開(kāi)發(fā)商解除前期物業(yè)服務(wù)合同

1、篇一：開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同？ 案例掃描 開(kāi)發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)重益公司） 通過(guò)招投標(biāo)方式選聘廣州如意物 業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)如意物業(yè)公司）為重益廣場(chǎng)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。雙方簽訂了 重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同 ，約定： 委托管理期限自合同簽字、 蓋章生效之日起至重益廣 場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后 30 日止。如意物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理 決算報(bào)告，每 6 個(gè)月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支情況。合同簽訂后，重益公司認(rèn)為， 重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同作為委托合同，委托人有權(quán)隨 時(shí)解除合同。合同履行期間，如意

2、物業(yè)公司沒(méi)有按照合同約定編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告并 每 6 個(gè)月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)告， 屬于嚴(yán)重的違約行為。 重益公司于 2009 年 11 月 15 日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書(shū)，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確 表示不同意解除合同。對(duì)此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同于 2009 年 11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對(duì)已經(jīng)收取的 2008年1月1日至 2009年11月1日 的物業(yè)費(fèi)向原告重益公司提供決算報(bào)告。被告辯稱(chēng)：首先， 重益廣場(chǎng)臨時(shí)管理公約載明“在重益廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)成立之前，除物 業(yè)服務(wù)公司被取消資質(zhì)及企業(yè)注銷(xiāo)外， 重益公司

3、不得變更物業(yè)服務(wù)公司” 。重益廣場(chǎng)至今未成 立業(yè)主委員會(huì)，被告持有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，企業(yè)并未注銷(xiāo)，原告不得解除合同。 其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算報(bào)告，但被告提供 的證據(jù)證明被告已履行了上述義務(wù)，且即使被告未履行公示義務(wù)也不構(gòu)成根本違約，原告無(wú) 權(quán)要求解除委托合同。第三， 原告應(yīng)依據(jù)約定程序解除合同。 如被告的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到管理目標(biāo)， 原告應(yīng)先要求被 告限期整改，但被告一直未收到原告關(guān)于限期整改的通知，在此情況下，被告無(wú)權(quán)直接要求 終止委托合同。 重益廣場(chǎng)也沒(méi)有出現(xiàn) 1/2 以上業(yè)主不滿(mǎn)意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情況， 因此， 合同解除的條件未成就，請(qǐng)求法院駁回

4、原告的訴訟請(qǐng)求。該案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在：原告是否有權(quán)解除重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同？ 律師解析 合同解除具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1. 合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。2. 合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人 一解除合同。3. 合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，作出解 除合同的意思表示。4. 合同解除的效力是使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)?lái)消滅。合同解除的方式分為法定解除和約定解除。 法定解除是指合同成立之后， 沒(méi)有履行或沒(méi)有履 行完畢之前，當(dāng)事人一方通過(guò)行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。對(duì)

5、于法定解除權(quán) 的行使，我國(guó)合同法采用了“根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)解除 兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人雙方通過(guò)協(xié)商 解除合同，使合同效力消滅的行為。 合同法規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定 解除權(quán)是指當(dāng)事人雙方在合同中約定， 在合同成立之后， 沒(méi)有履行或沒(méi)有完全履行完畢之前， 由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件成就時(shí)享有解除權(quán)，并可以通過(guò)行使合同解除權(quán)，使合 同關(guān)系消滅。合同法 規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。 解除合同的條件成就時(shí)， 解除權(quán)人可以解除合同。本案中，重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同 第二十九條約定： “如如意物

6、業(yè)公司違反該合同中有 關(guān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，重益公司有權(quán)要求其限 期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標(biāo)的或出現(xiàn) 1/2 以上業(yè)主不滿(mǎn)意如意物業(yè)公司的服務(wù) 時(shí)，重益公司有權(quán)終止合同。 ”根據(jù)合同解除的相關(guān)規(guī)定， 雙方在合同中約定了合同解除的條 件，即被告違反合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)義務(wù)和質(zhì)量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改 后仍未完成管理目標(biāo)，或者在重益廣場(chǎng)出現(xiàn) 1/2 以上業(yè)主不滿(mǎn)意被告提供的物業(yè)服務(wù)時(shí)，原 告有權(quán)解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，存在 嚴(yán)重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒(méi)有要求被告限期整改。重益廣場(chǎng)也沒(méi)有出

7、現(xiàn) 1/2 以上業(yè) 主不滿(mǎn)意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同 的解除權(quán)。 那么， 原告是否享有法定解除權(quán)呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權(quán)采用的是 “根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)，即違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒(méi)有按期編制年度物業(yè) 管理決算報(bào)告，并不構(gòu)成對(duì)物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合 同的主要義務(wù)，因此，原告不能行使法定解除權(quán)解除物業(yè)管理委托合同。原告稱(chēng)，合同法第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。原告據(jù) 此享有隨時(shí)單方解除合同的權(quán)利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關(guān)規(guī) 定呢？當(dāng)前，理論界通說(shuō)

8、認(rèn)為， 物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同的一種。 但兩者還存在許多不同的地方。 委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除委托合同，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要有嚴(yán)格的條件。 物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本 案中，重益廣場(chǎng)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。 但重益廣場(chǎng)已經(jīng)交付使用多年，除了開(kāi)發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理 委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢(shì)必直接影響到重益廣場(chǎng)其他業(yè)主 的利益。因此，開(kāi)發(fā)商作為重益廣場(chǎng)的單個(gè)業(yè)主，無(wú)權(quán)單方解除涉及重益廣場(chǎng)公共利益的物 業(yè)管理委托合同。如果重益廣場(chǎng)業(yè)主確實(shí)需要

