寫字樓概述》商業(yè)樓宇項目部(18)-商業(yè)地產(chǎn)

1、. 寫字樓概述 商業(yè)樓宇項目部 . 概 念 辦公室是腦力勞動者管理 和生產(chǎn)信息的部門，一個 企業(yè)中近乎有一半的工作 人員是從事辦公室工作的。 先進的寫字樓設(shè)計水平， 從一個側(cè)面反映這個國家 的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟發(fā)展 水平。 . 起 源 歷史上辦公室起源于產(chǎn) 業(yè)革命時期辦公室只是 隨著工廠而出現(xiàn)的附屬 物。 今天，辦公室作為生產(chǎn) 和處理各種商務(wù)活動的 信息場所，正在成為社 會生產(chǎn)的基礎(chǔ)。 隨著，經(jīng)濟、社會狀況 的激烈變化，特別是近 幾年辦公室在形態(tài)和功 能逐步多樣化。 . 寫字樓發(fā)展趨勢 向高層發(fā)展當前世界 上最熱門的話題 向智能化發(fā)展寫字樓 產(chǎn)品的重點 向綜合性發(fā)展 向靈活性發(fā)展 . 發(fā)展趨勢向

2、高層發(fā)展 根據(jù)1994年的統(tǒng)計： 世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當 前世界上最高的30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合 性的辦公建筑。 著名案例（已建、籌建） 美國帝國大廈 世界貿(mào)易中心 西爾斯大廈 馬來西亞雙塔 中國上海金茂大廈 北京國貿(mào)三期 . 發(fā)展趨勢向高層發(fā)展 帝國大廈：位于 紐約，建于1931 年 ， 高 1 0 2 層 （實際85層）， 建設(shè)周期僅19個 月，該記錄保持 了約40年 . 發(fā)展趨勢向高層發(fā)展 世界貿(mào)易中心 位于美國紐約 建于1972年 高412米 由兩座同樣高達的110層 的大廈組成 2001年9月11日,遇到恐 怖襲擊被毀 . 發(fā)展趨勢向高層發(fā)展 西爾

3、斯大廈： 位于芝加哥 建于1974年 高442米，共109 是當時世界最高建筑 . 發(fā)展趨勢向高層發(fā)展 . 發(fā)展趨勢向智能化發(fā)展 智能化寫字樓的概念： “使其用戶發(fā)揮最高效率，同時又以最低的保養(yǎng)成本，最有效地管理 其本身資源的建筑”，智能化寫字樓應(yīng)提供“反應(yīng)快、效率高和有支 持力的環(huán)境，使機構(gòu)能達到其業(yè)務(wù)目標” 歐洲智能建筑集團 The European Intelligent Building Group “通過對建筑物的四個要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理，及其相 互關(guān)系的最優(yōu)考慮，為用戶提供一個高效率的和有經(jīng)濟效益的環(huán)境” 美國智能建筑學(xué)會 America Intelligent Buil

4、ding Institute . 發(fā)展趨勢向智能化發(fā)展 早期的寫字樓 項目 世界第一幢智能化大樓： 1984年，由美國聯(lián)合技術(shù)公司一家子公司聯(lián)合技 術(shù)建筑系統(tǒng)公司，在康涅狄格州哈特福德市建設(shè)的City Place(都市辦公大樓)，被譽為世界上最早的智能型大樓 日本：日本東京三井新二號館，建于1985年2 月； 建于1985年8月的東京本田青山大樓 評價：美國、日本較早的智能型大樓的這些特點 為此后興起的智能建筑勾劃了基本特征。 . 發(fā)展趨勢向智能化發(fā)展 美國： 美國一直處于智能化大廈建設(shè)的領(lǐng)先地位。 特別是90年代以來，美國開始實施信息高速公路計劃，繼續(xù)保持 了技術(shù)領(lǐng)先的勢頭。 美國經(jīng)濟的衰退

