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文檔簡介
1、美術(shù)館物業(yè)服務(wù)要求第一部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱:“四川美術(shù)館新館” 項(xiàng)目位置:四川省成都市人民西路與東城根街交匯處物業(yè)類型為:文教科衛(wèi) 事業(yè)單位物業(yè)本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 19779.4 平方米, 其中辦公用房建筑面積 892.5 平方 米,配套設(shè)施建筑面積 1492平方米。消防控制室建筑面積 60 平方米,展廳建筑 面積 3140平方米, 設(shè)備用房 2715平方米,庫房建筑面積 1533平方米,地下建筑 面積 9313.3 平方米( 其中地下機(jī)動車庫面積 4163.1 平方米,地下設(shè)備用房面積1925.5 平方米),下沉廣場面積 708.9 平方米。容積率 1.4 ,建筑密度 42.3%, 綠地率
2、 6.1%。機(jī)動車停車位 129 輛( 其中:地上室外停車位 7輛,地下停車位 122 輛) ,非機(jī)動車位 195 輛。物業(yè)用房面積 50平方米。第二部分技術(shù)規(guī)范及要求一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、建筑本體的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務(wù),園林綠地養(yǎng)護(hù)。 院內(nèi)建筑包括主體結(jié)構(gòu)、屋面(含保溫、隔熱、防水層)、樓面、墻面、玻 璃幕墻、玻璃隔斷、玻璃護(hù)欄、天花板、頂棚等的日常巡視、保養(yǎng)。2、各類設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理。2.1 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)、運(yùn)行與管理。2.2 門、窗、鎖具、隔板、櫥柜各種裝修、裝飾等維護(hù)和保養(yǎng)。2.3 高低壓供電系統(tǒng)服務(wù):負(fù)責(zé)高壓運(yùn)行 24 小時值班服務(wù)、低壓運(yùn)行維護(hù) 服務(wù)、照明設(shè)
3、備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、高壓設(shè)備器具避雷系統(tǒng) 的定期檢測服務(wù)。其中高壓設(shè)備年檢預(yù)試所產(chǎn)生的費(fèi)用由采購人負(fù)責(zé)。2.4 弱電系統(tǒng)的運(yùn)行 、維護(hù)和使用管理 :包括樓宇控制系統(tǒng) 、安全防范系統(tǒng)、 中控系統(tǒng)維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù) 、有線系統(tǒng)維護(hù) 、通訊系統(tǒng)維護(hù)、多媒體系統(tǒng)維護(hù)、 會議音響燈光、停車場管理系統(tǒng)、大門及樓宇內(nèi)值班室監(jiān)控系統(tǒng)等。2.5 給排水系統(tǒng):二次供水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、消防供水管理、污水系統(tǒng)管 理、雨水系統(tǒng)管理維護(hù)服務(wù)、給排水管道及設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)。2.6 消防系統(tǒng)運(yùn)行,維護(hù)和管理:包括自動消防系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防 栓組合箱、消防水池的維護(hù)管理、氣體消防系統(tǒng)的維護(hù)管理、高壓
4、細(xì)水霧管理、 防火卷閘門、滅火器等定期檢測服務(wù)和其他各類消防設(shè)備。2.7 供熱制冷系統(tǒng):包括換熱站值班運(yùn)行服務(wù),換熱設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù),換 熱設(shè)備應(yīng)急處理服務(wù),換熱管線維護(hù)保養(yǎng)服務(wù),供熱軟化水設(shè)備監(jiān)測、維護(hù)、運(yùn) 行,樓宇自控末端設(shè)備運(yùn)行維護(hù),制冷站值班運(yùn)行值班服務(wù),制冷設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 服務(wù),制冷設(shè)備應(yīng)急處理服務(wù),制冷管網(wǎng)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù),制冷軟化水及補(bǔ)水設(shè)備 運(yùn)行維護(hù),樓宇自控設(shè)備運(yùn)行服務(wù),精密空調(diào)運(yùn)行管理(恒溫、恒濕空調(diào))和展 覽場所、文物、畫庫的溫濕度監(jiān)控。2.8 電梯服務(wù):包括電梯保潔、運(yùn)行維護(hù)管理、電梯應(yīng)急處理服務(wù)。設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理方支付 (每年不超過 5 萬)。展館的專 業(yè)燈
