房地產(chǎn)項目啟動會的6大秘訣

1、房地產(chǎn)項目啟動會的6大秘訣作為行業(yè)精細化管理的標桿，歷來廣受關(guān)注，特別是龍項目啟動會頗具特色，引得同行競相學習和模仿，但業(yè)內(nèi)企業(yè)實際運作起來效果卻大打折扣，屢屢碰壁，成功者寥寥無幾，我們不禁要問，啟動會真有這么神嗎？難道注定只能成為行業(yè)無法逾越的管理傳奇？這里面的竅門到底是什么呢？我們應(yīng)該如何“趕學超”呢？一、項目啟動會3大特點項目啟動會是在短時間、高強度、高效率、群策群力下完成的對項目第一次也是最重要的一次決策，核心目的是在拿地后即明確項目成功標尺及具體指標，達成共識，并且對項目進行沙盤推演，設(shè)定項目的價值點、決策點和控制點，針對項目風險點來提出預(yù)案。概括而言具有時間短、內(nèi)容全和顆粒度細三大

2、特點：1.時間短一般要求標準化項目在拿地后14天，非標準化項目45天內(nèi)就開完啟動會，完成所有分析、討論及對應(yīng)成果。2.內(nèi)容全啟動會涵蓋了項目定位、體驗區(qū)、成本、一二級計劃、投資模型等綜合性內(nèi)容，共需完成九大成果，如項目成功標尺、項目風險及預(yù)案、市場定位、產(chǎn)品定位、體驗區(qū)選址、定位及開放計劃、產(chǎn)品建造標準、項目一二級計劃、項目目標成本及合約規(guī)劃、投資分析模型。3.顆粒度細除了內(nèi)容涵蓋范圍廣以外，每塊內(nèi)容深度也有很高的要求。比如要求在啟動會就能夠把整個項目一二級計劃都排出來，甚至項目的合約規(guī)劃也能夠做出來。上述三點確實驚人，因此，項目啟動會廣受熱捧和贊譽，當之無愧成為行業(yè)管理標桿和江湖傳奇。二、開

3、好項目啟動會的6大秘訣同行在競相學習和模仿中屢屢碰壁，但為什么能做到呢？難道的管理水平就真到了高不可攀的地步嗎？通過深入探究項目啟動會的背后機理，揭開它的神秘面紗，其實我們發(fā)現(xiàn)，項目啟動會只是戰(zhàn)略上守正和戰(zhàn)術(shù)上出奇的一個合理結(jié)果，本身并不神秘：1.區(qū)域深耕一直以來堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，在全國前二十強地產(chǎn)企業(yè)中，龍湖進入城市數(shù)量是相對比較少的，因為持續(xù)深扎某一區(qū)域，所以就自然而言針對當?shù)厥袌鎏攸c、客戶需求、供應(yīng)商資源等等有了深刻的了解，因此，在完成項目啟動會項目市場定位、產(chǎn)品定位時就有了效率優(yōu)勢。2.產(chǎn)品復(fù)制的另一戰(zhàn)略是產(chǎn)品標準化及其復(fù)制，并且對產(chǎn)品創(chuàng)新做了嚴格要求，明確要求成熟區(qū)域產(chǎn)品創(chuàng)新比例不能

4、超過10%，新進區(qū)域第一年不允許創(chuàng)新，通過產(chǎn)品這種復(fù)制極大了減輕了前期定位、設(shè)計決策的工作量和難度，也更容易統(tǒng)一內(nèi)部各專業(yè)部門意見，短時間高效做出決策，而項目定位、產(chǎn)品定位也是啟動會最核心的決策內(nèi)容。3.成本、工期數(shù)據(jù)沉淀特別強調(diào)管理沉淀，因此，積累了大量的成本數(shù)據(jù)，工期數(shù)據(jù)，這使得在完成啟動會目標成本、一二級計劃時有了扎實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，很大程度上保證了成果的質(zhì)量。4.工作前置啟動會如此高強度的決策內(nèi)容，怎么保障最短時間高效高質(zhì)量完成呢？其實背后核心是有三大工作是前置開展的：一是項目預(yù)案：在啟動會之前，拿地時便已針對地塊市場定位、產(chǎn)品定位做了前置性的深度研究，奠定了工作基礎(chǔ)，啟動會其實有點打醬油

5、了。二是地塊條件調(diào)研：通過周邊市政條件調(diào)研，了解項目所在地天然氣、給水、污水、雨水、強電、周邊市政道路等情況，從而為成本測算提供科學依據(jù)；通過地塊周邊不利情況調(diào)研，如噪音源、污染源及對心理產(chǎn)生不利因素的如加油站、高壓線等調(diào)研，為項目定位提供科學依據(jù)。三是深入調(diào)查當?shù)仨椖拷ㄔO(shè)報建程序：通過調(diào)研項目報批報建程序，輸入條件、所需周期、項目預(yù)售條件等，避免概念方案由于政府因素或長官喜好被推翻。5.分步?jīng)Q策啟動會涉及到9大成果，需要決策的點很多，因此，龍湖啟動會也不是一個會就全部搞定所有事情，而是在區(qū)域總經(jīng)理主持下多次開，以成果為導向，分步?jīng)Q策，通過多次會議來輸出成果全集。6.把握關(guān)鍵點考慮到啟動會時尚

