武漢光谷房地產(chǎn)市場分析

1、武漢光谷房地產(chǎn)市場分析報告1.市場概況1.1光谷概況1.1.1武漢科技新城規(guī)劃大光谷1.1.2光谷數(shù)字解讀A.130公里“十一五”期間，武漢東湖高新區(qū)在現(xiàn)在建成區(qū)域的50平方公里上，繼續(xù)沿武黃東路向東發(fā)展，并托管工夏區(qū)、洪山區(qū)的27個行政村，約80平方公里的城市發(fā)展空間，形成區(qū)域面積130平方公里，60萬人口的城市副中心。B占據(jù)1/307年光谷GDP為1300億，08年1700億，占武漢GDP（3900億）的44%，09年1500億占1/3。.C.30%光谷主要經(jīng)濟指標(biāo)均保持30%增長D.1500億元2020年計劃產(chǎn)業(yè)收入E.61.11%武漢大學(xué)生留漢比例不斷走高，07年35萬畢業(yè)生留漢，占總

2、畢業(yè)人數(shù)的61.11%。光谷是靴子留漢大戶。1.1.3光谷核心區(qū)交通體系1.2宏觀經(jīng)濟狀況1.2.1近期房地產(chǎn)相關(guān)政策雖然目前宏觀經(jīng)濟明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟增長基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價格的持續(xù)上漲，房價重站高位。由此判斷，未來的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對二套房貸款收緊的政策可能性更大。1.2.2 11月初調(diào)研各地房貸政策執(zhí)行一覽城市 第一套房 第二套房 二套房界定 首付 利率 首付 利率上海一手房普通住宅2成，非普通住宅3成； 二手房多數(shù)為3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率； 二手房根據(jù)個人征信狀況，多數(shù)可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房人均面積高于33平方米

3、再購房為二套房，但銀行會根據(jù)客戶征信情況對判定做一定的調(diào)整南京一手房2成； 二手房3成新房仍可享受7折利率； 二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上無法享受利率優(yōu)惠；二手房基準(zhǔn)利率為主，根據(jù)個人征信情況和房屋面積，最高上浮10%只要名下無貸款，均不算第二套房廣州90平米及以下首付2成； 140平米以上首付3成7折利率； 針對別墅和大戶型優(yōu)惠幅度減小。4成（工行、華夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、華夏為基準(zhǔn)利率但首付3成則利率上浮10%，興業(yè)、農(nóng)行85折利率。只要名下無貸款，均不算第二套房

4、武漢一手房2成； 二手房3成仍可享受7折利率4成（部分中介機構(gòu)可利用自身資源做到貸款68%）中國銀行7折利率，工商銀行7.7折，民生銀行上浮10%根據(jù)是否有房貸記錄，但審核寬松，多數(shù)可按第一套房重慶一手房總價80萬以下首付2成，80萬以上首付3成； 二手房3成一手房可享受7折利率，二手房沒有折扣4成一手房仍可享受優(yōu)惠，光大銀行、民生銀行下浮25%，其他銀行下浮15%；二手房基準(zhǔn)利率為主，尚未上浮利率，建設(shè)銀行10月份停止二手房貸款第一套房人均居住面積30平米以下且還清貸款的再購房可按第一套房，未還清貸款或人均居住面積30平米以上，再購房按第二套房北京一手房90平米以下首付2成，140平米以上首

5、付3成； 二手房首付3成7折利率4成（中信銀行及一些小銀行可以2-3成）基準(zhǔn)利率到基準(zhǔn)利率上浮10%之間，部分小銀行可做到7折利率以夫妻為單位，只要名下有過房產(chǎn)，即使已經(jīng)賣出過往房產(chǎn)，再購房也算二次臵業(yè)。目前的各地對于購房優(yōu)惠政策執(zhí)行各不相同，而我們預(yù)期，首次購房七成優(yōu)惠年底前取消可能性不大，而二套房優(yōu)惠則面臨變數(shù)，但相信在臨近年底會有所收緊。1.2.3 二手房營業(yè)稅減免，應(yīng)該不會續(xù)期國務(wù)院在08年12月提出對二手房交易營業(yè)稅的減免。政策原文中提出“政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日”，在目前市場交易活躍的環(huán)境下，我們認(rèn)為該項政策延期的可能性不大 該項政策推出不會對開發(fā)商產(chǎn)生負(fù)面影響：1、營

