南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營考點(diǎn)

1、精品文檔你我共享知識改變命運(yùn)一、選擇1設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu) 有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定辦公用房 注冊資本100萬元以上，且流動資金不低于 100萬元 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的在職會計人員2、 一級資質(zhì)企業(yè)的條件：注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上；近3年房屋建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;上一年房屋建筑施工面積 15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱

2、的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請 領(lǐng)取施工許可證。4、達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一者，必須進(jìn)行招標(biāo)： 施工單項合同估算價在 200萬元人民幣以上 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上 勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上5、建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同。6、國有

3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同不在合同法調(diào)整的范圍內(nèi)。目前，國有建設(shè)用地使用 權(quán)出讓合同受城市房地產(chǎn)管理法 、合同管理法等行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)整和規(guī)范。7、運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后，在項目運(yùn)營期間發(fā)生的各種與運(yùn)營有關(guān)的費(fèi) 用。出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目，運(yùn)營期的運(yùn)營費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用 等。8、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程費(fèi)用主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì) 勘查，以及“三通一平”等費(fèi)用的支出。9、P62 表 47 與表 4 810、 財務(wù)分析報表包括現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、財產(chǎn)負(fù)債表 和借款還本付息計劃表。11、 項目投資現(xiàn)金流量表，用

4、于計算項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值和項目投資回收期等財務(wù)分析指標(biāo)。12、融資前分析評價指標(biāo)： 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 項目投資回收期13、融資后盈利能力分析指標(biāo)： 項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 投資各方財務(wù)內(nèi)部收益率 總投資收益率 項目資本金凈利潤率房地產(chǎn)抵押的抵押人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，抵押權(quán)人是金融機(jī)構(gòu)。在建工程抵押貸款，依法取房地產(chǎn)抵押貸款主要有出讓方式取得的土地使用權(quán)的抵押貸款,得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押貸款 貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。凡綜合風(fēng)險度超過60%的，即為高風(fēng)險，對于高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款?；I資方案的安全性分ABCD4級。有D的方

5、案應(yīng)盡量不選。土地用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，地役權(quán)。與房地產(chǎn) 開發(fā)有關(guān)的土地物權(quán)主要是土地所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)。居住用地可以分為一類居住用地，二類居住用地，三類居住用地。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中華人民共和國土地管理法，中華人民共和國物權(quán)法等法律法規(guī)以及各地的地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)， 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活， 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年，商業(yè)，旅游，娛樂用

6、地40年，綜合或者其他用地 50年。房地產(chǎn)自抵押合同自簽訂之日起 30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部 門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市人民 政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置，使用性質(zhì)，開發(fā)強(qiáng) 度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出 讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出 讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)，核準(zhǔn)，備案條件和國有土地使用權(quán)出讓合同， 向城市，縣人民

7、政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括：城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止， 限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各項專業(yè)規(guī)劃等。居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)，小區(qū)，組團(tuán)三級。居住區(qū)規(guī)劃總用地，包括居住區(qū)用地和其他用地兩類。人口毛密度=居住人數(shù)/居住區(qū)用地面積。人口凈密度 =居住人數(shù)/住宅用地面積。住宅建筑套密度（毛） =住宅建筑套數(shù)/居住區(qū)用地面積。住宅建筑套密度（凈）=住宅建筑套數(shù)/住宅用地面積。住宅建筑面積毛密度=住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積。住宅建筑面積凈密度=住宅建筑面積/ 住宅用地面積、建筑面積毛密度（容積率）=居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)

8、用地面積。住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地面積?？偨ㄖ芏龋ńㄖ采w率）=居住區(qū)建筑基底總面積/居住區(qū)用地面積。核心產(chǎn)品是房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念中最基本的層次，為消費(fèi)者提供最基本的效用和利益。形式 產(chǎn)品是目標(biāo)市場消費(fèi)者對某一需求的特定滿足形式。延伸產(chǎn)品是房地產(chǎn)各種附加利益的總和。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有 3個層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品，形式產(chǎn)品，延伸產(chǎn)品。商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計，商業(yè)動態(tài)交通系統(tǒng)設(shè)計直接關(guān)系到商業(yè)運(yùn)營的失敗。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間，代理，行紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本類型：房地產(chǎn)居間，房地產(chǎn)代理，房地產(chǎn)行紀(jì)。房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受委托權(quán)限內(nèi)，以

9、委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，并由委 托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)包括：營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。 房地產(chǎn)項目可銷售面積 =項目總建筑面積-費(fèi)營利性公共配套設(shè)施建筑面積。房地產(chǎn)推廣方式主要有廣告推廣，活動推廣，關(guān)系推廣和人員推廣。商品房預(yù)售具備的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。持有建 設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 。按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。已辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證。二、簡答、1房屋建筑工程施工投標(biāo)的投標(biāo)文件應(yīng)包括哪幾方面內(nèi)容？ 投標(biāo)函