5、具、專用設(shè)備和屬于專項(xiàng)維修資金支出的項(xiàng)目由館方支付。電梯、消防、中 央空調(diào)等須由專業(yè)維保公司完成的維修保養(yǎng)工作,其費(fèi)用由館方支付。3、公共秩序維護(hù)、消防安全管理服務(wù)。3.1 地上地下辦公入口值班室的值班和出入登記。3.2 美術(shù)館主要出入口的管理 .3.3 樓內(nèi)外安全巡査(包括消防巡查)、院區(qū)安全巡查、夜間安全巡查(包括消防巡查)。 3.4 監(jiān)控室的 24 小時值班、3.5 下沉廣場的秩序維護(hù)。3.6 車輛出入及地上、地下停車場的管理和疏導(dǎo)。3.7 配合公安、武警、消防、秩序維護(hù)等部門做好治安管理、消防管理等工 作。3.8 安檢服務(wù)。3.9 消防中控 24 小時值班服務(wù)。3.10 突發(fā)事件應(yīng)急處
6、理。4、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。4.1 院內(nèi)道路、下沉廣場、值班室、停車場、各個展廳、各辦公室、門窗和 樓內(nèi)除普通辦公間以外的走廊、樓梯、電梯、樓內(nèi)大廳、衛(wèi)生間、屋面平臺及大 廳 3 米以下玻璃等所有公共場地及“門前三包區(qū)域”衛(wèi)生清潔 ,定期對垃圾進(jìn)行 清運(yùn)。4.2 對樓內(nèi)地面、墻面的石材和欄桿、扶手以及金屬構(gòu)件進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)。衛(wèi) 生消毒作業(yè)服務(wù)。4.3 垃圾清運(yùn)服務(wù)、滅四害作業(yè)服務(wù)。4.4 布、撤展保潔服務(wù)。5、園林綠地養(yǎng)護(hù)。 院內(nèi)園林綠地衛(wèi)生,綠化設(shè)備維護(hù),喬木、灌木、綠蘺類、草坪、地被的養(yǎng) 護(hù)。6、展覽服務(wù)工作 在館方指導(dǎo)下為美術(shù)館提供展覽服務(wù),包括:展品進(jìn)場轉(zhuǎn)運(yùn)、布展、展期守 護(hù)、撤展等工作。
7、二、物業(yè)服務(wù)要求1、本項(xiàng)目的日常巡視、保養(yǎng)和維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1 定期對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查,對損壞處聯(lián)系質(zhì)保單 位及時修理,巡查、保養(yǎng)記錄完善,發(fā)現(xiàn)重大問題及時報(bào)業(yè)主處理。1.2 樓宇外觀始終保持完好、整潔,外墻建材貼面無破損、無污染。1.3 未經(jīng)采購人許可,各部位不得出現(xiàn)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象。2、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)2.1 崗位責(zé)任制、機(jī)電設(shè)備房出入管理、值班及交接班、設(shè)備安全運(yùn)行、設(shè) 備使用管理、設(shè)備巡查養(yǎng)護(hù)、設(shè)備故障處理、監(jiān)控中心管理、物料領(lǐng)用、檔案資 料管理、應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃規(guī)范齊全,并嚴(yán)格落實(shí)。發(fā)現(xiàn)重大 問題及時報(bào)告業(yè)主。2.2 設(shè)施設(shè)備
8、機(jī)房和各監(jiān)控機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵 ,無鼠、蟲害發(fā)生, 機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。2.3 各設(shè)施設(shè)備狀況良好,各系統(tǒng)運(yùn)行正常,無重大設(shè)備隱患及管理責(zé)任事 故。2.4 設(shè)施設(shè)備保修、搶修機(jī)制完善。易損件(如燈管等)更換、維修不應(yīng)超 過兩個小時,一般性設(shè)備維修不超過一天 (以上均指自發(fā)生到維修完畢緊急故障 應(yīng)接到通知后 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理,設(shè)備運(yùn)行、維修記錄完整)。2.5 共用配套設(shè)施完好,不得隨意改變用途。2.6 定期巡查公共設(shè)施,無安全隱患。發(fā)現(xiàn)重大問題及時報(bào)告業(yè)主。2.7 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路暢通,路面整潔、無阻礙。3、強(qiáng)電系統(tǒng)的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。3.1 高壓配電中心室值班人員必
9、須持有電力部門頒發(fā)上崗資格證,實(shí) 24 小 時值守。其它配電室正常巡檢。3.2 高低壓配電中心管理規(guī)定、供電設(shè)備操作規(guī)范等規(guī)章制度、記錄完善, 并嚴(yán)格執(zhí)行停送電操作票制度,做好配電室三防檢查工作(防雷、防雨、防小動 物)。3.3 保證正常供電,無人為停電、斷電事故。限電、停電有明確的審批程序 并按規(guī)定時間通知各單位。定期對柴油發(fā)電機(jī)試運(yùn)行,檢查并記錄各項(xiàng)運(yùn)行指 標(biāo),保持其完好備用狀態(tài)。3.4 臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施完備。3.5 備用應(yīng)急燈、應(yīng)急電源等設(shè)備可隨時啟用。3.6 電梯按規(guī)定時間運(yùn)行。安全設(shè)備齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。3.7 電梯轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。3.8 電梯