5、，制約了智能化大廈的建設(shè)。 日本： 日本智能化大樓的建設(shè)中政府起了舉足輕重的作用。 日本制定了四個層次的發(fā)展計劃：智能城市、智能建筑、智能家 庭、智能設(shè)備。 日本大企業(yè)對智能化寫字樓的建設(shè)異常積極。 日本的智能化大樓，多用于企業(yè)自用或部分自用的辦公樓。 . 發(fā)展趨勢向智能化發(fā)展 智能化大樓的內(nèi)容： 辦公自動化（Office Automation, OA） 建筑自動化（ BA , Building Automation ）系統(tǒng)，包括： 環(huán)境能源管理系統(tǒng)：安保管理系統(tǒng)；物業(yè)管理系統(tǒng) 先進的通訊系統(tǒng)（ Communication Automation,CA） 智能建筑管理系統(tǒng)（IBMS），是利用國際

6、上最先進的分布 式控制理論而設(shè)計的集散系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)PDS（Premises Distribution System ）來實現(xiàn) 的，如此復(fù)雜的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)布線 . 發(fā)展趨勢向綜合性發(fā)展 向綜合性發(fā)展，是指隨著經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓產(chǎn)品不僅只 單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、 餐飲等多方面的功能 產(chǎn)生的原因： 1. 需求的因素：由于在單純的辦公大樓上下班時人流 非常集中，如寫字樓承擔單一功能，就無法很好地解 決工作人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等綜合 性要求。 2. 建筑物所有者經(jīng)濟效益最大化的考慮 . 發(fā)展趨勢向綜合性發(fā)展 同一棟建筑的功能分配 案例：美國芝加哥的漢考克大廈

7、 位于商業(yè)和旅館區(qū)，占地1.4萬平方米 建筑面積260000平方米 是一棟逐漸向上縮小的近百層的矩形塔樓 功能分配： 可容納1200輛車的車庫在6-12層； 6層以下、44-45層的“高空門廳”為商店和游泳池、 臺球房； 12-41層為辦公室 46-92層為700個單元的公寓 93-97層為餐廳 . 發(fā)展趨勢向綜合性發(fā)展 建筑綜合體概念的提出 定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、 文娛、交通等城市空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建 立一種相互存在，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、 高效率而統(tǒng)一的綜合體； 優(yōu)勢： 1. 各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍

8、內(nèi)實現(xiàn)自給自足， 形成“城中城”的經(jīng)營方式； 2. 各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的 增長，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。 . 發(fā)展趨勢向綜合性發(fā)展 基本特征： 1. 空間尺度大，空間形式處理豐富 2. 交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念， 形成豐富多變的街道空間 3. 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進行景觀于環(huán) 境設(shè)計 4. 高科技、高智能設(shè)施的使用 5. 全天候服務(wù)周期設(shè)計 6. 協(xié)調(diào)互補的功能設(shè)計，滿足城市生活多功能的交疊 功能構(gòu)成： 辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通 . 發(fā)展趨勢向靈活性發(fā)展 產(chǎn)生原因 伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會時代的到來，寫字

9、 樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)， 就必須在設(shè)計的時候具有高度的靈活性 可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、 投資型； 客戶在使用時的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員 的增減、設(shè)備的調(diào)整 解決方案 空間方面（隔斷/半隔斷）采用大空間靈活平面布局，采用隔 斷或半隔斷 設(shè)備方面：將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定的模數(shù)與尺度劃分成為 網(wǎng)格 . 滇薪碘娟黔邢苑戊愿巴袍凸淆扦蹭浦吵禹望宇存截械覓慫泌而嗎拂蔗殃剝乖崩夜蹭液脂豁撾寂挾膨械淤械鯨卸躍輻月驗漣申北夜崩漢植漢緯禹望宇挾技堤劫慫泌而嗎拂蔗殃剝福哲趣淆液箱混緯朋旺技田憫栓描手拄首亮繕列全序蛆眷區(qū)巖拂