10、及投標(biāo)函附錄 法定代表人身份證明 授權(quán)委托書 聯(lián)合體協(xié)議書 投標(biāo)保證金 已投標(biāo)工程量清單 施工組織設(shè)計 項目管理機(jī)構(gòu) 擬分包計劃表 資格審核資料11其他材料2、房地產(chǎn)股份有限公司可通過哪幾種方式籌集資本金？ 注冊資本金的籌集。發(fā)起人認(rèn)領(lǐng)股份并交納股金 向社會公眾公開發(fā)行股票籌集資金 向股東配股籌集資金 資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金3、掛牌公告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 出讓人的名稱和地址 出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年限、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求 投標(biāo)人、競買人的資格要求以及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法 索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)和方式 招

11、標(biāo)拍賣掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式 確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法 投標(biāo)、競買保證金 其他需要公告的事項4、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4、已通過竣工驗收5、拆遷安置已經(jīng)落實6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具有交付使用條件，其他配套基礎(chǔ) 設(shè)施和公共設(shè)施具有交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期7物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。三、計算某投資者以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于

12、出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價格 4%的契稅、0.5 %的手續(xù)費(fèi)、0.5 %的律師費(fèi)用和0.3 %的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金 （股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5 %、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月 租金水平始終保持 160元/平方米，前三年的出租率分別為65%、75%、和85%,從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的 28%。如果購買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和

13、抵 押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者項目投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為 10%和14%。試計算該項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值和項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的經(jīng)濟(jì)可行性。解：（1）寫字樓購買總價：27000平方米X 10000元/平方米=27000萬元（2） 寫字樓購買過程中的稅費(fèi)：27000萬元X（ 4%+0.5%+0.5%+0.3% =1431萬元（3） 投資者投入的資本金：27000萬元X 30%+1431萬元=9531萬元（4） 抵押貸款金額： 27000萬元X 70%=18900萬元（5）抵押貸款年還本付息額：A=P(A/PJn)

14、=P_(1(1i)n1=18900(A/P,7.5%,15)=18900|7.5%(1 * 個)=2141.13 萬元(1+7.5%) -1（6）現(xiàn)金流量表:年份01234-1516-48可出租面積（平方米）27000P 27000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/平方米）160160160160160年毛租金收入（萬元）3369.6P 3888.04406.44924.84924.8年運(yùn)營成本（萬元）943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營收入（萬元）2426.1P 2799.43172.63545.93545.9全部

15、投資（萬元）-28431.0資本金投入（萬元）-9531.0抵押貸款還本利息（萬元）-2141.11-2141.1-2141.1-2141.1項目投資凈現(xiàn)金流量（萬 元）-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9項目資本金凈現(xiàn)金流量 （萬元）-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值：項目投資的凈現(xiàn)值涵數(shù)FNPV投資（i） - -28431 2426.1（P/F,i,1） 2799.4（P/F,i,2）3172.6 3545.9( P/A,i,45)( P/F,i,3)= -284312426.12

16、799.4+ 3172.6 3545.945i(1 i)451(TH?求FNPV因為ic=10% 故FNPV投資=-28431 2426.111 10%2799.412(1 10%)=4747.1(3172.6 3545.9(1 10%)45110%(1 10%)451(1 10%)3萬元)求FIRRa. 因為 i 1=11%時，F(xiàn)NPV=1701.6 萬元b. 設(shè)i 2=12%寸，則可算出 FNPV=-870.7萬元c. FIRR 話所以 FIRR =11%+1% 1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%投資(8)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率資本金的凈現(xiàn)值涵數(shù)FNPV資(i) =-9

17、531 285(P/F,i,1) 658.2(P/F,i,2)1031.5 1404.7( P/A, i,12)( P/F,i,3)3545.9( P/ A, i,33)( P/F,i,15)-9531285658.2(1 i)2+ 1031.5 1404.7(1i)12 -1i(1 i)123545.9(1 i)33-1i(1 i)331(1 i)15求FIRR資。a. 因為 i 1= 14%寸，F(xiàn)NPV= 789.8 萬元b. 設(shè)i 2= 15% 則可算出 FNPV=-224.3萬元c. 所以 FIRR資=14% + 1%X 789.8/(789.8+224.3)= 14.78 %(9)因

18、為FNP投資=4747.1萬元0, FIRR投資=11.66%10%故該項目從項目投資的角度是可行的。因為FIRR資=14.78%14%故該項目從資本金投資的角度是可行的。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 F臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