6、有許多因素并不明朗，為了盡量保障啟動會成果的延續(xù)性，避免后續(xù)推倒重來的情況，主要采取了兩大措施：一是政府前置溝通達成共識：啟動會最核心的是要明確項目定位及對應(yīng)總圖，因此，為了保障效果，相關(guān)人員會前置與政府核心干系人進行溝通并形成共識，最大程度避免后續(xù)方案顛覆性調(diào)整。二是建立動態(tài)調(diào)整機制：由于啟動會確定的成果非常早，許多因素當時并不明朗，確定的成果很難說是一成不變的，后續(xù)存在調(diào)整的可能，因此，針對這種情況，需要建立配套的動態(tài)調(diào)整機制。比如如果涉及到總圖的調(diào)整，則統(tǒng)一在后續(xù)方案設(shè)計環(huán)節(jié)進行修正，不再單獨重新召開啟動會，再比如一二級計劃，雖然項目啟動會確定下來了，但后續(xù)在保障集團關(guān)鍵節(jié)點（比如開盤、

7、交房）剛性的前提下，在日常運營環(huán)節(jié)地區(qū)公司層面可以在PMO月度運營會上動態(tài)調(diào)整，不需報集團審批；另外啟動版合約規(guī)劃也只是根據(jù)項目特點明確了主要工程、材設(shè)的發(fā)包模式和采購方式，詳細的界面劃分等等在方案明確后再進行界定。綜上所述，能夠成功召開項目啟動會，關(guān)鍵是找準了四大命門：基礎(chǔ)沉淀（區(qū)域深耕、產(chǎn)品復(fù)制、成本數(shù)據(jù)、工期沉淀）、工作前置（預(yù)案、地塊條件調(diào)研、政策調(diào)研）、分階段決策（多次召開、分別決策）、把握關(guān)鍵點（政府溝通、動態(tài)調(diào)整機制），了解到這些點，我們就知道項目啟動會并非高不可攀，只要方法得當，對于業(yè)內(nèi)企業(yè)而言，就具備了“趕學超”的條件。三、學習好榜樣的3個要點的項目啟動會模式不可否認是行業(yè)一

8、種先進的管理實踐，因此，我們要把它當做標桿來更深入的考察、分析和借鑒，但是，我們大可不必為學啟動會而開啟動會，每個企業(yè)有自己獨特的管理背景和管理問題，只要能夠找準并解決當前企業(yè)核心問題，并且推動企業(yè)快速成長，就是非常優(yōu)秀的管理模式，畢竟企業(yè)管理模式應(yīng)該是百花齊放百家爭鳴的，以模式來固化所有企業(yè)，既不可行也無必要，對于業(yè)內(nèi)企業(yè)而言，根據(jù)現(xiàn)有稟賦狀況，找到自己核心的痛點和發(fā)力點，再造行業(yè)新的管理傳奇，當是王道。1.掌握啟動會成功要素，培育管理土壤通過項目啟動會為什么能夠開起來的原因分析，我們知道這是一種戰(zhàn)略上守正和戰(zhàn)術(shù)上出奇的合理結(jié)果，對業(yè)內(nèi)企業(yè)而言，戰(zhàn)略層面的取舍可能每家企業(yè)情況不一樣，發(fā)展訴求

9、不一樣，所以戰(zhàn)略思路借鑒意義及適應(yīng)性均不強，但是戰(zhàn)術(shù)方面的動作則是相通的，比如工作前置、分階段決策及關(guān)鍵點的把握可以活學活用。2.根據(jù)企業(yè)管理核心訴求明確啟動會發(fā)力點及方向一是內(nèi)容突出重點。比如內(nèi)容，不再貪大求全，畢竟每個企業(yè)背景不一樣，比如佳兆業(yè)啟動會最核心解決項目定位問題，華南城啟動會最核心解決計劃、成本、方案設(shè)計任務(wù)書等問題。二是顆粒度吻合企業(yè)管理能力。比如顆粒度，以計劃為例，不要求像一樣要把整個一二級計劃做出來，而是聚焦開工前的一二級計劃，或者啟動會只要求先定出大的節(jié)點，待方案報建通過后再形成整體一二級計劃，這樣制定出來計劃更合理更有利于執(zhí)行。3.百花齊放，創(chuàng)造更多行業(yè)管理新案例新傳奇每個企業(yè)在自身發(fā)展演變過程中會遇到形形色色的帶有自身個性的問題，由此沉淀下來的管理經(jīng)驗和智慧也