，或繼承人之間因遺產(chǎn)處理問題發(fā)生糾紛。目前僅有農(nóng)業(yè)銀行可辦理。適用人群：年齡四十歲以上的購房者以及剛參加工作、收入暫時(shí)不高、還款壓力較大的年輕人。9）倒按揭名詞解釋：倒按揭又叫住房反向抵押。人們在年輕時(shí)為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回

8、還貸，由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。其最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。優(yōu)點(diǎn)：“倒按揭”是一個(gè)比較好的解決養(yǎng)老問題的辦法。缺點(diǎn)：操作風(fēng)險(xiǎn)大，且實(shí)施時(shí)間越長、風(fēng)險(xiǎn)越大。適用人群：有住房的老年人。10）寬限期還款寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎(chǔ)上衍生出的一種還款方式。它的特點(diǎn)是：根據(jù)與開發(fā)商簽訂的預(yù)售協(xié)議銀行允許客戶在入住前只歸還貸款額本期利息，入住后再開始?xì)w還本金，還款方式與等額本金還款法相同。這種還款方式現(xiàn)階段只有中國銀行采用?，F(xiàn)以中行實(shí)際操作舉例如下：假定某人于今年1月購買了2001年6月入住的

9、期房，向中國銀行申請10年10萬元貸款。按季度還款：入住前每季度還款額=貸款本金季利率=100,000（5.58%4)=1395元入住后每季度還款額與等額本金還款法相同，即：每季度還款額=(貸款本金貸款期季數(shù))+(本金-已歸還本金累計(jì)額)季利率=(100,00040)+(100,000-已歸還本金累計(jì)額)（5.58%4)第一季度還款額=2,500+(100,000-0)（5.58%4)=3895元第十季度還款額=2,500+(100,000-2,5009)（5.58%4)=3581元以此類推這種還款方式的優(yōu)點(diǎn)是減輕了支付首期款后的還款壓力，同時(shí)具備等額本金還款法的特色。11）等比累進(jìn)還款法也稱

10、等比遞增(減)累進(jìn)法，就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段比上一時(shí)間段多(少)還約定的固定比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。例如，一購房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇等額本息還款法，其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會(huì)有一個(gè)較大的提高，那么他可以選擇等比累進(jìn)還款法，以5年為周期，第二個(gè)年的月付款比第一個(gè)5年上浮50%；那么第一個(gè)5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個(gè)5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他總共需支付約135780元。從計(jì)算

11、中可見，選擇等比累進(jìn)還款法的付息要比選擇等額本息還款法多5000余元，這是因?yàn)橘彿空呓栌勉y行貸款的時(shí)間要更長一些，因此在利率相同的情況下也就要多支付一些利息。12）等額累進(jìn)還款法也稱等額遞增(減)累進(jìn)法，其與等比累進(jìn)還款法類似，不同之處就是將在每個(gè)時(shí)間段上約定多(少)還款的固定比例改為固定額度，以同樣在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。上述兩種還貸方式因計(jì)算比較復(fù)雜，由于計(jì)算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國內(nèi)暫時(shí)還較少被銀行所采用。但是，從美國、日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展興旺的國家和地區(qū)的實(shí)際情況看，其卻是國際上十分通行的兩種消費(fèi)信貸還款方式，十分受到新婚

12、夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人的歡迎，為有潛力的青年人購房者能夠緩解眼前暫時(shí)的資金不足。13）增本減息法在國外，外國銀行還采取一種叫增本減息法的計(jì)息還貸方式，就是在等額本金法的基礎(chǔ)上，每期的利息按理論余額計(jì)算，但本金的歸還則是從小到大，使得每月歸還的本息總額一樣的一種變體還款方式。14）循環(huán)貸用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用?！把h(huán)貸”是針對住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中常常會(huì)出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支出、經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款需要時(shí)間較長，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。然而用途較為局限，要想獲得授信，

13、不能用于炒股買期貨。15）住房再按揭用已抵押給銀行的物業(yè)到銀行辦理再次按揭，銀行將根據(jù)市場現(xiàn)狀對其已按揭的住房進(jìn)行評估，從而為客戶增加一定的貸款額度。貸款用于其支付購買住房及車位(庫)、家庭大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等一攬子資金需求的人民幣個(gè)人組合貸款。適合于已辦理住房按揭后又有融資需求或者希望盤活按揭房資產(chǎn)的客戶。16）入住還款法客戶在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。17）移動(dòng)組合房貸這是今年出現(xiàn)的更為靈活的一種住房按揭方式。該種房貸方式，

