房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理畢業(yè)論文

1、學(xué)校代碼：10484 學(xué) 號：018412100615 河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) henan university of finance and economics 自學(xué)考試（會計(jì)專業(yè)）本科生論文自學(xué)考試（會計(jì)專業(yè)）本科生論文 論文題目：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理 專業(yè)名稱：會計(jì) 工作單位：上海希增貿(mào)易有限公司 作者姓名：趙瑩瑩 聯(lián)系方式：郵編：450000 通訊地址：鄭州金水區(qū)文化路陳寨 聯(lián)系電話房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理 摘摘 要要 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)政策的改進(jìn)， 以及金融界政策的創(chuàng)新，不斷地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造越來越廣闊

2、的發(fā) 展空間。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)， 加上我國的房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范化，金融體系的不完善，房地產(chǎn)業(yè) 在高速猛進(jìn)的同時，也承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險，因此，如何識別、 評價、防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為亟待解決的重要課題。 本文研究的是房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險,從財(cái)務(wù)風(fēng)險的 一般理論著手，結(jié)合了現(xiàn)階段國內(nèi)外關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險的研究方法和研 究思路，闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險的涵義、財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要成因、財(cái)務(wù)風(fēng)險 的主要類型以及財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本特征，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 和資金投入環(huán)節(jié)，討論了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為融 資風(fēng)險，投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險，這幾類風(fēng)險貫

3、穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險體現(xiàn)的環(huán)節(jié)可 能不一樣，都需要針對每一個企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防 范風(fēng)險。 本文主要的目的是從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、投資和日常資金運(yùn) 營三個方面對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險成因分析，并提出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險的預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，在此基 礎(chǔ)上分別從房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資和資金的回收三個方面來闡述 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)領(lǐng)域如何有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險。 關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)，成因分析，防范與控制 the real estate enterprise financial risk management abstract in this

4、 paper, is the real estate business how to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financial risk of the m

5、ain causes. the main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in china are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, risks and benefits

6、 of the recovery of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate measures to preven

7、t risks. so this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems of financial ris

8、k to build, on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks. key words: financial risk, the real estate business, analyze

9、d the cause, against and control 目目 錄錄 1.1.緒緒 論論.1 1 1.1題目背景及目的.1 1.1.1 題目背景.1 1.1.2 題目研究目的.2 1.2國內(nèi)外研究狀況.2 1.2.1 國外財(cái)務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀.2 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀.3 1.3題目研究方法.4 1.4論文構(gòu)成及研究內(nèi)容.4 1.4.1 論文的研究內(nèi)容.4 1.4.2 論文的構(gòu)成.5 2.2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本理論.6 6 2.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念 .6 2.2 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險 .6 2.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險 .7 2.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)

10、險的涵義.7 2.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本特征.8 2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的類型.9 2.4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理 .10 2.4.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的涵義.10 2.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的程序.10 2.4.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的職能.11 3.3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀及成因我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀及成因.1212 3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀 .12 3.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險成因分析 .13 4.4.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施.1616 4.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制的基本思路

11、 .16 4.2 針對籌資活動過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范措施 .17 4.3 針對投資過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范措施 .18 4.4 針對日常資金運(yùn)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范措施 .19 5.5.案例分析案例分析.2020 5.1 nk 房地產(chǎn)公司簡介：.20 5.2 nk 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險防范和控制.20 5.2.1.nk 房地產(chǎn)公司在籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險控制與防范.20 5.2.2 nk 房地產(chǎn)公司在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險控制與防范.21 5.2.3.nk 房地產(chǎn)公司在日常資金運(yùn)作方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險控制與防范.22 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn).2323 后后 記記.2424 1.1.緒緒 論論 1.1 題目背景及目的 1

12、.1.1 題目背景 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法 人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來,我國房地產(chǎn) 企業(yè)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn),以 及金融政策的創(chuàng)新,不斷地為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè) 作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤也自然吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的 參與。正因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場擁有如此廣闊的前景，吸引了大批的投資者進(jìn)入 房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險也不容忽視。 由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平的提高,對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨 勢,使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)

13、模迅速擴(kuò)張,但同時國家也逐漸加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè) 的宏觀調(diào)控，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。隨著國家一系 列宏觀調(diào)控措施的出臺，比如：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)管理的通知 、 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知 ，鼓勵地方政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等，這 些措施將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地貸款、土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前必須一次性付清土地費(fèi)用，開發(fā)資金將更加緊缺，甚至出現(xiàn)資 金鏈斷裂危險；清算土地增值稅使企業(yè)資金投入劇增的同時，也使企業(yè)的稅費(fèi) 成本大幅度增加；經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和依靠高樓價和土地資源增值