9、重新選聘物業(yè)服務(wù)公司，可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行。如果任由一方隨意解除合同，必然會(huì)造成 重益廣場(chǎng)物業(yè)管理的無(wú)序或不穩(wěn)定，從根本上造成對(duì)全體業(yè)主利益的損害，激化社會(huì)矛盾。 法院判決 法院經(jīng)審理后認(rèn)為， 重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示， 合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同約定被告應(yīng)按期負(fù)責(zé)編制年 度物業(yè)管理決算報(bào)告，被告未按期履行該項(xiàng)義務(wù)，對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求被告亦表示同意，對(duì)此 項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院予以支持。關(guān)于原告認(rèn)為， 自身作為委托人享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。 法院認(rèn)為， 因本案糾紛屬物業(yè)服 務(wù)合同糾紛，根據(jù)最高人民法院

10、民事案件案由規(guī)定的規(guī)定，此類(lèi)糾紛屬服務(wù)合同糾紛， 而原告依據(jù) 中華人民共和國(guó)合同法 中有關(guān)委托合同的規(guī)定， 要求解除雙方所簽合同， 缺 乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進(jìn)行整改或出現(xiàn) 1/2 以上業(yè) 主對(duì)被告的服務(wù)不滿(mǎn)意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。并且本案所涉被告提 供服務(wù)的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個(gè)業(yè)主，其單方解除合同，會(huì)影響到其他業(yè)主的合法權(quán) 益，不能給予支持。故判決如下：自判決生效之日起 20 日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對(duì)已經(jīng)收取的2008年 1 月 1日至 2009 年 11 月 1 日的物業(yè)費(fèi)向原告重益公司提供決算報(bào)告，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。篇 二

11、：前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè) 篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同 （ 適合開(kāi)發(fā)商 ） 前期物業(yè)服務(wù)合同 甲方： * （以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）乙方： * （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致上，就甲 方選聘乙方為美景天城提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況 第一條件物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型 座落位置 建筑面積*住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商務(wù)辦公*20000m2第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、3、4、5、 6、7、8、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、

12、 維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生， 垃圾的收集、 清運(yùn)及雨、 污水管道的疏通； 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理； 車(chē)輛停放管理； 公 共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的管理； 裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案資料管理。 第三條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第四條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專(zhuān)有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)， 服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙 方另行商定。第三章服 務(wù) 費(fèi) 用 第五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制方式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)與好、 物業(yè)管理相適應(yīng)的原則。面向市場(chǎng)化、社會(huì)化標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，不得超標(biāo)準(zhǔn)收取。 第六條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：（ 1） 管理服務(wù)

13、人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（ 2） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（ 3） 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（ 4） 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（ 5） 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（ 6） 辦公費(fèi)用；（ 7） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（ 9） 物業(yè)公共部位、公用設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)的水電費(fèi)用；（ 10） 法定稅費(fèi)；（ 11） 物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；（ 12） 其它支出 乙方按照標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或 虧損由乙方享有或承擔(dān)。第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理 第七條公共停車(chē)庫(kù)

14、（位）采取收費(fèi)管理的方式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照六安市區(qū)小區(qū)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí) 行。 第八條乙方應(yīng)與公共停車(chē)庫(kù)（位）使用人簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使 用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第五章物業(yè)的承接第九條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行查驗(yàn)。第十條甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在問(wèn)題的，由甲方修復(fù)后移交 乙方管理。第十一條 對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī) 定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 第十二條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，

15、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；4、其他資料。第十三條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保 修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第六章物業(yè)的使用與維護(hù) 第十四條業(yè)主大會(huì)成立前，乙方配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè) 備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。 第十五條乙方可采取規(guī)勸、批評(píng)、警告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約 和物業(yè)

16、管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十六條乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通知本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理 業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十七條因維修物業(yè)或公共設(shè)施， 甲方確需臨時(shí)占用、 挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、 場(chǎng)地的， 應(yīng)重復(fù)相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的， 應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。第十八條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū) 面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用 等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 第十九條甲方按

17、有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 第二十條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有， 乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用， 但不得改變其用途。 第七章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金 第二十一條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌按六安市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八章 違約責(zé)任 第二十二條甲方違反本合同相關(guān)約定，致使乙方的管理服務(wù)無(wú)法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容 和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。第二十三條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)向甲方支付違約金 3.5 萬(wàn)元。第二十四條甲方違反本合同約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行 或委托乙方

18、修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。第二十五條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任； 1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)產(chǎn)和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成的損失的；3、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 障礙造成損失的。第二十六條對(duì)納入物業(yè)管理范圍的已竣工驗(yàn)收但尚未出售、 租賃，或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人、 承租人的物業(yè)，乙方應(yīng)切實(shí)履行管理義務(wù)，如發(fā)生室內(nèi)電線(xiàn)、門(mén)窗被盜和鑰匙丟失現(xiàn)象，乙 方應(yīng)按價(jià)賠償；如發(fā)生物業(yè)被強(qiáng)占現(xiàn)象，概有乙方負(fù)責(zé)解決。第二十七條 本合同期限自 2012 年 2月 15 日