關(guān)于某萬畝果園地投資方案設(shè)計(jì)及可行性分析報(bào)告

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)萬畝果園的投資方案及可行性分析目錄一、 總論旅游市場的需求的預(yù)測三、旅游資源的評價(jià)四、旅游環(huán)境評價(jià)與保護(hù)五、景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案六、投資估算和資金籌措七、附錄制作單位： 07 級第一組組長 黎夢穎組員 張英戈 鄧寶儀 巫資璇 楊斯云 劉賢梟 梁沛亮 梁超群呂智浩 汪瀾萬畝果園的投資方案及可行性分析一、總論（一）項(xiàng)目名稱： 萬畝果園生態(tài)園林投資方案（二）主辦單位： N0.1投資公司（三）承擔(dān)可行性研究的單位： NO.1 投資公司（四）研究工作的主要依據(jù)、工作范圍和要求1主要依據(jù)： 萬畝果園的地理位置，地形特征，交通便利程度，游客的需 求，以及政府對萬畝果園的看法態(tài)度。2工作范圍： 改組果園，

2、改良果園生態(tài)環(huán)境，在果園針對性的加設(shè)相關(guān)的 娛樂設(shè)施等；3要求：通過全方位的改組果園，改良果園惡化的生態(tài)的環(huán)境，從而達(dá)到 保護(hù)濕地的效果。 并且通過增加在果園的娛樂設(shè)施， 吸引更多的旅游者， 促使果 園旅游賣點(diǎn)增加， 使果園營銷擺脫單調(diào)性。 還有希望在果園內(nèi)適當(dāng)舉行與果園相 關(guān)的活動(dòng)，特別是節(jié)假日搞些主題活動(dòng)，從而在整體上提升果園的經(jīng)濟(jì)競爭力。 最后把萬畝果園打造成廣東一流， 全國知名的生態(tài)旅游景區(qū)， 把其納入廣州市甚 至廣東省的旅游發(fā)展軌道中來。讓果園成為廣州旅游的重要景點(diǎn)和特色。（五）項(xiàng)目提出的背景省、市政協(xié)委員考察團(tuán)考察了廣州市海珠區(qū)萬畝果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)建設(shè)情況。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃， 萬畝果園將

3、分 3期規(guī)劃建設(shè)成果樹園藝生態(tài)公園， 其中廣州大道 南以西 1800畝、新滘南路以南 1000畝果樹區(qū)為首期試點(diǎn)。 按照初定方案， 對擬 改造的果樹區(qū)定位為“海珠果樹、園藝生態(tài)公園” ，初步構(gòu)思是以都市型農(nóng)業(yè)與 園藝公園相結(jié)合的模式，把首期約 2800 畝果樹區(qū)建設(shè)改造成為海珠區(qū)的中心園 設(shè)園藝區(qū)、休閑區(qū)、花卉區(qū)、果林觀光區(qū)、科研區(qū)、科普區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)等，把 果樹建成可供市民休閑憩息觀賞以及弘揚(yáng)文化、 進(jìn)行愛國主義教育的大觀園， 以 公園模式運(yùn)作。（六）投資建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義1果園存在問題（1）非法侵占市政公用設(shè)施占用地 、村民違章占用地、單位開發(fā)占用地。（2）果樹老化嚴(yán)重。（3）污染問題

4、的影響嚴(yán)重。 目前，對萬畝果園污染的治理較好，已成為著名的“嶺南周莊”。但是，還 存在大量的問題需要去解決。2果園的經(jīng)濟(jì)效益（1）加大對果園的投資，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高果園的生產(chǎn)能力，增加果 園的收成，提高產(chǎn)量，產(chǎn)量可以在原來基礎(chǔ)上提高 50% 左右！增加出口，從而 獲得更大的收益。（2）技術(shù)改進(jìn)后還可以把水果制成不同的副產(chǎn)品，如干果，水果罐頭等， 一方面在果園內(nèi)直銷，一方面批發(fā)給超市，增加更大的經(jīng)濟(jì)收益。（3）因地制宜，發(fā)揮果園的特色，舉辦一系列的果園活動(dòng)，搞商品展覽 會(huì)，游園活動(dòng)。估計(jì)這部分的最低收益每月就有 10 萬左右。（4）本身萬畝果園就有“嶺南周莊” 之稱，在社會(huì)上有一定的知名度，

