《金海龍韻》項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、一、蕪湖市經(jīng)濟(jì)狀況一）、工業(yè)經(jīng)濟(jì)1-2月份，全市規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)、效益雙雙回落，部分行業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)較大幅度的下滑，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)趨緊，形勢較為嚴(yán)峻，表現(xiàn)為：規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增幅為5.5%，首次低于兩位數(shù)，是1998年進(jìn)行規(guī)模工業(yè)統(tǒng)計(jì)以來的最低點(diǎn)，增加值總量在全省位居第三，增幅處于最后一位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)160.9%，為2001年以來的新低，綜合指數(shù)在全省位于第三。（一）、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體概況1、生產(chǎn)、效益低位運(yùn)行，增幅快速回落。元月份，因去年同期為春節(jié)因素，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值13.07億元，同比增長29.4%；2月份，完成工業(yè)增加值8.30億元，1-2月份累計(jì)完成21.39億

2、元，比上年同期僅增長5.5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為160.9%，比上年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。1-2月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤2.40億元，同比下降29.7%。2、產(chǎn)銷銜接狀況平穩(wěn)。1-2月份規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值68.72億元，同比增長8.7%；高于現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值增幅（5.1%）3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，完成出口交貨值4.14億元，增長24.4%，貢獻(xiàn)較大的企業(yè)有：金絲鳥有限公司0.53億元，增長5.8倍；日立電器1.15億元，增長5.7%；長信薄膜科技0.11億元，增長122.9%；江東船廠0.47億元，增長13.7%。3、國有經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)較快增長。1-2月份，兩者分別完成工業(yè)增加值

3、6.28億元和0.15億元，比上年同期增長9.3%和74.3%；而其余的經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)增幅均低于全市平均水平。4、支柱行業(yè)支撐作用減弱，老工業(yè)行業(yè)煥發(fā)青春。1-2月份，以pvc型材為主的塑料制品業(yè)完成增加值0.58億元，下降45.0%；以水泥為主的非金屬礦物制品業(yè)完成增加值0.97億元，下降28.5%；以汽車為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)完成增加值2.05億元，下降14.1%；以空調(diào)為主的電氣機(jī)械及器材制造業(yè)完成增加值5.05億元，下降4.3%。而以卷煙為主的煙草制品業(yè)完成增加值4.42億元，增長8.8%；以生鐵、鋼壓延為主的黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成增加值1.70億元，增長126.1%；以電解銅、

4、銅材為主的有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成增加值0.66億元，增長20.7%；以鋼結(jié)構(gòu)為主的金屬制品業(yè)完成增加值0.62億元，增長60.9%；以鍋爐、機(jī)床為主的通用設(shè)備制造業(yè)完成增加值0.52億元，增長42.4%；以儀表為主的儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)完成增加值0.51億元，增長49.6%；以電力生產(chǎn)為主的電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)完成增加值1.15億元，增長23.7%。5、兩項(xiàng)資金占?jí)壕痈卟幌?，虧損面擴(kuò)大。2月末，兩項(xiàng)資金合計(jì)為69.65億元，同比增長22.4%，比上年末增長5 .8%。其中：應(yīng)收帳款凈額為42.00億元，同比增長40.2%；產(chǎn)成品存貨為27.65億元，同比增長2.6%。虧損

5、面高達(dá)44 .44%，同比提高12 .5個(gè)百分點(diǎn)。（二）、生產(chǎn)、效益增速回落的原因分析1、結(jié)構(gòu)性矛盾較突出。隨著國家宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)和市場競爭的日益激烈，產(chǎn)值集中度較高的三大支柱產(chǎn)業(yè)中的較多行業(yè)受到了劇烈沖擊，出現(xiàn)了“一榮俱榮，一損俱損”的局面。生產(chǎn)方面：進(jìn)入2005年，水泥市場行情繼2004年底的走勢持續(xù)走低，售價(jià)一降再降，已接近成本，部分企業(yè)售價(jià)甚至低于成本，企業(yè)因產(chǎn)品積壓而限產(chǎn)；1、2月份，連續(xù)的低溫陰雨和恰逢春節(jié)，不少企業(yè)因此停產(chǎn)放假。1-2月份，規(guī)模工業(yè)水泥產(chǎn)量僅為58.20萬噸，同比下降30.8%。奇瑞汽車也因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)量雖然比上年同期增長13.1%，由于主要為低端產(chǎn)品q

