旅游地產(chǎn)與商住地產(chǎn)開發(fā)模式比較

1、旅游地產(chǎn)與商住地產(chǎn)開發(fā)模式比較董事長：我們可以通過列表對比的方式，了解兩者之間的優(yōu)勢與略勢。因很多資料在網(wǎng)上搜索不到，所以很多內(nèi)容請教了陳昊和一些老師。仍有部分內(nèi)容不完整需要進一步補充。序 號類別旅游地產(chǎn)住宅地產(chǎn)1.土地產(chǎn)權40年70年2.地上建筑產(chǎn) 權40年，產(chǎn)權還要分割，產(chǎn)權界定 繁瑣70年，產(chǎn)權清晰/明確3.購房付款方 式全款可按揭4.按揭方式全款付清后，再到銀行進行抵押 貸款，貸款金額與貸款時長均不 如正常辦理購房按揭，手續(xù)繁雜， 影響銷售。龍門不屬于限購范圍， 可進行七 成銀行貸款5.融資便宜程 度項目評估復雜，融資較為困難項目清晰，融資便宜6.投影基建面 積按100%投影面積計算按

2、70%投影面積計算7.稅費多少相較商住地產(chǎn)開發(fā)要少的多稅費很高8.土地補償金 情況少量補償需要按市場價格全額補償9.開發(fā)難易程 度與商住地產(chǎn)差別不大與旅游地產(chǎn)差別不大10.銷售難易程 度相較商住地產(chǎn)難度較咼相較旅游地產(chǎn)較為容易銷售11.目標客戶群體富豪階層富豪階層/投資階層/中產(chǎn)階層12.政策性導向順應政策導向因房價問題，在大城市受到限 制。13.項目審批難 易程度較易較難14.房產(chǎn)售價高 低較低較咼15.其他收益方 式度假、旅游有部分市場，可占每年利潤20%以上的比例房產(chǎn)銷售為最主要的收益來源， 其他收益較少16.開發(fā)周期開發(fā)周期長，運營周期長開發(fā)周期短，運營周期短17.銷售/回款周 期銷售

3、周期較長，項目回款周期較 長銷售周期較短，回款周期較短18.可供開發(fā)戶 型可多樣選擇受政府政策限制，只能開發(fā)部門 戶型。其中商業(yè)地產(chǎn)可開發(fā)獨棟 別墅19.客戶購買意 愿覆蓋客戶群少，具備購買能力的 人少因有明確產(chǎn)權、產(chǎn)權期限70年、 可按揭貸款、房產(chǎn)價值有上升空 間等多種因素可吸引富豪階層、 中產(chǎn)階層、投資階層等大量的客 戶。相較旅游地產(chǎn)客戶購買意愿 較強。我們需要承認，不可能像國內(nèi)房企巨頭一樣，可以大規(guī)模、大策劃、大手筆 的進行項目的建設和發(fā)展。依照我們的資金實力我們需要滾動發(fā)展項目。 也就是 意味著，項目在運作初、中期就要有源源不斷的利潤返還。因此考慮以什么模式開發(fā)項目的核心要點是一一明附

4、模式能夠快速回款？哪種模式客戶購買最為方便？哪種模式能夠吸引更多的消費者？通過分析我們可以得出結論，目前的這幾百畝的開發(fā)以商住地產(chǎn)的方式開發(fā) 為好。但是為了整體的利益，項目的申報以綜合用地開發(fā)較為符合項目現(xiàn)狀。 將 現(xiàn)有的土地按不同的使用要點進行規(guī)劃、申報，最大程度滿足我們項目的可持續(xù) 發(fā)展。綜合用地解析綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商 業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一 種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可 以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居 民住宅樓等。

5、對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者， 為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別 確定出讓年期。綜合用地價格的評估土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預期土地收益（地租）的多少，而 預期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土 地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會改變，唯一決 定土地價格的是用途。由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從

6、其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī) 劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此， 在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立 體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是 寫字樓，再往上是居民住宅。用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出 讓土地使用權帶來了一些問題。一方面，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地 50年。目前，我國出讓土地使

7、用權一般都 為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地 對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比 70年使用期的住宅低；對于購房者來說，無論是否以 較低的價格購得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓 期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由于綜合用地的地價內(nèi) 涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基 本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準地價。并且，北京的綜合 用地是指辦公科研、寫

8、字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一 宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。分算法分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。例1 :政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設計條件，該宗地用途為

9、R2、C2 （二類居住和二類商業(yè)用地），容積率w 1.5，建筑層數(shù)w 12,建筑高度w 36,綠地率35%。其中，商業(yè) 建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價 600元/平方米。計算過程如下：計算商業(yè)用地和居住用地的分攤面積根據(jù)最有效使用原則，估價設定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.總建筑面積=20000X 1.5 =30000 （平方米）商業(yè)用地分攤土地面積=（4500 / 30000 ）X 20000 = 3000 （平方米）居住用地分攤土地面積=（30000-4500 ） / 30000 X 20000= 17000（平方米）計算商業(yè)用地和居住用地

10、的地價假設區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，一年期修正系數(shù)也為1.當容積率為1.5時,商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.商業(yè)用地總價=900X 1.3 X 3000=351 （萬元）居住用地總價=600X 1.1 X 17000=1122 （萬元）估價結果商業(yè)用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元/平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元/平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（注：商業(yè)用 地使用

11、年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā) 國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字 串1同上例，先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價 1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積 20000平方米，然后計算出綜合地價為 14730000 / 20000 = 736.5 （元/平方米），估價結果為：土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元/平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整（注：商業(yè)用

12、地使用 年限40年，分攤土地面積 3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）合算法合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住 用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途 分攤的土地面積基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地無 法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定 為50年。例2:政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場，建筑面積 3

13、000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計算過程如下：計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例總建筑面積=1000 + 3000+ 7000 = 11000 (平方米)；容積率=11000/2000= 5.5 ;R倉儲=1000/ 11000 = 0.091 ; R商業(yè)=3000/ 11000 = 0.273 ; R 居住 =7000/ 11000 = 0.636計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8

14、%，商業(yè)用地土地還原利率為10 %。K倉儲=1K商業(yè)=1 1 / (1 + 10%) 50 /1 1 / (1 + 10%) 40 = 1.014K居住=1 1 /( 1 + 8%) 50 /1 1 /( 1 + 8%) 70 = 0.983 計算綜合用地的地價假設區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當容積率大于 3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.綜合地 價=400X 1X 1X 0.091+ 900X 1.01388312 X 2X 0.273+600X 0.98317624 X 1.6 X 0.636 =1134.91 (元/平方米)字串 8估價結果土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元/平方米；土地 總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