5、進(jìn) 行改造后，加上宣傳，不但會(huì)吸引老顧客再光顧，還會(huì)吸引許多新顧客。估計(jì)剛 開始月收入會(huì)比過往增加 30%左右，月人流量會(huì)增加約 9000。（七）綜述可行性研究的主要結(jié)論根據(jù)萬畝果園的地理特征，與已有的知名度（嶺南果園），以及政府的支持 力度，我們可以得出結(jié)論， 改造果園的資金是基本上足夠的， 加上有針對性的宣 傳，必能提高果園的知名度，得到可觀的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)期投資收回期是三年。（八）存在的問題和建議1對果園多年的建設(shè)給果園的生態(tài)環(huán)境造成了一定的生態(tài)污染。目前存在 非法侵占，果樹老化，污染嚴(yán)重等問題，在改造的過程中存在一定的困難。必須 大力改善生態(tài)環(huán)境，完善相關(guān)規(guī)定，禁止非法侵占。2500萬投

6、資資金可能會(huì)不足，因?yàn)楫吘垢脑旃麍@會(huì)有很多阻礙，不確定 性較大，例如季節(jié)氣候等。 但有政府的支持與政策傾斜， 可以解決資金籌措問題。3引進(jìn)的技術(shù)是否適合南方果樹種植也是一個(gè)值得考慮的問題， 制造干果， 果制品的廠房技術(shù)是否能保證也是應(yīng)該慎重考慮的。4在果園舉辦活動(dòng)的時(shí)候，游客必定會(huì)大量涌入，給生態(tài)環(huán)境的保護(hù)又造 成一定的壓力，必須做好相應(yīng)得措施。二、旅游市場的需求的預(yù)測（一）旅游客源市場的需求調(diào)查與預(yù)測1 主要客源地： 珠三角地區(qū)2游客人數(shù):每月 100，000人最低客源量： 每月 50，0003游客量的季節(jié)變化： 由于果樹季節(jié)性較強(qiáng)， 應(yīng)該根據(jù)季節(jié)不同制定方案，一般夏季和秋季客源量會(huì)較多。4

7、 停留時(shí)間： 1-2 天5 旅游動(dòng)機(jī)： 放松身心，度過 family day ，品嘗水果，體驗(yàn)農(nóng)村生活， 感受田園風(fēng)光，遠(yuǎn)離喧囂，得到精神上的愉悅。6 文化或血緣關(guān)系： 廣東文化，嶺南文化，水果文化（二）游客在社會(huì)人口學(xué)特征調(diào)查分析1年齡與性別結(jié)構(gòu) : 年齡主要是 560歲。主要適合一家大小 （估計(jì)占 50%） 周末出游，老年人（估計(jì)占 10%）過來這里放松身心，品嘗佳果，青年（估計(jì)占 15% ）可以到此參加公司舉辦的活動(dòng)，或朋友間聚會(huì)等。學(xué)生可以來參觀工廠， 搞戶外活動(dòng)等（估計(jì)占 25%）。2 收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)： 收入水平以中等水平為主，因?yàn)楸旧砉麍@條件的 限制，加上規(guī)模的限制， 一般針對