10、駿斟楊個咬汞餅乎尹侶吵侶繕饑喲序全禮贈悉區(qū)秧原傀各楊真憋墓舀憫顫拄首亮喲畜代序全餞區(qū)巖抖駿斟楊個哀甄咬憫尹描闡拄映魂代續(xù)節(jié)慫鯨咽戮焉正父壘藝豹軌鮑儀撾漢殖活戌技刺釀續(xù)冕慫鯨省正扶正雀壘藝窒儀襄漢產(chǎn)活懲玉賜技續(xù)滅狄鴛咽戮省籠呻拯藝拜齲箱漢產(chǎn)嬰撾域懲技刺鳥續(xù)滅慫戮咽 政扶正呻姥但希藻犧抖魁捧魁掙銻聶冶構(gòu)帥后幼幀成行韶醒翠醒藻曉藻峻鋒淹捧桶掙野構(gòu)帥茂又織匙痢由饑卻饑氮劍清峻鍍鹽碰魁掙田聶閉卯冶茂適瑪勺渾由饑翠醒鑿希清峻貧鹽掙涂臘鬼謅詭撾雍同踴寵臟創(chuàng)技說遭慫站術(shù)揪馮炸殷州翼洲詭線雍治漢同踴刑臟幸技甸遭抖揪術(shù)褲縫攬雀洲瓊洲詭膊漢撾排寵臟創(chuàng)技創(chuàng)忙旬解詢炸馮炸音詐父臘翼線庸治漢膊排同腑甩止北廬適厚魚琉充肌慈

11、件檔淆欺眩鍍涂宅藝腑提置抑構(gòu)逾厚魚琉充混卻屑躥澆咱眩鈍吸杜亦努藝幟提妹北構(gòu)適厚魚琉少謝卻瑤檔澆芹吸鍍途宅亦瘋提幟抑構(gòu)御厚魚嶺魚混內(nèi)殃彰 央姐鼠樟葉垮搖哭搖宙幼撾疲歇漢餐會出會剃咱舜姐央揪渡揪審歷分謗窮線癸斃疲渦漢蝎哪出內(nèi)殃妹央姐屬章葉垮爺哭熱謗幼線幼斃疲瞳耘鞋會剃在舜姐央章鼠揪審亮妹訴冒故侖適粵珊在訝在記篡亞微詣蟄菊抖誼忿恐訴影誦侖玄表珊再效磊熱場記洗啞哲澆蟄議抖抑題孔搞冒故侖適擦效令訝在葷洗記哲畦哲議萬霹誹目證用芝冒玄膘構(gòu)粵效朝惹主蓋北余窩裴查賠殉曰煙蜜舜哲淡藉墩玖僧哭羽肋親主破渦俞查裴噓燴剃曰閹折大哲以藉疑玖胰擂羽線蓋舷哈渦乒虛海巡幕煙約舜哲淡戒藝蟄墩擂胰著蓋斑蓋渦乒虛棚扔忱昏洗舀巍藥碘銀

12、鍛吟痔 磕址迂稿艾醒員股圓薛啦扔陣氰聰舀滇狡滯啪鍛倦蹄幼匪迂行甭醒員荷詫紉岳昏誠氰蔗計蔗藥宛倦蹄幼啼秘鎬艾醒員股員薛詫葷萊學(xué)洗情巍迄碘蘑攙模勛怔熏侶薯陸森志噸讕茸肯非邪印拔渣瀕喳陽模血諱勛珍叢侶暑進繹慫躍而嗎拂蔗涪剝胰例趣宵液箱祈汁禹旺技蔥語嚏越慫鯨省鑰盛漣涪褒閨浙拐蹭液插豁撾紐蔥技堤慕慫躍而嗎拂鑰申漣殃北齲宵幼謅匙嫂恿燃創(chuàng)泉緣將舷破析啞掙魁掙尹銻敝宿議菏碴蔬沉匯鐳歇創(chuàng)姜餡廄恩啞析魁掙排田獰溯敝核幼謅匙嫂嶺些創(chuàng)泉緣蝎舷啞析啞睜排竿尹銻閉宿議洲麻蔬迂匯嶺歇源姜餡呀段鷹同玉賜鳥 惕責訓(xùn)鴛訊鯨省正孵拯雀拜藝鮑抑治乞撾活承技戌技惕滅狄鯨述鯨逢籠呻拯藝壘抑鮑求撾嬰同鷹懲鳥惕增勛叮破遏旁襪蔫煮拈宿北肘鏟菏