10、日常配件必須滿足使用要求,重大節(jié)日活動提供電梯現(xiàn)場維護(hù)服 務(wù)。3.9 排除電梯運(yùn)行險情的應(yīng)急處理措施完善。3.10 照明系統(tǒng)巡查、報(bào)修措施完善,故障維修及時,保證整體建筑照明完 好。3.11 公共照明和大樓泛光照明按要求開閉。3.12 照明設(shè)施保持完好、整潔,無污潰、無蛛網(wǎng)、無積塵。3.13 制訂專門的節(jié)能管理制度、搞好節(jié)能管理分析與研究。制定各項(xiàng)目的 節(jié)能措施,配合管理方完成節(jié)能目標(biāo)。4、弱電系統(tǒng)末端設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)。4.1 學(xué)術(shù)報(bào)告廳、貴賓廳、會議室設(shè)備符合使用要求,可隨時啟用。4.2 消控室設(shè)專守,故障排除及時,維護(hù)消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、漏 電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和無線對講系統(tǒng)、
11、樓宇自控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、智 能集成系統(tǒng)等,保持運(yùn)行正常,并做好運(yùn)行記錄。4.3 監(jiān)控、控制系統(tǒng)使用管理制度和突發(fā)事件處理措施完善,出現(xiàn)異常情況 判斷準(zhǔn)確,反應(yīng)及時。5、消防系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。5.1 消防系統(tǒng)各崗位人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),自動消防系統(tǒng)的操作人員必須持 證上崗,并嚴(yán)格遵守消防安全操作規(guī)程。5.2 消防管理人員熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問 題。5.3 防火及消防安全管理和火災(zāi)安全隱患排査機(jī)制健全。5.4 定期組織消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,各區(qū)域防火責(zé)任人明確到 位。5.5 突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案完善,消防疏散示意圖設(shè)立明顯。照明設(shè)施、引路標(biāo)
12、 志完好,緊急疏散通道暢通無阻。5.6 維護(hù)消防監(jiān)控主機(jī),消防水泵定期檢查、試運(yùn)行,定期巡檢蓄水池液位 并作記錄。6、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)6.1 設(shè)備、閥門、管網(wǎng)工作正常,無跑冒滴漏等現(xiàn)象。6.2 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。6.3 排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下車庫、設(shè)備房間無積水、浸泡等 現(xiàn)象發(fā)生6.4 發(fā)生事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長 時間停水等現(xiàn)象。6.5 水泵房、水箱間管理規(guī)定和事故應(yīng)急處理方案完善。6.6 綠化噴灌系統(tǒng)可隨時啟用。6.7 限水、停水按規(guī)定時間提前通知。6.8 備用機(jī)泵定期檢查絕緣、盤車、試運(yùn)行。7、空調(diào)、
13、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)、維修和管理標(biāo)準(zhǔn)。7.1 中央空調(diào)機(jī)房專人值守,空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)運(yùn)行正常,噪音不超標(biāo), 無滴漏等現(xiàn)象。7.2 各系統(tǒng)運(yùn)行始終處于良好狀態(tài),出現(xiàn)運(yùn)行故障,維修人員在規(guī)定時間內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)場維修。7.3 空調(diào)、采暖系統(tǒng)、維修保養(yǎng)計(jì)劃完善,無停機(jī)故障。7.4 美術(shù)館展室規(guī)定的溫濕度標(biāo)準(zhǔn)為溫度 18-28 C,相對濕度 45-65%;藏品 庫房溫度 16-17 C,相對濕度 58-60%;每天溫度變化(白天和夜間的溫差變化) 不超過 2-5 C。7.5 保持溫控器可靠運(yùn)行,保證溫感系統(tǒng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)反饋及溫度信息和樓宇自 控的有效自控。7.6 空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)故障應(yīng)急處理方案完
14、善,重大問題及時報(bào)業(yè)主方 協(xié)調(diào)處理。7.7 恒溫恒濕機(jī)組需保養(yǎng)、維修、巡檢。8、秩序維護(hù)、消防安全管理標(biāo)準(zhǔn)8.1 秩序維護(hù)員具備專業(yè)素質(zhì),熟悉大樓的環(huán)境,文明執(zhí)勤,訓(xùn)練有素,言 語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)。8.2 實(shí)行 24 小時值班及巡邏制度,設(shè)立固定崗、流動崗,突發(fā)事件反映迅。8.3 秩序維護(hù)工作應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)夜間值班巡查,充分利用人防、技防措施,做 到管理區(qū)域內(nèi)辦公秩序良好,人身安全不受侵犯,財(cái)產(chǎn)不受損失,重大活動順利 進(jìn)行,突發(fā)事件迅速得到解決。8.4 安全防范措施及突發(fā)事件應(yīng)急方案完善,并充分考慮到美術(shù)館的功能特 點(diǎn)。8.5 車輛的出入,停放管理規(guī)范,保障展館范圍內(nèi)的交通秩序井然。8.6 地上、地
