方案設(shè)計任務(wù)書(商業(yè))

1、實用文檔 文案大全 1.項目簡介 杭州XXX商業(yè)項目 建筑方案設(shè)計任務(wù)書 2015年7月7日 1.1 項目概述 本項目位于杭州市江干區(qū)九堡核心地段， 北距九堡客運中心直線距離約1公 里，東臨杭喬路，北臨下沙路（城市快速路），西側(cè)和南側(cè)為規(guī)劃路，南側(cè) 為新建住宅小區(qū)。周邊交通便捷、路網(wǎng)暢通、住宅林立，項目規(guī)劃總建筑面 積約9萬平方米，為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)商業(yè)綜合體。 1.2 設(shè)計指標(biāo) 1規(guī)劃用途：商業(yè)辦公用地 2建筑容積率：W 2.5 3建筑密度：w40% （以最終政府批復(fù)為準(zhǔn)） 4綠地率：20% （以最終政府批復(fù)為準(zhǔn)） 5建筑限高：w 55米 6建筑用地面積：20000平方米；地上

2、總建筑面積：50600平方米，地下建筑 面積約40000平方米（地下2層），總建筑面積約90000平方米。 2.項目定位及方案階段設(shè)計要求 2.1 整體定位 本項目依托周邊密集的住宅社區(qū)和九堡客運中心的商業(yè)消費人流、辦公人流和商 旅客群，定位為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)型商業(yè)綜合體。 2.2 物業(yè)類型配比及分物業(yè)定位 本項目由商業(yè)、辦公和酒店三部分組成。商業(yè)地上建筑面積約 3.1萬平方米（4 層），地下建筑面積約3.8萬平方米（地下2層）；辦公建筑面積約1萬平方米； 酒店建筑面積約9千平方米。地下設(shè)置2層，B1層以超市為主，B1層剩余部分 和B2層為車庫、車道和設(shè)備用房等，盡量減少設(shè)置人防

3、面積。汽車泊位和自行 車位盡可能滿足杭州市相關(guān)規(guī)范。 2.2.1 商業(yè)定位 目前地塊周邊住宅林立，已形成穩(wěn)定的消費客流，但商業(yè)消費氛圍缺乏。 本項目將滿足區(qū)域人群對于集零售、 餐飲和休閑娛樂的體驗型商業(yè)的消費需 求，集中面向家庭消費。 建立主題概念，以建筑造型、立面、內(nèi)裝飾等手段，樹立鮮明特色和現(xiàn)代 商業(yè)形象，令項目具有活力、精致的獨有魅力。 商業(yè)檔次定位為中偏高的商業(yè)品牌，以中檔品牌為主。 222辦公定位 面向小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，以購買自用為主，兼顧投資。設(shè)計產(chǎn)品應(yīng)有利于銷售，對 戶型進(jìn)行合理分割。 2.2.3酒店定位 面向白領(lǐng)和商旅人群的消費需求，定位為經(jīng)濟(jì)實用、干凈便捷、性價比高的精品 酒店

4、。 2.3 設(shè)計要點 2.3.1 整體布局及交通組織 地塊北側(cè)為綠化帶，東側(cè)為項目主展示面和人流進(jìn)入口， 西側(cè)為項目二期, 南側(cè)為住宅區(qū)，在規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合四至的不同特點，合理布局，重點提升展示 效果和有效吸引人流，形成良好的可視性和可達(dá)性，營造“場所感”，給人 獨特的體驗。 項目車流主要通過東側(cè)杭喬路進(jìn)到本項目，再從南側(cè)和北側(cè)道路進(jìn)入地下 車庫，在項目周邊形成車流環(huán)道。 人流主要通過項目東側(cè)進(jìn)入。 結(jié)合整體交通組織，考慮出租車落客點。 處理好酒店、辦公和商業(yè)之間的關(guān)系，在空間造型、立面關(guān)系和平面關(guān)系 上進(jìn)行統(tǒng)一考慮，保證商業(yè)空間的完整性和相對獨立性，減少酒店、辦公大 堂和核心筒對商業(yè)布局的負(fù)面影