6、業(yè)稅優(yōu)惠的取消會將部分需求由二手房市場分流至新房市場2、本項政策取消與否對新房市場中投資購房不會產(chǎn)生明顯影響本項政策出臺時已注明政策有效期，投資購房不會因為這項政策的出臺而促使其購房行為的發(fā)生，也不會因為這項政策的取消而抑制投資購房。二手房營業(yè)稅減免到期，對房產(chǎn)投資有一定抑制作用，同時可能促進部分首次置業(yè)者回流一手房市場。2.需求與供給分析2.1武漢市場情況09年武漢商品房銷售火爆程度較07年有過之無不及，全年保持量價上升態(tài)勢，后期走勢主要受政策影響，因而對后市應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。光谷片區(qū)市場情況光谷片區(qū)后世預(yù)估以相似度而言，將09年與07年比較。2009年，內(nèi)環(huán)線受土地供應(yīng)影響成交萎縮，一二

7、環(huán)成交比例較高且穩(wěn)定，二三環(huán)成績比例較07年減少，三環(huán)線成交比例較07年大幅上升。武漢市09年成交產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)受到70/90政策影響，三年來，中小戶型成交比例大增。2009年，首次置業(yè)與首次改善產(chǎn)品成為市場成交主力。武漢市09年產(chǎn)品線價格走勢從不同產(chǎn)品線的均價變化上看，70-130產(chǎn)品價格環(huán)比基本不變；這類占據(jù)市場主流的首次置業(yè)及首次改善類產(chǎn)品價格的相對穩(wěn)定，有利于后續(xù)市場成交量維持穩(wěn)定釋放，不失為目前市場中相對較為理性的一面。小結(jié)：1整體市場保持謹(jǐn)慎且樂觀的態(tài)勢，后市仍然可期2 新增供應(yīng)及中檔中小戶型產(chǎn)品可售不足，成交出現(xiàn)波動3 新推案項目認(rèn)籌依然良好，后期切合市場的新增供應(yīng)有效入市，需求將依

8、然保持積極釋放4 后市價格依然保持高位盤整趨勢，在5500-5800范圍內(nèi)波動2.2光谷片區(qū)后世預(yù)估2.2.1光谷10年供應(yīng)量預(yù)估項目建筑面積（）已經(jīng)推出量（） 主要在售產(chǎn)品位置未來可推出量（）葛洲壩世紀(jì)花園 66266 130-142平米三房 東湖高新區(qū)珞瑜東路森林公園對面 60000 恒大華府 130-330平米三房、四房 東湖開發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園對面 70000 世界城二期60000 0 80-100兩房、110-130三房 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷廣場東 保利華都69-91兩房、99-130三房東湖開發(fā)區(qū)虎泉街下馬莊 50000金地中心城9800089-93兩房、103-116三房雄楚大

9、街908號（武漢工程大學(xué)斜對面）40000紫松逸景華庭 090-120兩房、140三房 關(guān)山大道90號（魯廣關(guān)山超市旁） 50000 麗島漫城7050060-100兩房、80-150三房光谷大道西側(cè)（國際企業(yè)中心旁）72500清江山水7400085-103兩房、90-132三房南湖大道和民族大道的交匯處 70000中建康城6500087-96兩房、86-120三房武漢東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路一號 50000錦繡龍城83-93兩房、100-130三房光谷兩湖大道與中環(huán)線交匯處 80000當(dāng)代國際花園77-103兩房、129-135三房光谷大道78號 60000當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)081-92兩房，98-13