14、允許客戶針對不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，定制個(gè)性化的還款方案。在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。由于還款總期限是固定的，因此還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì)越大。18）直客式貸款銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發(fā)商的貸款模式。購房者可以自由選擇有該業(yè)務(wù)的銀行；可享購房一次性付款折扣(視不同項(xiàng)目而定)；免除開發(fā)商所指定的律師審核購房者貸款資格等手續(xù)的律師費(fèi)；免除保險(xiǎn)費(fèi)支出(視不同銀行、項(xiàng)目而定)；放

15、款速度快。但是與其他產(chǎn)品相比，直客式貸款申請門檻比較高。您會(huì)貸款買房么？目前最全的貸款買房全攻略目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款；3、個(gè)人住房組合貸款。1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。東方財(cái)富通手機(jī)炒股軟件 揭秘手中股票不漲怎么辦？

16、 小心行情突然發(fā)生逆轉(zhuǎn) 注意！后市很可能有特大利好2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性

17、貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：(一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。(二)市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。(三)貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)。申請銀行個(gè)人住房貸款工作流程：(一)買方要與

18、開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售契約。(二)支付30%以上的房款。(三)去房管部門辦理預(yù)售登記。(四)辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。工薪族購房的兩種貸款方式工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式。(一)用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設(shè)立的一種低息長期貸款，由建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部門發(fā)放。寧德市規(guī)定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮(zhèn)常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當(dāng)于所購住房價(jià)格30%以上的自籌資金(可以用住房公積金存款抵充)，有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險(xiǎn)。貸款額度在可貸額度和

19、最高限度內(nèi)，根據(jù)具體情況確定。貸款本息是如何償還的呢？償還時(shí)采用每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息=貸款本金月利率十貸款本金月利率/(1十月利率)還款總月數(shù)-11 .(二)用“按揭”貸款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產(chǎn)項(xiàng)目提供支持，故選得當(dāng)，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同?？少J額度主要根據(jù)償還能力而定，每月經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)高于每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價(jià)的70%，貸款最長償還期限20年。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)介紹“個(gè)人購置住房貸款”是最基礎(chǔ)的住房按揭業(yè)務(wù)，各家銀行都在開

20、展該業(yè)務(wù)，個(gè)人購置住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。申請人應(yīng)具備的條件各銀行一般都要求“個(gè)人購置住房貸款”對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：1。具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；2。有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；3。不享受購房補(bǔ)貼的，不低于購買住房全部價(jià)款的20%作為購房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款；4。有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；5。具有購房合同或協(xié)議，所購住房價(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)

21、估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值。申請所需證件在申請借款時(shí)，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：1。身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件)；2。貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；3。符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；4。抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；5。保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；6。以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；7。以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。個(gè)人貸款額度個(gè)人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額

22、的80%(以二者低者為準(zhǔn))，貸款期限最長可達(dá)30年。償還方式選擇在還款時(shí)，借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。償還本息的方式有以下兩種：1。貸款期限在一年(含一年)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；2。貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。房貸質(zhì)押和抵押可以作為購置住房抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：(一)個(gè)人住房貸款的抵押物1。借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；2。借款人依法取得的國有土地使用權(quán)；(二)個(gè)人住房貸款的質(zhì)押物包括國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券

23、、AAA級企業(yè)債券、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單等有價(jià)證券。在決定購房前首先應(yīng)充分從自身(家庭)收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度及向親友借款額度等資金來源因素正確估算自己的實(shí)際購買能力，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價(jià)位，以下五方面是制定購房預(yù)算時(shí)應(yīng)該考慮的內(nèi)容：第一：正確估量個(gè)人資產(chǎn)買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先買支付得起的樓宇，再買喜歡的樓宇，其要訣是審慎地計(jì)算個(gè)人凈資產(chǎn)。凈資產(chǎn)值是個(gè)人支付能力的底牌，必須認(rèn)真算出來，對于普通上班族來說還包括三個(gè)月支出的總和，以便應(yīng)急。個(gè)人資產(chǎn)中，凈資產(chǎn)是可隨時(shí)支配的款項(xiàng)，對于自住型的購房人來說，通過以小換大，由遠(yuǎn)到近，比一次性進(jìn)入高尚住宅更為實(shí)際