5、響；酒店和辦公應(yīng)有獨立的出入口，并跟商 業(yè)的出入口分開，防止商業(yè)人流的干擾。 項目整體格局可分為三類物業(yè)，通過位于地塊中心的露天廣場及十字路口 將項目劃為不均分、大小錯落的四大體塊。內(nèi)街商業(yè)動線采取十字型動線， 項目建筑落地面積約8000平米，故東北體塊建筑落地面積約1800平米（1-4 層為商業(yè)），主樓為酒店；東南體塊建筑落地面積約1200平米（1-4層商業(yè)， 如商業(yè)面積不足亦可考慮五層商業(yè)）；西北體塊建筑落地面積約3000平米 （1-4層為商業(yè)，其中4層為電影城）；西南體塊建筑落地面積約2000平米 （1-4層為商業(yè)），主樓為辦公（標(biāo)準(zhǔn)層約 1200平米）。 四個商業(yè)體塊在2-4層通過連廊

6、進(jìn)行連接，導(dǎo)通人流。 地下室的設(shè)計應(yīng)結(jié)合消防分區(qū)，人防分區(qū)及防煙分區(qū)的設(shè)置，綜合考慮各 類機(jī)房的位置安排，管線管井的合理走向、標(biāo)高設(shè)計及布局，以及車道的設(shè) 置，充分利用和優(yōu)化地下室空間。 東南角紅線內(nèi)建筑外圍設(shè)置下沉廣場，增加B1層商業(yè)的可視性。 西側(cè)中間設(shè)置下沉廣場，未來銜接二期人流。 232建筑風(fēng)格及造型 總體要求為現(xiàn)代風(fēng)格，應(yīng)結(jié)合項目定位統(tǒng)一考慮。 建筑設(shè)計要有創(chuàng)意，在建筑造型、立面、景觀小品、內(nèi)部空間等方面需更 多的體現(xiàn)出獨特的設(shè)計理念。 要在建筑設(shè)計中適度體現(xiàn)“綠色概念”。 立面設(shè)計要求滿足杭州市建筑玻璃幕墻使用有關(guān)規(guī)定，造型和立面設(shè)計要 求構(gòu)造技術(shù)合理穩(wěn)妥，工程造價適中，并易于維護(hù)

7、。考慮到對周邊住宅的光 污染問題，玻璃幕墻面積不宜過大。 233 綠化景觀 設(shè)置標(biāo)志性景觀，形成參與性和互動性，以便有效吸引和積聚人群，提高 東側(cè)沿街面的商業(yè)價值，拉近與人行道的距離，并方便行人進(jìn)入商業(yè)。人行 道與商業(yè)之間的道路應(yīng)直接、便捷，不宜有過多的迂回。景觀盡量避免對商 業(yè)的可視性和互動性產(chǎn)生負(fù)面影響。 2.4 各類物業(yè)設(shè)計要點 2.4.1 商業(yè)部分 2.4.1.1 交通組織 商業(yè)東側(cè)道路為商業(yè)的主出入口，設(shè)計上應(yīng)醒目、突出，具有較強(qiáng)的可識 別性。西側(cè)設(shè)置與二期銜接的主出入口，中心設(shè)置廣場及十字道路集聚和引 入人流，形成更多的街鋪。 商業(yè)貨流和其他車流、人流應(yīng)盡量保持相對的獨立性，減少對

8、其相互間的 干擾影響。 電影院、KTV等業(yè)態(tài)在1F設(shè)置獨立出入口和配置靠外可獨立使用的垂直電 梯，并可與地下車庫相連，但不能占用商業(yè)價值較高的位置。 2.4.1.2立面和造型 立面要有一定的識別性和獨特性，但要控制造價成本。 要求設(shè)計LED大型屏幕和廣告位，要求在外立面日景、夜景設(shè)計中整體考 內(nèi)部使用空間宜方正。 2.4.1.3內(nèi)部空間和布局 對于建筑空間的處理須從功能角度出發(fā)，設(shè)計合理的流線，滿足商鋪布局 和營建的便利。結(jié)合業(yè)態(tài)樓層分布，垂直交通組織要簡練、精確有效，平面 交通能使人流有效到達(dá)平層各個點位，并能形成回路，強(qiáng)調(diào)空間布局利用的 均好性，形成有機(jī)的人流動線，實現(xiàn)每一樓層的商業(yè)價值最