10、0三房光谷大道與光谷一路交匯處70000現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)3600090-100兩房、130-140三房光谷大道與城市中環(huán)線交匯處640002.2.2光谷10年產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)預(yù)估目前光谷區(qū)域珞瑜東路和關(guān)南區(qū)域中小戶型出現(xiàn)斷檔，明年5月份可能才會出現(xiàn)較大供應(yīng)；魯巷板塊和三環(huán)線附近高新區(qū)域存量較多，市場也比較活躍。2.2.3光谷10年存量及銷量預(yù)估消化速度（萬方）存銷比預(yù)計未來房源去化周期（月）07年來平均月去化6.810.315.709年三月來平均月去化12.55.38.6區(qū)域價格保持穩(wěn)定，較為理性，部分去化較好項目、產(chǎn)品會小幅抬高價格，目前存量加未來供應(yīng)量的消化周期大約在12個月左右。07年以來平均每

11、月成交6.8萬方，近來7個月平均成交12.5萬方，折衷預(yù)估，10年整體成交量在120萬方以上。雖然09年末出現(xiàn)了產(chǎn)品斷檔現(xiàn)象，開盤產(chǎn)品銷售去化很好，但整體價格較大上浮并不會出現(xiàn)，除了可能出現(xiàn)的政策影響，區(qū)域競爭程度高，預(yù)計市場平穩(wěn)上升。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將有所上升，新老項目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場競爭激烈。 房貸政策有可能發(fā)生改變，但對首次置業(yè)產(chǎn)品影響較小，其產(chǎn)類別產(chǎn)品需要提高產(chǎn)品競爭力來爭奪市場。 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展進一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項目不斷推進，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進一步改善。 區(qū)域配套完善，地鐵2號線2010年開通，光谷步行街容量進一步擴大，沃爾瑪落戶、新世界進駐、

12、金融港推進區(qū)域配套檔次提升。3.競爭分析3.1納帕溪谷“武漢納帕溪谷”位于武漢東湖高新開發(fā)區(qū)的藏龍島科技園內(nèi)東南端，三面環(huán)湖，獨特半島地形，坐擁3000公頃湯遜湖浩瀚水景，3000米湖岸景觀線、20余米落差原生坡地，形成武漢別墅市場絕無僅有的獨特自然優(yōu)勢資源。項目總占地面積1000余畝，其中350畝作為休閑運動公園配套用地，700余畝為別墅開發(fā)用地。3.1.1周邊配套中小學(xué)：光谷一小、魯巷實驗小學(xué)、華師附小城花分校、關(guān)山中學(xué)、華師一附中、魯 巷中學(xué)、楓葉國際學(xué)校、光谷一中、外國語學(xué)校光谷分校幼兒園：玉龍島雙語幼兒園、馬榮國際幼教中心、世紀(jì)雙星幼兒園商 業(yè)：魯巷廣場購物中心、光谷步行街、蘇寧電器

13、、家樂福、中百超市、大洋百 貨、工貿(mào)家電、武商量販銀 行：建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī) 院：中德友好光谷同濟醫(yī)院、湖北中醫(yī)研究、市十二醫(yī)院、東湖醫(yī)院其 他：歐亞達、關(guān)谷書城、星巴客、必勝客交 通：901路、903路公交3.1.2現(xiàn)狀分析納帕溪谷2009年10月開盤，銷售情況良好，開盤當(dāng)月銷售22套，此后按照每周2-3套的速度去化納帕溪谷目前在售房源為四合院形式別墅類型，均價14000-15000元/平米，面積在228-336平米之間；現(xiàn)購房可享受95折優(yōu)惠 建筑外立面及景觀均已完成，營銷中心銷售氛圍良好，12月9日周三下午16時，現(xiàn)場有2-3組客戶看房咨詢，銷售情況較為樂觀小結(jié)武漢