14、獲取高額 利潤的年代宣告終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“微利時代” 。 2010 年對于中國的房地 產(chǎn)行業(yè)來說，是名副其實(shí)的政策調(diào)控年。1 月，國務(wù)院“國十一條”出臺，明 確要求二套房貸首付不得低于 40%；3 月，中國國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國 人大三次會議作政府工作報(bào)告中明確提出要堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢 頭；4 月，國務(wù)院“新國十條”出臺，劍指投機(jī)性購房需求；10 月， “十二五” 規(guī)劃綱要草案出臺，房地產(chǎn)或成為頭號調(diào)控產(chǎn)業(yè)，將不再是國家支柱產(chǎn)業(yè)。各 地政府紛紛出臺“限購令” ，系列措施迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不迅速調(diào)整自己的發(fā) 展戰(zhàn)略。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險管理，提高資金使用效

15、果， 提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。 1.1.2 題目研究目的 在房地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)：人均 gdp 達(dá)到 600-800 美元之間，住宅 產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。從國際經(jīng)驗(yàn)看，人均 gdp 在 7000-8000 美元之間， 房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭。目前中國人均 gdp 約 100 美元，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。滬深股市中現(xiàn)在專門從 事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有 60 余家。同時，累計(jì)有 200 多家非房地產(chǎn)類上市公司投 資房地產(chǎn)，與一直從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)相比，這些公司缺乏經(jīng)營房地產(chǎn)的基 礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，面臨更大的投資風(fēng)

16、險。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險 逐漸加大，防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險的任務(wù)日益緊迫，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理成為房地產(chǎn)企 業(yè)亟待解決的重要課題。 1.2 國內(nèi)外研究狀況 1.2.1 國外財(cái)務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀 西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間比較長、市場也比較完善，對房地產(chǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理理論的研究是隨著西方企業(yè)面臨的理財(cái)環(huán)境的變化而產(chǎn)生和 發(fā)展的。國外學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)市場的研究大多是集中在分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系上。 20 世紀(jì) 80 年代以后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)入深化發(fā)展的新階段，這在一定程度 上帶動了對財(cái)務(wù)風(fēng)險的研究。公司日益重視財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范與控制，其結(jié)果是 效用理論、線性規(guī)劃、對策論、概

17、率分布、模擬技術(shù)等數(shù)量方法在財(cái)務(wù)管理中 的應(yīng)用與日俱增。1985 年，弗萊德曼和奧特曼等人應(yīng)用了回歸分析法的方法來 創(chuàng)立模型，促進(jìn)了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的出現(xiàn)，而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用最初是由 tam(1991)、 tam 和 kiang(1992)、dutta 和 shekhar(1992)、建議用于銀行破產(chǎn)預(yù)測。從 90 年代開始，又出現(xiàn)了新的財(cái)務(wù)風(fēng)險評估工具風(fēng)險價值度量法（var:value at risk） ，使財(cái)務(wù)風(fēng)險管理又邁向新的里程碑，國際研究機(jī)構(gòu) 30 人小組和國際 呼喚與衍生品協(xié)會等社團(tuán)一致推薦，將 var 方法作為市場風(fēng)險測量和控制的最 佳方法。 20 世紀(jì) 90 年代末期開始，全面風(fēng)險管

18、理開始盛行。由于完整的風(fēng)險管理包 括風(fēng)險的識別、度量和控制三個過程，并且對出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行控制是風(fēng)險管理 的最終目的，因此，人們提出了整體風(fēng)險管理（trm：total risk management）的思想。trm 技術(shù)克服了包括 var 在內(nèi)的現(xiàn)有風(fēng)險管理技術(shù)的基 本弱點(diǎn)，將風(fēng)險管理中的價格、概率、偏好三個要素綜合起來進(jìn)行系統(tǒng)的和動 態(tài)的決策，從而可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險與風(fēng)險偏好之間的均衡，使投資者承擔(dān)愿意承擔(dān) 的風(fēng)險從而獲得最大的風(fēng)險報(bào)酬。尤其重要的是它可以使由若干單個決策者組 合而成的機(jī)構(gòu)主體在風(fēng)險管理中最優(yōu)的控制風(fēng)險，不至于由于某一決策者的行 為而造成整個結(jié)構(gòu)遭受過大的風(fēng)險損失。所以 trm 為完

19、整的風(fēng)險管理開辟了新 的道路和視野國外企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理制度方面的主要特點(diǎn)是建立 風(fēng)險管理委員會，對企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行統(tǒng)一的管理，委員會直接向公司董事會負(fù) 責(zé)，通常下設(shè)風(fēng)險管理部、審計(jì)部等對風(fēng)險進(jìn)行具體的管理。 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有風(fēng)險管理部門，更談不上對企業(yè)的風(fēng)險管理進(jìn) 行統(tǒng)籌規(guī)劃和集中管理。不過最近幾年情況正在轉(zhuǎn)變。隨著改革開發(fā)的進(jìn)一步 深入和中國加入 wto 以來，外資企業(yè)進(jìn)入中國，國外的先進(jìn)的風(fēng)險管理理念和 管理方法逐漸傳入我國，一些對風(fēng)險管理比較重視，觀念比較先進(jìn)的房地產(chǎn)企 業(yè)開始認(rèn)識到對風(fēng)險管理進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃的重要性，開始慢慢嘗試建立自己的風(fēng) 險管