9、大化。 杜絕出現(xiàn)人流死角和盲端。 柱距要考慮商業(yè)店鋪劃分的合理性，兼顧停車位等的劃分。結(jié)合柱距的布 置，考慮商鋪的彈性布置，能靈活分割組合。 餐飲區(qū)的分布應(yīng)該盡量集中，以方便硬件設(shè)施資源共享。結(jié)合地下室機(jī)房 設(shè)計，從整棟樓宇的角度出發(fā)，合理設(shè)置餐廚區(qū)位置，廚房后勤應(yīng)分別配備 專用卸貨通道，考慮并安排相應(yīng)管線管井走向（例如水、電、煤氣、空調(diào)、 進(jìn)排煙、上下水系統(tǒng)等），做到建筑空間的合理利用，避免貨流和廢氣對其 他用戶的干擾。 中庭結(jié)合店鋪的布置，提高店鋪的可視性，并具備舉辦商業(yè)活動的條件。 垂直貨梯分布要合理，提高貨運效率，盡量布置在商業(yè)后勤區(qū)內(nèi)。自動扶 梯原則上要求盡量將人流導(dǎo)向動線的遠(yuǎn)端，以

10、提高商鋪人流到達(dá)率。 商業(yè)得房率盡量達(dá)到70% 除非規(guī)范強(qiáng)制要求，否則機(jī)房等設(shè)備用房盡量設(shè)置在商業(yè)價值較低的樓層。 商業(yè)地上層數(shù)控制在4層，1F層高為5米,2-4F層高為4.5米，影院設(shè)在 4層（影院層高為10米），B1層（滿足凈高不低于4米）。 241.3業(yè)態(tài)布置原則 各類業(yè)態(tài)面積比例：零售約 20%餐飲約40%休閑娛樂服務(wù)及其他約為 40% 2.4.1.4各樓層業(yè)態(tài)布局及說明（本條各店鋪面積均特指實用面積） B1:設(shè)超市1.2萬平米，周邊配置小鋪約 2000-3000平米（40平米左右/ 個）。 1F：以零售和輕餐飲為主，東北體塊和東南體塊的東側(cè)沿街設(shè)1F跨2F店 鋪，面寬和進(jìn)深比1： 3

11、左右，具有輕餐飲條件；西側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為 零售店鋪為主，面寬進(jìn)深比約1:3 ;西北體塊和西南體塊的西側(cè)為美食街， 為一層小街鋪，東側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為零售店鋪為主， 面寬進(jìn)深比約1:3。 2F：東北體塊和東南體塊的東側(cè)為 F1-F2的沿街跨層，西側(cè)為嬰童零售店 鋪，店鋪前面為沿中心街的走廊；西北體塊為童玩次主力店；西南體塊結(jié)合 辦公和本層業(yè)態(tài)相關(guān)性，可設(shè)置為美容美發(fā)和SPA次主力店。 3F：本層為餐飲集中層，東北體塊和東南體塊為200-300平米左右的特色 餐飲；西北體塊為大餐飲；西南體塊為商務(wù)餐飲。 4F：東北體塊結(jié)合酒店設(shè)置足浴、按摩；東南體塊設(shè)置 KTV需預(yù)留餐飲 條件；東南體塊為東

12、北體塊設(shè)置多廳影院， 面積約3000平米，層高約10米; 西南體塊設(shè)健身會所。 按上述業(yè)態(tài)布局，但要有調(diào)整的靈活性。 2.4.2辦公部分 242.1 立面和造型 體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的品質(zhì)形象。 2.422內(nèi)部空間和布局 標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200平米，格局為方正的矩形，合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控 制戶型進(jìn)深，保持較好的自然采光性，整體得房率不低于75% 層高3.6米，走廊裝修后凈高不低于 2.5米（采用分戶VRV空調(diào)）。 首層大堂挑空設(shè)計，尺度合理。 戶型以60-150平米左右為模數(shù)。 2.4.3酒店部分 立面和造型 體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的高檔物業(yè)形象，并獨具特色，形成地標(biāo)。 2.4.2.2內(nèi)部空間和布局 在戶型空間、自然采光、朝向、通風(fēng)、防噪和大堂等作為創(chuàng)新設(shè)計的要點。 合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控制戶型進(jìn)深，標(biāo)準(zhǔn)層面積約900平米，按酒店 戶型布置，套內(nèi)使用面積約25-30平米，有條件的話落地窗、飄窗等能提高 戶型價值的各項設(shè)計亮點。整體得房率不低于75%層高不低于3.5米，確 保200左右的房間數(shù)。 首層大堂挑空，體現(xiàn)人性化，尺度合理，體現(xiàn)精致、品質(zhì)和居家感。 衛(wèi)星電視、24小時集中熱水。 2.4.4機(jī)電系統(tǒng)及管理 由于商業(yè)和辦公散售，酒店持有經(jīng)營，故在設(shè)計上要保證三類物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計的相 對獨立性和物管計量的獨立性，不產(chǎn)生互相干