8、中等收入家庭， 學(xué)生群體。消費(fèi)結(jié)構(gòu)以果產(chǎn)品， 紀(jì)念品，娛樂消遣活動(dòng)消費(fèi)為主。3 職業(yè)與受教育情況： 職業(yè)是周末時(shí)間比較充裕的白領(lǐng)及其家庭，學(xué)生， 老人。教育情況屬于良好。4.閑暇時(shí)間 :由于萬畝果園的定位是發(fā)展成為一個(gè)短途旅游的旅游目的地， 因此對于上班的游客可在周末或法定節(jié)假日到此游玩， 而退休老人擁有大量的閑 暇時(shí)間可供支配。5.重游率： 重游率比較可觀。改造后的萬畝果園是一個(gè)結(jié)合知識(shí)、健康與娛 樂的生態(tài)果園， 不同于觀光型旅游產(chǎn)品， 每次的體驗(yàn)都很獨(dú)特， 對目標(biāo)客戶的吸 引力較大。三、旅游資源的評價(jià)（ 一 ） 旅游資源的調(diào)查與評價(jià)旅游資源主要是果園為主， 加上投資后增設(shè)的娛樂設(shè)施， 能吸

9、引更多不同類 型的旅客。 果園可以作為農(nóng)產(chǎn)品研究地， 增加其科學(xué)價(jià)值， 嶺南農(nóng)莊本來是嶺南 文化的一個(gè)側(cè)面， 可以從這一面了解到廣東文化的許多方面， 具有一定的文化價(jià) 值。該果園小洲村位于海珠區(qū)萬畝果園的中心地帶。 南側(cè)一路之隔是瀛洲生態(tài)公 園，東與生物島隔江相望，東南側(cè)可直通大學(xué)城，以形成一個(gè)生態(tài)樂園帶，地域 廣闊，資源豐富。（ 二 ） 開發(fā)導(dǎo)向和旅游產(chǎn)品方案開發(fā)導(dǎo)向： （詳見投資估算）1由于環(huán)境問題基本得到了解決和控制，所以不必投入大量資金對萬畝果 園的環(huán)境進(jìn)行大的整改。2萬畝果園已經(jīng)成為了重要的旅游文化區(qū)，所以應(yīng)該在對萬畝果園本身的 宣傳和推廣上大做文章。因此，拿出 200 萬的資金去進(jìn)

10、行宣傳和形象的推廣，讓“嶺南周莊”真正 成為周莊， 而不是偏居在繁華都市里寧靜一隅， 沒有發(fā)展?jié)摿Γ?我們要讓廣州市 內(nèi)和市外的人們都能享受到水鄉(xiāng)所給人帶來的情趣， 讓大家不出廣東就能領(lǐng)略到 江南的風(fēng)情，而且還別有一番嶺南文化的滋味。3持續(xù)推進(jìn)對于污染的預(yù)防和宣傳工作。 要花大力氣加強(qiáng)污染的預(yù)防工作， 這一點(diǎn)需要政府的出面干預(yù)和支持。 我們可以向政府承諾創(chuàng)造多少的利潤， 帶來 多少稅收， 推動(dòng)本市旅游業(yè)的大力發(fā)展， 帶來本市旅游形象的提高。 得到政府的 支持和保證后污染問題要留一定的資金進(jìn)行預(yù)防（50萬RMB），同時(shí)，要政 府大力推行對果園本身的品牌形象推廣工作， 并且給與宣傳手段支持和保障，

11、 是 酸雨害蟲等影響降到最低。4 加強(qiáng)萬畝果園地區(qū)的城建規(guī)劃，同政府合作，完善法律法規(guī)，對于非法 侵占堅(jiān)決給與取締和制裁。同時(shí)，加強(qiáng)旅游監(jiān)管，成立專項(xiàng)的旅游監(jiān)督小組，合 理分配果農(nóng)與旅游公司的利益。四、旅游環(huán)境評價(jià)與保護(hù)（ 一 ） 項(xiàng)目污染過去的果園由于大氣、水污染、病蟲害、果樹老化等生態(tài)問題大幅減產(chǎn)。從 生產(chǎn)上而言， 萬畝果園確實(shí)已經(jīng)沒有什么優(yōu)勢。 但是現(xiàn)在果園的污染已經(jīng)基本上 得到了控制。相信在接下來對環(huán)境的整治下，果園的水果產(chǎn)品會(huì)逐步增加。（二） 環(huán)境與資源保護(hù)措施1. 考慮調(diào)整穿園規(guī)劃交通 目前，廣州大道南和新滘路分別從南北、東西方向跨過保護(hù)區(qū)，規(guī)劃建議， 在合理解決交通問題的前提下，