6、q，故現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值下降了29.4%；美的制冷由于進(jìn)行能效和安全等方面的技術(shù)改進(jìn)，產(chǎn)量同比減少了5.1萬臺(tái)，產(chǎn)值因此下降14.0%。效益方面：因利潤總額較去年同期減少1億元，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)出現(xiàn)大幅度下降。這主要有：美的空調(diào)由于售價(jià)下降、成本上升導(dǎo)致本年利潤為-122.3萬元，比去年同期減少6362萬元；發(fā)電廠由于煤價(jià)較去年同期價(jià)格翻了一番，本年利潤為-606萬元，比去年同期減少2346萬元；荻港水泥由于市場等原因，加之成本上升，售價(jià)下降，本年實(shí)現(xiàn)利潤-538萬元，比去年同期減少7125萬元；白馬山水泥也由于上述原因，本年利潤僅為1萬元，比同期減少3717萬元。上述4戶企業(yè)累計(jì)利潤比去年同期減少了近

7、2億元。2、去年同期基數(shù)較高的影響。2004年上半年在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長和工業(yè)品出廠價(jià)格、主要原材料價(jià)格迅速走高的背景下，全市規(guī)模工業(yè)生產(chǎn)延續(xù)了2003年高速增長的勢頭， 1-2月完成增加值近23億元，增幅達(dá)31%，去年同期基數(shù)抬高是生產(chǎn)增幅回落的原因之一3、各縣區(qū)工業(yè)生產(chǎn)全面回落。1-2月份，各縣區(qū)增加值增幅分別為：開發(fā)區(qū)-1.5%、鏡湖區(qū)12.7 %、馬塘區(qū)55.6%、新蕪區(qū)2.9%、鳩江區(qū)23.2%、蕪湖縣0.0%、繁昌縣3.4%、南陵縣21.1%；與2004年全年增幅相比各縣區(qū)均呈現(xiàn)不同程度的下降。4、經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)匱乏。由于全市著力培育的三大支柱產(chǎn)業(yè)已從高速發(fā)展期步入了平穩(wěn)運(yùn)行期，對(duì)全

8、部規(guī)模工業(yè)的拉動(dòng)作用正逐步減弱，而新的增長點(diǎn)又未及時(shí)出現(xiàn)，雖然，全市固定資產(chǎn)投資和招商引資工作成績斐然，但由于點(diǎn)多面廣，缺乏大的工業(yè)項(xiàng)目和大企業(yè)的引進(jìn)，導(dǎo)致全市工業(yè)發(fā)展后勁不足。5、資金供應(yīng)的趨緊，使工業(yè)提速受到一定的影響。隨著國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，中小企業(yè)融資難度逐步加大，從去年下半年開始企業(yè)流動(dòng)資金緊缺狀況有所加劇，加之原材料、能源價(jià)格的居高不下和工業(yè)品出廠價(jià)格的持續(xù)走低兩頭擠壓的不利影響，中小企業(yè)生產(chǎn)和盈利能力受到了較大沖擊。二）、消費(fèi)水平今年一季度，我市城市居民家庭收入繼續(xù)保持較快增長勢頭，消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨合理，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。（一）、可支配收入快速增長 據(jù)抽樣