15、下停車場有人疏導(dǎo),做到管理有序,排列整齊。8.7 非機(jī)動乍輛集中停放、擺放整齊。8.8 危及安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。9、環(huán)境衛(wèi)生保潔綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)9.1 環(huán)境衛(wèi)生保潔實(shí)行責(zé)任制。有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行 標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。9.2 保潔服務(wù)要適時 、及時、準(zhǔn)時,不影響正常辦公和館內(nèi)各種活動的開展, 不使用對建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑。9.3 環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,在樓內(nèi)外適當(dāng)位置設(shè)置垃圾箱。樓內(nèi)垃圾箱煙缸內(nèi)鋪設(shè) 細(xì)沙,垃圾桶、煙缸及時清理,定期清洗保持潔凈。垃圾每日收集兩次,做到日 產(chǎn)日清,無垃圾桶、煙缸滿溢現(xiàn)象。垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味; 根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行衛(wèi)生消殺,有
16、效控制蠅、蚊等害蟲滋生。9.4 排水、排污管道暢通,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。9.5 大樓共用部位保持潔凈。無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象;無擅自占 用和堆放雜物現(xiàn)象;大廳、樓梯、扶欄、公共區(qū)域門窗等的玻璃保持明亮潔凈; 石材、金屬應(yīng)保持光亮;樓內(nèi)各處地面、臺面無灰塵、無垃圾:墻面和天花板整 潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng);衛(wèi)生間地面、臺面和便池?zé)o水漬、無污漬,衛(wèi)生紙、洗手 液、擦手紙、小便池內(nèi)樟腦球等低值易耗品應(yīng)及時補(bǔ)充。9.6 管理區(qū)域內(nèi)公共部位的清潔工作不少于以下頻次,并隨時做好巡查、維 護(hù)。9.6.1 樓內(nèi)通道、樓梯每天拖掃一次,每月徹底清洗一次;9.6.2 各樓大廳有專人負(fù)責(zé),隨時保持清潔;9.6.3
17、主要通道出入口每天清掃兩次;9.6.4 門廳的地面、樓面隨時保持清潔,走廊地板磚地面或樓面定期保養(yǎng);9.6.5 各會議室、接待室、展廳、學(xué)術(shù)報(bào)告廳、公共教育用房等對公眾開放 的區(qū)域要求隨時保持清潔室內(nèi)地毯定期吸塵及清洗,木質(zhì)家具應(yīng)定期保養(yǎng);館長 辦公室及區(qū)域每日在上班之前清潔一次。9.6.6 樓內(nèi)消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施每兩天全面擦拭一次;9.6.7 機(jī)房和地下停車場日常保持清潔,每月全面清洗一次;9.6.8 公共衛(wèi)生間及時打掃,隨時保持清潔;9.6.9 電梯每天清潔二次;9.6.10 墻面、電梯、樓梯等裝飾根據(jù)用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù);9.7 建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定
18、期開展消殺工作,有效控 制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲滋生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時投放消殺 藥物。9.8 特殊材質(zhì)地面、墻面的保養(yǎng)計(jì)劃科學(xué)合理,保持材質(zhì)的長期效果無污染 無損傷、9.9 大樓內(nèi)噪聲、空氣等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。9.10 綠化區(qū)域內(nèi)的保養(yǎng)計(jì)劃科學(xué)合理,保證定期灌溉、除蟲修剪等,保證 樹木,草坪等綠植的成活,配備具有資質(zhì)的專業(yè)人員進(jìn)行日常管理。9.11 周邊道路、綠地等每天清掃一次;景觀、綠地水面保持清潔,適時進(jìn) 行換水等維護(hù)。三、崗位人員基本要求1、人員數(shù)量須滿足工作需求 ,每崗位工作人員單日工作時間不超過 8 小時。 管理崗位、技術(shù)崗位要求 100%持證上崗。全部上崗人員配備總數(shù)最低不得少于 75 人。其中:秩序維護(hù)人員不少于 35人(含地下停車場車管員、收費(fèi)員);保 潔員不少于 8 人;客服及收發(fā)保管(寄存)不少于 4人;設(shè)備設(shè)施維保人員不少 于 9 人;展覽部人員 17 人(招聘人員須經(jīng)采購人認(rèn)可后方能上崗,人員工資標(biāo) 準(zhǔn)須
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