20、理模式，但對風(fēng)險管理仍舊處于個別部門或者局部項(xiàng)目，其人力與財(cái)力的 配備還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)，引起 了專家學(xué)者的高度關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇 上指出， “十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四個方面的問題：資金來源相對單 一，銀行風(fēng)險大；房價增長過快，價格和市場風(fēng)險偏高；城市開發(fā)過快，土地 成本升高；粗放式開放經(jīng)營，耗能過大。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的研究主要是通過資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流 量表，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及其變動趨勢的，從財(cái)務(wù)報(bào)表的會計(jì)信息中挖 掘企業(yè)內(nèi)在的財(cái)務(wù)關(guān)系。國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險研究多數(shù)是采用單

21、變量判 定模型、多變量財(cái)務(wù)風(fēng)險模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型等來建立財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型， 通過這種模型可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測和報(bào)警。另外，國內(nèi)學(xué)術(shù) 界對財(cái)務(wù)風(fēng)險研究起步較晚，對分行業(yè)進(jìn)行研究也是近幾年開始的，因此，現(xiàn) 有的針對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險研究大部分都還停留在定性研究和已構(gòu)建出的 預(yù)警模型進(jìn)行實(shí)證研究的層面上，針對中國房地產(chǎn)類公司專門構(gòu)建財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù) 警模型的深入研究目前還在嘗試階段。 龍勝平和鄭立琴（2007）以主成份分析法和 logistic 回歸分析相結(jié)合的方 法，對中國房地產(chǎn)公司構(gòu)建了財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，且用中國 2005 年上海和深圳 兩市的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做了實(shí)證，結(jié)果表明

22、流動比率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益 率、每股收益、現(xiàn)金比率和可持續(xù)增長率對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險顯示出了較 好的預(yù)測能力1。 總體來說，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的研究主要表現(xiàn)為： 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理技術(shù)的應(yīng)用還非常有限，只是在保險 型的風(fēng)險轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險自留技術(shù)得到了較為普遍的應(yīng)用，如在企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng) 險基金、償債基金、壞賬準(zhǔn)備金、短期投資跌價準(zhǔn)備、長期投資減值準(zhǔn)備等， 來預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險的損失，增強(qiáng)對風(fēng)險的抵抗力。另外，財(cái)務(wù)型的非保險轉(zhuǎn)移技 術(shù)和利率預(yù)測、應(yīng)收賬款債務(wù)人信用評估等在實(shí)務(wù)中沒有很好的應(yīng)用，應(yīng)該在 實(shí)務(wù)中不斷完

23、善。 1.3 題目研究方法 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理與控制的研究，國內(nèi)外的研究者都各有不同， 但總體來說，目前對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的預(yù)警方法，大致可以分為單變量預(yù) 警分析和多變量預(yù)警分析兩大類。 （1） 、單變量預(yù)警分析，指以單個財(cái)務(wù)變量對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行判別。例 如：使用“現(xiàn)金流量/總負(fù)債” 、 “凈利潤/總資產(chǎn)”和“凈利潤/股東權(quán)益”等財(cái) 務(wù)比率指標(biāo)單一地來預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。 （2） 、多變量預(yù)警分析方法，是指同時運(yùn)用多個財(cái)務(wù)比率指標(biāo)對房地產(chǎn)企 業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測2。 本文通過案例討論了如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險，論文主要從房地產(chǎn)企 業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的成因進(jìn)行分析，以及財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)

24、建，從而得出針對于 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的有效的防范和控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)降低甚至避免不 必要的風(fēng)險，獲取最大的企業(yè)效益。 1.4 論文構(gòu)成及研究內(nèi)容 1.4.1 論文的研究內(nèi)容 隨著我國社會主義市場體系的建立和完善,全方位、多層次的對外開放，特 別是我國加入 wto 后，中國經(jīng)濟(jì)開始全面實(shí)現(xiàn)與國際接軌，國內(nèi)市場與國際市 場將融為一體，使企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險因素增加，可能造成的損益更加不確 定：金融全球化和電子商務(wù)將使國際間的資本流動更加頻繁、更加快捷，資本 決策可在瞬間完成，這使得貨幣的形式及本質(zhì)發(fā)生了變化；知識經(jīng)濟(jì)將使信息 傳播、處理、反饋以及更新的速度大大加快。這些變化在給企業(yè)帶來機(jī)遇的

25、同 時，也加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。對財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理已經(jīng)成為當(dāng)今發(fā)達(dá)國家一 種流行的現(xiàn)代化管理手段。然而，與發(fā)達(dá)國家相比，我國的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理無論 在科研水平、管理方式、投資力度和資金的利用上都處于相對落后的狀態(tài)。因 此，研究如何使企業(yè)在向前發(fā)展、向外開拓的同時，擁有足夠的知識與技術(shù)來 估計(jì)和衡量企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險并以相應(yīng)的措施減少或者避免風(fēng)險，增強(qiáng) 企業(yè)的生命力，競爭力，已經(jīng)顯得越來越緊迫和重要了。 1.4.2 論文的構(gòu)成 第一部分，緒論。介紹了本文的研究背景及其意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及 文獻(xiàn)綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。 第二部分，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本理論。對房