9、調(diào)查：一季度我市居民家庭人均可支配收入2660.82元，比去年同期增加309.26元，增長13.2%。剔除價(jià)格因素影響實(shí)際收入增長10.4 %。從收入構(gòu)成看，收入的快速增長主要來自工薪收入、經(jīng)營凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入以及轉(zhuǎn)移性收入四個(gè)方面。其中工薪收入影響最為顯著。1、工薪收入成為拉動(dòng)可支配收入快速增長的主要?jiǎng)恿ΑＲ患径任沂芯用窦彝ト司ば绞杖?661.31元，同比增長25.5%，占家庭總收入的比重為58.7%，直接拉動(dòng)可支配收入增長11.8個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率高達(dá)89.4%。增長主要原因：一是去年下半年兩次增加機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工收入的翹尾因素；二是今年以來部分企業(yè)單位效益好轉(zhuǎn)，為職工增加工資；三是元旦

10、、春節(jié)兩節(jié)期間機(jī)關(guān)企事業(yè)單位為職工發(fā)福利、年終獎(jiǎng)金、分紅等增加職工收入。2、財(cái)產(chǎn)性收入增長最快。一季度居民家庭人均財(cái)產(chǎn)性收入57.15元，同比增長30.4%占家庭總收入的比重為2.0%，拉動(dòng)可支配收入增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為3.55%。3、轉(zhuǎn)移性收入平穩(wěn)增長。一季度居民家庭人均轉(zhuǎn)移性收入1008.58元，同比增長1.6%，占家庭總收入的比重為35.6%，拉動(dòng)可支配收入增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為4.2%。在轉(zhuǎn)移性收入中，養(yǎng)老金及離退休金人均收入781.71元，同比增長1.8%，占轉(zhuǎn)移性收入的比重為77.5%。4、經(jīng)營凈收入增長較快。一季度居民家庭人均經(jīng)營凈收入102.28元，同比增長12.

11、0%，占家庭總收入的比重為3.6%，拉動(dòng)可支配收入增長0.4個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為2.9%。增長主要原因：一是我市出臺(tái)了進(jìn)一步加快個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一系列政策，加大扶持力度；二是工薪收入的增加，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)個(gè)體經(jīng)營收入增長。（二）、消費(fèi)水平大幅提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善 收入增加必然促進(jìn)消費(fèi)。一季度我市居民家庭人均消費(fèi)支出1852.70元，同比增加285.84元，增長18.2%。剔除價(jià)格因素影響實(shí)際增長15.3 %。由于食品價(jià)格上漲，恩格爾系數(shù)高達(dá)44.6%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)性消費(fèi)不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。從影響消費(fèi)支出構(gòu)成看，食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通信、

12、教育文化娛樂服務(wù)、居住、雜項(xiàng)商品和服務(wù)八大類消費(fèi)支出均呈不同程度增長。具體有以下特點(diǎn)：1、吃、穿、住消費(fèi)均有不同程度提升。一季度居民家庭人均食品、衣著和居住支出分別為827.11元、197.25元和136.38元，同比分別增長11.9%、18.0%和6.9%。在食品消費(fèi)中，居民家庭飲食結(jié)構(gòu)不斷改善，糧食人均消費(fèi)支出64.07元，受糧食漲價(jià)因素影響，同比增長3%，肉類人均消費(fèi)支出138.63元，同比增長17%，禽類人均消費(fèi)支出47.78元，同比增長60%，蛋類人均消費(fèi)支出26.18元，同比增長16%，蔬菜類人均消費(fèi)支出75.97元，同比增長20%，干鮮瓜果類人均消費(fèi)支出50.03元，同比增長12

13、%，奶及奶制品人均消費(fèi)支出46.60元，同比增長4%。在外飲食也隨著收入的增加而增多，人均支出104.32元，同比增長7.1%。在穿著消費(fèi)中，服裝人均消費(fèi)支出148.46元，同比增長18%，衣著材料人均消費(fèi)支出2.25元，同比增長91%。在居住消費(fèi)中，居民居住條件繼續(xù)改善。截止一季度，城市居民人均住房面積23.21平方米，90.67%家庭住上單元房或單棟住宅，94.67%的家庭用上管道煤氣或液化氣，90%的家庭有衛(wèi)生設(shè)備。2、家庭設(shè)備用品及服務(wù)快速增長。一季度居民家庭設(shè)備用品及服務(wù)人均支出83.62元，同比增長64%，增長速度在八大類消費(fèi)之首。其中耐用消費(fèi)品人均支出51.50元，同比增長1.3