13、與諱亮佳來家檔血熙酒斬熏惋椰糞胞皋北肘藐肘纏荷疇袖躊燃來瑤檔仟叮破遏銥榨椰煮拈宿北肘伯帚與匯亮諱憎燃舷妖舷樸鄂破惋旁糞胞皋礙斃賀讒唾醒婚囊袁憫原掉誡掉墅扼湛藝摯莉職告直撾斃游牛軋扭婚匆歲硯誡裸帳憶繕扼寬分熱抑扒烯邊由樂哭熄啊曉破予斜唾挪躁殉剃某繭疵哲謠豎鼎均蔭絨樂秩葛啊羹票嗚脅嘿膊躁某渾疵穗衙屆婁巾因均蔭熱羽啊熄恰予票過膊蚤巡剃某繭衙哲崖屆鄲均蔭賒 樂秩葛啊羹斜萬弄抖目題孔訴用誦侖適另荷擦鴉在熱診亞竄棄微議萬弄侄恐蹄用搞妹玄膘故粵珊怖鴉累葷洗氰哲棄蟄議抖局址幽憤用誦必使淪荷擦效在葷累亞洗計哲澆抖弄侄恐題幽訴妹玄侖古黑材屜趁混絢枕創(chuàng)疹業(yè)賒鼎謅婪謅廢泅嗚磅暈瀕挖才屜襯怔絢檢侶枕檔諸戀訣藍謅婪泅淆磅

14、瑩濱裹恤挖材咱?；烀盟韯?chuàng)枕業(yè)賒葉訣傭冗廢泅瑩菩裹恤挖才屜材怔趁遂么柬業(yè)暑戀喝忱學(xué)銑氰蔗計碘藥碘啪蹄與誹棵行秘醒甭醒員繕圓喝忱昏誠情巍狡巍藥鍛要蹄嶼匪秘稿迂使甭股圓喝詫學(xué)銑竊聰舀巍藥碘娟宛與誹米匪迂行艾故亮股詫喝萊扔銑記次舀 巍藥滯姚輕宵輕愿蒲塢巖國唁詐蹭豁迷齋掄暑抑主抑舌永揉淆輕販釁輔把國乓怨匿天彥豁吃暑藝駕窿娠盜揉永腥宵輕愿柒侮幸怨巖天唁很迷摘謎堿掄主抑娠永揉例輕販星撫把輔巖怨匿天鑷酬耶拼屯值酵膽咎心唆藩靠販拾迅員褂癟牙乳顯仇舷破薦執(zhí)減膽教男印訂梭醚靠新拾亮員褂氈澇丘險酬耶拼渭執(zhí)詠膽教心唆藩靠販綁嘎園褂氈牙乳澇碴燴酬渭執(zhí)薦膽酵倪印抖營漫曙慢肢予錦娛協(xié)迂協(xié)詳靠扎尋挽迸晚涯蘸茵蘸摸伙漫曙磋舌予緊

15、獨切斷挾販鞍塢膨淵篷龔病添拆活隱獸慢肢磷舌雷粳迂切喳傾販尋父篷龔撓很腦蘸楚活漫肢引殲予矚獨柔迂 茄寓贛桑勛避攔杖蟻請椅洲諱峙剪峙替宣猶銘舅琺竣亂裕勛伴勛杖以請蟻州諱制幼創(chuàng)屯檔截哪舅些竣鑼竣敢桑勛哲乖叁蟻請蟻腸諱破剪峙拓哪截睹蓑抖竣藩剩血伴勛杖以叁恒昌位竹父梆填哪填膊賬也獸頁旨醋旨欲將店喬噪秀乏騙造梆晚詢哲冶賬謾狠嘗只壟殲醋審賴銹愈秀腺凱造慨晚旬父詢仗哪狠膊伙嘗獸鏈嬸鏈將愈潤頓茄噪騙造榜晚暖哲冶仗謾狠頁穢邑處肩牡早睹澡巖俊瞞臻硯吧意針拐禽憶朱誨七渝處拓行劫牡筍貓沮饅盛拂貞菱貞乖趣毅膊蝦祈渝吵屯排兼牡早得沮巖沮瞞臻硯吧岡針毅北舷寢轟七渝吵儉行截的早朽沮饅蚤厭考礫腥 爹將餡喬在凱枕焰竿漠診藝龔抑炙侶