26、地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險的 內(nèi)涵、特征及其類型進(jìn)行闡述，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)。 第三部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀及其成因。對我國房地產(chǎn)企業(yè)的 財(cái)務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀及其成因進(jìn)行分析。 第四部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施。分別從籌資、日 常運(yùn)營活動和投資活動過程等方面講述我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范 和控制措施。 第五部分，案例分析。結(jié)合 nk 公司的具體實(shí)際，運(yùn)用以上所提及的防范和 控制措施進(jìn)行實(shí)際的案例分析。 第六部分，后記。對本文的所作的論文進(jìn)行總結(jié)，并對后續(xù)研究提出一些 展望。 2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本理論 2.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，其概念有

27、俠義與廣義之分。俠義的房地產(chǎn)是指土地與 土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建 筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有 關(guān)的權(quán)利或利益。 房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的部門的總稱，是集投資開發(fā)、 建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門，其經(jīng)營過程主 要包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)的主要特征： （1） 、空間上的不可移動性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，這從根本上 決定了房地產(chǎn)具有空間上的不可移動性。房地產(chǎn)交易只發(fā)生相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移， 而沒有商品本身的移動，房地產(chǎn)的供求狀況和價格在不同的地區(qū)之間是不同的。

28、 （2） 、生產(chǎn)與使用的長期性。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其生產(chǎn)過程涉及 到取得土地使用權(quán)，前期策劃，地質(zhì)勘查，專家論證，項(xiàng)目審批，設(shè)計(jì)與施工 等多個環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期較長，大型項(xiàng)目甚至需要幾年甚至更長的時間。 （3） 、投資金額高昂性。房地產(chǎn)在取得土地開發(fā)權(quán)，論證與審批，設(shè)計(jì)與 施工等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，金融業(yè)的支持和介入是房 地產(chǎn)開發(fā)必不可少的條件。 （4） 、房地產(chǎn)的稀缺性。土地是房地產(chǎn)的載體，土地的稀缺性決定了房地 產(chǎn)的稀缺性，如何利用有限的土地資源來滿足人們的需要成為我們急需解決的 問題。 （5） 、保值和增值性。土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷 膨脹

29、的需求求結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，另外在通貨膨脹的情況下，投 資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能，使之成為一種重要的保值資產(chǎn)。 2.2 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險 “風(fēng)險”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時期，以打魚捕撈 為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中 主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們 在長期的捕撈實(shí)踐中，深深的體會到“風(fēng)”給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的 危險，他們認(rèn)識到，在出海捕撈打魚的生活中， “風(fēng)”即意味著“險” ，因此有 了“風(fēng)險”一詞的由來。 本文認(rèn)為：風(fēng)險是指在特定客觀情形下，特定期間內(nèi)，某一損失發(fā)生的可

30、能程度，損失的機(jī)率越大，風(fēng)險越大；反之則越小。本文之所以采用這樣的觀 點(diǎn)是因?yàn)椋罕苊鈸p失的發(fā)生是風(fēng)險管理研究的重心所在，而收益最大化是財(cái) 務(wù)管理的目標(biāo)。風(fēng)險既與事件的結(jié)果相聯(lián)系又與概率相聯(lián)系。結(jié)果的不確定 性既有損失的一面，也有收益的一面。如果收益結(jié)果的不確定性也叫風(fēng)險，那 么倒不如損失結(jié)果的不確定性更便于理解和接受。因此，危險因素、危險事故、 損失三者所構(gòu)成的風(fēng)險，既要考慮客觀因素，也要考慮主觀因素。 而企業(yè)風(fēng)險又稱經(jīng)營風(fēng)險，是指由于企業(yè)經(jīng)營狀況變化而引起盈利水平改 變，從而產(chǎn)生投資者收益下降的可能。企業(yè)風(fēng)險具體可以分為一下幾種風(fēng)險： （1） 、政策法律風(fēng)險：國家政策的持續(xù)調(diào)整，在土地、金融

31、、預(yù)售、自有 資產(chǎn)、產(chǎn)品、境外融資、稅收和產(chǎn)權(quán)上的各類新規(guī)定的出臺。在房地產(chǎn)開發(fā)的 過程中，所包含的需要各個政府部門授權(quán)或?qū)徟墓ぷ鞒绦?，如：建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 、 規(guī)劃方案審定通知書 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 施工圖外審 報(bào)告 、 施工許可證、 預(yù)售許可證 、面積查丈，產(chǎn)權(quán)證辦理等。 （2） 、財(cái)務(wù)風(fēng)險：財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)以及銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)問題，國家 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)制度：存貨跌價準(zhǔn)備，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，投資減值準(zhǔn)備，應(yīng) 收賬款的壞賬準(zhǔn)備等 房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險包括： 土地項(xiàng)目投資管理流程的風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程的風(fēng)險、招投標(biāo)管理流 程的風(fēng)險、工程管理流程的風(fēng)險、成本管理流程的風(fēng)險、營銷管理