14、倍。隨著城市居民收入水平的提高，高檔耐用品已漸漸步入百姓家，據(jù)抽樣資料顯示：截止一季度，我市居民百戶擁有洗衣機(jī)96.67臺(tái)，電冰箱96臺(tái)，彩電138.67臺(tái)，影碟機(jī)54臺(tái)，家用電腦27.33臺(tái)，空調(diào)器86.67臺(tái)，微波爐50.67臺(tái)，淋浴熱水器78.67臺(tái)。3、醫(yī)療保健支出大幅上升。隨著醫(yī)療制度的改革，居民自費(fèi)看病費(fèi)用越來越多，另一方面，隨著居民收入的增多，自我保健意識(shí)不斷增強(qiáng)，一季度居民家庭醫(yī)療保健人均支出149.99元，同比增長49.3%，增長速度排在八大類消費(fèi)第二位，占消費(fèi)支出的比重為8.1%，同比提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。4、交通和通信持續(xù)增長。隨著居民家庭收入增多，出門坐出租車的人多了，家

15、庭用固定電話以及用手機(jī)的用戶不斷增多，尤其在元旦、春節(jié)期間兩者都必不可少。據(jù)資料顯示：一季度交通和通信人均支出186.34元，同比增長26%，其中，交通人均支出72.05元，同比增長42%，通訊人均支出114.29元，同比增長18%。每百戶擁有電話97.33部，移動(dòng)電話104部，同比分別增長1%和44%。5、教育文化娛樂服務(wù)平穩(wěn)增長。隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，人們對(duì)文化素質(zhì)水平要求不斷提高，教育文化娛樂服務(wù)的支出在消費(fèi)支出中所占的比重逐步加大，是除食品外占消費(fèi)性支出比例最高的項(xiàng)目，一季度居民家庭教育文化娛樂服務(wù)人均支出220.49元，同比增長16.1%，占消費(fèi)支出的比重為11.9%，其中：教育支出人

16、均116.14元，同比增長29%，文化娛樂服務(wù)支出人均60.23元，增長41%。6、服務(wù)性消費(fèi)大幅提高。服務(wù)消費(fèi)水平的高低是反映生活質(zhì)量提高的一個(gè)重要標(biāo)志，隨著居民家庭生活質(zhì)量的不斷提高，居民對(duì)服務(wù)消費(fèi)需求不斷上升，各種服務(wù)行業(yè)相繼出現(xiàn)。一季度居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為516.76元，占消費(fèi)支出的比重為27.9%，同比增長33.3%。7、食品價(jià)格上漲加重了低收入戶的生活負(fù)擔(dān)。收入最低的10%城市居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)55.8 %，比全市平均水平高11.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測算，受糧食、油、肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、蔬菜等價(jià)格上漲的影響，收入最低的10%家庭購買這7種食品人均支出需增加46.08元，戶均增加15

17、9.9元，占全部食品類支出的72.3%，給低收入戶日常生活帶來了很大困難。（三）、社會(huì)保障支出迅速增長 隨著我市社會(huì)保障制度不斷完善，企事業(yè)單位參保人數(shù)不斷增多，居民家庭社會(huì)保障支出不斷增加。一季度居民家庭社會(huì)保障人均支出154.55元，同比增長85%，其中：個(gè)人交納的養(yǎng)老基金人均支出60.77元，同比增長28%，由于部分單位提高了住房公積金的收繳比例，一般由原來的5%10%提高到15%20%，從而使得個(gè)人交納的住房公積金人均支出增加到71.20元，同比增長2.1倍，個(gè)人交納的醫(yī)療基金人均支出15.69元，同比增長1.0倍，個(gè)人交納的失業(yè)基金人均支出3.83元，同比增長57%，個(gè)人交納的其他社