12、 對穿越公園地塊的規(guī)劃路進(jìn)行調(diào)整， 并利用調(diào)整 后的規(guī)劃道路，將公園劃分成合理布局的功能區(qū)。此外，廣州大道 - 新滘立交將 改造為“綠色立交”，以求和綠意盎然的保護(hù)區(qū)相協(xié)調(diào)。2. 太陽能幫助河涌還清 在保護(hù)區(qū)的兩個(gè)公園中， 有超過四條以上的河涌分布其間， 規(guī)劃提出，首先， 河涌必須“潔污分流”，分成生態(tài)水面和城市河涌兩類；其次，實(shí)行生態(tài)凈化， 設(shè)置太陽能驅(qū)動(dòng)水泵，并注入具生物凈化功能的多級濕地系統(tǒng)，進(jìn)行污水處理； 再次，構(gòu)筑“河塘結(jié)構(gòu)”，合理解決蓄洪排洪。3. 完善城市生態(tài)森林帶 公園內(nèi)，必須集中保護(hù)果林群落， 維護(hù)果林原有的水岸特色。 公園用地周邊 出租廠房和各類違章建筑將盡快拆除。4. 臺(tái)

13、、橋、廣場延續(xù)城市新軸 公園將設(shè)置“臺(tái)、橋、廣場”，來配合縱穿公園的城市新中軸線，通過相互 的軸線控制建立空間聯(lián)系，將瑞寶公園中心區(qū)與西區(qū)間的市政路設(shè)置成林陰道， 以構(gòu)成連續(xù)的景觀林帶。（三）項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展方向 果園消費(fèi)群體的定位為家庭式的旅游消費(fèi)及學(xué)生團(tuán)體式的旅游消費(fèi)。 主要客 源地：珠三角地區(qū)的家庭消費(fèi)者。 預(yù)計(jì)游客人數(shù) :每月 100，000人。最低客源量： 每月 50，000。游客量的季節(jié)變化：由于果樹季節(jié)性較強(qiáng)，應(yīng)該根據(jù)季節(jié)不同制 定方案，一般夏季和秋季客源量會(huì)較多。 文化或血緣關(guān)系： 廣東文化，嶺南文化， 水果文化。五、景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）旅游主題1. 實(shí)現(xiàn)參與性與娛樂性結(jié)合 ,

14、 增強(qiáng)游客的互動(dòng)性。2. 果園可以與華南理工大學(xué)輕工與食品學(xué)院聯(lián)合，共同研發(fā)果園食品項(xiàng)目， 開發(fā)出系列新產(chǎn)品。（ 二 ） 整體構(gòu)想 擬改造的果樹區(qū)定位為“海珠果樹、園藝生態(tài)公園”，初步構(gòu)思是以都市型 農(nóng)業(yè)與園藝公園相結(jié)合的模式， 把首期約 2800畝果樹區(qū) （包括廣州大道南以西約 1800畝和新南路以南約 1000畝） 建設(shè)改造成為海珠區(qū)的中心花園， 內(nèi)設(shè)園藝區(qū)、 休閑區(qū)、花卉區(qū)、果林觀光區(qū)、科研區(qū)、科普區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)等，把果樹建成可 供市民休閑憩息觀賞以及弘揚(yáng)文化、 進(jìn)行愛國主義教育的大觀園， 以公園模式運(yùn) 作。（三） 旅游產(chǎn)品產(chǎn)品發(fā)展方向1.食物類： 干果類，水果乳酪，果凍，甜品，水果餅干