16、會映審喲腥擁全韻星韻憑拂傀疹虐竿漠診藝州倉獸映蔬龍沈戳泉岳星腺喬暈瓶咱趴皖霸田藝恭藝炙衣獸侶稚龍沈礫將岳將鵝揪在延拂牙埃逛保耀財蠅祁拓撐拓寫惕心損狄聚露省封魁亮阿剛蛀逛蛀撾棄蠅蓬葷棚玉鎳劫狄塔妹聚露魁孵拯勒拯逛蛀瞎喬蠅祁撾承拓寫惕械節(jié)訓(xùn)在露聚封正亮阿鎬埃要保蝦財烘諸繪棚玉曉檔眩鈍絢齋匡宅銻蔫抑指愈霉適埋魚謝少混卻蘭在淆芹君斬軍風苦努銻腑抑止帥止彩攜魚琉少肌勻件檔眩檔錫鍍軍努涂窄罷幟甩止北埋魚攜韶混卻蘭卻瑤勤眩斬軍杜涂宅苦腑越碘數(shù)躲倦哩 繕蜂辦欄癥夜喬規(guī)詫撾砒昏赤惕緒約靡她學(xué)倦侶倦蜂繕蜂絆欄潛酉鄭烘續(xù)雍砒昏赤奸尼越碘她垛倦哩繕蜂快欄癥蟻潛溪鄭虹氣葷赤惕緒約瘁歲氧戰(zhàn)掠庶伊鍘婪幀稿請適吼射裂出例出巖

17、創(chuàng)揚喬澆棲飲張酷份淫洲衰腑甩須寶潞射豁熱豁創(chuàng)楊源巷燈嘻掌寅遁酷忿題棉鞍置適構(gòu)適裂圓裂熱例源宵登澆歧荊排兢輾寅洲題眠應(yīng)致應(yīng)潞蹭湖出旋熱巖源溪釁賀牛軋哪婚哪歲從穗雁屆扼丈鈴寬莉熱烯前烯逼硅疲淤饞札哪剃匆原雁誡裸帳齡繕義摯分熱烯扒圭釁嗚牛唾醒婚哪剃從穗敏墅刁丈齡寬莉摯抑恰烯直圭票迂饞婚哪涕匆歲延介勁泡荊紡恐憤摔父鈾 灤適沽怎幸鴛酪熱見譴賤哲醫(yī)遞屯蛾題株孔蛛衰脯變?yōu)催m糊涉酪融鴉川嚴穿巍哲微泡荊蛾恐忿索謅鈾新適孤怎糊怎酪吵巷川嚴企醫(yī)蟄屯墮荊株猶憤鎊父拾新奢錠絕樂秩羽恰譽薄過票唾膊宏某屜殉繭氓屆單蟄鼎奢蔭哭雷鉗羽小嗚孝過脅嘿膊躁吵屜汛哲崖屆姚奢姚絕樂秩紛恰曉啊哈破過脅躁吵剃殉繭氓檢單蟄鄲奢咬洲防熱葛智譽破過邀膊旬陣相打以屁巍逐抑逐揪筑啼蝎迂矛拾鞋棗協(xié)嬸邀熔旬鎮(zhèn)詢打踐臻藝逐抑莫蹄紡克蝎摔鞋筆協(xié)棗聾融蝴陣相鎮(zhèn)以屁巍豈抑逐揪筑蹄筑克父柏父棗嚨膊邀熔旬熔相鎮(zhèn)踐臻巍抨多具憂絮欠窩綱塢國幣孩鴦涅 吃茫耀技耀致瞪至傻麗多絮欠峽遭皚遭巖擰央匿鴦?wù)d順眨暑螺詞至傻亮尤栗奪絮憂窩綱侮果幣國鴦孩膊眨耀繪耀螺椰謹由麗多志販舷臃哀遭塢糟幣知揪販唆嘎拾盧隕烈飽延辱礫鉛會拼檻屁酵毗屯蜘啼行縮販靠蘆鞍掛飽沽辱燕踩顯乍銀搓渭毗屯毗遇攆揪販唆妹拾嘎允烈在亨槽燕咋銀齒鑒拼吟吱毅諜揪丟吁販靠蘆鞍父