18、會(huì)保障支出人均3.05元，同比增長7.4%。社會(huì)保障支出的增多，對(duì)可支配收入的增長有一定的影響。二、蕪湖市現(xiàn)今房地產(chǎn)狀況及政策方面 現(xiàn)今房地產(chǎn)狀況進(jìn)入2005年，雖然國家對(duì)房地產(chǎn)市場加大了調(diào)控力度，但是蕪湖房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)了迅猛發(fā)展的態(tài)勢，今年一季度和去年同期相比，各項(xiàng)指標(biāo)都有不同程度的提高，現(xiàn)將一季度的有關(guān)情況分析如下： 一）、商品房預(yù)售大幅增長今年一季度批準(zhǔn)預(yù)售52起（去年同期為16起）；預(yù)售面積為18.41萬平方米（去年同期為6.78萬平方米），比去年同期分別增加225%和172%。二）、房地產(chǎn)開發(fā)增長較快根據(jù)建委開發(fā)辦的統(tǒng)計(jì)，今年一季度市區(qū)商品房住宅的新開工面積為29.15萬平方米,

19、與去年同期相比增幅為31.84%；竣工的商品房住宅為9.47萬平方米，比同期增長56.5%；商品房住宅完成投資額3.65億元，比去年同期增長5.2%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，房屋空置面積進(jìn)一步減少,雖然國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，但是蕪湖的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭不減。三）、商品房價(jià)格穩(wěn)中有降在銷售策略上各個(gè)開發(fā)公司采取不同的銷售方式，但是受城北板塊低價(jià)開盤的影響,商品房的銷售價(jià)格穩(wěn)中有降,如銀湖北路的“北城水岸”多層住宅均價(jià)是2010元/平方米左右。今年一季度商品房住宅的銷售平均價(jià)為3102元/平方米，與去年年末的3153元/平方米相比，下降了1.6%。四）、二手房交易活躍今年一季度的二手房交易35.08

20、萬平方米，占全部房屋交易量的60%，與上年同期的29.36萬平方米相比增幅達(dá)19%；二手房中住宅交易量一季度為17.83萬平方米，占全部住宅交易量的51%，與去年同期的20.86萬平方米相比下降15%，成交金額下降10%。由于評(píng)估市場的不規(guī)范，統(tǒng)計(jì)中的二手房成交價(jià)格和市場實(shí)際成交價(jià)有較大差異。針對(duì)這一情況，經(jīng)市政府同意,市房管局和市財(cái)政局共同出臺(tái)了關(guān)于改進(jìn)二級(jí)市場買賣價(jià)格評(píng)估機(jī)制的實(shí)施辦法，遏制這種不規(guī)范行為。五）、房地產(chǎn)抵押繼續(xù)增加由于商品房銷售量的持續(xù)上升，居民消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，今年一季度的房地產(chǎn)抵押面積雖然和去年同期相比減少20%，但是抵押金額卻增長16%，尤其是新建商品房抵押金額大幅度上

21、升，增長了37%，按揭購房已成為商品房銷售的主要付款方式。 國家給房地產(chǎn)的政策從2005年5月1日開始，所有商品房的銷售全面推行“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度，對(duì)廣大的老百姓來說是一件好事，能增強(qiáng)市場的透明度，有效地防止某些開發(fā)商的欺詐行為。同時(shí)政府加大了土地的供應(yīng)量，今年一季度政府出讓了6個(gè)地塊近15萬平方米的土地，商品房的銷售價(jià)格將保持平穩(wěn)態(tài)勢。從2005年6月1日開始，國家將實(shí)施國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，主要分析以下幾點(diǎn)：1、政府從房地產(chǎn)市場的一、二、三線全面出擊：從土地市場的調(diào)控，嚴(yán)格管理，杜絕開發(fā)商囤積土地；從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)打，對(duì)舞弊行為嚴(yán)懲，并且嚴(yán)格控