14、納帕溪谷為北京納帕溪谷的產(chǎn)品復(fù)制，北京納帕溪谷的成功經(jīng)驗給武漢項目帶來了許多支撐；北美風(fēng)情別墅，菜單式裝修交付，僅購置家具即可入住，中央空調(diào)、中央熱水、中央粉塵等強力支撐，省時省力省心；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，10年10月入住，外立面景觀等完美呈現(xiàn)給銷售帶來了很好的現(xiàn)場支撐；獨特半島地形、高爾夫球場、三會所設(shè)計也為項目加分不少；但是，項目單價總價都較高，客群相對較窄，北美風(fēng)情也較為普通傳統(tǒng)別墅的俗套；此項目與陽光100基本上沒有競爭關(guān)系存在，但在現(xiàn)在氛圍營造及高端形象建立上值得借鑒3.2卡梅爾小鎮(zhèn)當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)位于光谷大道與光谷一路交匯處。建筑面積30萬平方米?？窢栃℃?zhèn)將原味的西班牙風(fēng)情建筑移植到光谷：

15、手工打造的純正西班牙建筑風(fēng)格，層層露臺的花園洋房，處處洋溢著濃郁的西班牙風(fēng)情。小鎮(zhèn)內(nèi)花園洋房、高層、小高層分布合理，高低錯落，極富層次感。小鎮(zhèn)周邊高新科技區(qū)與高校環(huán)伺，高素質(zhì)人群聚集于此，人文氛圍濃厚。3.2.1現(xiàn)狀分析當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)要一期于12月6日開盤，均價4400元/平米，一期房源251套，開盤當(dāng)天成交80套，迄今已成交120余套，銷售情況相對不甚理想；一期房源主要是露臺花園洋房、少量多層公寓。主力戶型是80-90平米兩房，100-120三房 ；營銷中心及魯巷外展點均以西班牙風(fēng)情包裝，銷售氛圍良好，每周末均有西班牙風(fēng)情活動以吸引人氣，達到蓄客的效果；明年5月將推出二期，產(chǎn)品為花園洋房 3

16、.2.2平面展示小結(jié)卡梅爾小鎮(zhèn)系當(dāng)代地產(chǎn)在光谷的又一力作，當(dāng)代地產(chǎn)在光谷還具有一定的品牌影響力，但是不如萬科那么有名產(chǎn)品線比較豐富，洋房、高層、小高層公寓均有銷售，戶型贈送面積較多，一樓贈送花園，其他都有露臺贈送；西班牙風(fēng)情建筑，熱情濃烈，很覺有感染力，但是在吸引客群的同時，也摒棄了一部分不喜歡西班牙風(fēng)氣的客戶；交通不便，是卡梅爾小鎮(zhèn)的最大劣勢，因此，4400元/平米的均價在同類片區(qū)基中等本偏低；明年5月推出的二期，會對陽光100形成競爭之勢；4.光谷客戶采訪4.1李 先生年 齡：35歲個人情況：某著名公司金領(lǐng)，同時和朋友一起經(jīng)營一家店鋪，主營IT行業(yè)，事 業(yè)上升期家庭情況：兩口之家現(xiàn)居住地：

17、武昌丁字橋附近品牌認(rèn)知：對陽光100的品牌認(rèn)知度為零環(huán)境認(rèn)知：光谷片區(qū)發(fā)展迅速，藏龍半島上環(huán)境良好，但是地處較為偏遠，出 行不便預(yù)期價格：高層3200左右，花園洋房4500左右4.2陳 小姐年 齡：25歲個人情況：漢口上市公司白領(lǐng)家庭情況：未婚現(xiàn)居住地：父母家住江夏，想為父母改善居住環(huán)境品牌認(rèn)知：不知道陽光100這個品牌環(huán)境認(rèn)知：居住環(huán)境比較好，適合父母居住，但是出行不便，配套較少預(yù)期價格：高層3000左右，花園洋房4500左右4.3喻 先生年 齡：28歲個人情況：當(dāng)代學(xué)生公寓私營業(yè)主家庭情況：三口之家，女兒兩歲，妻子照顧，父母在周邊城市現(xiàn)居住地：關(guān)山附近品牌認(rèn)知：沒聽說過環(huán)境認(rèn)知：環(huán)境還可以，位置有點偏，配套不是很好，出行因為有車基