24、。因而準(zhǔn)確計(jì)算個(gè)人凈資產(chǎn)是把握購房能力的前提和基礎(chǔ)。個(gè)人凈資產(chǎn)是個(gè)人資產(chǎn)減去個(gè)人負(fù)債的余額。個(gè)人資產(chǎn)是擁有的財(cái)富，包括：店鋪、汽車、家具、收藏品；現(xiàn)金、外幣、債券、股票；住宅、黃金、珠寶、公積金等。個(gè)人負(fù)債是應(yīng)償還的債務(wù)，包括：按揭還貸、汽車分期付款；短期借款等。對于廣大工薪層來說，在個(gè)人資產(chǎn)中有一項(xiàng)重要內(nèi)容是住房公積金。住房公積金是由在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定機(jī)構(gòu)集中管理。目前單位和個(gè)人住房公積金的交存度一般為工資收入的6% 10%。購房者可向住房公積金管理機(jī)構(gòu)申

25、請個(gè)人住房公積金貸款，它和銀行個(gè)人商業(yè)性貸款在貸款對象、貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面有很大不同，是一種更優(yōu)惠的貸款形式。第二：選擇適宜的房價(jià)對個(gè)人資產(chǎn)做完估量后，下一步當(dāng)然要挑選品質(zhì)好、價(jià)錢又不高的住宅了。然而，當(dāng)面對眾多可供選擇的商品房時(shí)，一定會(huì)驚嘆：怎么房價(jià)相差會(huì)如此之懸殊。其實(shí)，房價(jià)的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場和成本制約。這里著重介紹構(gòu)成目前商品房價(jià)格的成本因素。商品房價(jià)格主要由3大塊組成：一是土地成本；二是開發(fā)建造成本；三是利潤、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用。以目前的內(nèi)銷商品房來看，價(jià)格的構(gòu)成要素絕大部分比重在前二者。綜上所述，主要是從成本角度談了商品房價(jià)格的組成，但大家應(yīng)該記牢一點(diǎn)，真

26、正決定房價(jià)的，不是成本，而是市場因素。如個(gè)別區(qū)段，某些開發(fā)商由于是在1993年房地產(chǎn)最熱的時(shí)候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天價(jià)的時(shí)候購入，還沒建完就遇宏觀調(diào)控，房地價(jià)陷入低谷，銷售景況慘淡，苦苦支撐到現(xiàn)在，資金成本已高得驚人，成本價(jià)位肯定是高高在上了。而此時(shí)，該區(qū)段又新上了許多近年才批的項(xiàng)目，各方面成本都較低，房型格局也新穎，價(jià)位還低，在這種情況下，競爭的優(yōu)劣是顯而易見的。所以說，房價(jià)的最終成因，還要回歸到市場的認(rèn)同，您可以根據(jù)實(shí)際購買力充分參照房價(jià)的成本和市場構(gòu)成因素最終決定適宜的房價(jià)水平。第三：正確估計(jì)還貸能力目前，銀行個(gè)人商業(yè)性住房貸款額度最高為購房價(jià)款的70%，居民個(gè)人購房時(shí)必須要有不低于購房價(jià)款30%的首付款。根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率依據(jù)貸款期限不同，實(shí)行不同檔次利率，在貸款額度一定的條件下，貸款期限每增加一年，貸款利息負(fù)擔(dān)增加，同時(shí)月均還款額下降一般來說，對購房者有利的貸款期限在五年以上，十年以內(nèi)，因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，月均還款額下降較快，每月還款的壓力差距較大。現(xiàn)在銀行是按貸款本金和貸款期限計(jì)算貸款本息的月均償還額，另一方面借款人也可以根據(jù)自己家庭月收入的多少，確定要用于購房消費(fèi)，償還銀行貸款本息的數(shù)額，然后選擇自己認(rèn)為合適的貸款期限，來計(jì)算自己最多能申請多大額度的貸款。第四：各項(xiàng)稅費(fèi)支出稅費(fèi)在房產(chǎn)買賣過程中占