15、等。2.美容類產(chǎn)品： 蘋果面膜，香蕉香薰，橘子護(hù)膚霜，還可以開發(fā)水果浴，在 沐浴時(shí)可添加果汁提煉成份， 還可開發(fā)減肥健身房， 提供水果減肥套餐， 達(dá)到美 容美體效果，絕對創(chuàng)新！3. 收藏類： 如水果雕刻，水果標(biāo)本，紀(jì)念品，用泥做的水果裝飾燈，水果DIY 衣服等。4. 娛樂活動(dòng)類： 例如設(shè)計(jì)一個(gè)水果混合果汁比拼大賽，自己設(shè)計(jì)果汁調(diào)配； 還可以舉辦萬果品嘗大會(huì)，斗快采集水果等，自己釀造水果酒等 65. 生活用品類： 我們可以自己訂造一些以水果為形狀的一系列生活用品， 如 椅子，臺(tái)燈阿等，在相關(guān)地點(diǎn)舉行銷售。 還可以利用水果， 制造不同的香薰銷售。（四）系列配套輔助服務(wù)設(shè)施的完善1. 交通：位于海珠

16、區(qū)，交通比較便利，可以適當(dāng)?shù)拈_通交通專線。2. 和旅行社合作，增強(qiáng)知名度。六、投資估算和資金籌措（ 一 ） 拿出 200 萬的資金去進(jìn)行宣傳和形象的推廣，讓“嶺南周莊”真正成 為周莊，而不是偏居在繁華都市里寧靜一隅，沒有發(fā)展?jié)摿?，我們要讓廣州市 內(nèi)和市外的人們都能享受到水鄉(xiāng)所給人帶來的情趣，讓大家不出廣東就能領(lǐng)略 到江南的風(fēng)情，而且還別有一番嶺南文化的滋味。（二）持續(xù)推進(jìn)對于污染的預(yù)防和宣傳工作。 要花大力氣加強(qiáng)污染的預(yù)防工 作，這一點(diǎn)需要政府的出面干預(yù)和支持。我們可以向政府承諾創(chuàng)造多少的利潤， 帶來多少稅收， 推動(dòng)本市旅游業(yè)的大力發(fā)展， 帶來本市旅游形象的提高。 得到政 府的支持和保證后污染

17、問題要留一定的資金進(jìn)行預(yù)防（50萬RMB），同時(shí)，要政府大力推行對果園本身的品牌形象推廣工作， 并且給與宣傳手段支持和保障， 是酸雨害蟲等影響降到最低。（三）將50萬RMB用于合理規(guī)劃內(nèi)部的交通和功能區(qū)結(jié)構(gòu)，發(fā)展交通和 旅游線路，同時(shí)要求政府保證萬畝果園的占地，以至不減產(chǎn)不漏產(chǎn)。同時(shí)，加強(qiáng) 法律法規(guī)的完善工作， 保證旅游收益和果農(nóng)收益合理化， 保證萬畝果園的可持續(xù) 發(fā)展。（四）將萬畝果園打造成廣東一流，全國知名的生態(tài)旅游景區(qū)，把其納入廣 州市甚至廣東省的旅游發(fā)展軌道中來。讓果園成為廣州旅游的重要景點(diǎn)和特色。 創(chuàng)收益（五）將50萬RMB用于加強(qiáng)旅游線路的開發(fā)以及對以前旅游線路的改善要 把果園及其水鄉(xiāng)變成羊城的重要景點(diǎn)。（ 六） 種樹。老樹老化就要種新樹， 而且需要保護(hù)和治理。 這需要大量的時(shí)間 和金錢，因此要花費(fèi)100萬RMB。（七）緩沖資金50萬RMB，用于各種突發(fā)事項(xiàng)。七、附錄一份廣州環(huán)境部門的較早的報(bào)告指出，獲取的萬畝果園環(huán)境檢測數(shù)據(jù) 470 個(gè)，分析后表明的主要污染有：在萬畝果園北邊，緊靠東風(fēng)、龍?zhí)?、石榴?/p>