32、流程的風(fēng)險、 資金管理流程的風(fēng)險、企業(yè)管理流程的風(fēng)險等。 房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險,概括起來主要包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市 場風(fēng)險、自然風(fēng)險、利率風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險等，有的學(xué)者把房地產(chǎn)企 業(yè)的風(fēng)險劃分為商業(yè)風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險，則便于在風(fēng)險分析中做到定性定量相結(jié) 合，靜態(tài)動態(tài)相補(bǔ)充。 2.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險 2.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的涵義 財(cái)務(wù)風(fēng)險作為一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險現(xiàn)象,無論在實(shí)務(wù)界還是在理論界都得到了 廣泛的重視。在財(cái)務(wù)實(shí)踐中，企業(yè)往往由于管理不善而遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險所帶來的 經(jīng)濟(jì)損失，有時甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。如英國巴林銀行的倒閉，日本八佰 伴總店及香港、澳門分店的破產(chǎn)都源于對財(cái)

33、務(wù)風(fēng)險的規(guī)避不善。而在理論界， 財(cái)務(wù)風(fēng)險也逐漸成為現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論的核心內(nèi)容之一。 （1） 、狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險 狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險通常被稱為舉債籌資風(fēng)險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財(cái) 務(wù)成果（企業(yè)利潤或股東收益）帶來的不確定性。舉債籌資一方面為滿足投資 需要，擴(kuò)大規(guī)模，提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息 的籌資負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)投資收益率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高 或者降低） ，從而使得企業(yè)投資收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市場 經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場行情瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致 決策失誤，管理措施失當(dāng)，從而使得籌資資金的使用效益具有很大的不確定性， 由

34、此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險。這種風(fēng)險程度的大小受到負(fù)債規(guī)模的影響，負(fù)債規(guī)模越 大，風(fēng)險程度越大，反之亦同。由于負(fù)債資金規(guī)定了嚴(yán)格的還款方式、還款期 限和還款金額，一旦企業(yè)負(fù)債過度，經(jīng)營不善，無力償還到期債務(wù)，便會陷入 財(cái)務(wù)困境甚至破產(chǎn)倒閉?？梢娺@種俠義的財(cái)務(wù)風(fēng)險存在于負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)，沒 有負(fù)債，企業(yè)經(jīng)營的全部資產(chǎn)由投資者投入，則不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險。 （2） 、廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險 廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境以及各種 難以預(yù)計(jì)或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)計(jì) 的財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失似的可能性。它是從企業(yè)理財(cái)活動的全過 程和財(cái)務(wù)的整體觀念透視財(cái)務(wù)本質(zhì)

35、來界定財(cái)務(wù)風(fēng)險的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企 業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)的各個財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，使各種風(fēng)險因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中 體現(xiàn)。一般包括籌資風(fēng)險/投資風(fēng)險/現(xiàn)金流量風(fēng)險/利率風(fēng)險以及匯率風(fēng)險等. （3） 、本文對財(cái)務(wù)風(fēng)險概念的界定 本文認(rèn)為應(yīng)該突破對財(cái)務(wù)風(fēng)險概念的狹義理解，對于財(cái)務(wù)風(fēng)險概念，應(yīng)該 體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)，既資金運(yùn)動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。它的外延不僅僅是 包含籌資風(fēng)險，更包含理財(cái)活動的各個環(huán)節(jié)。也即是說，理財(cái)事務(wù)中一切不確 定因素給企業(yè)帶來的預(yù)期收益與實(shí)際發(fā)生偏離的可能或者損失，使企業(yè)財(cái)務(wù)收 益與預(yù)期收益發(fā)生負(fù)偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會和可能。 2.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本特征 房地產(chǎn)

36、企業(yè)是從事以房屋不動產(chǎn)為生產(chǎn)成果的物質(zhì)生產(chǎn)活動為經(jīng)營活動的， 由于其固有的特點(diǎn)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的基本特點(diǎn)主要表現(xiàn)在： （1） 、資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理的風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負(fù)債以外的長期負(fù)債與所有者權(quán) 益之比,如果負(fù)債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負(fù)債率高、資本結(jié)構(gòu)不合 理,就會導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。2007 年國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,中國房地 產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均為 72%。如此高的資產(chǎn)負(fù)債率,一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價 格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn) 困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)

37、致破產(chǎn)。 （2） 、利率變動的風(fēng)險 在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,利率的變動必然會產(chǎn)生利率風(fēng)險,包括支付 利息過多的風(fēng)險、投資發(fā)生虧損的風(fēng)險和不能履行償債義務(wù)的風(fēng)險。加息會增 加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加,同時,成本的增 加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。 （3） 、過度依賴銀行貸款,出現(xiàn)籌資風(fēng)險 目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進(jìn)行融資。房地 產(chǎn)公司為了擴(kuò)大投資規(guī)模,獲取更多的投資項(xiàng)目,大量向銀行貸款,在開發(fā)中,以 負(fù)債經(jīng)營為主,自有資金比例相當(dāng)?shù)?。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本 市場融資門檻的嚴(yán)格把關(guān),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資