22、制高檔住房建設(shè)；從二手市場，禁止期房轉(zhuǎn)讓，增加了投資者的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期。2、銀行的利率方面：提高利率，將利率分等級(jí)，雖然相對(duì)打擊了高檔房的市場，但是也打擊了普通自住房消費(fèi)群體。而逾期還款罰息提高3050，讓投機(jī)者和貸款住房的客群都要仔細(xì)掂量自己的還款能力了。3、稅收政策上，連續(xù)兩次的調(diào)整，顯示了政府對(duì)打擊投機(jī)者的決心。兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅，直接打到了投機(jī)者的“七寸”，同時(shí)也打擊到了大片中介行業(yè)。未來的預(yù)期：1、未來政府在稅收上還有伏筆：政府在調(diào)整營業(yè)稅的同時(shí)，并未對(duì)土地增值稅和個(gè)人所得稅作調(diào)整，政府處于觀望態(tài)度，一旦營業(yè)稅調(diào)整力度不能達(dá)到預(yù)期效果，將有可能推出這兩項(xiàng)政策。2、目前房地產(chǎn)空置率

23、很高，尤其是一些核心城市。在政策推出以前，對(duì)資源來說是很大的浪費(fèi)。 三、區(qū)域競爭性樓盤的調(diào)研分析由于項(xiàng)目地塊的土地成本較高，為保證合理的投資回報(bào)，走高端市場是本項(xiàng)目的必由之路。近幾年，蕪湖區(qū)域市場高檔樓盤上市量較大，主要有以下幾個(gè)樓盤：鐵佛、金鼎、左岸、長江長、水木年華、天和苑，其中鐵佛、金鼎和水木年華已經(jīng)售罄，不具有可比性；而其余幾個(gè)樓盤為本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手，由于它們項(xiàng)目規(guī)模較大，為保證銷售，其目標(biāo)客戶群定位必須放寬，不適合做目標(biāo)客戶市場細(xì)分，這就給走高端細(xì)分市場的規(guī)模較小的項(xiàng)目造就了機(jī)會(huì)，我們就可以在高端市場上抓住一個(gè)點(diǎn)，尋求符合本項(xiàng)目的高端市場目標(biāo)客戶群。 在蕪湖區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)今的高檔樓盤

24、為數(shù)不少，鑒于我們項(xiàng)目的綜合考察，我們主要的競爭樓盤為以下：長江長現(xiàn)代城瀕臨長江之邊，座擁市區(qū)中心，周邊的配套應(yīng)有盡有，05年推出的戶數(shù)在100套左右，主力戶型在120m2160m2之間，銷售均價(jià)在4500元/平方米，還有少部分戶型面積在250m2左右，附帶空中花園；06年銷售的套數(shù)在300400套，主力戶型120m2，“長江長” 打造純粹現(xiàn)代建筑。1、優(yōu)勢分析：長江長現(xiàn)代城位于城南青弋江口，與中西友好花園隔江相望。項(xiàng)目北依濱江景觀大道，東臨中山南路，與中山路步行街近在咫尺。項(xiàng)目臨長江、青弋江，空氣清新，風(fēng)景宜人?，F(xiàn)代時(shí)尚的建筑設(shè)計(jì)，優(yōu)雅高尚的人文環(huán)境。 2、劣勢分析：價(jià)格較高。 3、市場機(jī)會(huì)

25、：因地利優(yōu)勢明顯，與其它高層項(xiàng)目相比，具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 4、綜合分析：作為蕪湖最好的一塊風(fēng)水寶地，本項(xiàng)目一直都是蕪湖市場的風(fēng)向標(biāo)。高檔樓盤定位，獨(dú)特展示手段，樹立起良好的品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。天和苑 座落在五一廣場，有便捷的交通體系和自然景觀，完善的生活配套，05年推出的主力戶型為140m2，均價(jià)3500元/平方米左右；06年推出的高層住宅，建筑面積56萬m2，主力戶型110120 m2左右，預(yù)計(jì)均價(jià)4000元/平方米。1、優(yōu)勢分析：唯一的優(yōu)勢是靠近赭山公園，可以借山做點(diǎn)文章。2、劣勢分析：地段、環(huán)境與其他市中心高層項(xiàng)目均有一定的差距。全高層項(xiàng)目，容積率偏高，對(duì)社區(qū)環(huán)境有一定的影響。3、