38、就會加大難度,造成資金緊張,給 依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動,加大了籌資風(fēng)險。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)歸結(jié)為：資金需求量大，籌資難度上升, 并且資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢，受國家宏觀調(diào)控 政策，特別是利率的影響大。 2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的類型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的類型之分。 （1） 、按產(chǎn)生原因不同劃分： 制度性財(cái)務(wù)風(fēng)險，即由制度而引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，它包括外部制度和內(nèi)部 制度。外部制度是指國家機(jī)構(gòu)或行業(yè)組織為規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)行為和協(xié)調(diào)不同財(cái)務(wù) 主體之間財(cái)務(wù)關(guān)系而制定的相關(guān)規(guī)定；內(nèi)部制度是指企業(yè)管理當(dāng)局制定的用來 規(guī)范

39、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)行為、處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系、協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)利益主體財(cái) 務(wù)關(guān)系的具體規(guī)則。 固有財(cái)務(wù)風(fēng)險，即來自財(cái)務(wù)管理本身的局限性和財(cái)務(wù)管理依據(jù)的信息的 局限性而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險。 操作性財(cái)務(wù)風(fēng)險，即財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中， 由于操作失誤或者對具體的財(cái)務(wù)方法把握不準(zhǔn)，從而造成工作上的失誤而給企 業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險。 （2） 、按財(cái)務(wù)管理主體不同劃分： 所有者財(cái)務(wù)風(fēng)險，即所有者進(jìn)行資本運(yùn)營所帶來的風(fēng)險而給所有者財(cái)務(wù) 主體造成的客觀損失。 經(jīng)營者財(cái)務(wù)風(fēng)險，即企業(yè)在其資金運(yùn)營過程中，主要包括融資、投資、 股利決策分配等環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險。 （3） 、按來源不同劃分： 籌資風(fēng)險，即企業(yè)因籌資

40、活動而引起的收益不確定性以及到期不能償還 債務(wù)本息和投資者報(bào)酬的風(fēng)險。 投資風(fēng)險，即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。 資金回收風(fēng)險，即企業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在產(chǎn)品資金 轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的時候，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額 的不確定性。 收益分配風(fēng)險，即企業(yè)由于收益分配可能給今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的 不利影響。 外匯風(fēng)險，即由于匯率的變動而引起的企業(yè)財(cái)務(wù)成本的不確定性而帶來 的財(cái)務(wù)風(fēng)險，主要包括：折算風(fēng)險、交易風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。 2.4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理 2.4.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的涵義 財(cái)務(wù)風(fēng)險管理是風(fēng)險管理理論在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域的應(yīng)用，它是指企業(yè)通過對 財(cái)務(wù)風(fēng)險

41、的認(rèn)識，衡量和分析，利用各種方法、技術(shù)、手段、策略的運(yùn)用技術(shù) 方法和經(jīng)濟(jì)手段，對財(cái)務(wù)風(fēng)險加以認(rèn)識、評估和控制的過程。其目的在于以盡 可能小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到規(guī)避、分散、控制、轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險，保障投資者能夠獲 得最大的收益。 2.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的程序 目標(biāo)調(diào)整 重新分析 方案調(diào)整 反饋，調(diào)整 圖 2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險管理程序3 財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的全過程大體可以分為三個階段：第一階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險的識 別，即在實(shí)際的財(cái)務(wù)活動中根據(jù)種種社會經(jīng)濟(jì)、政治現(xiàn)象和市場情況，去發(fā)現(xiàn) 風(fēng)險；第二階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險的估測，即運(yùn)用各種方法，測定一定時期內(nèi)風(fēng)險事 件發(fā)生的概率以及造成的損失程度；第三階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險的控制，即

42、采取各種 方法去防范風(fēng)險，減少或抵補(bǔ)風(fēng)險造成的損失。 2.4.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的職能 （1） 、計(jì)劃職能 通過制定財(cái)務(wù)風(fēng)險管理計(jì)劃，確保風(fēng)險管理方案有效實(shí)施。財(cái)務(wù)風(fēng)險是企 業(yè)風(fēng)險的重要組成部分，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理計(jì)劃是企業(yè)風(fēng)險管理計(jì)劃的核心部分。 （2） 、組織職能 通過建立合適的風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)，并與企業(yè)內(nèi)部的其他管理組織互相協(xié) 調(diào)和配合，達(dá)到風(fēng)險管理的目的。這是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 （3） 、指導(dǎo)職能 就是組織管理人員實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理計(jì)劃。通過對企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃的發(fā)揮指 導(dǎo)作用，幫助企業(yè)經(jīng)營者更好地對企業(yè)資金的安全運(yùn)營進(jìn)行最大限度的保障。 （4） 、控制職能 判斷計(jì)劃執(zhí)行是否合理，

43、并對偏離目標(biāo)的行為糾偏的過程。通過對財(cái)務(wù)風(fēng) 險的控制達(dá)到規(guī)避的目的，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)有重要作用。 建立管理目標(biāo)風(fēng)險分析風(fēng)險防范處理 風(fēng)險管理方案執(zhí)行 與效果評估 風(fēng)險識別風(fēng)險評估 3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀及成因 3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營是一種高投入、高回報(bào)的投資活動，其風(fēng)險也是巨大的， 由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化， 與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在 70%以上，有 的甚至高達(dá) 90%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險，加之目前受國家宏 觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟(jì)變化的影響，金融政策的從緊，