26、市場機(jī)會(huì)：九華中路是電腦一條街，如將本項(xiàng)目定位于電腦it新新住宅，或許是一個(gè)較好的機(jī)會(huì)。4、綜合分析：市中心全高層社區(qū)，面臨巨大的市場競爭壓力，項(xiàng)目定位不明，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。左岸生活 左岸生活社區(qū)毗鄰北京東路商務(wù)區(qū)。毗鄰蕪湖的文教科技中心，有安徽師范大學(xué)和蕪湖一中等多家知名教育機(jī)構(gòu)，文化氛圍濃厚。周邊配套設(shè)施齊全，生活方便。 今年推出的主力戶型在120 m2左右，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為4000元/平方米，由于拆遷的問題，該項(xiàng)目的06年推出量無法估計(jì)，“左岸生活”法國式的浪漫和歐洲的古典情懷。四、當(dāng)前消費(fèi)者的購房特性分析本次調(diào)查主要各個(gè)競爭性樓盤的中實(shí)際調(diào)查，共計(jì)調(diào)查人數(shù)在600人左右。以下是調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)

27、果。一）、性別395人 209人男女在調(diào)查人群中，男性占的比例為65.4%，女性的占的比例為34.6%。二）、職業(yè)類別 個(gè)體戶 公務(wù)員 事業(yè)單位 民營企業(yè) 116（人）56（人）46（人）96（人）調(diào)查中，各類人群的比例分別為：個(gè)體戶人群占36.7%，公務(wù)員占17.7%，事業(yè)單位人員占14.6%，民營單位人員占31%。三）、年齡 30歲以下 3045歲 4660歲 60歲以上64人239人121人16人人對(duì)于購買高檔物業(yè)的客戶群，他們年齡分布的比例為：30歲以下的占14.5%，30歲45歲的占54.3%，46歲60歲的占27.5%，60歲以上的占3.7%。四）、人群的來自區(qū)域市區(qū) 南陵縣 繁昌

28、縣 蕪湖縣 外地區(qū)域 6人 4人 1人 144人4人9人1人對(duì)于購買高檔物業(yè)的消費(fèi)群體，他們來自的區(qū)域分別是：蕪湖市區(qū)占87.8%，南陵縣占2.4%，繁昌縣占5.5%，蕪湖縣占0.6%，非蕪湖區(qū)域內(nèi)的占3.7%。五）、對(duì)戶型面積要求（一）本次調(diào)查的所有人群對(duì)戶型面積要求 70m2以下 7090 m2 90110 m2 110150 m2 150 m2以上7人28人121人150人33人本次調(diào)查購買高檔物業(yè)的消費(fèi)群體，對(duì)戶型面積的要求比例分別為：70平方米以下的占2.1%，70平方米90平方米之間的占8.1%，90平方米110平方米之間占35.7%，110平方米150平方米之間占44.2%，150平方米以上的占9.7%。（二）、個(gè)體人群對(duì)戶型面積的要求 70m2以下 7090 m2 90110 m2 110150 m2 150 m2以上2人10人35人32人7人對(duì)購買高檔物業(yè)的個(gè)體人群統(tǒng)計(jì)，選擇70平方米以下的占2.3%，70平方米90平方米之間的占11.6%，90平方米110平方米之間的占40.7%，110平方米150平方米之間的占37.2%，150平方米的占8.1%。（三）、公務(wù)員群體對(duì)戶型面積的要求 70m2以下 7090 m2 90110 m2 110150 m2 150 m2以上 0人