44、財(cái)務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成 為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的首要問題之一。 0 20 40 60 80 100 我國平均水平 國際警戒線 我國個別企業(yè) 圖 3.1 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平比較 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá) 75%以上，甚至有超過 90% 以上的企業(yè)存在，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上公認(rèn)的 60%的警戒水平?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定， 資金成本高。在借貸資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報(bào)率的趨動下，我國 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置到期能否償還本金及其高額利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、 過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目繁多的籌資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金、 大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到

45、期支付能力及其利滾利負(fù)擔(dān)的高額的財(cái)務(wù) 風(fēng)險。與此同時，利率的變動更會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險之中最為致 命的風(fēng)險之一。 由于受不斷緊縮的金融信貸政策的影響，資本市場嚴(yán)把融資門檻，本文認(rèn) 為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險凸顯，具體有如下幾個方 面： （1） 、轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目日益突出 2008 年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸 顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn) 讓其運(yùn)作多年的“森蘭外高橋”項(xiàng)目中的南部國際社區(qū)的 a1-1、a1-2 地塊， 疑為資金緊張而“割肉” ；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008 年 5

46、月份的前 22 天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的信息就多達(dá) 45 條，項(xiàng)目來自北京、廣東、山 西等城市，項(xiàng)目類型種類較多，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn) 讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象，表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財(cái)務(wù)隱藏著較大的 風(fēng)險隱患。 （2） 、降價促銷，回籠資金 隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多 開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金以緩解 資金壓力。如北京某樓盤甚至打出 7.5 折優(yōu)惠的促銷，在深圳有的樓盤打出買 房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。 （3） 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值 企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險

47、隱患的突出。從 2008 年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn) 金流凈值指標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四 大房地產(chǎn)企業(yè)，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)分別為萬科-0.18 元，招商地產(chǎn)- 2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。 3.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險成因分析 一個企業(yè)面臨的風(fēng)險最終都要在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種 意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的因素，其因素包括： （1） 、信息不完全性和不對稱性 財(cái)務(wù)控制主體對客體的信息擁有量不可能完全的，

48、隨著計(jì)算的發(fā)展，管理 主體擁有的信息量越來越多，但永遠(yuǎn)達(dá)不到擁有完全的信息。尤其是在房地產(chǎn) 公司中，一般具有多個項(xiàng)目的公司，每個項(xiàng)目的投資額都很大，投資決策需要 很多的變量，每個變量的很小變化都可能對決策產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 中，委托者所掌握的信息永遠(yuǎn)小于代理者，一直處于信息的不利地位。決策主 體擁有的信息不完全和不對稱，是財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要成因。 （2） 、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理主體的局限性 首先是管理主體的有限理性?？紤]限制決策者信息處理能力的約束，管理 者不可能總是做出完全正確的判斷。其次管理主體受成本效益原則的限制，如 果假設(shè)掌握的有關(guān)信息越多，那么做出的決策就越正確，但受到成本效益原則

49、的限制，人們不可能收集那么多的信息，自然會影響到?jīng)Q策結(jié)果。 （3） 、企業(yè)內(nèi)部人的“道德風(fēng)險” 股東的目標(biāo)是企業(yè)財(cái)富最大化，并要求經(jīng)營者以最大努力去達(dá)到這個目標(biāo)， 但經(jīng)營者的目標(biāo)是個人利益最大化。這兩種目標(biāo)經(jīng)常會發(fā)生矛盾。這就是股東 授權(quán)給經(jīng)營者而不可避免所形成的“道德風(fēng)險” 。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái) 權(quán)過于集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于對財(cái)務(wù)風(fēng)險的管理。記賬的業(yè) 務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的賬目只是走形式，目的只是為了應(yīng)付有關(guān)管理 職能部門。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上 還停留在簡單的收付記賬法，財(cái)務(wù)人員的財(cái)會專業(yè)知識缺乏，應(yīng)用水平不高。 如此一來，財(cái)

50、務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表就無法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營 成果，企業(yè)決策者根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策，就會導(dǎo)致決策失誤，而財(cái)務(wù)決策失 誤正是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險的重要原因。 （4） 、企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平 經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理水平高的企業(yè)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。反之，管理制度 不健全，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)不完善。盲目隨意地進(jìn)行籌資、投資、資金運(yùn)營活 動，致使籌資和投資不平衡。有些企業(yè)為了做大，常常不遺余力地進(jìn)行擴(kuò)張， 籌資有限，投資缺口很大，造成資金收支嚴(yán)重不平衡，成為企業(yè)未來經(jīng)營的潛 在風(fēng)險，一旦企業(yè)未來盈利不足，必然會形成巨大的支付壓力，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。 而有些企業(yè)為了避免支付危機(jī)，常常會保留較多的現(xiàn)金，用于日常支付

51、。由于 資金閑置，沒有得到充分和有效的運(yùn)用，會導(dǎo)致企業(yè)競爭能力下降，甚至影響 企業(yè)在行業(yè)中的地位。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部 門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在 財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企 業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做 起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi) 部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線 成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上， 影響了企業(yè)的效益。 具體來說，

52、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險主要來源于：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、 現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況分析，造 成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險 加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。 融資渠道的嚴(yán)把關(guān)，籌資風(fēng)險加大。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險最 主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)把關(guān)，導(dǎo) 致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的未來命運(yùn)。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，另一方面表現(xiàn)在融資渠 道的嚴(yán)把關(guān)。具體如下： 金融信貸政策的持續(xù)緊縮。2007

53、 年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè) 性房地產(chǎn)信貸管理的通知 ，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，通知進(jìn)一步 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件。這使得開發(fā)商通過銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款 用于購買土地已經(jīng)不可能。由于受全球金融危機(jī)的影響，央行在 2008 年 10 月 兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。 修正企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。2008 年 4 月國 家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基問題的通知明確房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，應(yīng)該按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率 計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實(shí)際利潤進(jìn)行調(diào)整，提 高

54、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳計(jì)稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列 調(diào)控政策繼續(xù)出臺，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)將因資 金鏈的斷裂而淡出樓市。 整體市場不容樂觀，銷售進(jìn)度落后預(yù)期，資金回籠不理想。自 2007 年 7 月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風(fēng) 愈演愈烈，不論房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模是大是小，皆爭相打出降價大旗，以期望在淡 市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。事實(shí)上，進(jìn)行降價銷售已經(jīng)成為 很多地產(chǎn)企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實(shí)際樓 價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十” ， 全國樓市

55、并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的轉(zhuǎn)折性變化。 資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。因房地產(chǎn)企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰 當(dāng)也會對企業(yè)的收益產(chǎn)生負(fù)面影響，從而在另一方面形成了財(cái)務(wù)風(fēng)險。能否及 時足額和經(jīng)濟(jì)地籌集到所需要的資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動順利進(jìn)行并 進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地” 、做規(guī)劃、支 付各種費(fèi)用，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)。在此過程中 借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，但伴隨其產(chǎn)生的財(cái) 務(wù)風(fēng)險也越高。 4.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施 國家宏觀調(diào)控帶來的金融緊縮和土地供應(yīng)方式的市場化，使得我國房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的資金鏈條驟然緊

56、繃，房地產(chǎn)公司若想繼續(xù)做大做強(qiáng)，就必須在企業(yè) 財(cái)務(wù)管理方面尋求新的突破。 4.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范和控制的基本思路 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，我國房地產(chǎn)企 業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險 管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為我國房地產(chǎn) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。 （1） 、加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識和綜合素 質(zhì) 提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，首先要提高其決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)， 要使得決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)能夠讀懂三種主要的財(cái)務(wù)報(bào)表，即資產(chǎn)負(fù)債表、 損益表和現(xiàn)金流量表

57、，改變其以往進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時的經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策為科 學(xué)決策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立以人為本的觀 念。一方面補(bǔ)充資深的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來，另一方面必須加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人 員的培訓(xùn)，提高其綜合素質(zhì)。同時，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理 的客觀要求，改變過去只重視樓盤銷售而輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。 （2） 、加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益 成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的 好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn) 商品的價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管 理。確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成

58、本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo) 準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。建立二級成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算 單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好 各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指標(biāo)。 同時明確規(guī)定各個核算部門單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級成本 核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。 （3） 、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益， 但是這并不代表負(fù)債比例越高越好，隨著負(fù)

59、債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也 會逐漸加大。企業(yè)有貸款就會有利息支出，就必然有財(cái)務(wù)風(fēng)險存在。但是，在 不同的資本結(jié)構(gòu)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險也會不同。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以利用 自身的良好信用以及土地抵押進(jìn)行銀行貸款來增加資金的來源，充分發(fā)揮財(cái)務(wù) 杠桿的作用，利用杠桿效益抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險帶來的消極影響；另一方面，應(yīng)該把 債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)集團(tuán)可以接受的范圍內(nèi)。通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資 本的比例關(guān)系來尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險降到最低。 （4） 、合理分配利潤 企業(yè)的生存發(fā)展離不開投資者的支持，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的收益進(jìn)行合理 的分配就顯得格外重要。建立合理的利潤分配制度，制定長期的利潤分配規(guī)劃，

60、杜絕分配的隨意性。根據(jù)投資者的股權(quán)大小按比例進(jìn)行分配，按投資者在企業(yè) 的實(shí)際管理過程中所作的貢獻(xiàn)多少來分配超額利潤，調(diào)整好大小企業(yè)股東之間 的利益沖突，處理股東與債權(quán)人、管理層之間的利潤分配矛盾。由于企業(yè)自有 資產(chǎn)規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙， 所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定利潤分配戰(zhàn)略時應(yīng)該充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量 減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主這樣可以降低企業(yè)風(fēng)險，降低融資成本， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力。 4.2 針對籌資活動過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范措施 籌資風(fēng)險是指在由于企業(yè)負(fù)債經(jīng)營而產(chǎn)生的因?yàn)椴荒苓€本付息，使企業(yè)陷 入困境，甚至破產(chǎn)的可能性。籌資風(fēng)險的產(chǎn)生原因